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1、 1 目 录第一章 总 论第二章 项目概况 第三章 建设条件第四章 市场分析第五章 投资与资金筹措第六章 经济效益分析第七章 贷款偿还分析第八章 结论 2 第一章 总 论一、项目基本情况 （一）项目名称：XXX 装饰材料物流中心（二）项目业主：重庆市 XX 区 XXX 塑料制品有限公司（三）法人代表：XXX（四）项目地址：XX 区 XXXXXXXXX（五）建设性质：新建二、主要技术经济指标及投资来源 该项目已经列入重庆市重点项目，对该地块进行规划调整，调整后经济技术指标为：项 目 单 位 数 量总用地面积: 平方米其中：商业用地： 平方米 78784道路及绿化用地： 平方米 25010总建筑面
2、积: 平方米其中：(1)大商场 平方米(2)车库及设备用房 平方米 15500（3）其他配套商业 平方米新建建筑容积率 2绿地率 30%计划总投资 万元 60943自筹资金 万元 20943银行贷款 万元 40000 3 三、项目业主简介（一）项目实际投资人简况项目实际投资人是 XXX 及其所领导的 XX 公司。XXX，现年 52 岁，大专文化，1985 年开始创业，经过二十多年的艰难拼搏，先后创办了 XX 化工有限公司、XXX 塑料制品有限公司和重庆 XX 房地产开发有限公司；他品行端正，为人朴实，敢于创新。1994 年成立的 XX 化工有限公司，其注册资金 1000 万元，主要从事汽车内外
3、饰件、功能件和摩托车覆盖件等塑料制品的开发及销售，多年来在社会各界朋友的鼎力支持下，企业的各方面都得到了快速的发展，取得了骄人的成绩，在重庆市塑涂行业中名列前矛。现有总资产 37056 万元，年收入 31072 万，年利润 1110 万元。1998 年先后创建了重庆市 XX 区 XXX 塑料制品有限公司和重庆 XX 房地产开发有限公司，所成立的 XX 房地产开发有限其注册资金 5000 万元，主要从事房地产开发，取得的开发资质为（叁级） 。所经营的 XXXXX 塑料制品有限公司主要经营板材市场，拥有资产34803 万元，已经成为重庆市最大的装饰板材集散地，全国十大建材市场之一，年交易额 20
4、亿，年租金收入 7000 万元。旗下三家公司共有员工一千三百多人，其中，具有高级职称的 14 人，中级职称的 57 人。（二）项目业主该项目由 XXX 塑料制品有限公司承载投资并建设。该公司注册资金3880 万元；由 XXX、XXX 二位股东共同出资组建；其中，XXX 出资 3830 万元，占股 98.71% 。该公司所经营的“XX 建材大市场”是 XX 建材市场的核心部分。该市场占地 160 余亩，营业面积 10 万余平方米，总投资 2.64亿元，主要经营各种装饰材料，属仓储性市场。已经有 10 多年的经营历史，年销售额 20 多亿元。是重庆市交易量最大，聚集了全国上百家知名 4 建材厂商，
5、商品批发已辐射到云南、贵州、四川、湖北等周边省市，已成为西部地区装饰材料的物流集散地。其物流配送车辆已达到 240 辆。是重庆市人气最旺的装饰材料批发市场。多年来被评为 XX 区优秀骨干企业，先后获得区级和市级“文明市场”称号，2005 年被中国建材市场流通协会评为“全国十大建材家居市场” 。 为本项目建设奠定了良好的经济基础、市场基础和人才基础。四、项目建设背景 （一）马家岩建材市场沿革及现状“马家岩建材商圈”作为重庆建材市场的代表已在重庆人的心目中家喻户晓。它起于 20 世纪 90 年代中期，最先是由一些建材老板延石小路自发而建，大多数铺面由农村民房改建而成。20 世纪初随着光能板材市场、
6、临江装饰城的建成，逐步向天马路延伸，增加了升伟精品建材城、大川建博中心等新兴市场。现在的“马家岩建材商圈”主要集中在以石小路与天马路交叉的马家岩路口向北、向南、向西 500 米半径以内。 由于后起的天马路市场经过规范的设计规划和开发，店堂、门面、配套设施完善、规范、档次较高。相比之下，地理位置更为优越的马家岩石小路段却显得破旧、凌乱、极不规范，并存在严重的安全隐患，不仅影响了马家岩建材商圈的形象，也影响了 XX 的整体形象（由于马家岩是进出XX 的咽喉要塞） 。沙区政府 2005 年就下定决心对马家岩建材市场进行拆迁整治，以扩大马家岩商圈的经营规模，改善马家岩片区的城市面貌。覃家岗塑料制品有限
7、公司紧紧抓住这个机会以有偿转让的方式取得了对该区域石小路西侧近 150 亩土地的开发权，计划投资 6.1 亿元，开发一个拥有 12万平方米营业面积的高档商厦“光能中国西部装饰材料物流中心” ，旨在扩大马家岩商圈的经营规模，弥补品质不齐、档次不高的缺点，提升马家岩商圈的形象，使之成为沙区重要的经济增长点。 5 第二章 项目概况一、 拟建地点项目位于 XX 区联芳园区双朝门社。由大杨石组团 G 分区 01-1a/02、01-2/02 和 XX 组团 K 分区 9-3/02、9-5/02、9-6/01 号地块组成。即沿石小路靠天马路一侧，高九路口到天马路之间。地块东邻石小路，与得意家具城隔路相望；南
8、面是高九路立交，与规划中的自然山体公园相接；西面是马家岩山崖，近可鸟瞰 XX，远可眺望歌乐山；北靠天马路口与鑫隆市场相接（详见上图） 。二、建设规模、内容、工期项目规划总用地面积平方米，建设用地 78784 平方米，规划总建筑面积为平方米，其中：商业建筑面积平方米，车库建筑面积 15500 平方米。由一栋 4 层商业大厦和露天停车场及休闲公园组成。项目建设总工期计划为 20 个月。2009 年 5 月-2010 年 12 月。 6 三、已经落实的建设手续情况1、重庆市 XX 区发展计划委员会20067421 号重庆市企业投资备案证 ；2、重庆市人民政府渝府地20053 号关于重庆 XX 区塑料
9、制品有限公司重庆房地产开发有限公司有偿使用国有土地的批复3、重庆市国土资源和房屋管理局 XX 区 D 房地证 2007 字第号房地证 ；4、重庆市 XX 区农业水利局沙农水发2007243 号XX 区农业水利局关于重庆市工程水土保持方案的批复 ；5、重庆市环境工程评估中心渝环评估书2007209 号关于重庆房地产开发有限公司环境影响报告书技术评估报告 ；6、重庆市 XX 环境保护局渝（沙）环准200786 号重庆市建设项目环境保护批准书 ；7、渝规地证（2005）沙字第 0018 号重庆市建设用地规划许可证四、总投资及效益项目计划总投资 60943 万元，建成后可形成商业铺面平方米，每年租金收
10、入 12879 万元，利润总额 60793 万元，投资利润率达 10.3%。五、项目建设必要性和意义（一）项目建设的必要性重庆是长江上游最大的工商重镇，有着雄厚工业的基础。直辖以来，我市交通建设提速，经济持续发展，商贸流通业挤身西部前列，初步具备了发展现代物流的基础条件。但是我市物流业发展中也存在着若干问题，导致物流成本偏高，现代物流业发展缓慢。一是运输结构不合理，多式联运障碍多；二是现在设施配套性、兼容不得性差，系统功能不强；三 7 是现代物流基础设施不能满足需求，现代物流标准化、信息化、专业化程度非常低；四是第三方现代物流企业少。这些已影响到我市经济社会发展，成为对外开放的薄弱环节和改善投
11、资环境的重要障碍。促进我市现代物流业加快发展，有利于我市抢抓国际资本从我国集中、沿海产业向内地转移的发展机遇，提高企业核心竞争力，是我市新型工业化进程的必然要求。1、重庆的经济发展确定了建材市场的发展要求 重庆市作为西部地区的直辖市，已成为西部地区的领头羊。2007 年 3月 14 日，胡锦涛总书记为重庆市导航定向为：把重庆建成中国西部的重要增长极，长江上游的经济中心，城乡统筹的直辖市。2007 年下半年国务院又确定重庆市为统筹城乡综合配套改革试验区。因而重庆必将迎来一个前所未有的大发展。重庆的大发展和西部领头羊的地位决定了建筑装饰材料市场也必将有一个大的发展。2、现行的马家岩市场远不能适应重
12、庆大发展的需要。表现在：一是规模不够大，现有市场经营面积 34 万平方米，年交易额 70 亿元，与重庆作为长江上游的中心地位相比不匹配；二是商品种类不齐全，主要表现在高档装饰材料还有所欠缺，总部经济还不突出；三是市场档次比较低，没有规模大的高档商厦作形象支撑，很难引进国际国内知名品牌。3、是重庆商贸流通领域战略发展的需要重庆市第三次党代会上提出了建设以大中型批发市场为支柱，专业市场为补充的现代化市场体系的战略任务和要求。市政府发布的“十一五”商贸流通专项规划，明确了把马家岩市场打造成 16 个专业市场群之一。市工商局、市商委也把马家岩市场作为重庆市近期(到 2010 年前)打造培育的 5 个百
13、亿元市场之一。2009 年重庆市政府工作报告中提出今年要新增百亿级商圈、百亿级市场各 1 个。因而马家岩的扩容和升级就犹为重要。否则就无法实现重庆市商贸流通领域的战略目标。 8 （二）项目建设意义塑料制品有限公司根据市区政府的要求，在马家岩建设 12 万平方米大型建材商厦，完全改变了马家岩原沿街而建的商业格局，把大量的沿街门面集中到商业大厦以内，并配有足够的停车位和休闲娱乐空间，自然山体公园及绿地，使来马家岩购物的消费者不仅能够在此“一站式购物”把所需的全部商品购齐，并能够享受大自然的美丽。本项目实施后，可扩大市场容量新增重庆最大的高端商场，增加马家岩市场没有的装饰材料品种，引进市内外约 65
14、0 户商家及大量的国际国内知名品牌，真正实现装饰材料领域的总部经济圈。据测算该项目至少增加交易额 20 亿元以上。在规模和销售额上使马家岩市场实现年销售额百亿元的目标，进入全国十强建材市场之列。同时该项目的修建会产生极大的社会效益，新增就业岗位 1300 个(其它的辅助工种还不算)以上。该项目符合市区政府经济发展的目标，符合城市规划建设的要求，被重庆市列为打造 100 亿商圈和提振经济的重点项目。项目建成后将有效扩大马家岩商圈的经营规模，有利于引进国际知名品牌入住，打造西部最大的物流交易中心，对带动地方经济的发展具有良好的现实意义，必将为企业带来较好的中长期经济效益。第三章 项目场址及建设条件
15、一、 建设场地现状项目用地原系的农村居住民房区，90 年代因马家岩市场的形成逐步转变成了板材市场，沙区政府为了改变其落后面貌，决定对其进行统一规划设计和建设，所以 2007 年由政府负责主导进行了拆迁安置，目前拆迁工作已经完成，手续齐备即可开工。 9 二、用地性质及用地规模根据重庆市人民政府渝府地20053 号文关于重庆塑料制品有限公司重庆 XX 房地产开发有限公司有偿使用国有、土地的批复中明确，同意将国有平方米交给重庆 XXX 塑料制品有限公司、重庆 XX 房地产开发有限公司作为商业、工业建设用地，其中 60923 平方米为有偿使用，工业 11235 平方米，商业 49688 平方米（约 74.6 亩） ，其余 54106 平方米作为市市政道路和保护绿化建设用地予以行政划拨，所以可以
