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1、房地产上市公司财务报表分析万科及其竞争对手公司金融课程论文 3 郭红霞 11703 班 学号： 1107534016 摘要： 随着经济的增长， 房地产业在国民收入中占据着越来越重要的地位， 房地产是国民经济的基本承载。中国房地产业自 1979 年形成至今，逐步发张壮大，全国房地产开发景气程度快速上升。但随着房地产的发展壮大， 中国房价也越来越高，为此， 中央政府出台多项政策对房地产进行宏观调控。进入 2012 年，中央政府继续坚持房地产调控不动摇，综合运用行政、 经济手段，持续升级调控力度，促进房价合理回归。本文以国内房地产龙头企业万科公司、 保利地产、 金地集团三家公司为行业代表， 对 20
2、12 年的各项财务指标进行分析，以说明房地产行业的现状以及发展趋势，以及龙头万科在整个行业中的竞争地位。关键字： 房地产；财务指标；万科；保利；金地引言随着我国城市化进程不断加大和住房商品化等重大措施的实施， 近年来我国房地产行业进入了高速发展阶段。目前 , 由于房价过高带来很多社会负面的影响。国家发布了限购令等措施抑制房价 , 如果说 2010-2011 年是房地产调控的第一阶段，期间行业政策面持续收紧，市场交易量持续萎缩， 一二线城市房价持续回调， 而进入 2012 年以来， 调控进入第二阶段，由于前期调控成效基本得到了中央层面的肯定， 加上房地产市场持续低迷给地方政府财政所带来的巨大压力
3、， 可以看到， 地产行业基本在 2012 年之后出现好转， 市场交易量逐渐恢复，房地产企业压力逐渐减轻，房价甚至稳中回升。一、 房地产行业发展现状“ 2012年中国房地产上市公司 TOP10研究” 针对 125家沪深上市房地产公司和 35家大陆在港上市当地产公司。研究结果显示： 2011 年，房地产上市公司的运营表现出经营业绩增速放缓、 股东回报稳步提升、财富创造能力整体下降、资金面持续趋紧的态势，同时上市公司在资本市场也处于较低的估值阶段。 2012 年 1-5 月份，央行两次降低存款准备金率，同时房地产上市公司加大营销力度， 提升项目去化率， 部分城市房地产市场交易有所回暖， 但短期内房地
4、产调控政策依然不会放松。在 TOP10排名中，万科仍居榜首，保利排名第三，金地排名第八。表 1 中国房地产上市公司 TOP10 排名 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 公司 万科 恒大 保利 中海 绿地 龙湖 绿城 金地 合生 首开近年来我国房地产行业呈现以下趋势：1. 经营状况： 收入与利润保持增长， 但业绩增速呈放缓态势。 （ 1） 营业收入增速放缓，业绩分化更趋明显；（ 2）净利润额达历史新高，但净利润率下降，与毛利率走势相背离。2. 股东回报：实际回报稳步提升，财富创造面临挑战。（ 1）净资产收益率再度提高，有效保障股东收益水平；（ 2）资金成本快速上升，经济增加值普遍下滑。3
5、. 财务稳健型：债务压力持续加大，现金流困局待破解。（ 1）有效负债水平创新高，短期偿债风险需警惕； （ 2） 回款减缓导致资金更趋紧张， 七成公司经营现金 “入不敷出” ；（ 3）存货规模快速攀升，资产减值风险加大。4. 投资价值：估值水平仍处低估，龙头上市公司价值凸显。（ 1）房地产上市公司市值仍处低谷，上行空间可期；（ 2）房地产上市估值抑制或触底回升。二、万科、保利、金地地产公司概况万科企业股份有限公司成立于 1984年， 1988年进入房地产行业， 1993年将大众住宅开发确定为公司核心业务， 是目前中国最大的住宅开发企业。 公司先后入选 福布斯 “全球 200家最佳中小企业”、“亚
6、洲最佳小企业 200强”、“亚洲最优 50大上市公司”排行榜。业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的近 50个城市。保利房地产股份有限公司是中国保利集团控股的大型国有房地产上市公司， 成立于 1992年， 2002年完成股份制改造，国有房地产企业综合实力排名榜首。目前公司已完成以广州、北京、 上海为中心， 覆盖 35个城市的全国化战略布局，业务拓展到包括房地产开发、 建筑设计、工程施工、物业管理、销售代理以及商业会展、酒店经营等相关行业。金地集团初创于 1988年， 1993年开始正式经营房地产， 2001年 4月上交所上市。公司是中国建设系统企业信誉 AAA 单位、房地产开
7、发企业国家一级资质单位，连续七届荣获“蓝筹地产”殊荣，还荣获“ 2010中国最具价值地产上市企业”殊荣。目前，金地集团已布局 19个城市，形成以上海、深圳、北京为中心的华东、华南、华北的区域扩张战略格局。从上图可以看出， 在总市值排名中， 万科在整个房地产行业中高居榜首， 依然是龙头企业，保利排名第二，金地位居第四。三、万科及其竞争对手财务分析（一）资产状况及利润分析表 2 2012 年主要数据主要数据（白万） 万科 保利 金地总资产 378802 251169 102521 总负债 296663 196389 71524.5 总权益 82138.2 54779.5 30996.4 营业总收入
8、 103116 68905.8 32863.4 营业总成本 83023.2 55923.6 27553.9 营业利润 21013.0 13393.6 5418.08 净利润 15662.6 9978.6 4292.02 从上表可以看出，万科的资产负债结构中，总资产、总负债、 总所有者权益均大于保利和金地，位居榜首。 2012年，万科的总资产为 378802百万元，比保利多 127633百万，金地最少，归属于股东的权益为 82138.2 百万元，高于保利和金地。从利润数据中可以看出，万科2012年实现总营业收入 103116百万元， 成本支出 83023.2 百万元， 实现营业利润 21013百
9、万元，比保利多实现营业利润 7619.4 百万元。万科全年实现净利润 15662.6 百万元，保利实现净利润 9978.6 百万元， 金地实现 4292.02 百万元， 保利比金地多实现净利润 5686.58 百万元。 从以上数据可以明显的看出，万科作为房地产的龙头企业不会动摇。（二）偿债能力分析偿债能力决定企业的生存 , 关注企业财务状况就需要关注偿债能力 , 偿债能力分短期和长期。表 3 2012 年主要偿债能力数据偿债能力（ 2012） 万科 保利 金地流动比率 1.3962 1.7308 1.9706速动比率 0.4141 0.3807 0.5615现金比率 20.125 23.259
10、4 41.4366资产负债率 78.3163 78.1901 69.76581. 短期偿债能力分析。 流动比率、 速动比率以及现金比率都是反映企业短期偿债能力的指标。（ 1）流动比率用来衡量企业流动资产在短期债务到期之前，可变为现金用于偿还负债的能力。 从上表可以看出，金地的流动比率最高，而万科的流动比率最低，说明金地短期偿还债务的能力高于万科， 另一方面的原因是由于金地的负债水平低于万科， 财务杠杆较小。（ 2）速动比率是流动资产扣除存货之后除以流动负债，基于房地产业的特殊情况，一般在建工程和存货较大， 所以速动比率更能反映公司的短期偿债能力。 12年， 万科的速动比率在这三个公司的居中，
11、保利的速动比率最低， 说明公司存货与在建工程较多， 短期偿债能力较弱，金地的速动比率最高，其偿债能力较强。（ 3）现金比率是流动资产扣除存货和应收账款，完全反映了公司的现金流量。从以上 3个数据全都反映出金地的短期偿债能力最强。2. 长期偿债能力。 长期偿债能力表明企业对债务的承担能力和偿还债务的保障能力， 是反映企业财物安全和稳定程度的重要指标， 资产负债率是反映公司长期偿债能力的主要指标。从上表可以看出， 万科和保利的资产负债率相差不大， 但万科略高于保利， 金地的资产负债率最低，以上数据说明，万科的长期偿债能力最强，金地最弱。但不管其数据如何，都高于其行业平均水平。（三）营运能力分析营运
12、能力反映了公司对资产利用的效率 , 即用多少的资产来获得多少的收益 , 下面主要以短期营运能力来衡量万科、保利、金地利用其资产赚取利润的能力。表 4 2012 年营运能力数据营运能力（ 2012） 万科 保利 金地应收账款周转率 60.6323 46.9077 8764.8988应收账款周转天 5.9374 7.6746 0.0411存货周转率 0.2823 0.2573 0.3327存货周转天 1275.2391 1399.145 1082.0559流动资产周转率 0.3195 0.3197 0.3528流动资产周转天 1126.7606 1126.0557 1020.4082流动资产是房地
13、产上市企业短期内可以调动的资产 ，变现比较快，周转迅速。流动资产周转率是房地产上市公司流动资产周转速度的主要评价指标， 能够有效评价流动资产的综合利用效率。 存货周转率和应收账款周转率是流动资产周转率的细化。 应收账款周转率反映应收转款能否及时收回的能力， 存货周转率反映存货的周转速度。 从上表可以看出， 万科的应收账款周转率最大，周转天数最小，应收账款的变现能力最强， 金地最小；而金地的存货周转率最大，周转天数最小，存货周转速度最快，万科居中，保利的存货周转速度最慢，在之前的分析中， 金地的速动比率最高， 可能因其存货较少， 这也是其存货周转率较高的原因。总体来看， 三家公司的流动资产周转率
14、， 金地的周转率最大， 流动资金变现能力最强， 而万科的流动资产周转率最小， 周转天数最长， 变现能力最弱， 这和其资产负债结构有很大关系。万科产业较大， 资产比金地多很多， 应收账款和存货也其他两家公司多， 所以导致其流动资产周转率较两外两家低，但如论如何，其偿债能力都高于行业平均能力。（四）盈利能力分析盈利是公司得以生存和发展的动力 , 是投资者选择投资目标的原因 , 是债权人回收债权获取利息的保证。表 5 2012 年盈利指标数据盈利能力（ 2012） 万科 保利 金地 行业平均净资产收益率 19.66% 19.86% 14.39% 9.8% 净利率 12.17% 12.24% 10.3
15、0% 毛利率 36.56% 36.19% 32.05% 36.4% 每股收益（元） 1.14 1.18 0.76 0.4 净资产收益率是立足于股东的角度来考核企业获利能力和投资回报能力的重要指标。通过分析净资产收益率指标， 一方面可以得知企业的投资效益状况， 另一方面可以了解企业管理水平的高低。 12年万科和保利的净资产收益率相差不多， 但均比金地高， 但同时也都高于其行业平均， 反映了万科和保利的盈利能力较强， 股东回报率较高， 企业的收益状况较好，虽然金地较前两个企业的资产收益率较低， 但在整个行业中， 也处于较高的水平， 企业也获得不错的收益和股东回报。同时，万科和保利的每股收益相差不几
16、，对投资者而言，更倾向于万科和保利。 净利率体现企业经营活动最基本的获利能力， 没有足够大的营业利润就无法形成企业的最终利润。通过对该指标的分析， 能够充分反映出企业成本控制、费用管理、产品营销、 经营策略等方面的成绩与不足， 可以通过它反映出企业销售， 管理和成本费用控制等方面的综合效果。 从上表可以看出保利和万科的净利率相差不多， 金地较差， 万科和保利在 12年获得较多的利润，同时其成本控制和费用管理等都较金地良好。用杜邦分析法对三家公司的净资产收益率做更详尽的分析：表 6 杜邦分析法杜邦分析法 净利润率 总资产周转率 权益乘数 净资产收益率万科 15.1893% 30.55% 4.545 19.66% 保利 14.4815% 30.89% 4.545 19.86% 金地 13.0602% 34.05% 3.333 14.39% 杜邦分析法是针对净资产收益率， 将其划分为多项指标， 来分析其影响因素， 是因为什么原因导致其净资产收益率上涨或是下降。 通过上表的分析， 万科和保利的权益乘数一样大，保利的净资产收益率略高于万科是
