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1、商业步行街价值研究房地产开发与经营结课论文经济学院经济系 1310 班徐炎20132098步行街是指同类或异类的多家独立的零售商店、餐饮、娱乐等各种商业、休闲、服务设施集中在一起，形成商店集中区；同时隔断各类车辆的通行，只允许步行，给消费者提供舒适的休闲的消费环境。也有将商业步行街列为商业业态范畴的。步行街是商业社会一个值得关注的商业现象，既与业态有关，也与商业区相关。 城市道路系统中确定为专供步行者使用，禁止或限制车辆通行的街道。有若干条相邻街道确定为步行街，则构成步行区。确定为步行街的街道一般在市中心商业区，这同居住区或其他地区的步行道路有所区别。确定步行街反映了以人为主体的城市设计思想，
2、旨在保证步行者的交通安全、便利和舒适。统筹考虑城市发展对交通、 环境、 经济、社会、文化等多方面要求，使中心商业地区富有个性特色和吸引力，让更多人受到便利。而商业步行街，步行街中的一种，城市中商业活动集中的街道，由大量的零售业、服务业商店作为主体,集中于一定的地区,构成有一定长度的街区。随着经济发展，居民生活水平以及收入的提高，商业步行街在居民生活中占据越来越重要的作用。商业步行街主要分为 1.完全步行街；2.人车共存步行街；根据商业街的动线设计，可以分为单线型，多线型，立体型，內廊型。在经济日益发达的今天，商业步行街体现着越来越大的商业价值商业步行街一般都立足于城市的传统商业地带，是城市的商
3、业发祥地，具有深厚的历史文化底蕴，这是其价值卖点之一；长久的商业氛围积淀、居民消费习惯和观念的形成，是其商业的价值卖点之二；旧区域新面貌，以商业步行街的新商业形态重塑再现老街的繁荣，是其商业价值卖点之三。商业步行街，城市发展的缩影一条街，一个城市的发展史。商业步行街往往位于城市的核心区位内，并且拥有着最久远的历史和最丰富的记忆，是一个城市的起源地，浓缩着城市发展的演变轨迹，并见证着重要转折的历史事迹。如北京王府井大街地处东长安街北侧，距今已经有 700 多年历史，是北京的四大商业区之一。上海南京路是上海近代商业的发祥地，是最早出现都市文明的地方，也是蜚声中外的“十里洋场” 。芜湖中山路，因孙中
4、山先生在此巡视演讲而得名，并逐渐成为芜湖的商业中心，是芜湖百年历史的见证。又如惠州西湖步行街位于惠州西湖商圈的核心地段，虽然从 1998 年建成至今只有近 10 年的时间，但已成为惠州最成熟、最旺的商业区之一。商业步行街，城市商业繁华的代表一个城市最繁华的商业区域一般是多年商业历史发展的核心区域，是城市商业租金最高、售价最贵的区域。商业步行街是城市商业的巅峰代表，拥有最繁华的商业组合，如百年老字号商店、餐厅、现代购物中心，上演现代与古代商业和谐交融的场景，全球顶级品牌强强入驻，纷纷开设专卖店、旗舰店。如长沙黄行路商业街，众多的品牌店领引着长沙潮流时装，聚集着春天百货、王府井、平和堂、沃尔玛等众
5、多的大型商厦和超市。广州上下九商业街布满了众多老字号商店，永安百货公司、鹤鸣鞋帽店、锦华床上用品店等品牌云集，商业繁荣。惠州西湖商圈也是众多品牌商家的集中地，聚集着丽日百货等在惠州本地有较大影响的百货店，同时以纯、361度、特步等众多的品牌时装店也纷纷进驻。商业步行街，价值最高的商业物业所在地核心商业街是城市租金最高、售价最贵的区域，永远站在城市商业的租金价格巅峰。在国内一线城市，核心商业街租金达到10002000元/平方米/月，省会城市商业街租金达到5001000元/平方米/月，地级城市商业街租金达到20400元/平方米/月，而其售价一般都创下每座城市商业的最高价格。如武汉江汉路商业步行街现
6、日均人流量超过50万人次，每平方米月租金高达400500元。苏州观前路步行街每日人流量为1215万人次，节假日最高峰超过35万人次，每平方米月租金高达1000元。再如惠州西湖步行街，日均客流量达5万人次，节假日更高达10万人次以上，每平方米月租金最高达200元。商业步行街，城市人气最鼎沸的地方在城市核心商圈中，商业步行街具有强劲的商业力，以保证街区商业长久永续发展，而其商铺价值有极高的成长空间。 如上海南京路步行街平均日客流量在80万人次以上，零售总额以平均每年10的速度递增，年商业零售额达80亿元。长沙黄兴南路开业之初，商铺每平方米售价为3万元，经过4年的经营，商铺售价达7万元/平方米，商铺
7、价值年增幅高达23.5%。芜湖中山路步行街地段好，租金高，在2003年之前，中山路步行街商铺的租金每年以10的比例递增，2003年以后每年以15的比例递增。惠州西湖商业步行街地处惠州最旺的老商业中心区，经过近10年的发展，年营业额逐年稳步增长，零售商业的年营业总额最高达3亿元。步行街是财富的象征，强劲的租金、巨大的升值空间，是步行街最大的特征。它们以其巨大的商业价值推动着城市商业的发展和经济的繁荣，打造一个又一个寸土寸金的商业极地。2011 年中国十大步行商业街：1.北京王府井商业街王府井北起东四西大街，南至长安街，全长不过 1000 多米，却是著名的“中国第一街” ，也是观光客到北京的必游之
8、地。1999 年，王府井大街金鱼胡同到东单三条路段被规划成步行街，并和巴黎著名的香榭里舍大道结为姊妹街，从此在夏天散放着露天咖啡座、举办啤酒节的步行街，就成为一种对欧陆的模拟和想象。2.上海南京路商业街南京路是上海最早的一条商业街，原称花园弄，19 世纪初期，就有四大著名环球百货商店：“永安” 、 “先施” 、 “新新” 、 “大新” （如今已成为上海最大的百货、服装、食品商店） ，是富人聚集区，各行各业的商人择此风水宝地开设了数以百计的大店、名店。上世纪 20 年代以后南京路便是“十里洋场” ，灯红酒绿，成为上海最繁荣的商业街。南京路东起外滩，穿越 26 条马路，横贯上海市区中心，西至静安寺
9、，与延安西路交汇，全长 5.5 千米。现在的南京东路，1865 年改为南京路，南京西路从前称静安寺路。解放前的南京路既是帝国主义耀武扬威的“十里洋场” ，又是一条富有革命传统的马路。解放后的南京路被誉为“中华商业第一街” 。南京路上的上海第一百货商店、上海华联、上海新世界商城为中国零售商业企业的领头羊。3.南京新街口商业街南京新街口荣膺首届十大“中国著名商业街” ，成为仅次于北京王府井、上海南京路的中国第三大商业街。其商业密集度为十大商业街之首；南京新街口商业街区现有面积为 0.275 平方公里，1600 余户大小商家星罗棋布，日均客流量达到 40-50 万人次，2004 年的年销售额达到了
10、126 亿元，同比增长 17.2%，也为各大商业街之首。4.苏州观前街观前街地处苏州古城中心，占地 0.52 平方千米，区域内商业繁荣，名店云集，古迹众多，在苏州“东园西区，古城居中，一体两翼”的现代城市建设格局中具有无可取代的中心作用。观前街因其地处玄妙观前而得名。它的得名迄今已有 150 多年的历史，一直以汇集稻香村、乾泰祥、黄天源等多家名优特色的百年老店而名满天下；地处碧凤坊 太监弄的美食街更是以苏帮美食誉满江南；全国重点文物保护单位玄妙观，以其丰厚的道教文化内涵吸引着国内外游客。5.沈阳中街全长 1500 米的沈阳中街是沈阳最早的商业街，有 369 年历史，也是中国第一条步行街，中街是
11、沈阳历史悠久、交易繁华的商业区，自明清开设以来，距今已有三百五十多年了。明末沈阳中街，辽东开原、广宁、抚顺的马市贸易繁荣，使位于三大马市中心沈阳的商品经济有了长足的发展。1625 年， “大金”迁都沈阳，经济更趋繁荣，四平街(今中街)便形成了。吉顺丝房、老天合绸缎庄等大百货商店，多集中在街路的南北两侧；丰富多彩、琳琅满目的小商品行市(市场)，都散布在沿衔的胡同里。6.大连天津街天津街商业步行街区位优势明显，地处“六个中心”：金融中心、商业中心、文化中心、信息中心、国际航务中心和大连市唯一的中央商务中心区。距大连火车站仅 200 米，大连港仅 300 米。星级酒店环绕四周，五星级酒店 日航大酒店
12、与天津街隔街相望，往西 200 米就分别坐落着香格里拉和富丽华两家五星级大酒店。天津街南与久负盛名的中山广场相毗邻，其周围的建筑群凝聚了世界建筑之精华。与天津街相邻的友好广场中央坐落着象征着北方明珠寓意的水晶球，其周围的两大影院代表着大连历史文化和现代文明的完美结合。7.芜湖中山路步行街芜湖市中山路步行街位于芜湖市中部偏西，镜湖西侧，全长近 700 米，宽约 30-40 米，是一条具有综合功能的大型商业街，对于芜湖市的发展具有重要作用。 步行街自 1999 年建成开街以来，在全国率先打破城市基础设同时，步行街将经常性监督与突击性检查结合起来，有效地维护了消费者的合法权益。由政府管理的传统模式，
13、走出了一条市场化运作、企业化管理、社会化服务的创新之路。8.长沙黄兴南路商业街黄兴南路步行商业街北起司门口，南到南门口，全长 838 米，街宽 23-26米，包括近万平方米的黄兴广场，商业总面积 25 万平方米，总投资 10 亿元人民币，是集购物、休闲、娱乐、餐饮、文化及旅游等多项功能于一体的综合性商业街。黄兴南路步行街位于五一商圈，毗邻平和堂、王府井、万达购物广场、春天百货、新世界百货等大型百货公司。周边汇集了长沙解放西路酒吧一条街、化龙池、太平街、坡子街、三王街等特色商业街。商业气氛十分浓厚，消费方式多种多样。目前步行街日均客流量 10 万余人次，节假日更是接近 40 万余人次。9.乌鲁木
14、齐中山路商业街乌鲁木齐市中山路是位于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市的一条商业街,东起天山百货大楼，西止丹璐名品广场、东方 100 商厦，全长 2000 余米。2005 年 7 月 18 日，一块刻有“中国著名商业街”字样的红底金字招牌，落户乌鲁木齐市中山路中泉广场，标志着中山路正式跻身中国十大著名商业街之列。中山路商业街上经营户达 214 家，经营面积达 15.9 万平方米，经营人员达1100 名，日均客流量达 7 万人，节假日客流量达 40 万人，每小时车流量达2300 辆，年销售额达 40 亿元，年上税额达 1.6 万元，各项指数在全疆各商业街中均为首屈一指。中山路商业街己成为商业网点密集、客
15、流量大、购物便捷、消费称心的现代化商业街。10.天津和平路商业街天津从历史上就是中国北方有名的大商埠，在天津有一条全国最长的商业步行街，凡是来天津的人都会慕名来这里逛上一逛，这就是著名的和平路商业步行街。在和平路上老店名匾之彰显，在天津传统文化发展中可谓一大特色，独具风韵。 和平路是近代天津商业的摇篮，是天津繁荣的象征，也曾是天津人的骄傲。上世纪 20 年代末，随着天祥、劝业、泰康三大商场，国民、惠中、交通三大旅馆以及渤海大楼、浙江兴业银行等高大建筑的落成，街道日趋繁荣。1949 年后，经过整顿，和平路成为天津市的商业和文化中心。这些商业步行街在当地乃至全国都有着非常大的影响，给当地带来了许多价值，给当地的旅游业，商业都创造了许多收益，同时也带来了许多欢乐。但是，步行商业街的发展也有很多不尽如人意的地方，如，模式单一，模仿过多；商业氛围与文化环境脱节；经济与社会效益不协调等。商业步行街在建成实施的时候一定要考虑这些问题，这样才能让商业步行街进入一个新的高度，达到经济文化和社会效益的最优化，创造出更多的社会价值。
