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1、设备设施维护服务主要工作内容：（涉及材料配件采购，物业公司提前向甲方申请，由甲方统一采购）1) 房屋设施：门、窗、墙、地面等维修维护工作；2) 配电系统：配电箱、线路、开关、插座巡查检修、维护工作；3）照明灯源：日光灯、节能灯、灯泡等灯源更换；4）空调系统：空调系统末端的巡查、检修、维护、清理工作； 5）给排水系统：洗手间、茶水间设施设备维修维护工作；6）弱电系统：门禁、监控日常运行管理和巡视工作，配合维保单位日常保养与维修；7）消防系统：消防设备、灭火器材、气体灭火系统的日常管理，瓶装灭火器年检工作；7）网络设备：协助甲方专业部门管理综合布线相关弱电机房；8）宣传平台：电视及广告平面等宣传平
2、台的管理维护工作；9）会议设备：负责会议设备日常管理、检查、调配工作（专业维修由甲方负责）；10）OA 设备： 协助甲方监管 OA 设备供应商，参与日常检查、调配、耗材补充工作；11）家具家电：协助甲方监管家具供应商，负责日常小修、调配、检查工作；12）办公区各类大小工程配合、监管、验收工作一、房屋设施房屋日常养护维修是指为保持办公室、会议室、接待室、公共区域、卫生间、走廊、门、窗、墙面、地面等的原有完好等级和正常使用，进行日常养护和及时修复小损小坏等房屋维修管理工作。如需中大修，我方将向甲方提报方案与费用预算，由甲方批准后执行。（一） 、基础、结构养护及巡检1.对混凝土结构定期进行检查（每年
3、不少于两次） ，发现腐蚀、渗漏、开裂和建筑垃圾、污染物沉积要及时处理。制止不经设计及有关部门批准，任意在结构上开凿。2.钢筋混凝土保护层损坏要及时修补，以防止钢筋锈蚀。3.大楼使用应符合设计要求，改变用途时不允许随意超载，未经设计单位审批不得对结构进行改造。（二） 、装饰工程养护管理1楼层地面的养护：保持楼层地面清洁、干净卫生。保持上、下水道不漏不堵，避免因漏水造成室内积水，渗入楼板。对于大理石等楼层地面还需定期专业养护。对于使用中发生小的损坏，及时修补。制止不加任何保护措施在楼地面上拖拉重物。2.门窗的养护：定期检查，发现开关不灵、缝隙过大、五金配件丢失或损坏等问题，要及时修理。做好防雨、防
4、塞等工作，定期进行油漆补修工作，补漆尽量与原油漆保持一致，否则应进行全部重新油漆。3饰面墙（砖）养护：定期（每年不少于两次）巡检，可采用观察或小锤轻敲检查。发现问题及时处理。不允许用强酸对任何饰面墙（砖）进行擦洗。4. 门牌、标识的养护：定期巡检，发现标识损坏、缺失，及时修补或更换。（三） 、房屋档案资料的管理土建工程师负责建立、保管房屋台帐 ，工程部部门领导负责审核；当房屋状况发生变化时，由土建工程师及时将变更情况登记在台帐上。（四） 、房屋建筑维修保养内容、范围及标准服务项目 服务内容 工作范围 质量标准房屋建筑维修保养管理。房屋建筑日常维修保养是指为保持办公楼房屋原有完好等级和正常使用，
5、进行日常养护和及时修复小损小坏等房屋维护管理工作。办公室、会议室、接待室、公共区域、卫生间、走廊、门、窗、墙面、地面、楼梯间、公共通道、内墙面、门窗、门牌、楼房标识、墙、顶等1) 相关标准：城镇房屋修缮范围和标准 建筑工程质量检验评定标准 装饰工程施工及验收规程房屋及其设备小修服务标准建筑防雷设计规范2) 建立健全房屋建筑管理制度；3) 每年进行一次房屋安全普查和房屋完损等级评定，制订年度房屋维修保养计划及大中修计划，按照计划实施房屋的维修保养，保证房屋完好率达到 100；4) 加强日常巡视检查，发现问题及时解决；5) 接到报修时，维修人员应 30 分钟内到达现场，及时完成各项零星维修任务，零
6、修及时率100，返修率不高于 1，一般性故障维修不过夜；6) 建立 24 小时值班制度，并定期回访，同时做好回访记录，回访率达到 100%；7) 未经相关单位批准，不得对建筑物结构、设施进行改动。（五） 、房屋建筑维修养护计划及实施方案序号项 目 维修养护类别 计 划 实施方案1房屋主体承重结构局部受损或施工质量原因遗留的问题每周巡视检查一次，发现问题立即处理、维修；每年进行一次房屋安全普查和完损等级评定工程部负责巡检、维修，或请专业队伍维修2 外墙面 漆 面每周巡视检查一次，发现问题及时维修工程部负责巡检、维修，或请专业队伍维修3 屋面保护层破坏；屋面渗漏、积水每周巡视检查一次，发现问题立即
7、处理、维修工程部负责巡检、维修，或请专业队伍维修4楼梯间、公共通道局部受损；施工质量原因遗留的问题每月巡视检查一次，发现问题及时维修客服部日常报修，工程部负责巡检、维修5 内墙面涂料开裂、爆皮、污损；石材破损每月巡视检查一次，发现问题及时维修客服部日常报修，工程部负责巡检、维修6公共部分门、窗损 坏每月巡视检查一次，发现问题及时维修客服部日常报修，工程部负责巡检、维修7楼房标识房屋门牌损坏、缺失每周巡视检查一次，发现问题及时维修工程部负责巡检、维修8 排水设施 堵塞、损坏每周巡视检查一次，发现问题及时维修；工程部负责巡检、维修，通知专业队伍清淘二、配电系统供电系统运行维护是指为保证项目供电系统
8、正常运行对高、低压电器设备、电线电缆、电气照明装置等设备进行日常管理和维护。维护要点：1、电气电路故障：断路、接触不良、漏电等故障判断和维修；2、绝缘电阻测量及损伤线更换；3、配电箱（柜）的检查照明线路故障：断路、接触不良、漏电等故障判断和维修4、照明灯具的维修；供电系统设施设备的维修养护计划系统 项 目 工 作 内 容 保 养 周 期供电系统高低压配电盘、控制柜、照明配电箱（柜）巡视检查照明配电箱（柜）内的接触器、接线端子、开关、指示灯及电缆线路；清扫检查配电箱，紧固接线端子，对开关、插座、线路巡视检查，并进行维修。 每周巡视检查；每季对配电箱保养清扫，紧固螺丝。发现问题及时维修。供电系统日
9、常管理服务的工作范围、服务内容及质量标准序号服务项目服务内容 工作范围 质量标准1供电系统供电系统运行维护是指为保证办公区供电系统正常运行对高、低压电器设备、电线电缆、电气照明装置等设备进行日常管理和维护。配电箱、照明设施等。1) 相关标准：地区电气规程汇编 ；2) 统筹规划，做到合理、节约用电； 3) 供电设备定期维护；4) 保证供电设备安全性、灵敏性、选择性、可靠性；5) 出现停电事故按照停电应急处理预案执行；6) 照明供电设备、线路定期维护保养；7) 加强日常巡视检查、维修养护，公共使用的照明指示灯具、开关及线路要保证完好；8) 维修电工按照公共照明管理制度、巡视检查制度、安全操作制度等
10、进行日常工作；9) 设施设备出现故障时，值班人员应及时处理，应急维修 5 分钟到达现场处理，一般故障 10 分钟到达现场，设备零维修合格率达到 100，一般性维修不过夜。10) 严格执行用电安全规范，确保用电安全。三、照明灯源发现故障或接到报修即刻赶到现场，立即实施维修工作。确保正常工作的开展。负责日光灯、节能灯、灯泡等灯源更换。四、空调系统指为保证项目空调系统正常运行所进行的日常管理和养护维修。维护要点：1. 空调系统设备系统末端运行情况的检查及日常维护保养；2风机盘管巡视，报修大物业，盘管过滤网清洗由供应商负责3.办公区内自装空调巡视，调节，通知配合厂家维修4. 及时排除故障隐患，保证设施
11、设备完好，温度符合标准；5. 按规定开启各种设备。6. 做好节能降耗工作。五、给排水系统给排水系统运行维护是指为保证办公楼给排水系统设施设备的正常运行所进行的日常运行管理和维修养护。其中小修及日常养护由我方负责；中、大修我方向甲方提报方案，由甲方决定执行。工作范围：洗手间、茶水间维护要点：1、 水泵运行、维护；2、 管道、阀门跑、冒、滴、漏的检查与维修；3、 管道堵塞的疏通；4、 建立维修检查协调机制及维修养护范围。给排水系统设施设备的维修养护计划序号 系统 项 目 工 作 内 容 保 养 周 期1各种管道、阀门检查管道、保温、阀门是否完好，有无渗漏及灵活性，排水是否畅通；除锈、刷漆。每天检查
12、有无跑冒滴漏现象；每年一次全面保养。2给排水系统维修养护范围设施设备的管线或管道进入项目区域内或设施设备出控制室户门以外起。给排水系统日常管理服务的工作范围、服务内容及质量标准序号 服务项目 服务内容 工作范围 质量标准1给排水系统给排水系统运行维护是指为保证项目：给排水系统（给排水设备、上下水管线、阀门等）设施设备的正常运行使用所进行的日常巡视检查和维修养护等管理工作给排水管道、阀门、卫生洁具等1) 相关标准：1、 建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范 生活饮用水卫生监督管理条例 ；2) 2、每天日常巡视检查，保证给水、排水设施设备的正常运行使用；3) 3、建立正常供水管理制度；4) 4、
13、加强巡视检查，防止跑、冒、滴、漏，保证设施设备完好；5) 5、保证室内外排水系统通畅；6) 6、设施设备出现故障时，应急维修 5 分钟到达现场，一般性维修 10 分钟到达现场，零维修合格率 100；一般性故障排除不过夜。7) 7、制订节约用水措施。六、弱电系统弱电系统运行维护是为保证弱电系统设施设备正常运行所进行的日常管理和维修养护。本项目弱电系统维修养护由甲方指定维保负责，我方在日常巡视工作中，对终端系统进行外观巡视，发现问题及时向甲方反馈。并配合维保单位日常保养与维修。七、消防系统消防系统运行维护是指为保证消防系统设施设备的正常运行所进行的日常管理和维修养护。对消防设备、灭火器材、气体灭火系统的进行日常巡逻，发现问题及时上报甲方以及甲方指定维保单位，负责瓶装灭火器年检工作，负责巡视、检查、协调甲方指定供应商维保。八、网络设备协助甲方专业部门管理综合布线相关弱电机房九、宣传平台对电视及广告平面等宣传平台进行日常管理维护工作十、会议设备负责会议设备日常管理、检查、调配工作（专业维修由甲方负责）十一、OA 设备协助甲方监管 OA 设备供应商，参与日常检查、调配、耗材补充工作十二、家具家电协助甲方监管家具供应商，负责日常小修、调配、检查工作十三、办公区各类大小工程配合、监管、验收工作对甲方办公区各类大小工程积极配合、协助，对工程进度进行监管，工程结束后进行验收工作。
