北京王府井商圈调研 北京王府井海港城综合体项目操作

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1、北京王府井海港城综合体项目操作方案一 、 王 府 井 商 圈 演 变 特 点王 府 井 的 历 史 可 以 追 溯 到 13世纪 60年 代 ， 距 今 已 有 700多 年 。 早 在上 世 纪 ， 王 府 井 大 街 就 声 誉 在 外 。 上 世 纪20年 代 初 期 ， 王 府 井 大 街 已 出 现 大 型 商 业的 雏 形 。随 着 1955年 “新 中 国 第 一 店 ”北京 市 百 货 大 楼 的 开 业 ， 王 府 井 大 街 的 商 气 愈发 浓 厚 。 北 京 王 府 井 百 货 公 司 董 事 长 郑 万 河回 忆 ， 百 货 大 楼 开 业 首 日 的 客 流 就 达

2、 到 25万 人 ， 随 后 令 其 他 商 业 街 销 售 额 下 降 两 成 。直 到 今 日 ， 来 自 全 国 乃 至 世 界 各 地 的 游 客 来到 北 京 仍 首 选 王 府 井 大 街 ， 这 与 当 初 百 货 大楼 巨 大 的 品 牌 影 响 力 不 无 关 系 。王 府 井 商 圈 犹 如 一 座 博 物 馆 ， 拥 有 同升 和 、 盛 锡 福 、 瑞 蚨 祥 、 东 来 顺 、 全 聚 德(002186)等 老 字 号 ， 汇 聚 中 国 博 大 精 深 的传 统 商 业 文 化 。11年 前 的 9月 11日 ， 王 府 井 大 街 迎来 了 发 展 的 拐 点 。

3、 历 经 8年 近 乎 脱 胎换 骨 的 改 造 后 ， 王 府 井 大 街 犹 如 一 只 金 凤 凰在 万 盏 明 灯 的 簇 拥 下 以 步 行 街 的 形 式 重 生 。改 造 后 形 成 了 “黄 金 十 字 ”布 局 。 以 金鱼 胡 同 西 口 的 十 字 路 口 为 中 心 ， 向 东 是 宾 馆 、饭 店 一 条 街 ， 向 西 是 小 吃 、 休 闲 一 条 街 ， 向南 则 是 繁 华 的 商 业 步 行 街 ， 向 北 是 娱 乐 、 文化 一 条 街 。 此 后 ， 王 府 井 大 街 的 商 业 之 路 愈 发 稳健 。 10年 前 ， 中 国 第 一 家 真 正

4、意 义 上 的 购物 中 心 东 方 新 天 地 在 此 落 户 。 东 方新 天 地 是 李 嘉 诚 投 资 的 东 方 广 场 购 物 中 心 的一 部 分 。 此 后 ， 香 港 企 业 名 下 的 北 京apm、 浙 江 零 售 巨 头 银 泰 百 货 投 资 的 乐 天银 泰 百 货 、 专 卖 体 育 用 品 的 利 生 和 国 内 时 尚品 牌 巨 头 美 特 斯 邦 威 等 陆 续 进 入 这 条“金 街 ”。东 方 广 场 雄 踞 北 京 市 中 心 王 府 井 商 圈 ， 占 地10万 平 方 米 ， 总 建 筑 面 积 达 80万 平方 米 ， 是 目 前 亚 洲 最 大

5、 的 商 业 建 筑 群 之 一 ，是 北 京 “城 中 之 城 ”。“东 方 新 天 地 ”为 两 层 逾 100,000平 方 米 的 大 型 群 楼 商 场 ， 包 括 五 个 不 同 风 格的 商 场 和 一 个 中 央 喷 水 泉 广 场 、 多 个四 季 常 绿 的 花 园 和 一 个 庞 大 的 三 层 室 内 停 车场 。整 体 定 位 时 尚 、 中 高 收 入 的 白 领 阶 层 ， 满 足他 们 休 闲 、 娱 乐 、 购 物 多 种 需 求 。主 要 业 态 有 晨 曦 百 货 、 华 润 超 市 、ESPRIT 及 精 彩 无 限 音 像 数 码 广 场 等 。入 驻

6、 商 户 以 国 际 知 名 品 牌 为 主 ， 中 西 合 璧 ，店 内 装 修 体 现 浓 郁 的 休 闲 氛 围 ， 为 顾 客 提 供多 种 增 值 服 务 。 亚 洲 最 大 的 钻 石 精 品 店 之 一 的 恒 信 钻 石 宫 殿 ,展示 艺 术 与 科 学 完 美 结 合 的 爱 普 生 影 艺 坊 、Apple、 Centre 及 知 名 品 牌 派 、NE.TIGER、 Tom Tailor、 Nike360等 。都 市 新 天 地 整 体 色 调 为 简 洁 的 银 灰 色 ，先 进 的 超 清 晰 大 萤 幕 使 人 感 到 科 技 发 展 的 脉搏 ， 整 个 区 充

7、 满 了 高 科 技 氛 围 ， 满 足 青 年 人的 审 美 需 求 。东 方 新 天 地 为 王 府 井 商 圈 增 加 了 购 物中 心 物 业 ， 提 升 了 王 府 井 商 圈 聚 客 能 力 。近 年 来 ， ZARA 开 始 进 驻 王 府 井 商圈 沿 街 门 面 ， GUCCI， AMANI 等 大品 牌 开 始 进 驻 银 泰 乐 天 百 货 ， 王 府 井 百 货 大楼 一 楼 也 开 始 引 进 部 分 名 品 ， 王 府 井 商 圈 品牌 明 显 向 高 档 升 级 。二 、 项 目 SWOT 分 析市 场 分 析 ：北 京 王 府 井 百 货 (集 团 )股 份 有

8、 限公 司 ， 简 称 “王 府 井 百 货 ”， 前 身 是 享誉 中 外 的 新 中 国 第 一 店 -北 京 市 百货 大 楼 ， 创 立 于 1955年 。 1968年 7月 改 为 现 名 。 建 筑 面 积 3.9万 平 方 米 ，营 业 面 积 1.8万 平 方 米 。 1970年 扩 建附 属 业 务 楼 和 仓 库 楼 。 1989年 增 建玩 具 娱 乐 品 商 场 ， 晋 升 为 国 家 二 级 企 业 。1991年 成 立 北 京 百 货 大 楼 集 团 。1993年 进 行 股 份 制 改 造 。 1994年 北京 王 府 井 百 货 (集 团 )股 份 有 限 公

9、司 在 上海 证 券 交 易 所 上 市 。 1999年 新 建 北 部商 业 楼 。 2000年 王 府 井 百 货 和 东 安 集 团公 司 实 现 资 产 重 组 ， 成 立 北 京 王 府 井 东 安 集团 有 限 责 任 公 司 。 2004年 2月 百 货 大楼 开 始 进 行 内 部 升 级 改 造 ， 4月 对 外营 业 。 百 货 大 楼 售 货 员 张 秉 贵 是 全 国 著 名 劳动 模 范 ， 大 楼 前 广 场 立 有 其 半 身 铜 像 ， 陈 云在 基 石 上 题 词 “一 团 火 精 神 光 跃 神 州 ”。2008年 拍 摄 2007年 王 府 井 百 货 公

10、 司 销 售 额89.36亿 元 , 利 润 总 额 4.43亿 元 。 2008年 销 售 额 101.7亿 元 ， 利 润 总 额5.1亿 元 。截 止 到 2009年 底 ， 已 有 近 200个 品 牌 成 为 集 团 的 重 点 品 牌 /战 略 合作 伙 伴 ， 正 在 形 成 多 品 类 、 多 层 级 、 高 效 益 、高 覆 盖 率 的 核 心 品 牌 资 源 ， 为 集 团 健 康 的 、可 持 续 发 展 搭 建 坚 实 的 品 牌 资 源 平 台 ， 打 造集 团 核 心 资 源 竞 争 能 力 。2009年 以 来 ， 身 处 王 府 井 闹 市 区 百 货大 楼 陆

11、 续 引 进 了 20余 家 美 容 、 美 发 、 餐饮 、 影 城 等 休 闲 、 娱 乐 服 务 项 目 ， 逐 渐 将 传统 的 百 货 公 司 打 造 为 购 物 中 心 。 王 府 井 董 事长 郑 万 河 还 透 露 ， 未 来 几 年 ， 集 团 还 将 根 据不 同 目 标 市 场 ， 陆 续 开 设 大 众 时 尚 百 货 、 精品 时 尚 百 货 等 购 物 中 心 。2009年 王 府 井 百 货 完 成 销 售 额132亿 元 ， 实 现 利 润 5.4亿 元 。2010 年 ， 是 百 货 大 楼 经 营 史 上 承 前启 后 的 关 键 之 年 。 这 一 年 ，

12、 它 们 以 装 修 调 整为 契 机 ， 在 完 成 主 楼 南 馆 加 固 改 造 工程 的 同 时 ， 同 时 进 行 了 整 体 对 购 物 环 境 、 硬件 设 施 和 品 牌 结 构 的 全 面 升 级 ， 使 百 货 大 楼成 为 了 一 家 初 步 具 备 购 物 中 心 元 素 的 大 型 综合 性 百 货 商 场 。 截 至 12 月 24 日 ，百 货 大 楼 年 销 售 额 已 经 突 破 18 亿元 。王 府 井 百 货 定 位 中 档 偏 上 王 府 井 百 货 从 传 统 百 货 不 断 进 行 业 态优 化 的 探 索 ， 从 引 进 国 际 名 品 店 到 引

13、 进 星 巴克 等 。新 东 安 广 场新 东 安 广 场 是 香 港 新 鸿 基 地 产 在 京 开发 的 重 要 商 业 地 产 项 目 。 它 位 处 北 京 王 府 井心 脏 地 带 ， 不 仅 是 王 府 井 内 首 个 重 建 项 目 ，更 是 北 京 最 著 名 的 时 尚 消 闲 购 物 热 点 之 一 。1998年 1月 对 外 开 业 。总 面 积 21.3万 平 方 米 ， 商 场 面 积 达12万 平 方 米 的 新 东 安 广 场 ， 翻 新 工 程 主 要分 四 个 阶 段 进 行 ， 翻 新 后 的 商 场 除 营 造 更 宽敞 的 购 物 空 间 外 ， 并 会

14、 以 凸 显 商 户 形 象 的 设计 为 重 点 ， 双 层 垫 付 门 面 采 用 答 复 玻 璃 幕 墙 ，务 求 令 商 场 更 富 时 代 感 ， 整 项 工 程 预 计 于 今年 年 底 完 成 ， 以 赶 及 迎 接 2008年 北京 奥 运 会 ， 目 前 正 进 行 第 一 阶 段 施 工 。 除 了商 场 形 象 和 名 称 耳 目 一 新 外 ， 北 京 apm 积极 强 化 商 户 组 合 ， 引 进 更 多 全 新 的 超 级 品 牌和 国 际 知 名 零 售 商 ， 进 一 步 巩 固 北 京 apm的 领 导 地 位 。 北 京 apm 内 设 店 铺 多 达 1

15、60间 ，商 户 组 合 多 元 化 ， 由 高 消 费 品 、 时 装 、 娱 乐以 至 餐 饮 等 包 罗 万 有 。 不 仅 引 进 多 个 国 际 时尚 品 牌 ， 部 分 更 是 首 次 进 入 中 国 内 地 市 场 ，还 引 入 不 同 类 型 的 特 色 餐 厅 ， 包 括 亚 洲 和 西式 美 食 。乐 天 银 泰 百 货 定 位乐 天 银 泰 百 货 成 立 于 2006年 7月 ， 是 韩 国 乐 天 集 团 和 银 泰 百 货 集 团 下 属 浙江 银 泰 百 货 有 限 公 司 合 资 成 立 的 百 货 公 司 。2008年 9月 正 式 开 业 ， 总 面 积 达

16、 到8.36万 平 方 米 ， 营 业 面 积 达 到 4.29万 平 方 米 ， 定 位 国 际 名 品 百 货 +中 档商 品 组 合 综 合 性 百 货 (包 括 日 韩 品 牌 )。2008年 8月 ， 由 银 泰 方 与 韩 国 乐 天 集 团 各持 有 50%的 股 权 ， 北 京 乐 天 银 泰 百 货 开 业 。据 银 泰 百 货 2008年 年 报 显 示 ， 到当 年 年 底 ， 北 京 乐 天 银 泰 百 货 的 亏 损 净 额 为1.02亿 元 ， 给 银 泰 百 货 造 成 了 超 过5000万 元 的 亏 空 。开 业 初 期 曾 一 度 占 主 导 地 位 的 韩 国 品牌 ， 如 今 已 越 发 显 得 “势 单 力 孤 ”。目 前 ， 商 场 内 韩 国 品 牌 数 量 与 2008年 开 业 时 的 数 十 家 相 比 落 差 明 显 。韩 国 品 牌