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1、1目 录第一部分：综合说明书1.1 公司概况1.2 管理特色1.3 发展方向第二部分：物业管理策划方案2.1 编制依据2.2 物业概况2.3 翡翠花园物业管理整体设想与策划2.4 拟采取的管理模式、工作计划2.5 管理处机构设置、员工配置、培训及管理2.6 管理制度2.7 争创物业管理优秀小区规则2.8 翡翠花园日常物业管理内容、标准与流程第三部分：计划成本预算书3.1 物业管理收支预算3.2 物业管理盈亏预算3.3 年度财务分析2第一部分 综合说明书31.1 公司概况平湖市鼎盛物业管理有限公司成立于 2004 年 2 月，注册资金 50 万元，是三级物业管理企业资质，公司本着以人为本的工作方
2、针以及“ 业主至上，信誉第一”的服务宗旨，忠实地为广大业主提供诚挚的服务 。公司自成立以来，内部建立了规范而系统的现代化管理制度，总结了一整套行之有效的管理方法，拥 有一支经过专业化训练的管理队伍，形成了较强的综合实力。公司先后于 2004 年 6 月接管了香林人家，于 2004 年 11 月接管了新梅园，并于 2005 年 2 月接管了清波公寓,2005 年 6 月接管了福泰花园，2006 年 4 月接管了金苑小区，2006 年 12 月桐乡锦都名苑物业管理合同。我们根据不同的楼盘特点，制订因地制宜、高效而科学的管理方案，通过全体员工的共同努力及广大业主的大力支持与配合。我 们相信，凭借我
3、们的信心和经验，鼎盛物 业必定能战胜一切，独树一帜，凭借我们的实力，必定能 为翡翠花园提升品牌！1.2 管理特色公司在管理中，全面导入 CIS 和实施 ISO9002 质量体系，针对本公司的长期发展战略，公司的管理特色主要从“高起点、树品牌” 入手，经过三年多的努力，鼎盛物管已在业内确立了较好的品牌。同时建立了一支具有专业化管理经验的员工队伍， 这支队伍的形成，进一步促进了鼎盛物业 品牌的提升。我 们将通过优质、高效、规范、人性化的管理为业主提供全面的服 务。我们坚信，通过我们的规范、优质、人性化的管理，定能将鼎盛物业的品牌向一流化推进；同时，我们 在管理中针对不同的类型和要求，已摸索出了一套
4、行之有效的管理方式，形成了成熟的管理队伍和管理体系，受到了开发商、 业主的好评。41.3 企业发展的方向公司在创立企业品牌中，将进一步扩大规模效应， 抢占物业精品制高点，物业管理服务向内涵和外延两个方向发展，逐步形成物业管理服务以金平湖为主，同时向外地和涉外楼盘延伸，使写字楼、高档别墅、高 层精品楼宇三者并重发展，服务内容从前期物业管理、日常物业管理中向高档位发展，形成物业管理服务多元化的新格局。并将通过全体 员工的共同努力，力争于 2009 年取得物业管理二级企业资质。5第二部分物业管理筹划方案2.1 编制依据 2003 年 9 月 1 日实施的全国物业管理条例 全国城市物业管理优秀小区达标
5、及评分细则： 国家及省市有关“ 物业 管理” 政策法规。2.2 物业概况2.2.1 物业类型翡翠花园的物业类型为典雅、时尚、尊 贵的小高层、高层住宅楼宇，商铺于一体的多样化楼盘。2.2.2 占地面积：35744.2 平方米62.2.3 总建筑面积：91440 平方米其中住宅建筑面积 70326 平方米、商场建筑面积 4693 平方米。2.2.4 绿化面积楼盘绿化率 30%，绿化面积为 27432 平方米。2.2.5 设备设施电梯、循环水泵机组、变配电房、消控中心、水泵房、监控系统、火灾报警系统、消防 报警系统、对讲系统、电子巡更系统、道路灯光系 统等。2.2.6 户内配套电信接口：有线电视、宽
6、带上网（网通、 电信），综合布 线系统，钢质防盗防撬门等。2.3 翡翠花园物业管理整体设想与策划2.3.1 翡翠花园管理总目标（1）翡翠花园的物业管理，我公司以市级优秀小区标准为依据，以翡翠花园业主需求为导向，以高雅、和谐、亲近、美好、自然为特点，树立“ 以人为本”的管理思想，提供给翡翠花园全体业主享受高品位的居住工作环境。（2）以嘉兴市优秀住宅小区标准作为翡翠花园日常管理与服务的指导，自全面接管之日起两年内达到嘉兴市物业管理优秀小区的标准，与全体业主共同营造一个安全、文明、休闲、和 谐 、高雅、亲近的商居区。（3）确保翡翠花园典雅、时尚、尊 贵的设计特色，我公司将在物业管理中融入人文化管理模
7、式，以保障翡翠花园物业的保值、增 值，维护 翡翠花园业主的利益，充分体现业主尊贵的身份，确保业主满意最大化。2.3.2 翡翠花园管理重点7我们认为要管理好翡翠花园物业，为广大业主提供优良的物业服务，必须看到在管理中的重点，其主要表现在以下五个方面： 一是由于翡翠花园商业、公寓为一体化，因此必须加强安全防范管理，同时需以人防为主，技防为辅 , 动静结合的管理方式，确保业主安全。 二是翡翠花园拥有高智能化的设施设备，这就必 须配备技术精良，经验丰富，责任心强的工程技术人 员，确保 设施设备的完好运用及维修。 三是翡翠花园拥有 4693 平方米商铺，必须处理好与公寓住宅业主间闹与静的矛盾，同时必须加
8、强通道的维护与管理，确保 车辆出入顺畅。 四是由于翡翠花园为公寓、商 铺一体化，因此，必须加强综合环境的管理力度，确保翡翠花园物业保 值最大化。 五是必 须加强安全和消防消控巡查力度，特别是夜间巡罗必须多频率开展，杜绝 不安全因素产生。2.3.3 鼎盛物业管理有限公司的优势公司对管理好翡翠花园的物业以及为翡翠花园业主进行优质服务，具有以下五个方面的优势。 一是我公司市场化程度高，具有敢打硬仗的优良传统，翡翠花园设计新颖，有其优越的硬件设施，这对 管理好翡翠花园奠定了坚实的基础，而我公司拥有一批敬业尽职的管理干部和技术精良的工程骨干。 二是本公司针对不同的居住群体，拥有丰富的管理经验，能制订因地
9、制宜、灵活多变的管理方法，能提供亲情服务，便于架起与业主间沟通的桥梁。 三是我公司 拥有一批敬业尽职的管理干部和技术精良的工程骨干，这对我公司在 翡翠花园从事物业管理创优达标有了可靠的实践基础作保证。8 四是能提供人文气息浓厚的社区活动、丰富业 主的业余生活，能为居住群体营造健康、积极的氛围。2.3.4 翡翠花园管理服务特别策划（1）人员配置进驻翡翠花园的管理服务人员，我公司决定对主要岗位选派具有大专以上学历的员工组成，以确保翡翠花园的管理、服务质量。并承 诺全体员工经培训后上岗，做到管理人员持证上岗。 对电梯、配 电房、水泵房、消控中心、弱电、智能化配置的管理人员均由专业人员担当。对保安员实
10、行半军事化管理，绿化养护由园林技师担任。2）保安管理对翡翠花园实行 24 小时保安管理。在门卫安保中实行定人定点管理，并实施对业主私密性的保护措施，做到不该问的不问，不 该知的不知，不该讲的不讲，业主的住号、电话、手机号不 对外介 绍。在车行出入口，实行一卡通管理，严禁外来车辆入内。对车库的管理， 实行定点定 车，保持通道畅通，车库整洁，停放有序。对消控监控系统实行 24 小时值班。 对电子巡更系统实行人防、技防相结合的管理。夜间巡逻扩大到周边外围，并增加巡 查力度和频率。（3）消防管理根据翡翠花园的特点，制订相应的消防安全制度及重点部位防范措施、事故处置程序和方案。另一方面将建立群防群治组织
11、，加大消防知 识宣传力度，每年进行 12 次消防演习，确保楼 盘消防安全。（4）装修管理在业主的装修过程中，严格遵守嘉兴市房屋装修办法，对进场施工人员实行出入证管理制度，对装修方案需持房管部门的审批意见办理，对违章装修予以坚决的制止，对装修引起公共场地、建设成品等损坏的，一律追究当事人的责任，以确保全体业主的利益。同 时做到安排专人专班负责业主装修的审批、检查和验收。业 主入住时设置专门装修管理法规宣传栏，让业主明确9自己的权利和义务，审批程序和要求，寓管理于宣 传中，争取 业主的理解、支持。业主入住时 ，主动与装修管理执法部门取得联系，争取主管部门到场办公、咨询，为业主提供便利。业主装修的管
12、理工作，由工程部 专人负责。（5）绿化管理由于翡翠花园的绿化率达 30%。因此，我公司将派园 艺师负责专项养护，确保每一季中花木开放在生活中。（6）商铺管理对翡翠花园商铺管理，我们将重点放在以下三个方面进行。一是对有影响环境污染、噪音污染企业的管理， 严格按平湖市环境保护要求办法进行管理，未经环保部门审批同意的， 坚决予以制止；二是对沿街商铺的装修管理，除按照业主装修管理办法外，加 强广告牌的管理；三是对沿街商铺日常的环境卫生“门前三包 ”管理和治安管理，与沿街商铺负责人，签订相关责任书。2.3.5 其他相关管理、服务工作（1）公用设施设备的维修、保养由于翡翠花园电梯等设施设备配置多且智能化程
13、度高，我们将根据公共设施设备的配置制订维护保养、操作程序、运行记录等规 章及维修岗位职责、考核制度等，确保责任明确、维护及时、规范有序、奖惩分明，以实现设施设备运行安全可靠的目标。（2）保洁管理对翡翠花园的保洁工作，我公司将实行定员定岗，分片包干的责任制办法实施管理，并严格按照公司制度对门厅、停 车库等进行保洁， 对公共绿化区域的保洁按市一级公园进行保洁，并按市优楼盘的标准进行日常考核，以确保楼盘卫生，洁净。（3）做好物业前期介入工作10我公司将本着“ 做开发商的好帮手，业主利益的代表 ”的原则，由管理处主任带若干物管骨干先期进驻翡翠花园配合贵公司，按物业前期介入要求，认真做好前期咨询、建议、
14、验收工作， 为后期的物业管理奠定坚实 基础。2.4 拟采取的管理方式、工作计划2.4.1 管理方式我们在翡翠花园的管理将采用直线职能制的组织机构及管理方式。即在管理处集中统一指挥下，进行优质、高效、专业的管理和服 务，其要点如下：（1） 管理处实行内部独立核算；（2） 管理重点放在公寓、商铺、 车库、门卫、工程 设施设备、绿化；（3） 工作重点放在工程设施设备的维护、消防安全、治安安全、二次装修、绿化保洁、商铺管理及社区文化；（4） 员工配置以管理高档精品楼宇物业的员工为 主，社区管理和商铺管理服务员工相匹配；（5） 文化特色以翡翠花园尊贵的人文自然韵味与社区文化相结合；（6） 管理中体现动态
15、管理与静态管理相结合，主动 服务与被动服务相结合，以充分体现科学管理的理念和实务操作引进物业管理的特色。2.4.2 工作计划我们在获得翡翠花园的物业管理权后，将立即组织多方面力量，有计划地开展各项前期准备工作，主要包括以下内容：（1） 立即建立前期物业顾问班子。前期物 业顾问班子，由总经理办公室、总工程师办公室及拟任翡翠花园管理处主任等人员组成，配合贵公司展开前期物业顾问工作，并逐步熟悉翡翠花园物业情况。11（2） 组织专家、学者，制定导入 CIS 方案，在对翡翠花园的规划、建筑风格及使用功能方面进行研究，精心设计制作好 VI 的各方面工作。（3） 在正式接管前 30 天内，做好翡翠花园管理处
16、的组建工作，如贵公司要求部分人员先期进入，可适当提前，并完成员工的招聘和培训工作。（4） 做好公安、物价、房管、环卫、邮电、 绿化、市政、街道、供电、给水、燃气等职能部门的工作衔接。（5） 做好业主入住时所需的一切材料，如住宅使用公约等。 前期介入阶段工作计划序号 项 目 工 作 计 划 计划时间1 签订物业管理服 务合同A、物业 管理用房、商 业用房、物业管理前期顾问及商铺经营管理等事宜进行充分协商确定；B、签订委托前期物业管理服 务合同。委托后七天内2编制公示制度，起草前期物业管理服务协议A、起草 前期物 业管理服 务协议，在 签订购房合同时，销售部代物业公司与业主签订此协议。 委托后到物业交付3了解、熟悉计划设计和建 设 、验收等项工作A、收集整理各种图纸资料，熟悉小区规划、设计情况。B、加强与开发商、施工单位、销售部等部门联系，参加工程例会。
