《亚洲房地产投资信托基金（REITs）研究报告-戴德梁行》由会员分享，可在线阅读，更多相关《亚洲房地产投资信托基金（REITs）研究报告-戴德梁行（52页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、1亚洲房地产投资信托基金（REITs）报告亚洲房地产投资信托基金（REIT s）研究报告中国房地产业协会金融专业委员会与戴德梁行联合发布02国内商业房地产资产证券化市场表现分析03香港、新加坡标准化REITs持有大陆物业VS国内商业房地产资产证券化产品持有物业-持有情况对比04香港、新加坡标准化REITs持有大陆物业VS国内商业房地产资产证券化产品持有物业-代表性物业对比（分业态）05案例分析-领展房地产投资信托基金01亚洲REITs市场概览CONTENTS戴德梁行与中国房地产业协会金融专业委员会于 2016年发布了第一期亚洲房地产投资信托基金 (REITs)研究报告，其中重点分析了香港和新加
2、坡 REITs的市场表现及其持有的中国大陆物业情况。本期研究报告新增了日本 REITs市场分析以及国内商业房地产资产证券化市场分析。截至 20 17年第二季度，亚洲市场上活跃的 REITs共计 142支，总市值达 1,989亿美元，其中香港、新加坡、日本三地 REITs市值合计占比达 94.1%，仅日本一国占比过半。参考各支REITs的年度财务报告以及彭博数据库， 我们发现三地 REITs的主要财务指标呈现以下特点：杠杆率从高到低依次为日本 (44.5%)-新加坡 (34.3%)-香港 (29.1%)；分派收益率从高到低依次为新加坡 (6.3%)-香港 (5.6%)-日本 (4.0%)；就溢价
3、/折价率而言 ，香港 REITs整体呈现折价状态 (-34.7%)，新加坡和日本REITs整体来看则略有溢价 ，溢价率分别为 5.2%及 2.8%。自 20 14年首单权益型类 REITs中信启航专项资产管理计划成功发行以来，国内商业房地产资产证券化市场蓬勃发展。尤其是 2017年，仅前 10个月成功发行的产品在数量以及规模上就已超过前三年总和。截至 2017年 10月，国内已成功发行商业房地产资产证券化产品共计 43单，总发行规模 1,262.2亿元。从底层资产的角度分析，香港和新加坡 REITs目前持有 68个位于中国大陆的物业，国内类REITs/CMBS产品涉及的底层物业数量已达 107
4、个。本期报告通过选取代表案例，从物业所在区位、硬件指标以及核心经营数据等方面对境内外资产证券化产品所持有的大陆物业进行了对比分析。尽管所选案例并非能代表所有物业水平，但不难发现，目前已有多个优质的区域型地标物业在国内发行类 REITs/CMBS产品。单纯从资产质量的角度来看，国内已经具备发行公募 REITs的资产储备。最后，本期报告选取了第一支在香港上市的 REITs产品 -香港领展房地产投资信托基金 (Link Real Estate Investment Trust) 进行案例分析 。自 2005年 11月上市以来，领展的计划管理人利用资产提升和资产投资策略进行主动管理，使其在过去 10多
5、年表现出持续稳健的发展态势，成为按市值计算亚洲最大的房地产投资信托基金。本期报告对领展的物业资产组合、财务表现、经营发展模式以及计划管理人角色等方面进行了重点研究，为今后可能开放的中国公募 REITs市场提供借鉴意义。2 亚洲REITs市场概览13亚洲房地产投资信托基金（REITs）报告根据戴德梁行统计，截至 2017年第二季度，亚洲共有 142支REITs，总市值达 1,989亿美元。亚洲国家中，日本、韩国和新加坡最早出台 REITs相关法律，并批准 REIT s在本国的股票市场上交易。日本的 REITs市场尤其活跃：截至 2017年第二季度，日本共有 58支 REITs，总市值达 1, 0
6、17.8亿美元。 REITs在新加坡和香港同样发展迅猛，总市值分别达到了 545.5亿美元和307.7亿美元 。日本、新加坡、香港三地 REITs市值合计占比达94.1%，因此本报告主要对日本、新加坡和香港市场进行分析。亚洲REITs市场概览日本 -58韩国 -3台湾 -5香港 -10马来西亚 -17新加坡 -36泰国 -13来源：彭博数据库，戴德梁行估价及顾问服务部整理亚洲各大交易所REITs数量4 5亚洲房地产投资信托基金（REITs）报告物业类型亚洲的 REITs主要包含以下几种物业类型：其中，综合型 REITs最为普遍。在亚洲市场上的全部 REITs中，53 支都是包含多种物业类型的综
7、合 REITs。其次为写字楼物业、零售物业和工业 /物流物业的 REITs，分别为 23、20 和 18支。除此之外，酒店、公寓和医疗健康领域的 REITs则分别占 13、9 和 6支。酒店 写字楼 零售 公寓工业 /物流 医疗健康 综合来源：彭博数据库，戴德梁行估价及顾问服务部整理日本 新加坡 香港 马来西亚 泰国 台湾 韩国亿美元 占比日本 1,017.8 51.17%新加坡 545.5 27.42%香港 307.7 15.47%马来西亚 70.4 3.54%台湾 25.6 1.29%泰国 21.0 1.06%韩国 1.0 0.05%总计 1,989.0 100%来源：彭博数据库，戴德梁行
8、估价及顾问服务部整理酒店写字楼 零售 公寓工业 /物流 医疗健康综合5323181396200102030405060亚洲各物业类型 REITs数量来源：彭博数据库，戴德梁行估价及顾问服务部整理亚洲各大交易所 REITs市值占比（2017 年第二季度）51.17%27.42%15.47%3.54%1.29%1.06%0.05%亚洲各大交易所 REITs总市值6 REITs在新加坡和香港发展迅猛，市场不断扩大。 1999年 5月，新加坡发布了第一版房地产基金指南（ Property Fund Guidelines），为 REITs的发展奠定了基础。随后，税务局机关在 2001年制定了税收透明规则
9、，加快了 REITs的落实。 2002年 7月，新加坡的第一支 REIT凯德商用新加坡信托（ CapitaLand Mall Trust）在新加坡交易所主板成功上市。 2005年 ，香港证券及期货事务监察委员会发布了房地产投资信托基金守则（Code on Real Estate Investment Trusts），为香港 REITs的发展奠定了法律基础。同年，香港的第一支 REIT领汇房地产投资信托基金（Link REIT，现已更名为领展房地产投资信托基金）在香港交易所成功上市。2000年 11月 ，日本对投资信托及投资公司法（ Act on Investment Trusts and In
10、vestment Corporations / 投資信託及投資法人関法律）进行了修订，允许 REITs以公司或信托两种形式成立发行。 2001年 9月 ，日本的首两支 REITsNippon Building Fund Inc.和 Japan Real Estate Investment Corporation在东京交易所成功上市。 2007年 9月 ，日本又颁布了金融工具和交易法（ Financial Instruments and Exchange Law / 金融商品取引法 ），要求资产管理公司必须注册成投资管理人（ In vestment Manager），进一步为日本 REITs市场
11、的规范和完善提供了法律保障。起源香港、新加坡和日本REITs市场表现分析香港、新加坡和日本REITs一览表目前，香港交易所共有 10支 REITs，新加坡交易所共有 36支 REITs，日本交易所共有 58支 REITs。下表分别列举了其名称、代码及物业类型。香港、新加坡和日本各物业类型 REITs的数量来源：彭博数据库，戴德梁行估价及顾问服务部整理酒店写字楼 零售 公寓工业 /物流 医疗健康综合237 768451 133 32 2910 100510152025香港 新加坡 日本港交所 REITs证券一览表名称 代码 物业类型冠君产业信托 2778 HK 综合置富产业信托 778 HK 零
12、售汇贤产业信托 87001 HK 综合领展房地产投资信托基金 823 HK 综合开元产业投资信托基金 1275 HK 酒店泓富产业信托 808 HK 综合富豪产业信托 1881 HK 酒店春泉产业信托 1426 HK 综合 *阳光房地产基金 435 HK 综合越秀房地产投资信托基金 405 HK 综合*春泉产业信托于 2017年收购位于英国各地的 84项零售物业7亚洲房地产投资信托基金（REITs）报告新交所 REITs证券一览表名称*宝泽安保资本工业房地产信托腾飞酒店信托腾飞房地产信托雅诗阁公寓信托北京华联商业信托凯诗物流信托易商信托 *凯德商务产业信托凯德商用新加坡信托凯德商用中国信托城市
13、发展酒店服务信托运通网城房地产信托远东酒店信托先锋医疗产业信托星狮地产信托星狮商产信托辉盛国际信托星狮物流工业信托德国写字楼房地产投资信托吉宝数据中心房地产投资信托吉宝房地产信托力宝印尼商场信托宏利美国房地产投资信托丰树商业信托丰树大中华商业信托丰树工业信托丰树物流信托华联商业房地产投资信托华联酒店信托百汇生命产业信托胜宝工业信托速美商业空间信托新加坡报业控股房地产投资信托升禧环球房地产投资信托新达信托亿达工业房地产投资信托代码AAREIT SPASCHT SPAREIT SPART SPBHGREIT SPCACHE SPEREIT SP*CCT SPCT SPCRCT SPCDREIT S
14、PECWREIT SPFEHT SPFIRT SPFCT SPFCOT SPFHT SPFLT SPIREIT SPKDCREIT SPKREIT SPLMRT SPMUST SPMCT SPMAGIC SPMINT SPMLT SPOUECT SPOUEHT SPPREIT SPSSREIT SPSBREIT SPSPHREIT SPSGREIT SPSUN SPVIT SP物业类型工业 /物流酒店综合公寓零售工业 /物流工业 /物流综合零售零售酒店工业 /物流综合医疗健康零售综合综合工业 /物流写字楼综合写字楼零售写字楼综合综合工业 /物流工业 /物流综合酒店医疗健康工业 /物流工业 /物
15、流零售零售综合工业 /物流*中文名称仅为翻译*剑桥工业信托（ CREIT SP）于 2017年被易商红木集团（ESR Group）收购，并改名为易商信托（EREIT SP）8 日交所 REITs证券一览表名称NIPPON ACCOMMODAMCUBS MIDCITY INMORI HILLS INVESINDUSTRIAL & INFADVANCE RESI INVKENEDIX RESIDENTACTIVIA PROPERTIGLP J-REITCOMFORIA RESIDENNIPPON PROLOGISHOSHINO RESORTSONE REIT INCAEON REIT INVEST
16、HULIC REIT INCNIPPON REIT INVEINVESCO OFFICE JNIPPON HEALTHCARSEKISUI HOUSE RETOSEI REITKENEDIX RETAIL RHEALTH CARE & MESAMTY RESIDENTIAJAPAN SENIOR LIVNOMURA REAL ESTAICHIGO HOTEL REILASALLE LOGIPORTSTAR ASIA INVESTMARIMO REGIONALMITSUI FUDOSAN LOOED ONSEN REITSAKURA SOGO REITMIRAI CORPMORI TRUST HOTELNIPP
