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1、郑州市中级人民法院审理房屋买合同纠纷案件的会议纪要近两三年，我国房地产市场转向繁荣，房产交易日趋活跃，交易方式日趋复杂，房屋买卖合同纠纷案件也呈强力增长态势，其中郑州市中级人民法院民一庭 2005 年受理这类上诉案件 3 件，2006 年受理 8 件，2007 年截至 7 月受理 7 件。由于目前相关法律、法规不够明确，对房屋买卖合同效力认定认识存在差异，在一定程度上产生了相同事实案件在不同法院、不同业务庭、不同审判人员之间裁判标准不统一的问题，如从 05 年至 07 年 7 月，中牟县人民法院共受理了房屋买卖合同纠纷案件 4 件，其中 2 件认定买卖合同有效，2件认定无效；高新区人民法院受理
2、了 24 件，其中 12 件认定合同有效，2 件认定无效；金水区人民法院共受理了 256 件，其中 36 件认定合同有效，78 件认定合同无效。为研究、统一执法尺度， 2007年 7 月 27 日，郑州市中级人民法院民一庭与研究室联合组织召开了“房屋买卖合同纠纷案件疑难问题研讨会” ，就 “共有房地产，未经其他共有人书面同意的买卖合同”、“ 未依法登记领取权属证书房屋的买卖合同”和 “尚在按揭房屋的买卖合同 ”的效力及相关权利保障问题进行了专门研讨。现将其中优秀的调研成果综述如下。 一、共有房地产，未经其他共有人书面同意的买卖合同效力及相关权利保障问题 关于该议题，与会代表有两种意见。一种意见
3、认为，这种房屋买卖合同应当认定无效，但不排除善意取得的适用，即买受人是善意第三人且实际取得买受房屋的所有权时，买卖合同有效。其法律依据是合同法第 51 条无权处分理论、房地产管理法第 37 条第 2 项关于共有房地产未经其他共有人书面同意不得转让的规定、物权法第 97 条关于共有不动产的处分应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意的规定和 106 条关于不动产物权善意取得制度的规定心关于能否构成善意取得，审判实践中分两种情形：一种是在显性共有的情况下买受人不存在善意取得问题。所谓显性共有，是指房地产的共有人全部登记在产权证上，买受人根据产权证就可以确定房产的共有性质和共有人情
4、况。既然根据房屋产权证上的记载即可查明房产的共有性质和共有人情况，所以不存在善意取得的可能。此时，部分共有人擅自处分共有财产签订的买卖合同应当认定无效，买受人因主观上的不善意，在买卖行为上也无所谓诚信，其债权合同得不到法律的保护。另一种是在隐性共有的情况下可能存在善意第三人和善意取得的情况。所谓隐性共有，是指部分共有人虽未登记在产权证上，但根据法律、法规的规定却实际取得了共有人地位，如夫妻共有财产、家庭财产等，或登记有瑕疵，登记情况不能如实反映房屋共有的真实情况，如漏登、错登等。这时如果买受人构成善意第三人，符合善意取得的条件，则该类部分共有人擅自处分共有财产签订的买卖合同应当认定有效，对其他
5、共有人的损失由擅自处分人赔偿。还有同志提出，关于夫妻共有房屋，因为房屋属于夫妻财产中的重大财产，夫或妻一方对夫妻共有房屋的处分不属于夫或妻因日常生活需要对，夫妻共同财产的处分，不适用家事代理的规定；第三人在应当知道作为买卖合同标地物的房屋是夫妻共同财产时，仍只与其中一方签订房屋买卖合同而未取得另一方同意的，不能构成善意取得。另一种意见认为，该类合同是相对有效合同，即在出卖人和买受人之间合同是有效的，至于对其它共有人是否生效，要看另外一些因素，如是否经其同意等。其理论依据是，民事行为可分为负担行为和处分行为，民事负担行为是指当事人为自己创设权利义务的行为，民事处分行为是指直接导致物权变动的行为。
6、根据物权法第 15 条所确立的物权与债权变动区分原则(该条规定将不动产物权变动的原因与结果进行了区分，通说认为该条是对合同法51 条无权处分理论的修正)，当事人签订房屋买卖合同的行为是一种债权行为，实现房屋所有权的转移则属物权行为；债权合同的效力是独立存在的，合同是否生效，自签订之日起就已确定，而不能通过合同是否履行反过来决定合同的效力。实践中，要求出卖人在签订合同时就对合同标的物有处分权不太现实，事实上，在许多情况下，出卖人在签订合同时并没有处分权，他们都是在合同签订后，根据双方约定的具体情况，积极努力，促成合同的履行的，这也是诚实信用原则的要求。故对擅自处分行为不宜认定无效。这样认定的效果
7、是：第一，可以督促当事人以诚信的方式履行合同，避免出卖人恶意毁约。第二，在买卖合同生效而不动产物权变动未成就的情况下，买受人虽然不取得房屋的所有权，但其仍享有债权请求权，要求出卖人承担违约责任，这样更有利于保护买受人的利益。第三，其它共有人可根据物权法第 106 条的规定在买受人不构成善意取得时行使物上请求权，在构成善意取得时向擅自处分人请求赔偿。基于以上原因，对房地产管理法第 37 条第 2 项的规定应理解为房地产变动的结果条件，而非原因条件，即不符合条件的，不得进行转让登记，但合同效力不受影响。二、未依法登记领取权属证书房屋买卖合同的效力及相关权利保障问题 无权属证书的房屋分两类情况，一类
8、是能取得但暂时未取得产权证书的情况，例如单位集资房；另一类是不能依法取得产权证书的情况，例如“宅基地房 ”、“小产权房”等。1、能办理而暂时未取得权属证书房屋买卖合同的效力问题多数与会同志认为该类合同应当认定为有效合同。其理由如下：首先，该类合同不是无权处分合同，出卖人虽然尚未拿到房屋的权属证书，但其处分的是已经实际取得的权利或可视为对未来物的处分；其次，该类合同并不违反法律、法规的强制性规定。虽然我国城市房地产管理法第 37 条第 6 项规定未依法登记领取权属证书的房屋不得转让，但依据强制性规范可以分为效力性规范和管理性规范的理论通说，对于强制性规范应当加以区分对待，只有违反效力性规范的合同
9、才能被认定为无效，而房地产管理法第 37 条第6 项的规定，应当属于管理性规范。未依法登记领取权属证书的，不能办理产权过户手续，但这不影响房屋买卖合同的法律效力，办理产权过户手续是合同的履行问题而非其效力问题。应该规定将债权行为和物权变动合理、有效地分离开来，奉行鼓励交易和诚实信用原则，在不损害他人利益的情况下，尽量尊重当事人签订合同时的意思表示。因此，对此类案件应认定有效。最后，对单位集资房的买卖无需经过单位的同意。虽然出卖人从单位取得房屋时带有身份性，但其与买受人之间转让的仍然是财产权或财产性权利，而不是身份权，故该类合同的效力与是否取得单位的同意无关，且当事人买卖单位集资房也并不损害第三
10、人的合法权益和社会公共利益。少数与会者认为该类合同应当认定为无效合同。其认为物权法第 15 条只是将物权变动的原因与结果进行区分，当事人签订合同后未进行物权登记的不影响之前债权合同的效力而并不是说出卖人未取得权属证书的买卖合同是有效的，法院判决此类合同有效则若此后出卖人不能取得产权证就必然损害买受人的利益，不利于交易安全。2、依法不能取得产权证书房屋买卖合同的效力问题 此议题下的讨论主要集中在对“宅基地房” 和“小产权房”买卖合同效力的认定上。与会人员多数意见认为这类买卖合同应当认定无效。主要理由是：首先，这类房屋买卖必然涉及到宅基地和集体土地的买卖，而宅基地买卖、集体土地的买卖是我国法律、法
11、规所禁止的。其次，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，不允许转让。目前农村私房买卖中买房人名义上是买房，实际上是买地，在房地一体的格局下，处分房屋同时也处分了宅基地，损害了集体经济组织的权益，是法律法规明确禁止的。第三，目前，农村这类房屋买卖无法办理产权变更登记，故买卖虽完成，但买受人始终无法获得所有权人的保护。第四，认定买卖合同有效不利于保护出卖人的利益，在许多案件中，出卖人相对处于弱者的地位,其要求返还私有房屋的要求关系到其生存权益。所以，与会者认为，此类合同的效力以认定无效为原则，以认定有效为例外，如果买卖双方都是同一集体经济组织的成员，经过了宅基地审批手续
12、的，可以认定有效。但也有少数与会者有不同意见，他们认为虽然“小产权房 ”以及违章建筑等房屋不能办理不动产登记，但建筑物本身仍有一定的价值和使用价值，可将之视为动产进行买卖，这样处理更能发挥物的效用。 三、当事人买卖尚在按揭的房屋，买卖合同的效力及相关权益保障问题 这一问题的争议焦点主要集中在房屋按揭的性质及买卖按揭房屋是否需经抵寸甲权人银行同意这两点上。对房屋按揭的性质有三种不同的认识。多数同志认为房屋按揭属于不动产抵押，从其设立目的和法律效力来看，房屋按揭与不动产抵押是基本相同的，未超出抵押的范畴。少数同志认为商品房按揭是一种让与担保，因为按揭必须以转让房地产的权益给按揭权人即银行为必要条件
13、，在按揭贷款合同中，按揭人必须将房产买卖合同和按揭房屋的房地产证的正本交付银行执管，这些都不符合不动产抵押的特征。还有同志认为，按揭房屋买卖在我国不是一种典型的法律关系，我国目前的法律框架中没有关于按揭的规定，但现实中又有大量此类案件存在，法院在审理案件时应适用与之最相似的法律规定，即房屋按揭应区分为现房按揭与楼花按揭，现房按揭属于不动产抵押，楼花按揭应属权利质押。对买卖按揭房屋是否必须经银行同意争议较大，形成了两种截然不同的观点。一种观点认为，买卖按揭房屋必须经银行同意，否则合同无效。其法律依据是我国担保法第 49 条关于抵押物转让抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人转让行为无效的规定和物权
14、法第 19l 条关于押期间抵押人未经抵押权人同意不得转让抵押财产的规定。他们认为，设置抵押权的根本目的在于保护抵押权人的利益，若允许抵押人毫无限制的自由转让抵押物则必然损害抵押权人的利益，抵押制度也会失去存在的意义。 另一种观点认为，未经抵押权人同意不影响买卖合同的效力。他们认为：对法律的理解应从总体上把握，法律适用的结果应符合法律的基本原则和立法目的，不能机械的生搬硬套。首先，从合同法角度讲，只要双方的买卖合同符合合同法规定的生效条件，合同即为有效。第二，从担保法角度看，从担保法若干问题的解释第 67 条的规定可以看出，担保法的立法目的在于保证抵押物的流转性，同时为能更好的保护各方利益，赋予
15、抵押权以追及效力及受让人以涤除权。所以，担保法第 49 条关于抵押人未通知抵押权人的，转让行为无效的意思应为受让第三人不能因价款的支付而使抵押物免责，抵押权人得追及抵押物行使抵押权即转让行为只是对抵押权人不生效，而在抵押人和受让人之间仍然是有效的。第三，从物权法的相关规定看，物权法作为一种解决因资源的有限性与需求的无限性而引发的紧张关系的法律手段，其功能不仅在于界定财产归属，定纷止争，更在于通过其一系列制度设计达到“物尽其用”的目的。故对物权法第 191 条的理解应从物权法的立法目的及我国抵押物转移制度的变迁及发展态势等方面综合考量。第四，从价值取向看，合同无效无视买受人的合法权益，使出卖人通过不合理的反悔得到利益，不仅违反了“不允许任何人因自己的过错而合法获利”的原则，违反了诚实信用的公理性原则。第五，认定合同有效对银行抵押权的实现并无影响。在合同有效的情形下，银行可通过下列三种方式实现抵押权：一是受让人行使涤除权，代为清偿债务消灭抵押权；二是出卖人将转让房屋所得的价款向银行提前清偿债务或者提存；三是银行可通过行使抵押权实现其权益。
