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1、12016 年开封房地产市场研究分析报告2017 年 2 月 17 日2一、宏观经济分析二、2016 年开封土地市场情况回顾三、2015 年 1 月-2016 年 12 月开封楼市成交分析四、2016 年开封主流楼盘销售完成情况五、2017 年开封市场各楼盘推货量目录3六、开封西区代表性楼盘现状1、宏观经济分析1、2011-2016 开封市 GDP 及增速分析405001000150020002011 2012 2013 2014 2015 2016GDP（ 亿 元 ） 1093.6 1212.2 1363.5 1492.1 1604.8 1748增 长 率 （100% ） 12.9 11.1
2、 12.4 9.5 9.4 8.502468101214（ 亿 元 ）增 长 率 （ ）GDP（亿元） 增长率（100% ）2011-2016年GDP 及增速分析（单位：亿元）分析： 2011-2016 年开封 GDP 整体处于上升趋势，但是增幅出现下滑； 经济总量越来越大，出现理性下滑符合市场规律，与全国经济走势相吻合；2、2011-2016 开封市固定资产及增速分析619775.19979.07 1169.571354.45152702004006008001000120014001600619 775.19 979.07 1169.57 1354.45 1527固 定 资 产 619 7
3、75.19 979.07 1169.57 1354.45 1527固 定 资 产 增 速 31.30% 25.10% 26.30% 19.50% 15.80% 15.30%31.30%25.10%26.30% 19.50%15.80% 15.30%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%固 定 资 产固 定 资 产 增 速固 定 资 产 固 定 资 产 增 速2011-2016年 固 定 资 产 及 增 速 （ 单 位 ： 亿 元 ）分析：5 2011-2016 年开封固定资产处于上升趋势，但是增幅有所下滑； 开封无大型厂矿及制造业，2016
4、 年固定资产增速出现下滑，与土地市场供应量减少有一定关系；3、2011-2016 开封市三大产业增长分析0_100_200_300_400_500_600_700_800_2011 2012 2013 2014 2015 2016第 一 产 业 238_ 258_ 280_ 285_ 285_ 287_第 二 产 业 492_ 538_ 610_ 678_ 658_ 703_第 三 产 业 364_ 416_ 474_ 529_ 662_ 758_第 一 产 业 第 二 产 业 第 三 产 业 Linear (第 一 产 业)Linear (第 二 产 业) Linear (第 三 产 业)2
5、011-2016三 大 产 业 增 长 分 析 （ 单 位 ： 亿 元 ）分析： 2011-2016 第一产业、第二产业缓慢增长，第三产业大幅上升，说明开封市经济趋于理性发展； 第三产业的大幅发展，得益于开封市旅游城市的定位，旅游业将带动开封经济迅速发展；4、2011-2016 开封市一般公共预算收入和支出分析60501001502002503003502011 2012 2013 2014 2015 2016开 封 市 一 般 公 共 预 算 收 入 49 61.9 80.74 96.1 108.3 113开 封 市 一 般 公 共 预 算 支 出 144.98 171.68 197 223
6、 263.3 296开 封 市 一 般 公 共 预 算 收 入 开 封 市 一 般 公 共 预 算 支 出Linear (开 封 市 一 般 公 共 预 算 收 入) Linear (开 封 市 一 般 公 共 预 算 支 出)2011-2016开 封 一 般 公 共 预 算 收 入 和 支 出 分 析分析： 2011-2016 开封市一般公共预算收入稳定上升；2014-2016 预算支出，增幅较大； 从收入和支出的情况来看，开封市整体经济理性健康发展；2、2016 年开封土地市场情况回顾7分析： 2016 年共计出让 15 个地块，其中：住宅地块 1 个；商业地块 6 个；商业+住宅地块 8
7、 个； 政府积极相应国家“去库存”的号召，控制土地出让的数量，以减少市场供应量，从而达到去库存的目的；83、2015 年 1 月-2016 年 12 月开封楼市成交分析1、开封市 2014 年 1 月-2016 年 10 月土地供应及金额（包含郊县）2445.3371638.818814.892971.132377.283148.8720500100015002000250030002014年 2015年 2016年 （ 截 止 到10 月份 ）实 际 完 成 居 住 用 地 出 让 面 积 （ 单 位： 亩 ） 2445.337 1638.818 814.892保 障 房 实 际 用 地 面
8、 积 （ 单 位 ： 亩 ） 971.132 377.283 148.872居 住 用 地 出 让 金 额 （ 单 位 ： 万 元 ） 259570 237238 140482259570237238140482050000100000150000200000250000300000年 年 年 （ 截 止 到 月份 ）实 际 完 成 居 住 用 地 出 让 面 积 （ 单 位： 亩 ）保 障 房 实 际 用 地 面 积 （ 单 位 ： 亩 ）居 住 用 地 出 让 金 额 （ 单 位 ： 万 元 ）实 际 完 成 居 住 用 地 出 让 面 积 （ 单 位 ： 亩 ） 保 障 房 实 际 用
9、地 面 积 （ 单 位 ： 亩 ）居 住 用 地 出 让 金 额 （ 单 位 ： 万 元 ）2014年-2016 年10 月 开 封 市 土 地 供 应 及 金 额分析： 开封市（含郊县）实际完成土地出让面积、保障房用地面积、出让金额，连续出现下滑，充分说明市政府积极响应国家去库存的号召，控制土地出让，消化市场存量，挤压房地产泡沫； 2016 年下半年开封房地产市场出现井喷式爆发，成交量大幅上升，部分楼盘出现无货可售的局面，再加上土地源头的减少，市场存量大幅缩减，因此有货可卖将成为 2017 年房地产市场的主旋律；92、开封市 2014 年 1 月-2016 年 10 月商品房销售情况（包含郊
10、县）331.9 423.78 457.21282573533438446116.8 98.8 29.912230 98161670118.22 152.96 177.1905000100001500020000250003000035000400002014年 2015年 2016年 （ 截 止 到10 月 份）新 建 商 品 住 宅 销 售 面 积 （ 万 ） 331.9 423.78 457.21新 建 商 品 住 宅 销 售 套 数 （ 套 ） 28257 35334 38446新 建 保 障 房 销 售 面 积 （ 万 ） 116.8 98.8 29.9新 建 保 障 房 销 售 套
11、数 （ 套 ） 12230 9816 1670新 建 商 品 住 宅 销 售 金 额 （ 亿 ） 118.22 152.96 177.19新 建 商 品 住 宅 销 售 面 积 （ 万 ） 新 建 商 品 住 宅 销 售 套 数 （ 套 ） 新 建 保 障 房 销 售 面 积 （ 万 ）新 建 保 障 房 销 售 套 数 （ 套 ） 新 建 商 品 住 宅 销 售 金 额 （ 亿 ）2014-2016年10 月 开 封 市 商 品 房 销 售 情 况分析： 新建商品房销售套数、销售面积、销售金额，稳步上升，说明商品房市场健康、稳定发展；10 新建保障房销售面积、销售套数，逐步下滑，说明保障房市
12、场存在一定萎靡，但居住需求在逐渐扩大，因此，客观上也刺激了商品房市场的发展；3、开封市区商品房销售面积分析9.826.0411.8510.3413.1212.5611.9612.4210.8811.3610.7213.565.746.979.178.017.625.976.38.9517.039.618.13 80246810121416181 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12商 品 房 销 售 面 积 （ 万 ） 9.8 6 12 10 13 13 12 12 11 11 11 14 5.7 7 9.2 8 7.6 6 6
13、.3 9 17 9.6 8.1 8开 封 市2015 年1 月-2016 年12 月 商 品 房 销 售 面 积分析： 2015-2016 年土地供应的减少，导致了商品房销售面积逐渐递减，符合国家响应去库存的号召； 2015 年全年商品房销售面积比较平稳，大于 2016 年全年商品房销售面积，2016 年全年销售面积出现一定起伏；备注：此数据来源于开封市住建局备案数据（恒大帝景备案存在一定延迟，预计 2017 年将会增长）；4、开封市区商品房销售套数分析11804427973872120599711318399331087912998482 513836717 6814395767431531
14、769692 650020040060080010001200140016001 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12商 品 房 销 售 套 数 804 427 973 87212059971131839 9331087912 998 482 513 836 717 681 439 576 7431531769 692 650开 封 市2015 年1 月-2016 年12 月 商 品 房 销 售 套 数分析： 2015 年全年商品房销售套大于 2016 年，整体处于下滑趋势，说明库存量在逐渐减少； 2015 全年商品房销售套数比
15、较平稳，但 2016 年起伏较大，其中 8-10 月主要受郑州火爆楼市影响；125、开封市区商品房销售均价分析020004000600080001000012000140001 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12商 品 住 宅 销 售 均 价 （ 元/ ） 4381 4375 4362 4432 4501 4466 4428 4457 4423 4431 4469 4419 4390 4375 4380 4385 4385 4380 4400 4460 4690 4700 4700 4750商 业 销 售 均 价 （ 元/ ）
16、 114901149011490114901152011520115401160011300113201135011350113201130011310113001131011325120001270013100131001325013250商 品 住 宅 销 售 均 价 （ 元/ ） 商 业 销 售 均 价 （ 元/ ） Linear (商 品 住 宅 销 售 均 价 （ 元/ ）)Linear (商 业 销 售 均 价 （ 元/ ）)开 封 市2015 年1 月-2016 年12 月 份 商 品 住 宅 及 商 品 房 销 售 均 价分析： 2015-2016 开封市商品住宅和商业销售均价稳步上升； 2016 年 9 月开封市商品住宅达到最高值，主要受郑州火爆楼市影响，各楼盘出现了一定涨价幅度；136、开封市区商品房销售金额分析4.32.65.174.585.9 5.615.295.534.815.03
