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1、促进公私部门合作改善治理结构倡导者身体力行者1天 则 公 用 事 业 研 究 中 心参 考 资 料总第 1210 期促进公私部门合作改善治理结构倡导者身体力行者2中心动态您关心我们最近正在进行哪些工作吗？您关心我们即将开展哪些行业相关的论坛或培训活动吗？这些信息，您都可以通过关注此栏目进行了解。行业信息随着当前公共基础设施产业改革在中国的高速发展。问题也会随之而来。关注行业动态信息将使我们把握现在，预测未来，在竞争中抓住有利时机。国外经验其他国家在公用事业民营化的经验值得我们在改革过程中加以借鉴。我们会定期在资料中选入较有代表性的改革实践或案例以兹参考。专家评论将选取著名专家学者对近期行业内较
2、有代表性的热点理论进行点评的精彩文章刊发。重在与读者的观点交流，希望带动更多讨论。中心观察从本期开始， “中心观察”作为新开辟的栏目呈现给大家。天则公用事业研究中心的研究人员们将分享他们对公用事业各行业的点滴观察及研究进展，欢迎大家的关注。促进公私部门合作改善治理结构倡导者身体力行者3中心动态 项目信息1. 天则经济研究所、公用事业研究中心的重点项目市场化改革过程中的大企业项目正在进行中。2. 天则经济研究所、公用事业研究中心的重点项目行政部门垄断项目正在进行中。行业信息北京产权房禁令难禁 对策难产2012 年 10 月 20 日 中国经营报 记者：杜丽娟进入 10 月，北京对小产权房再次重拳
3、出击，北京市政府召开专题会议，要求立即杜绝新的“小产权房”出现，立即叫停和坚决处理在建在售的小产权房。而此前的 9 月 17 日，北京市国土局刚刚公布了在建在售的 79 个小产权房。在清理小产权房的政策陆续出台后，种种信号显示，大量滋生、屡禁不绝的小产权房将成为下一步的整治重点。小产权房如临灭顶之灾的命运让购房业主着实担心了一把，“如果清理政策严格实行，我们的房子必然要被拆除，辛苦买来的房子转眼或将被夷为平地。”一位在通州刚买了小产权房的业主感叹。但事实是虽然政策在层层加码，但小产权市场依然风生水起。从确权开始当前处理重点是 2007 年 12 月 30 日以后建设的小产权房，对这部分房屋的确
4、权成为整治重点，下一步将研讨细分方案。“市场有需求，大产权房价高，小产权房可以满足基本的居住需求。”这是多数房地产中介的看法。促进公私部门合作改善治理结构倡导者身体力行者4但是以最近成交的业绩看，这段时间的小产权房交易确实处于低迷。“下半年以来，成交量下降了30%，好的时候一个月能成交 35 套，但更多时候是没有业绩的，主要原因还是当前对小产权房的整治。”通州一代理小产权房业务的中介告诉中国经营报记者。对于小产权房来说，2007 年是个关键年份。2010 年 5 月 4 日，国土部督察小产权房公告称：对尚未销售的，2007 年 12 月 30 日以后新建、续建的房屋予以拆除。对 2007 年
5、12 月 30 日以前销售的已建成房屋，待全国小产权房处理政策出台后将一并处理。因此 2007 年 12 月 30 日已然成为小产权房建设的一个分水岭，以北京市最大小产权房通州区张家湾镇张湾村太玉园为例，作为查处的典型项目，它于 2001 年陆续开建，入住率高，社区成熟，目前小区共有 200 余栋、8000 余套房源，容纳居民数达 3 万多。据了解，当前新房已售完，但是因建设时间早于 2007 年 12 月 30 日，且规模较大，尽管多次被查处，目前并未见拆除，“二手房仍在售，价格方面较之前有每平方米 300500 元的微降。”当地一中介人员告诉记者。数据显示，自 2007 年起，北京市共查处
6、项目名称确定的小产权房 116 个，昌平最多，以住宅为主，查处后 68%项目仍在建在售，查处方式多受 2007 年 12 月 30 日前后建设、销售时间影响。“小产权房买卖你情我愿，官方也喊打许久，只是一直不见棒落。偶尔也有封盘拆除等案例，但与浩如烟海的总量相比，实在不足挂齿。这些小产权房位于城市郊区的农村，拥有大量低成本的土地，许多开发商或当地村集体建设廉价住宅，与国有土地上开发的商品住宅相比，价格优势显著，必然有市场。”上海易居房地产研究院副院长杨红旭(微博)认为。有需求，有供应，虽然性质违法，但在政府监管乏力的情况下，买卖双方“两情相悦”，那么当前对小产权房的整治是否已属能奈其何？此前，
7、国土资源部曾对小产权房提出四条处理意见：一是违法建设立即叫停，责令开发商停止对外销售，并采取停电、停水等措施；二是拆除尚未销售的和 2007 年 12 月 30 日以后新建、续建的房屋以及所有圈建的围墙；对 2007 年 12 月 30 日以前销售的已建成房屋，待全国“小产权房”处理政策出台后一并处理；三是已划分地块对外出租待建的，责令退还土地；四是分清责任，依法依规追究有关人员的责任。9 月 17 日，北京市国土局公布在建在售 79 个小产权房清理项目后。10 月 9 日，北京市政府召开专题会议，要求立即杜绝出现新的“小产权房”，在建在售小产权房立即叫停，坚决处理。“当前处理重点是 2007
8、 年 12 月 30 日以后建设的小产权房，对这部分房屋的确权成为整治重点，下一步将研讨细分方案。”国土部门相关人士表示。已购房成最大难题在 2006 年至 2010 年期间，北京小产权房竣工面积接近 400 万平方米，相当于同期城镇住宅竣工面积的 4.3。促进公私部门合作改善治理结构倡导者身体力行者5记者了解到，目前小产权房查处方式主要以拆除、没收、罚款为主。从现有清理的 116 个项目状态看，拆除的项目有 21 个，占项目总数 18%；以没收、罚款为主的项目 9 个，占项目总数 8%；责令停工停售为主的项目 7 个，占项目总数 6%。在建在售待清理项目 79 个，占项目总数 68%，项目查
9、处效果不力，在建在售情况仍普遍。在“小产权房”中，最难处理的是已购“小产权房”，因涉及居住者，小产权房确权以及定性工作成为最大难题。尽管有消息称，部分小产权房可通过补缴土地税款的方式实现合法以及转正，“然而，如果统一让小产权房补缴土地税款而转正的话，相当于是秋后算账，变相承认了小产权房的合规性，政策会变成鼓励小产权房。”华本地产研究员聂振黛分析。那么已售小产权房的生存现状如何？在通州区张家湾张凤路一条街，沿着张凤路分布着月亮湾晓镇、祥和乐园、欣桥家园等小产权社区，太玉园小区外沿街开了几十家店铺，各色招牌立于店外，餐馆、超市、理发店一应俱全，10 分直达地铁土桥站，便利的交通也成为太玉园小区小产
10、权房业主选择购买的主要因素。“虽然比不上市区繁华，但也是麻雀虽小五脏俱全，已经是一个成熟的社区规模，所以不可能拆迁的。”房产中介向记者介绍。在太玉园小区正在建设的工地现场，一位长期承揽小产权房工程的王姓工头告诉记者：小产权房的存在，不能全怪买房人、开发商和村集体。这是比较复杂的关系，其中涉及的利益链条太多，“差不多是牵一发动全身，这也是治理小产权房的难点之一”。据了解，小产权房很多是以“旧村改造”“新农村建设”等名义建设的，安置村民后大量的住房都对外销售了，这也为小产权房转正设定了太多的难点，巨大的成本成为转正障碍，也正因此，使其处理变得难上加难，这也是小产权房治理政策长时间未出台的一个重要原
11、因。早在今年 2 月，REICO 工作室公布了一份我国小产权房问题研究：现状与出路。该报告披露，北京市 2007 年来已查处小产权房项目与现有未查处项目相比微乎其微。北京市小产权房主要集中在通州、顺义、怀柔、密云等近郊区域，数量约占北京市场楼盘总量的 20%左右。在 2006 年至 2010 年期间，北京小产权房竣工面积接近 400 万平方米，相当于同期城镇住宅竣工面积的 4.3。今年 4 月份，国土部相关知情人士透露的消息称，由国土部牵头、14 个部委参与研究制定的小产权房初步清理整治政策方案此前已上报给国务院。但具体销售和建设的时间点、何时正式展开清理，尚待最后方案出台才能敲定。近年小产权
12、房治理政策2010 年 5 月 4 日在国土部挂牌督办违法案件及 2009 年土地例行督察公告新闻发布会上，国土部针对小产权房的明确表态是：对尚未销售的和 2007 年 12 月 30 日以后新建、续建的房屋予以拆除；对 2007 年 12 月 30 日以前销售的已建成房屋，待全国小产权房处理政策出台后一并处理。促进公私部门合作改善治理结构倡导者身体力行者62011 年 5 月国土部出台关于加强保障性安居工程用地管理有关问题的通知，明确提出要防范和杜绝擅自利用农村集体土地兴建公租房，严肃查处“小产权”房。2011 年 11 月 10 日国土资源部、中央农村工作领导小组办公室、财政部、农业部关于
13、农村集体土地确权登记发证的若干意见明确指出，对于农村集体经济组织非法出让或出租集体土地用于非农业建设、城镇居民在农村购置宅基地、农民住宅或“小产权房”等违法用地，不得登记发证。2012 年 3 月 25 日国土资源部网站发布消息称，小产权房初步清理整治政策方案已上报给国务院，清理原则是分类、分步骤推进；区别对待、分类处置。小产权房调查：清理只是暂时的成疑问2012 年 10 月 18 日 来源: 21 世纪经济报道北京市对小产权房的清理整顿，并没有阻碍小产房逆市而为的步伐。记者近期调查发现：部分典型的小产权房项目在清理中已经被拆除售楼处或者禁止售卖，但仍有部分小产权房项目仍在变相销售；二手小产
14、权房上市交易也仍在进行；另外，一些新建的小产权房项目也仍然在正常销售。10 月 14 日，北京市政府专题会议再次强调，首先要坚决杜绝出现新的“小产权房”；对在建在售的要坚决处理，立即叫停；对历史上多年形成的，要分类研究处理办法。对于下一步处理路径，北京市国土局相关人士回应称，北京市目前的工作进展是陆续清理已经公布的 79 个在建、在售利用集体土地违法建设销售（变相销售）住宅项目。而具体下一步处理路径仍在等待上一级指示。肯定是需要一个过程，不可能立即见效。小产权房的顽强生长李真是北京最大小产权房太玉园小区业主之一。她最近极其关注政府对清理小产权房的每一步进展。“最近风声太紧了，据说太玉园已经不能
15、过户了！”促进公私部门合作改善治理结构倡导者身体力行者7负责销售太玉园二手房的销售员也向记者证实了这一点。北京某知名中介公司销售告诉记者，“由于近期清理风声太紧，太玉园的确已经不能过户，但这只是暂时的。”该销售员称，她已经在通州土桥一带做二手房中介多年。在她的记忆中，“从 2007 年开始，政府就说要清理小产权房，但结果均不了了之。太玉园每逢敏感时期就会停止过户，但风声一过，交易过户仍然依旧。”这位销售员还向记者推荐了太玉园目前在售“最便宜”的一套二手房。“这套房子总价 54 万，面积是 96 平方米，折合单价才 5625 元/平方米。这位业主因为已经申请到两限房，急需用钱，所以才着急出售这套
16、小产权房。”如果购买此套小产权房，需要支付 6 万元过户费。李真告诉记者，两年前，太玉园的过户费是 2 万元。过户费指的是，小产权房特有的由乡镇或者村委会颁发的产权证，变更“产权人”的费用。在北京的各大小产权房小区中，太玉园的过户费是最高的，一般其他小区的过户费从 3000 元到 2 万不等。记者调查发现，除了太玉园，许多在名列北京市国土局 79 个清理名单的小产权房都仍在或公开或私下上市交易。例如，昌平最为典型的宏福苑小区。据相关媒体报道，宏福苑所在的村庄郑各庄前不久公开回应称，自从被点名为首批清理的小产权房项目后，郑各庄村就下发通知，责令开发单位和村民禁止对外销售倒卖宏福苑小区的小产权房。无论是开发单位、物业服务企业或当地村民，都不允许顶风作案。但记者调查发现，该小区仍在私下交易。一位中介人士告诉记者，目前在售的二手房多数仍在期房阶段，开发商还没有从村委会拿到房本。如果有意向购买，可以“改底单”，即通过开发商更改合同。该中介称，如果
