厦门xx温泉度假村投资分析

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1、厦门某某温泉度假村投资分析厦门某某温泉度假村投资分析1.项目基本情况 厦门某某发展有限公司拟开发建设的某某温泉度假村A1地块酒店项目，位于厦门东北部五缘湾片区，总用地13065.6平方米，总建筑面积28330平方米，容积率1.60，分别为酒店项目用地3415平方米，建筑面积19367平方米，酒店2#3#用地715平方米，建筑面积1533平方米。 该区域是厦门市重点打造高端商务中心区，具备发展休闲度假和高端商住地产的先天条件。按规划功能分为五通商务区、通屿居住区、金山健康养生区、温泉居住区、钟宅民俗旅游区、高新技术园区、敦上住宅区。 本项目位于五缘湾西部金山健康养生区与温泉居住区交界处。周边商业

2、配套有英国特易购大卖场、厦门建发开发的城市综合体、万达商业广场、观音山商业街等。休闲配套有钟宅民俗旅游区、游艇码头、五缘湾运动馆、音乐岛国家歌剧院、湿地公园、金山健康养生区、湖边小康商业步行街。 本项目周边交通网络发达，临近BRT穆厝站，以及其连接线L18交通便利，区域通达能力强。项目距高崎国际机场约7公里，距集美大桥约5公里，距翔安隧道约3公里，进出岛快速便捷。2.建筑专业说明2.1项目规划控制2.1.1. 项目用地规划设计2.1.1.1.总用地面积： 13065.6 平方米 2.1.1.2.建筑用地面积： 4130 平方米2.1.1.3.总建筑面积： 28330 平方米2.1.1.4.计容

3、总建筑面积： 20900 平方米2.1.1.5.建筑容积率： 1.60 2.1.1.6.建筑密度： 32% 2.1.1.7.绿地率： 40% 2.1.1.8.建筑退让用地边界（拟定红线）距离：建筑西退环 湾路绿化带须满足消防要求，东、南侧各退让规划路10米以上，北退0.25H且最小为11米。2.1.1.9.建筑间距及日照控制要求：满足规划管理技术规定的要求。2.1.1.10.建筑高度、层数控制要求：建筑高度控制在航空限高以下。2.1.1.11.基地主要出入口：宜沿南侧规划路设置。设置地下停车库，包括94个停车位。2.1.1.12.建设基地标高：最低点应控制在航空限高黄海高程150米以下。 2.

4、1.1.13.公共建筑配套要求：无。 2.2项目建筑规划设计2.2.1. 总体构思 设计的出发点在符合据五缘湾片区规划要求和周边建筑规划情况要求的同时，营造一个幽雅、舒适的商务休闲环境。2.2.2. 设计理念 在该项目的设计中，我们本着以人为本的思想，分析商务休闲的多重需求，以超前性与合理性来引导设计，力求功能合理、环境优美、配套齐全，创造一个满足商务人士休闲度假需求的星级酒店。2.2.3. 总平面布局 2.2.3.1.酒店主入口可考虑设置在地块西南侧，莅临规划道路，南侧和西侧分别开辟酒店次入口机动车入口，实行人车分流。 2.2.3.2.酒店7层主楼设置在地块西南重心位置，主楼西翼平行于鹭岛大

5、道，南侧平行于规划道路。楼高34.88米（楼板）。 2.2.3.3.主楼北侧五层为屋顶花园，形成一个丰富的建筑立面和自然的景观平台。 2.2.3.4.酒店东南侧布置2栋3.5层的。利用地形落差，结合建筑总体布局，创造微地形，单体布局错落有致。楼高13.9米，计容建筑面积1533平方米。 2.2.3.5.地块东北侧利用建筑形成的半围合形式做温泉泡汤池。2.3. 交通流线组织 2.3.1.机动车流线：在规划道路和鹭岛大道各设一个机动车出入口，在酒店周围设置宽度大于6米的半环形机动车道，西侧设置4.5米单行车道。 2.3.2地下停车库：地下停车库设置在主体建筑地下一层，由主体建筑北侧坡道引入，共有停

6、车位94个。 2.4. 建筑设计 2.4.1. 经营动线组织 根据使用功能要求，对酒店功能使用进行分流，分为酒店动线、温泉园林动线和VIP直通路线，各分区动线独立又联系，形成错落明晰的酒店服务网络。 2.4.2. 楼层功能布置 2.4.2.1.主楼一层西南向设置酒店主入口大堂和总服务台，总服务台东侧布置4部电梯和公共卫生间。设置一个景观楼梯直通二层天桥。南面设置主题温泉入口和温泉前台，前台西侧布置2部电梯。VIP入口设置在建筑西侧。货物和员工入口布置在建筑东侧，设置有一个货运电梯通达二楼厨房。一层酒店区设有精品商店、温泉精品专卖店、体育运动中心、商务中心、酒店办公。建筑面积3608平方米，层高

7、4.5米，局部地面抬高丰富空间变化。 2.4.2.2.主楼二层布置了咖啡厅和西餐厅、男女宾淋浴更衣区，VIP区布置有高尔夫球精品商店。建筑东北利用空间设计空中花园，形成观景回廊和露台。本层建筑面积3148平方米，层高4.5米。 2.4.2.3.主楼三层为酒店主要餐饮空间，布置有VIP接待厅、温泉自助餐厅、中餐厅。建筑面积2917平方米，层高4.5米。 2.4.2.4.主楼四层布置了VIP室内泡汤区，设置一个养生休息区，还有一个面积约为600平米的大会议厅。建筑面积3415平方米，层高4.5米。 2.4.2.5.主楼五层均为养生SPA理疗区，建筑面积2154平方米，层高为4.5米。 2.4.2.

8、6.主楼6至7层为酒店客房层，布置有客房52间，6层建筑面积为2020平米，7层建筑面积为1873平米，层高均为4米。 2.4.2.7.主楼又设有两层设备层，均为温泉供水设备以及其他设备用房等，层高均为2.19米。 2.4.2.8.地下室一层为停车区域，层高3.8米，同时设有发电机房和温泉水厂，建筑面积6340平方米，可停车88辆。 2.4.2.9.屋顶女儿墙采用透空片墙，以遮挡屋顶空调冷却塔，同时成为外立面三段式构成的顶部造型。 主楼合计客房 47 间。以上来源于某某最终定案报批文本3.项目市场前景分析3.1.旅游发展升温，市场需求旺盛厦门市旅游行业牢记胡总书记关于“厦门是一个著名的旅游城市

9、，旅游业在厦门经济社会发展中具有重要的作用”和“把游客服务好”的重要嘱托，深入贯彻落实国务院关于支持福建省加快建设海峡西岸经济区的意见和关于加快发展旅游业的意见 ，全面融入我市“五个着力” 、五大战役发展大局，积极“调结构、促转变” ，集中打好“休闲度假、商务会展、海峡旅游”三张牌，旅游产业呈现全面繁荣的良好发展态势。旅游业是厦门市经济发展的支柱性产业之一。旅游经济总量大幅增长。2010年，共接待境内外游客3026.09万人次，比增19.85%，其中入境游客162.82万人次，比增19.71%，国内游客2863.27万人次，比增19.86%；实现旅游总收入383.89亿元，比增16.89%，其

10、中旅游创汇10.81亿美元，比增22.23%。2010年我市接待入境游客和旅游外汇收入均名列全国十五个副省级城市前列，接待游客数、入境游客数、旅游总收入和旅游外汇收入占全省的比例，分别为25.7%、44.2%、28.7%和30%。2005年至2010年，接待游客总人次从1712.88万增长到3026.09万，年均增长15.33%；旅游总收入从230.93亿增长到383.89亿元，年均增长13.25%；接待入境游客从94.55万人次增长到162.82万人次，年均增长14.44%；旅游外汇收入从5.52亿美元增长到10.81亿美元，年均增长19.17%。产业规模持续壮大，全市国家A级旅游景区从5家

11、增至10家，旅游饭店、社会旅馆等住宿设施由200多家、2万多间客房增至550多家、3.8万多间客房，旅行社由80家增至150家，导游员由2000多人增长到3500多人，并提前建成十大旅游酒店、十大旅游景区、十大旅游特色街区和十大场馆设施等“四个十”工程项目。比较优势日益突出，接待入境游客人次和旅游外汇收入在全省稳居第一，在全国15个副省级城市中排名第4位，在全国28个重点旅游城市中排名第8位。在市政府对旅游产业规划中，五缘湾规划的总体功能结构，可概括为“一个中心，七大功能区” 。 “一个中心”即环湾中心区：它是五缘湾最具特色的核心区域，中心区临湾滨水带将建成一条长8公里的连续不间断的环湾步行道

12、、旅行电瓶车道和自行车道；它将沿线三个五星级酒店、特色商业街、音乐厅、国际游艇俱乐部、以水上运动为主题的湿地公园等大型公共设施有机地联系在一起。 “七大功能区”是指五通商务区、通屿生态居住区、国际健康养生区、温泉高尚居住区、钟宅民俗旅游区、墩上高尚居住区、软件园3.2.温泉旅游是养生休闲的时尚旅游，也是时尚的朝阳产业。温泉旅游行业发展的前景是无限的，市场是无穷的。3.2.1.体闲经济带动了休闲度假旅游，体闲经济中包括很多行业、产业、产品，特别是旅游行业，其中温泉行业更是休闲产业中的朝阳产业，尤其是休闲度假旅游产业更是主要角色。现在受到中央和各级政府及全民的关注。我国是发展中国家，虽然离“休闲时

13、代”还有一大段遥远的路，但我们不能不看到，自改革开放以来，自1995年起实行每周双休日，2008年1月起又实施“春节” 、 “清明 五一” 、 “端午 十一 中秋”等国家法定假期，实现了西方国家花了近一百余年的时间才达到的境地。目前我国已有各种法定假日115天，一年中有三分之一的时间在闲暇中度过。这一国家行为表明了我国己融入整个国际休闲文化的背景中。3.2.2.温泉旅游是养生的时尚旅游健康是人类的共同追求，随着人们生活水平的提高，温饱已经不过多关注，倍加关注的健康、科学的休闲养生概念被提到空前高度，休闲养生成为人们生活时尚，人们越来越关注在健康方面的投资。3.2.3.温泉旅游是时尚的朝阳产业随

14、着我国国民经济收入不断提高，旅游者的经济能力和旅游的需求也不断提高，休闲度假旅游市场前景越来越好。随着广大旅游者的观念转变，将从初期简单的观光旅游转向休闲度假，这是个必然趋势。中国旅游发展30多年，国内旅游从8O年代开始，迄今30年，随着经济收入的提高和闲暇时间的增加，旅游者在这个过程中不断成熟起来。早期的旅游者是穷旅游，追求的只是多看，其它不讲究。而旅游中温泉旅游是旅游者通过亲身体验温泉水浴得到的一种感觉，一种精神的、生理的、体能的享受，是心、身、魂的升华，所以温泉旅游属于体验旅游。因此温泉旅游也是迎合现代旅游人的观念，要求深入的体验、欣赏、品味、享受、感觉，追求也越来越个性化。 目前厦门及

15、周边已经开发的温泉，如日月谷温泉度假村、天沐.厦门杏博湾温泉度假村、云霄金塘湾海水温泉度假村、厦门翠丰温泉度假村、盛之乡温泉度假村等，如今是开发一家，火爆一家，它实际上预示着温泉旅游行业发展的前景，这个前景是无限的，这个市场也是无穷的。特别是在内地，人们对海水温泉的感知还是一种艨胧而新鲜的事物，因此发展温泉旅游更具有广阔的市场空间。4.项目产品定位4.1.主题定位根据度假村资源特点和市场区位条件，本项目适合开发为中高档的温泉度假区。4.2.功能定位根据度假村的区位条件、资源特点以及旅游市场需求趋势，规划将本项目的功能定位为：一个具有海水温泉产品特色和浓厚度假氛围，具备休闲度假、康体保健、美容护

16、肤，扦体廋身、商务会议、分时度假等多功能的综合度假旅游区。4.3.市场定位本项目的主要目标市场定位于厦门、漳州、泉州市区为轴心的福建地区中高端客源市场，中远期逐步开发广东、江西以及内陆地区、外国的商务客源市场。5.项目商圈分析：5.1.从交通情况来看，本项目周边交通网络发达，临近BRT穆厝站，以及其连接线L18交通便利，区域通达能力强。项目距高崎国际机场约7公里，距集美大桥约5公里，距翔安隧道约3公里，进出岛快速便捷。5.2.从消费群体来看，该区域是厦门市重点打造高端商务中心区，具备发展休闲度假和高端商住地产的先天条件。按规划功能分为五通商务区、通屿居住区、金山健康养生区、温泉居住区、钟宅民俗旅游区、高新技术园区、敦上住宅区。高档住宅区和商务区、休闲度假区的消费群体追求高享受、高消费，着重身体健康，享受文化体验，位显身份尊贵。5.3.从竞争环境来看，本项目位于五缘湾西部金山健康养生区与温泉居住区交界处。周边商业配套有英国特易购大卖场、厦门建发开发的城市综合体、万达商业广场、观音山商业街等。休闲配