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1、2014 年深圳房地产统计分析报告http:/ 年深圳房地产统计分析报告http:/ 年深圳房地产统计分析报告http:/ 年深圳房地产统计分析报告http:/ 年深圳房地产统计分析报告http:/ 年深圳房地产年度报告http:/ 研究中心 作者：吴上锦 张粉层 林上康目 录第一部分：土地市场附一：2014 年成交地块分布情况附二：2014 年成交地块的主要指标第二部分：住宅市场 一、新房市场1、2014 年新房供应分析附：2014 年住宅预售项目汇总 2、2014 年新房成交分析 2.1 成交均价分析 附：2014 年深圳各区代表性楼盘 1-12 月成交均价走势图 2.2 成交量分析 2.
2、3 热点片区分析 2.3.1 蛇口片区 2.3.2 西丽片区 2.3.3 龙华片区 2.3.4 西乡片区 2.3.5 新安片区 2.3.6 光明片区 2.3.7 龙岗中心城 2.3.8 布吉片区 2.3.9 坪山新区 2.3.10 坂田片区 2.4 2014 年深圳新房供求比 2.5 2014 年深圳房价收入比 2.6 2014 年深圳租售比 2.7 2014 年 112 月深圳新房量价走势分析 2.8 20002014 年深圳住宅供求及价格走势回顾 3、2014 年深圳楼市龙虎榜 3.1 2014 年深圳楼盘成交面积龙虎榜 TOP10 3.2 2014 年深圳楼盘成交金额龙虎榜 TOP10
3、3.3 2014 年深圳开发商（商品房：含住宅、商业、写字楼）成交面积 TOP10 3.4 2014 年深圳开发商（商品房：含住宅、商业、写字楼）成交金额 TOP10 二、二手房市场 1、2014 年深圳各行政区二手住宅挂牌均价 附：2014 年深圳各行政区代表性楼盘 1-12 月挂牌均价走势图 2、2014 年深圳各行政区二手房成交分析 3、2014 年 1-12 月深圳二手房量价走势分析 4、2014 年深圳住宅租金 附：2014 年深圳各行政区代表性楼盘 1-12 月租金走势图 5、2014 年 1-12 月深圳各行政区租金走势图 三、2014 年新房二手房量价比较 1、新房二手房价格比
4、较 2、新房二手房成交量比较 第三部分：商业 一、一手商业 1、新增预售分析 附：2014 年商业预售项目汇总 2、一手商业成交分析 附：2014 年楼盘成交龙虎榜之商业 TOP10 二、二手商业 1、二手商业挂牌均价 附：2014 年 1-12 月深圳各行政区二手商业量价走势图 2、商业租金 附：2014 年 1-12 月深圳各行政区商业租金走势图 3、二手商业成交分析 第四部分：写字楼 一、一手写字楼 1、新增预售分析 附：2014 年写字楼预售项目汇总 2、一手写字楼成交分析 附：2014 年楼盘成交龙虎榜之写字楼 TOP10 二、二手写字楼 1、二手写字楼挂牌均价 附：2014 年 1
5、-12 月深圳各行政区二手写字楼量价走势图 2、写字楼租金 附：2014 年 1-12 月深圳各行政区写字楼租金走势图 3、二手写字楼成分分析 第五部分：政策点评 第六部分：2014 年小结 第七部分：2015 年预测 【内容摘要】2014 年深圳楼市阶段性分化明显，上半年各方以观望为主，供求不振，成交冷淡，房价先扬后抑，下半年逐月回暖，第四季度在众多利好的刺激下，量价跳跃式上涨，强势“翘尾” ，给市场巨大的畅想空间。成交量的萎缩无法阻挡房价上涨的动力，新房成交均价逆市再创新高。2014 年深圳出让住宅用地 4.66 万平方米，同比减少 41.8%2014 年深圳住宅预售 588 万平方米，同
6、比增加 6.9%2014 年深圳新房成交 403 万平方米/41881 套，同比减少一成左右2014 年深圳新房成交均价 23972 元/平方米，创历史新高，同比上涨 11%2014 年深圳新房供求比为 1：0.7 ，连续五年供过于求2014 年深圳房价收入比为 17 倍，租售比为 13932014 年深圳二手住宅的挂牌均价为 29878 元/平方米，同比上涨 13.2%2014 年深圳二手商品房成交 595.73 万平方米/66725 套，同比减少约三成2014 年深圳的住宅租金为 61 元/ 平方米/月，同比上涨 10.9%2014 年深圳二手房的成交量是新房成交量的 1.5 倍2014
7、年深圳二手商业的挂牌均价为 61002 元/平方米，同比下跌 14.2%2014 年深圳商业的租金为 284 元/平方米/ 月，同比下跌 5.3%2014 年深圳二手写字楼的挂牌均价为 36409 元/平方米，同比上涨 6.5%2014 年深圳写字楼的租金为 135 元/平方米/ 月，同比上涨 7.1%第一部分：土地市场近年来，深圳城市更新用地的供给不断增加，而新增住宅用地的供给受限于土地资源的紧缺处于逐年下跌的态势，由于新增住宅用地紧缺，导致近年来深圳的地价频出新高。2014 年深圳土地市场表现不错，土地流拍量很小。根据深圳房地产信息网的监测，2014 年深圳共成交 19 块土地，其中 1
8、块居住用地，13 块商业性办公用地，1 块商业用地，1 块商业服务设施用地， 3 块综合用地。2014 年深圳市共计成交用地面积 1420245 平方米，同比增加 2.8 倍，共计建筑面积 3474174 平方米，同比增加38.4%，共计成交金额 5181528 万元，同比增加近四成，楼面地价 14914 元/ 平方米，同比微涨 0.6%。1 块居住用地位于龙华新区，用地面积 46647 平方米，同比减少 41.8%，建筑面积 186500 平方米，同比减少 41.9%，成交金额468000 万元，同比几近翻番，楼面地价同比暴涨 2.4 倍，达 25094 元/平方米，编号为 A802-030
9、5 的居住用地宗地属于公开出让，项目建成后能够为住宅市场提供约 18 万平方米的有效供给。13 块商业性办公用地分布在南山、宝安、龙岗三个区域，在前海深港合作区政策利好的推动下，前海片区商业性办公用地出让量大幅增加，其中 9 块商业性办公用地均在南山前海。全市出让商业性办公用地面积 277702 平方米，同比增加 42.8%，建筑面积 1957659 平方米，同比增加 29.1%，成交金额 3267028 万元，同比增加 18.4%，成交均价下跌 8.3%，为 16688 元/平方米。3 块综合用地分布在福田、龙岗两区，用地面积 954568 平方米，同比增加 17 倍，建筑面积 893235
10、 平方米，同比增加 2.4 倍，成交金额 787600 万元，同比增加 1.1 倍，楼面地价同比下跌四成，为 8817 元/平方米。1 块商业服务业设施用地位于南山区，用地面积 31464 平方米，同比增加 11.4%，建筑面积 261000 平方米，同比减少两成，成交金额 354900 万元，同比增加 14.1%，楼面地价同比上涨 44.1%，为 13598 元/平方米。1 块商业用地位于龙华新区，用地面积 109864 平方米，同比增加 6.3 倍，建筑面积 175780 平方米，同比增加 1.2 倍，成交金额 304000 万元，同比增加 9.6 倍，楼面地价同比大幅攀升 3.8 倍，为
11、 17294 元/平方米。从居住用地的供给来看：编号为 A802-0305 的居住用地位于龙华新区，项目建成后能够为住宅市场提供约 18 万平方米的有效供给。从商业性办公用地的供给来看：南山前海成交 9 块商业性办公用地，用地面积 149169.5 平方米，建筑面积 1259000 平方米，成交金额 2291728 万元，楼面地价 18203 元/平方米。其中编号为 T201-0081、T201-0083、T102-0253 的宗地，项目建成之后全部限自用，编号为 T201-0080的宗地、建成后自用率不低于 40%，编号为 T201-0082 的宗地，建成后自用率不低于 60%，编号为 T1
12、02-0247、T102-0248、T102-0249 、T102-0250 的宗地，对自用比例没有做出明确的限制，假定自用率不低于 40%，则南山前海出让的商业性办公用地项目建成后，能够带给市场的有效供给约为 45 万平方米。宝安区成交 2 块商业性办公用地，用地面积 43447.8 平方米，建筑面积 304200 平方米，成交金额 814900 万元，楼面地价26788 元 /平方米。编号为 A004-0154、A002-0046 的宗地，项目建成后可全部出让，故宝安区能够为市场带来的有效供给约为30 万平方米。龙岗区成交 2 块商业性办公用地，用地面积 85084.22 平方米，建筑面积
13、 394459 平方米，成交金额 160400 万元，楼面地价4066 元/平方米。编号为 G11314-0090 的宗地，项目建成后自用率不低于 40%，编号为 G11340-8018 的宗地，项目建成后全部限自用，故龙岗区能够为市场带来的有效供给约为 25 万平方米。综上所述，2014 年出让的商业性办公用地，项目全部建成之后，能够为市场带来约 100 万平方米的有效供给。点评：2014 年深圳住宅用地的成交十分有限，全年仅成交 1 块住宅用地，能够为市场带来的有效供给约为 18 万平方米，在深圳房地产市场高速发展的今天，这样的供给量对住宅市场的发展微不足道，不过，目前深圳楼市的住宅供给很
14、大程度上依赖于旧改项目，旧改项目的大量入市，大大缓解了深圳住宅市场供应量的不足。2014 年深圳商业性办公用地的供给体量较大，除自用体量外，能够为市场带来的有效供给约为 100 万平方米，未来深圳办公楼市场可能会出现供大于求的局面。附一：2014 年成交地块分布情况附二：2014 年成交地块的主要指标第二部分：住宅市场一、新房市场1、2014 年新房供应分析2014 年，是深圳楼市充满荆棘、却又峰回路转的一年，2014 年 1-3 季度，深圳楼市在限购、限贷高压调控政策的压制下，成交量持续萎缩，市场观望氛围日益加重，开发商推盘节奏不断延后，市场呈现供需萎靡的态势。2014 年 9 月 30 日
15、，央行发文放开首套房贷认定标准，重磅利好冲破深圳楼市的沉闷氛围，瞬间逆转，激情四射，大量的刚需和改善型需求纷纷入市，造成深圳楼市成交量在第四季度井喷，11 月下旬，央行实施不对称降息政策，继续利好楼市，成交量稳步攀升。深圳楼市经历了 1-3 季度的低迷，到四季度成功逆袭，并有进一步向好的态势。相应地，楼市推盘量，也由之前的萎缩，到四季度的集中爆发。综上所述，2014 年深圳楼市的开端不甚理想，但是在岁末，却实现了完美收官，为深圳楼市的发展交上了一份完美的答卷。根据深圳房地产信息网的监测，2014 年深圳住宅预售面积 5878578 平方米，同比增加 6.9%，预售套数 60593 套，同比增加 7.4%。2014 年预售的项目
