精益HR：房地产企业人力资源规划案例

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1、精益HR：房地产企业人力资源规划案例精益人力资源管理房 地 产 业 务 三 年 战 略 目 标 梳 理 土 地 、 资 金 资 源 分 析论 证 框 架 前 提 假 设 ： 未 来 三 至 五 年 内 ， 房 地 产 产 业 成 为 内 蒙 古 的 产 业领 袖 ， 集 团 房 地 产 业 务 2008-2010年 累 计 销 售 收入 应 达 到 75亿 元 。 假 设 内 蒙 古 各 地 房 价 每 年 递 增 15%， 2008年 -2010年 平 均 房 价 鄂 市 为 4800元 /M2， 呼 市 为 4200元 /M2， 异 地 为 3000元 /M2。 整 体 均 价 假 设 为

2、4000元 /M2。 假 设 集 团 房 地 产 项 目 年 竣 工 面 积 按 年 销 售 面 积 的1.2倍 计 算 ； 当 年 战 略 土 地 储 备 为 年 竣 工 面 积 的1.5倍 。 假 设 ， 商 品 房 容 积 率 为 1.5。 假 设 ， 项 目 建 设 周 期 为 18个 自 然 月 ， 当 年 新 开 工占 地 面 积 按 18个 月 后 竣 工 占 地 面 积 计 算 。 每 年 需 新 增 加 土 地 储 备 量 每 年 需 新 增 加 土 地 储 备 量 = 当 年 战 略 土 地储 备 + 当 年 开 工 占 地 面 积 上 一 年 土 地 储备 假 设 拿 地

3、 楼 面 价 格 每 年 递 增 15% ， 2008年 -2010年 平 均 拿 地 楼 面 价 格 为 1500元 /M2， 即 土 地 储 备成 本 为 1000元 /M2。每 年 需 新 增 土 地 储 备集 团 现 有 土 地 储 备 每 年 购 置 土 地 的资 金 需 求每 年 新 开 工 土 地 面 积 每 年 土 地 储 备 目 标战 略 目 标精益人力资源管理根 据 前 述 假 设 ， 可 推 算 出 2008年 -1010年 每 年 需 新 增 土 地 储 备 面 积 及 土 地储 备 资 金 需 求 等 数 据 ， 对 土 地 储 备 面 积 及 资 金 的 需 求 十

4、 分 迫 切数 据 来 源 ： 调 研 访 谈 （ 与 公 司 高 层 ） ， 分 析备 注 ： *2007年 实 际 开 工 面 积 （ 截 至 10月 ） 为 320000 ， 与 销 售 收 入 目 标 要 求 相 比 ， 缺 口 达 43万 平 方 米 ；*2007年 实 际 土 地 储 备 面 积 （ 截 至 10月 ） 为 372853 ， 与 目 标 相 比 ， 已 满 足 要 求 ， 但 之 后 各 年 度 土 地 储 备 压 力 仍 然 较 大 。2007 2008上 半年 2008下 半年 2009上 半年 2009下 半年 2010上 半年 2010下 半年销 售 收 入

5、 （ 万 元 ） 50,300 94,720 94,720 131,852 131,852 150,537 150,537销 售 均 价 （ 元 / ） ￥ 3,300.00 ￥ 3,547.50 ￥ 3,813.56 ￥ 4,079.63 ￥ 4,385.60 ￥ 4,691.57 ￥ 5,043.44销 售 面 积 （ ） 152424 267005 248377 323198 300649 320868 298482 开 工 面 积 （ ） 748616 360779 385042 358178 432934 462050 429814 竣 工 面 积 （ ） 182909 320406

6、 298052 387837 360779 385042 358178 战 略 土 地 储 备 面 积 （ ） 274364 480609 447078 581756 541168 577563 537268 每 年 需 新 增 土 地 储 备 面 积（ ） 567024 351511 492856 392347 498445 389519 土 地 储 备 成 本 （ 元 / ） ￥ 800.00 ￥ 860.00 ￥ 924.50 ￥ 989.00 ￥ 1,063.18 ￥ 1,137.35 ￥ 1,222.65土 地 储 备 资 金 需 求 （ 万 元 ） 48,764 32,497 48

7、,743 41,713 56,691 47,625精益人力资源管理对 2008-2010年 三 年 发 展 战 略 规 划 中 产 业 运 营 目 标 进 行 调 整 ， 并 补 充价 值 链 战 略房 地 产 开 发 产 业 运 营 目 标 调 整 建 议发 展 规 模 2008年 开 发 总 面 积 达 60万 平 米 ， 2009年110万 平 米 ， 2010年 达 160万 平 米 。 每 年 需 新 增 土 地 储 备 面 积 ： 2008年 91.8万平 方 米 ， 2009年 88.5万 平 方 米 ， 2010年88.8万 平 方 米 。每 年 开 工 面 积 ： 2008年

8、 74.6万 平 方 米 ，2009年 79.1万 平 方 米 ， 89.2万 平 方 米 。产 品 战 略 打 造 若 干 精 品 典 范 产 业 项 目 。 以 中 高 档 住 宅 、 高 档 住 宅 为 主 ， 面 向 城 市中 高 收 入 及 高 收 入 人 群 。别 墅 类 住 宅 面 向 各 地 商 业 领 袖 阶 层 及 快 速致 富 人 群 。区 域 战 略 在 东 胜 、 呼 市 、 巴 市 、 乌 海 地 区 进 行 滚动 式 大 盘 开 发 的 同 时 ， 积 极 向 自 治 区 内 周边 高 成 长 性 城 市 和 北 京 、 天 津 等 东 部 发 达地 区 和 大

9、中 城 市 挺 进 ， 有 规 划 、 有 步 骤 的进 行 土 地 储 备 与 项 目 开 发 ， 实 现 XX地 产项 目 与 品 牌 的 跨 区 域 和 全 国 性 发 展 。 无 调 整价 值 链 战 略 无 明 确 战 略 目 标 。 目 前 集 中 于 土 地 拓 展 、工 程 管 理 、 物 业 管 理 等 环 节 。 房 地 产 土 地 拓 展 、 规 划 设 计 、 工 程 管 理 、销 售 客 服 （ 包 括 物 业 ） 、 商 业 地 产 租 赁 等全 面 发 展 。 根 据 前 页推 算精益人力资源管理数 据 来 源 ： 调 研 访 谈 （ 与 公 司 高 层 ）200

10、7年 XX集 团 区 域 土 地 储 备 分 布 （ 截 至 10月 ）XX集 团 现 有 土 地 储 备 分 析 ： 截 至 2007年 10月 ， 已 储 备 土 地 约 37万 平 方 米， 因 2008年 需 新 增 土 地 面 积 为 91.8万 ， 急 需 进 行 土 地 储 备土 地 储 备 状 况 访 谈 记 录 （ 10月 16日 ）呼 市 ： 正 在 与 呼 市 政 府 洽 谈 中 ， 约 300亩/200000平 方 米 ；伊 旗 ： 以 公 路 换 土 地 ， 计 划 储 备 200-300亩/133000-200000平 方 米 ；乌 审 旗 ： 以 公 路 换 土

11、地 ， 计 划 储 备 300亩/200000平 方 米 ；康 巴 什 ： 正 在 洽 谈 中 ， 计 划 储 备 量 不 确 定 。单 位 ： 平 方 米精益人力资源管理数 据 来 源 ： 财 务 部 提 供 数 据 ， 分 析分 析 现 金 流 数 据 发 现 ， 集 团 净 现 金 流 尚 可 维 持 ， 但 可 能 是 以 大 量 举 债 的 方式 维 持 运 作 ， 这 对 未 来 三 年 土 地 储 备 资 金 需 求 有 着 较 大 的 不 确 定 性 风 险 ，公 司 高 层 必 须 重 视2005年 至 2007年 （ 截 至 9月 ） XX集 团 现 金 流 状 况 分 析

12、经 营 现 金 流 出金 融 现 金 流 入 集 团 净 现 金 流 尚 可 维 持 ， 但 其 主 要 支柱 是 由 外 部 投 资 和 融 资 形 成 的 金 融 性现 金 流 量 。构 成 利 润 主 要 来 源 的 经 营 性 现 金 流 近三 年 平 均 以 每 年 6千 多 万 的 速 度 流 出 ，甚 至 在 2006年 出 现 了 1亿 5千 万 的 经 营性 现 金 流 出 高 峰 。这 意 味 着 集 团 正 以 大 量 举 债 的 方 式 维持 运 作 ， 随 时 有 出 现 资 金 链 断 裂 的 可能 。 说 明精益人力资源管理房 地 产 业 务 三 年 战 略 目

13、标 梳 理 人 力 资 源 分 析论 证 框 架 衡 量 指 标 与 论 证 方 法 说 明 人 均 开 发 量 2007年 项 目 开 发 量 房 地 产 专 业 及 管 理 人 员 包 括 集 团 总 部工 程 管 理 、 预 算 管 理 、 市 场 管 理 及 下属 项 目 部 工 程 人 员 、 成 本 管 理 人 员 、项 目 发 展 人 员 、 管 理 类 员 工 ， 其 中 管理 类 员 工 包 括 财 务 、 审 计 、 人 力 资 源、 市 场 等 及 公 司 高 级 管 理 人 员 人 均 开 发 量 =2007年 开 发 量 /房 地 产 专业 及 管 理 人 员 项 目

14、 平 均 人 数 2007年 开 发 项 目 个 数 （ 城 市 华 庭 、 傲东 国 际 ） 房 地 产 专 业 及 管 理 人 员 （ 总 部 +项 目 部） 项 目 平 均 人 数 =房 地 产 专 业 及 管 理 人 员/ 2007年 开 发 项 目 个 数 人 才 结 构 对 比 各 专 业 人 才 以 及 管 理 类 员 工 比 例 结 构各 专 业 人 才项 目 团 队 核 心 领 导 新 增 加 的 人 力 资 源储 备集 团 现 有 人 力 资 源 人 力 资 源 匹 配战 略 目 标精益人力资源管理XX集 团 与 房 地 产 标 杆 企 业 的 人 力 资 源 对 比 分

15、析项 目 平 均 人 数 *（ 包 括 集 团 管 理 人 员 ） 人 均 开 发 面 积 （ M2/人 ）数 据 来 源 ： XX集 团 三 季 度 员 工 花 名 册 ， 分 析备 注 ：万 科 、 复 地 数 据 以 2006年 为 准 ； 城 市 华 庭 项 目 部 人 员 24人 ， 傲 东 国 际 项 目 部 人 员 27人 ， 假 设 总 部 有 13人 分 配 到 两 个 项 目 上 。但 XX将 项 目 规 划 设 计 、 销 售 等 主 要 环 节 采 用 外 包 方 式 ， 委 托 外 部 单 位 承 担 ， 考 虑 此 因 素 后 ， 项 目 平 均 人 数 及 人 均

16、 开 发 面 积 均可 能 有 较 大 调 整 。因 XX集 团 人 员 岗 位 调 整 频 繁 ， 专 业 技 术 岗 位 人 员 的 数 据 无 法 准 确 统 计 。精益人力资源管理对 比 万 科 房 地 产 项 目 各 专 业 人 员 配 置 标 准 ， 可 以 定 性 分 析 XX集 团 房 地 产产 业 人 力 资 源 配 置 的 问 题数 据 来 源 ： 分 析相 比 之 下 ， XX集 团 房 地 产 产 业 的 人 力 资源 配 置 存 在 如 下 问 题 ：没 有 人 力 资 源 配 置 标 准 的 清 晰 思 路 。整 体 上 ， 项 目 拓 展 、 规 划 设 计 、 市 场 和销 售 人 才 缺 乏 。各 项 目 部 中 工 程 管 理 、 成 本 管 理 人 源 配置 不 均 ， 未 能 做 到 资 源 共 享 。总 部 在 项 目