二手房成交业务注意事项00

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1、宅急购二手房成交业务注意事项一、成交房屋1、40 平方以下的房产尽量一次性交易，正常贷款的银行暂不授理 40 平方以下的贷款业务。2、房改房，一定要提前去房管局查明档案，问清楚是否超标，能否上市交易。参加过房改后再次参加其爱人或社会经济适用房的卖方一定给其说明情况，一定要提前去查明档案，问清楚是否超标，一人享受多次房改或经济适用房者其多套住房均无法交易，也不能补差价，只有退一套，另一套才能上市交易。3、经济适用房，2005 年 10 月 1 日以后的暂停受理，等待市政府新的政策。2005年 10 月份之前的经济适用房可以上市交易。4、以下房产不出具市场指导价：非私有成套住宅 自建房产 别墅 整

2、楼户型多为复式（整楼为楼中楼的） 办公、车库、仓储、地下室（含负一层成套住宅） 、商业服务等住宅 非成套住宅 所在层显示为跃层或所在层超过总层数的 建筑面积超过 200(含 200) 房屋座落超出五个区的（金水区、二七区、惠济区、管城区、中原区） ，都需要出交易报告。5、没有房产证的房屋不能签借款合同，不能过户。6、产权人如果未成年，房产不能上市交易。如果产权人因重大疾病或出国留学原因用钱，需提供用途公证书，方可上市交易。7、如果房产注册过公司，若公司未正常交税或不再运营后未注销，须到税局办理相关手续后再交易。8、法院查封的房产不能交易，必须业主找法院配合解除限制后，方可交易。9、期转现没归档

3、的房产，必须由业主配合到东区市房管局 18 楼 1801 房间将此房变现后，才能交易。二、成交客户1、郑州市户口，以家庭为单位（包括未成年子女） ，在限购区域内限购 2 套。2、郑州市外户口，符合限购条件的，以家庭为单位（包括未成年子女）限购 1 套。3、驻郑部队现役军人或本市户籍人员在外地服兵役的，在提供相关证明后，视同本市户籍居民。4、本市人员赴外地求学且户籍迁往外地的，在提供因求学原因将本市户籍迁往外地的证明后，视同本市户籍居民。三、二手房按揭贷款1、银行面签的资料必须真实。2、邮政要求比较严格，房产空置三年以上的不做贷款（即为评估报告上显示是毛坯房，且时间久）。3、房产是否有天然气、暖

4、气，也会影响贷款成数。4、省外户口如果贷款，必须提供一年以上郑州市社保或者纳税证明。5、如房产是 50-60 平米的大标间；非成套住宅；或 200以上的，银行贷 5 成以内。6、计算贷款成数时，不确定因素多。多是客户经理根据房子的具体状况和客户的资质，确定贷款额。7、商铺贷款 5 成以内，最长 10 年。8、客户的信用逾期连续或者累计超过 3 次，邮政不做。建行客户信用逾期连续 3 次，累计 6 次的不做。9、未成年人买房不能按揭贷款。四、金融业务启动1、店内成交业务的，店秘应把客户户口、是否符合限购、第几套房贷、贷款额、贷款年限、配套（天然气、暖气） 、办理时限等信息通过 ERP 备注栏告知

5、金融部，和金融部行政专员进行沟通，确定贷款银行，并让客户按银行要求提供相关资料。2、店内成交业务的，经纪人应完整填写流转单 ，并在两日内及时通知金融部权证专员接单，办理银行贷款及过户。3、店秘填写的 ERP 内容应和经纪人填写的流转单内容一致。五、预评估1、店里提前准备房产证复印件一份，等看房时交给评估人员，要提前跟业主说清楚银行指定的评估公司会去评估看房，望配合。2、评估联系人电话应为能直接去看房（拿钥匙）人的电话。3、评估价格为评估公司实地勘察后经市场调查计算确定的房屋客观合理价格，根据银行要求的谨慎原则，评估价格一般低于成交价格，成交时计算贷款额度应谨慎确定。六、银行面签1、成交价在面签

6、之前一定要给双方协商好，确定报多少。 （根据贷款额报成交价，资金监管成交价以银行报的成交价为准）2、面签之前金融部权证专员应了解客户的贷款需求，提前与金融专员沟通，了解客户的贷款成数能否满足需求，以最终确定贷款银行。3、关于个人信用问题，客户如知道自己有逾期的，应提前告知，如客户夫妻双方任一方信用有问题的，银行的贷款利率会上浮或拒贷。4、客户贷款额度与房屋的综合状况和客户的资质有关，不要简单以成交价计算贷款额。5、买卖双方是离婚的，须提供离婚证或法院判决书、离婚协议书、未再婚证明，离婚协议需民政局盖章，明确产权归属，要求离婚协议书上的房屋坐落与产权证上的完全一致。6、身份证、户口本与结婚证上的

7、名字、身份证号、出生日期必须保持一致，不一致需开证明或补改都行。7、业主办理公证委托的，若面签时不能提供业主夫妻双方证件原件，需在公证书里附上资料复印件，注明已审核原件（身份证、户口本、婚姻证明） 。8、收入证明应留好单位、人资负责人电话，提前跟单位负责人交待好，方便客户经理回访时跟自己所填写的职务、工资等保持一致。9、客户提供自己名下其他资产证明，有助于审批（如车产、定期存款、股票、基金等） 。10、如果卖方有贷款，签过三方协议后，经纪人应提醒业主需到原贷款银行提前预约还款时间，在本次贷款审批通过后，方可到原贷款行还款。11、在银行资料补齐时，金融部权证专员及经纪人应及时提醒买方准备首付款，

8、以便审批通过后及时办理资金监管手续。七、网签合同、存首付1、网签合同上信息与贷款审批资料信息一致。2、有委托的，资金监管窗口留公证书原件。 （公证书原件最少要 5 份）3、如委托人替业主收款者，公证书上必须写明被委托人名字、收款开户银行及账号。4、客户首付款刷卡（存折、信用卡、现金不能用） ，最多能刷两张卡。5、首付款替业主解押者，必须转账。需提供相关资料：客户给业主钱的转账回单、结清证明以及业主还款银行卡的半年流水。6、如果是一次性付款的，最好把资料准备起，直接去房管局打合同，节省盖章的时间。7、资金监管时，需提供贷款银行业主所留收款账户（银行卡原件）八、正信担保1、银行审批通过的资料；2、

9、买卖双方资料携带完整。 （银行面签时的所有证件原件） ；3、如果卖房办理公证委托的，被委托人带本人身份证、公证书原件；4、业主如为离婚者，必须提供离婚协议等相关资料，清晰明确房屋产权，离婚协议上房屋坐落与房产证一致。九、契税1、首次购房 90以下按照 1%计收；房屋面积为 144以下的，首次购房（以家庭为单位，包括未成年子女）按照 2%计收；房屋面积在 144以上的 、非成套宅或不是首次购房的按照 4%计收。2、如已婚需开具夫妻双方及未成年子女无房证明；如是未婚，提供自己的无房证明和单身证明。无房证明以家庭为单位（夫妻双方及未成年子女） ，15 天有效；单身证明以法定结婚年龄为时间点出具，7

10、天有效。3、须提供契税票或契证（东区必须有契税票） ，无原件者调档案。4、证地址与房产证地址不一致者，调地址变更证明（如档案馆无，业主须回该所属派出所或居委会出具同一地址证明） 。5、非成套住宅；面积超过 200 平米的房产；郑东新区、高新技术开发区或经济技术开发区的房产不出市场指导价，必须出具交易报告。 （营业税要求一样，出交易报告者需提供评估公司的发票）十、个税、营业税1、不满五年按市场指导价与成交价的较高者收取全额的 5.6营业税；满五年且面积144，按市场指导价与成交价的较高者减去当时所购房屋价格（凭购房发票）收取差额 5.6%的营业税，无购房发票必须按全额收取营业税；满五年且面积14

11、4，免收营业税。但如果超过单价多层 7105高层 7897标准的，原先购买计税价和现市场指导价或成交价较高者的差额的 5.6%。 2、时间以房产证或契证（较早者）填发时间为准。3、个税：契证或房产证下发时间不超过 5 年，按市场指导价或成交价较高者的1%，或市场指导价与成交价的较高者和原先购买价（凭购房发票）差额的 20%征收；契证或房产证下发时间满 5 年，且是业主及家庭成员唯一住房，免收。免个税者，以业主家庭为单位，提供业主家庭为单位（身份证、户口本、结婚证、省内非郑州市户口回户口所在地的县级以上房管部门开无房证明（郑东新区除外） 、单身的开具未婚证明、离婚的提供离婚证和离婚协议及未再婚证

12、明） 。如果业主是继承或者赠予的房产，满五年并且是家庭（包括未成年子女）唯一住房，提供家庭成员身份证、户口本、婚姻证明，个税全免。不满五年的房产可以按差额的20%，前提是必须提供购房发票，否则全额的 20%。车库、地下室的营业税和个税不管年限多久都征收，如提供发票，可以按差额收税。4、房改房以房产证、购房合同、收据上较早者为准，调出购房合同上日期未填写者无效，收据上信息（名字、金额）不一致者，需提供相关资料，否则无效。十一、维修基金1、有维修基金发票的提供维修基金发票（票据丢失的调档案） ，直接过户；2、如果中间隔一手没过户，需上一手业主本人带身份证原件配合过户；或业主拿着上一手的维修基金发票

13、原件也可过户，否则重交；3、维修基金未缴的需补交，多层 35 元/平米，高层 65 元/平米。十二、过户受理1、在公司打网签合同者，客户所有资料复印件上加公司公章（留原件者除外） 。2、房改房、经济适用房、安居工程房必须夫妻双方到场。3、需进行限购资料审核。十三、二手房按揭工作流程附：二手房按揭工作流程图权证专员与客户沟通、预约去银行面签，每个业务进展情况当天录入 ERP，如有特殊情况及时通知当事人。金融部行政专员安排评估（评估时需店内配合，提供房产证复印件一份） ，产权证转交至金融部权证专员。 （2 个工作日）金融部金融专员负责银行面签、收取金融费用、整理资料、报批工作，每个业务进展情况当天

14、录入 ERP，如有特殊情况及时通知当事人。 （资料准备齐全后 5-7 个工作日）权证专员将资金监管协议、网签合同、资金监管凭证送至银行，金融专员整理资料转交银行客户经理，银行见保函放款至资金监管账户。领新房产证，交与行政专员（出正式评估报告） ，并转交金融专员准备抵押合同。银行放款 5 个工作日后，权证专员通知买卖双方到房管局换取全款凭条，进行产权过户。 （6 个工作日）直营店成交业务需要按揭贷款的，店秘录入 ERP系统，并留存房产证复印件，金融部行政专员与店秘沟通买卖双方情况，确定贷款银行，由店秘告知客户贷款准备所需资料和费用。未经直营店成交业务需要按揭贷款的，由经办人员录入 ERP 系统，

15、金融部行政专员与经办人员沟通买卖双方情况，确定贷款银行，由金融部行政专员告知客户贷款准备所需资料和费用。审批通过的，金融专员通知权证专员领取审批资料，权证专员打印网签合同，通知客户去房管局签订资金监管协议，买方将首付款存入交易结算资金监管账户。 （1 个工作日）审批未通过的，应把原因告知运营部和客户，沟通换银行审批或退回直营店。行政专员联系出正式评估报告，并交与金融专员，由金融专员通知买方办理抵押。 （2 个工作日）抵押后 7 个工作日，银行领取他项权证（8 个工作日）过户后大约 8 个工作日，放款给卖方。归档（约 15 个工作日）后约买方去房管局办理抵押登记，7 个工作日后，协助银行工作人员领取他项权证。 （8 个工作日）转交公司客服部宅急购经纪公司二手房按揭工作流程图（房屋未设抵押，买方需要贷款）十四、附：过户费用清单及标准费用清单过户交易费用合计费用类别 费用名称 费用说明契税1.首套 90以下（提供身份证、户口本、结婚证或单身证明、县级以上房管局开具无房证明，按 1%征收） 2. 90-144（提供身份证、户口本、结婚证或单身证明、县级以上房管局开具无房证明，按 2%征收） 3.144以上或 2 套住房或不能提供相关证明材料按 4%征收。如已婚需开具夫妻双方及未成年子女无房证明。如是未婚，提供自己名下无房证明。营