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1、全有文檔友情提供 全有中國房地產物業項目接管驗收方案XX 物業管理有限公司全有文檔友情提供 全有中國目 錄項目 頁碼1. 接管驗收整體計畫 32. 物業驗收移交程式 53. 竣工驗收應提供的技術資料 64. 竣工驗收應提供的操作和維修保養手冊 95. 物業驗收管理制度 116. 房屋接管驗收標準 137. 設施成品保護方案 218. 附表接管驗收整體計畫一、依照業主方XX 物業發展有限公司之要求，根據中華人民共和國建設部1991 年 2 月 4 日發佈，1991 年 7 月 1 日實施的中華人民共和國行業標準房屋接管驗收標準中的有關規定，結合 XX 大廈實際情況及工程驗收全有文檔友情提供
2、 全有中國進度，我司將對 XX 大廈接管驗收工作分二部分進行：A 辦公層區域（L12L57）和各設備房塔樓部分：7 月 20 日到 8 月 24 日B 商場部分（B3L3）及車庫裙樓部分：9 月 8 日到 10 月 28 日二、接管必備資料如下1. 竣工工程項目一覽表，包括竣工工程名稱、位置、結構、層樓、面積、裝修標準、開竣工日期等；2. 設備清單，包括設備名稱、規格、數量、產地、主要性能、單價及隨機工具、備品備件等；3. 工程項目竣工圖；4. 材料、建築構件、外協件、各種設備、檢測儀器的出廠合格證、說明書和驗收記錄，預製作的荷載試驗記錄、自動控制儀錶的調試記錄；5. 隱蔽工作驗收記錄；6.
3、土建施工記錄，包括地基處理記錄、結構安裝較正記錄、預應力構件施工記錄等；7. 設備安裝調試記錄，如管道系統的試壓、試漏檢查記錄，暖氣、衛生、空調、電氣電信、通風、供水、消防滅火、防暴報警、電視監控、應急廣播等工程的檢查和試驗記錄；8. 建築物的沉降、變形、防震、防爆、絕緣、隔音、隔熱等指標的測試記錄，重要鋼骨結構焊縫探傷檢查記錄；9. 工程品質事故的發生和處理記錄。10. 圖紙會審記錄，設施變更通知和技術核定單；11. 關於建築物、構築物的使用注意事項說明；12. 有關該工程項目的其他重要技術決定和文件；13. 所有工程項目通過國家部門驗收或技術鑒定的證明或證書，如水、電、電話、空調、電梯、高
4、低壓配電房等。以上資料將作為物業公司接管移交並管理大廈之基本資料，並需永久保存，以保障設施設備能得到切實之維護及保養。全有文檔友情提供 全有中國三、物業接管工作組織構成：1. 上海新創物業管理有限公司XX 大廈物業管理處（管理部、工程部）2. 其他相關人員四、接管驗收原則以發展商和管理公司共同簽署有關驗收報告，方可有效。五、接管工作程式1. 接管工作準備階段1.1 熟悉接管各層面的情況1.2 接管工作應備文件a. 驗收接管流程b. 相關驗收檔c. 相關驗收表格d. 成品保護方案1.3 接管人力與器具準備1.4 接管前人員培訓2. 接管工作運作階段2.1 進入接管層面現場，由物業公司、發展商及
5、有關人員共同進行。2.2 按照準備階段中所制各類驗收表格分別進行接管。2.3 接管完畢，填寫表格，重要現場應進行照相，一式二份，一份交發展商，一份由管理公司存檔備案。2.4 接管合格，鑰匙移交管理處。3. 接管繕後階段3.1 接照接管原則與表格，將不合格部分進行匯總，並通知發展商限期整改。3.2 對整改情況作進一步跟進，並作出記錄。全有文檔友情提供 全有中國3.3 對整改情況進行檢查，並對整改情況作出定論。3.4 對已接管樓層安排人員定時或不定時巡視，確保大廈各功能及設施設備運作正常。3.5 對部分成品（如：地面、牆面、天花、電梯等）進行保護。物 業 驗 收 移 交 程 序根 據 各 項 目
6、 的 施 工 進 度 和 小 業 主 (或 租 戶 )入 住 的 情 況 不 同 ， 發 展 商 (或 大 業 主 )可 視 需 要 要 求 管 理 公 司 對 其 物 業 的 部 分 樓 層 建 築 裝 修 、 設 備 和 系 統 進 行 驗 收 接 管 ， 但 項 目 的 最 終 移 交 是 在 通 過 政 府 有 關 職 能 部 門 和 發 展 商 驗 收 基 礎 上 以 物 業 管 理 公 司 驗 收 通 過 為 准 。 一 、 物 業 驗 收 條 件 物 業 要 驗 收 移 交 ， 必 須 滿 足 以 下 首 要 條 件 ： 1. 提 供 被 驗 收 物 業 的 竣 工 圖 (若 尚
7、 未 完 成 峻 工 圖 ， 必 須 提 供 最 終 的 施 工 圖 ， 並 附 詳 細 的 設 計 修 改 說 明 )； 2. 提 供 被 驗 收 的 設 備 、 系 統 的 操 作 說 明 、 保 養 手 冊 及 其 他 有 關 資 料 ； 3. 提 供 與 承 包 商 (或 供 應 商 )簽 署 承 包 (供 應 )合 同 中 有 關 技 術 條 款 ； 4. 出 示 政 府 有 關 職 能 部 門 (詳 見 附 表 )驗 收 證 明 ； 5. 提 供 承 包 商 、 廠 商 及 供 應 商 的 地 址 、 聯 系 電 話 及 聯 系 人 資 料 ； 6. 提 供 必 要 的 專 業 技
8、 術 介 紹 和 培 訓 ； 7. 提 供 所 有 測 試 、 檢 驗 和 分 析 報 告 ； 8. 清 潔 被 驗 收 的 場 地 、 設 備 和 機 房 。 二 、 拒 絕 驗 收 對 以 下 情 況 ， 物 業 公 司 有 權 拒 絕 驗 收 接 管 物 業 ： 1. 嚴 重 違 反 國 家 有 關 法 規 ； 2. 未 能 通 過 有 關 政 府 職 能 部 門 的 驗 收 ； 3. 工 地 與 交 付 物 業 不 能 有 效 隔 離 ； 全有文檔友情提供 全有中國4. 機 房 不 能 完 全 獨 立 封 閉 ； 5. 其 他 可 能 危 及 設 備 正 常 運 行 和 入 住 人
9、身 安 全 的 物 業 。 三 、 缺 陷 整 改 對 在 驗 收 中 發 現 的 各 種 問 題 包 括 工 程 未 完 事 項 、 工 程 缺 陷 及 由 于 成 品 未 能 有 效 保 護 引 起 的 受 損 等 情 況 ， 管 理 公 司 將 會 做 詳 細 的 缺 陷 記 錄 ， 以 供 發 展 商 (或 大 業 主 )督 促 承 包 商 (或 供 應 商 )進 行 整 改 ， 對 不 能 進 行 整 改 的 缺 陷 進 行 賠 償 交 涉 。 對 問 題 比 較 嚴 重 ， 則 向 發 展 商 (或 大 業 主 )建 議 暫 緩 驗 收 ， 待 整 改 完 成 後 重 新 驗 收
10、。 四 、 試 運 行 若 部 分 設 備 或 整 個 系 統 尚 未 通 過 最 終 的 驗 收 ， 但 由 於 小 業 主 (或 租 戶 )入 住 需 要 必 須 開 啟 運 行 某 些 設 備 或 系 統 ， 管 理 公 司 一 般 僅 做 實 物 驗 收 ， 並 嚴 格 按 發 展 商 (或 大 業 主 )的 書 面 指 令 進 行 管 理 和 操 作 ， 在 此 期 間 ， 技 術 上 仍 由 承 包 商 (供 應 商 )把 關 ， 若 發 生 任 何 問 題 或 意 外 ， 除 管 理 公 司 人 為 原 因 外 ， 責 任 由 發 展 商 (或 大 業 主 )及 其 承 包 商
11、負 責 ， 對 於 重 要 設 備 或 機 房 有 必 要 簽 定 臨 時 試 運 行 協 議 ， 清 楚 列 明 有 關 各 方 責 任 。 五 、 驗 收 通 過 被 驗 收 物 業 完 好 ， 設 備 及 系 統 運 行 情 況 正 常 ， 所 有 指 標 均 達 到 合 同 約 定 的 要 求 ， 場 地 、 設 備 和 機 房 均 清 潔 幹 淨 ， 經 有 關 各 方 書 面 確 認 驗 收 通 過 ， 發 展 商 (或 大 業 主 )應 督 促 承 包 商 (或 供 應 商 )移 交 所 有 的 鑰 匙 、 備 品 備 件 和 專 用 工 具 ， 物 業 正 式 交 由 物 業 公 司 接 收 管 理 。 六 、 保 修 期 按 正 常 情 況 ， 物 業 整 體 驗 收 結 束 ， 正 式 進 入 保 修 期 ， 但 物 業 驗 收 往 往 是 一 段 相 當 長 的 過 程 ， 在 此 期 間 ， 有 些 設 備 可 能 會 因 先 期 投 入 運 行 或 其 他 原 因 已 經 進 入 保 修 期 ， 故 需 要 發
