《新世界四季山水踩盘报告》由会员分享，可在线阅读，更多相关《新世界四季山水踩盘报告（44页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、二级市场策划品控中心Centaline Consultants新世界四季山水踩盘报告4 产品分析21 项目概况建筑形态5 踩盘总结3 园林景观Code of this report | 3开发商背景1 （ 1/3）： 深圳市新世界集团有限公司是以房地产开发为主的多元化集团企业深圳新世界集团是集精品住宅、顶尖写字楼、大型专业市场、星级酒店、高档百货开发运营为一身的 大型多元化企业集团 ，拥有城市土地综合运营能力和产业运营能力，品牌影响力辐射深远。截止 2009年末，集团 总资产逾百亿人民币 ，当年缴纳税收逾一亿五千万元。多年以来，深圳新世界集团始终秉持着 “ 敬业报国，服务社会，持续提升客户价值
2、 ” 的宗旨以及“ 稳健务实、开拓创新、诚信高效 ” 的 12字经营方针，在各经营领域均取得卓越的成绩。新世界集团大楼Code of this report | 4（ 2/3）： 深圳市新世界集团有限公司具有完备的企业管理理念和价值观体系经营方针：“稳健务实、开拓创新、诚信高效”企业精神：“明天就是新世界”核心使命：“以创新和专业，持续为城市营造风景，为社会建筑经典”本着以市场为导向，以质量、信誉、效益为目标，以人才管理为根本，为中国房地产发展作出应有的贡献。价值观以目标管理和预算管理为主线。 自上而下层层分解，自下而上层层保证。德为先，效为主，诚为本。和为远，新为思，进为荣。业户至上，服务第
3、一。持续提升客户价值 。百年大计，品质第一，客户满意，唯我所求。服务观管理观 质量观Code of this report | 5（ 3/3)： 新世界已经形成了自己独到的创新精品开发模式，开发了众多“新世界系列”的住宅精品先后成功开发了新世界红梅苑、新世界梅沁楼、新世界荔园阁一、二期、新世界山月居、新世界鹿茵翠地、新世界家园、四季山水一、二期、新世界四季御园等众多 “ 新世界 ” 品牌的住宅精品，总面积达 二百多万平方米 。红梅苑山月居 新世界家园 鹿茵翠地Code of this report | 6基本指标2 项目占地 39000平方米 ，容积率为 3.78，绿化率达45%开发商 深圳市
4、新世界房地产开发有限公司 绿化率 45%代理商 深圳市全策行地产顾问有限公司 户数 一期： 372；二期： 452建筑设计 澳大利亚柏涛建筑设计集团 车位数 一期 : 516；二期 : 698 园林设计 泰国 Green Architects有限公司 物业费 4.2元 /平米 /月建筑施工 中冶十九建设有限公司 物业类别 住宅、商业监理单位 深圳市九州建设监理有限公司 栋数 一期： 5；二期： 5物业管理 深圳市新世界房地产开发公司 装修状况 毛坯建筑面积 147120平方米 均价 40000元 /平方米占地面积 39000平方米 一期开盘 2008-8-28容积率 3.78 二期开盘 201
5、0-11-16Code of this report | 7项目区位3位于福田下梅林龙尾大道东侧，项目区位优势明显四季山水项目位于福田 下梅林龙尾大道东侧 ，毗邻著名的 公务员社区梅林一村 ，背靠绵延 50多公里的塘朗山，北枕新近规划的梅林山公园，西邻碧波荡漾的梅林水库和特区内最大的市政公园梅林公园，南望有深圳CBD之称的 福田中心区 ，享受 梅林一村 家乐福商圈之完备配套。Code of this report | 8道路交通4 四季山水交通便捷，选择丰富，到达福田中心区只需 20分钟成熟的梅林片区公交系统，再加上深圳地铁 4号线的开通，以及福田地下火车站的规划确立，选择丰富、交通便捷；距地
6、铁 4号线中康站步行 15-20分钟；2012年开通的 9号线梅林二村步行 5分钟以内 。四季山水地铁 4号线 梅林站Code of this report | 9自然景观5坐拥“三山一水六公园”的罕有自然资源4塘朗山 梅林山 银湖山梅林水库 莲花山公园 梅林公园三山：塘朗山、梅林山、银湖山一水： 梅林水库六公园：莲花山公园、梅林公园、梅林山公园、塘朗山郊野公园、梅林文体公园、银湖山郊野公园Code of this report | 10梅林是深圳的“纽约中央公园”，而四季山水位于中央公园最中心Code of this report | 11四季山水二期门口设有私家登山道直通梅林公园听涛区四季
7、山水二期设有直通梅林公园听涛区的私家登山道， 听涛区 投资 1300万，占地 1727公顷，山顶103米。是一个以运动健身，休闲游览为主要内容的，偏向社区性质的市政公园。Code of this report | 12生活配套： 右近家乐福商圈，左近新世界百货、天虹商场，生活便利教育配套： 近梅林小学、南开附中等医疗配套： 近梅林医院、上梅林社区健康服务中心等周边配套6生活、教育以及医疗等配套齐全4 产品分析21 项目概况建筑形态5 踩盘总结3 园林景观Code of this report | 14整体规划1 新世界四季山水共分两期开发，现只有二期项目在售一期二期售楼处开发期数 概况新世界四
8、季山水一期开盘时间： 2008-08-28 占地面积 :19743.32平方米建筑面积 :66500平方米包含 5栋高层建筑、1个幼儿园、 1个豪华会所新世界四季山水二期开盘时间： 2010-11-16占地面积 :19000平方米建筑面积 :85000平方米包含 2座空中独门大户、 1座复式空中联排私墅 (高 Town)、2座高层大宅Code of this report | 15项目布局2 一期“ Z” 字布局提高了舒适性，但略显拥挤；二期半围合式布局更加合理一期二期售楼处“ Z” 字型布局 ： 新世界四季山水一期的 5栋楼宇采用“ Z” 字型布局， 1、 2、 4、5栋分布在“ Z” 字的
9、四个连接点上， 3栋则处于“ Z” 字的中间位置，如此布局最大程度上保证了每栋楼宇的通风和采光及有效避免对视。半围合式 布局 ： 五栋住宅形成一个环抱的格局，极大的避免了相互对视，同时通风和采光也基本互不影响。由于泰式皇家园林风格的水景处于中心，使得每一栋都能欣赏到这重金打造的美丽园林。泰式园林Code of this report | 16朝向： 二期建筑总体面朝东南方向，其中 1号楼， 2号楼朝向最好，为南偏东 15度12345N 楼号 朝向1号楼 西北朝东南2号楼 西北朝东南3号楼 坐北朝南4号楼 坐北朝南5号楼 坐北朝南“ 精确到厘米 ” ： 新世界四季山水二期的楼王 1号楼和 2号楼
10、为追求最佳的采光通风角度，选择建筑 南偏东 15度的坐落方向。这是一个精确到厘米的角度，而非简单的南北通透。这样的朝向是经过专业测试得出的最佳朝向，体现了追求细节的完美。Code of this report | 17建筑风格3 四季山水以灰色为主色调，体现了现代、简约、大气的建筑风格从北京、上海等建筑历史丰富和文化底蕴深厚的城市看，现代灰色建筑一直是主流，不落伍。所以，从 2004年开始，深圳灰色建筑一路流行至今仍不落后，作为山水大宅建筑，都适合以现代简约的建筑风格面世，并以大幅玻璃延伸外景。四季山水以亚黑及深灰为主，主体浅灰，局部为黄色，色彩搭配相得益彰 ，即追随历史经典，又创新现代阳光气
11、质。以灰色为主调，局部为黄色 线条感十足的外立面Code of this report | 18用材： 建筑用材主要采用高端大理石石材、墙面砖、涂料与玻璃等多种材质，入户大堂选用的材料达到五星级酒店级别四季山水采用的电梯是运行速度达 2.5米 /秒 的高速上海三菱电梯入户大堂的打造标准严格按照 五星级酒店大堂标准装修 ，精选天然红洞石与雅白士大理石等进口石材铺陈，大堂的高度更是达 6米。灯饰吊顶、文化石、岩石、入户门锁等，所选材料都是精挑细选的三菱电梯天然红洞石雅白士大理石灯饰吊顶文化石Code of this report | 19细节分析4楼盘宣传标语较多，一目了然配套幼儿园，校车接送营销
12、中心装修以及路灯、吊灯、雕塑等细节处均彰显泰式风格马路笔直、洁净、绿化好，定时有清洁工人清理卫生摄像头分布几大片区，保安定时巡逻，安全系数高（ 12 ）： 楼盘内环境优美，泰式风格浓厚，安全Code of this report | 20部分标识字迹脱落 ，影响楼盘整体形象，易造成指示不明等影响。楼盘后面分布低矮建筑，道路条件以及卫生条件差，有异味，影响居民生活质量。院内喷泉无水，单纯成为摆设。在池水中间排放桌椅，却没有相应方式可以到达，造成资源浪费，同时喷泉水花四溅，少有居民会希望 “ 淋雨 ” ，造成设施的不实用性。营销中心卫生间狭小，设施简陋。墙体上有钢筋外露，影响美观。（ 22 ）：
13、楼盘内部分设施陈旧，设计的不合理性造成资源浪费4 产品分析21 项目概况建筑形态5 踩盘总结3 园林景观Code of this report | 22园林规划1 四季山水的园林沿 150m的水上私车道分为两部分，南部为二期工程，呈半圆形三阶扩散一期工程： 一期的一半以上面积都被建筑物覆盖，整体呈 散乱分布 。而和二期相隔又是一条适合大型车辆进出的硬底化道路，而且已被规划成了市政道路。所以，一期园林的面积显得很小，喷水池的大面积，却没有相应的大规模园林与之相应。二期工程： 从整体上看，二期项目采用了 中心庭院式设计手法 ，结合室外水池、会所、住宅首层架空、生态复式地下车库等手法，将水体、绿地、
14、树木、铺地等交错布局，创造出一个多层次的休闲场所。二期工程共分三阶，分别为 喷泉、泳池和园林 。整个园林 以喷泉为中心，呈半圆形三阶扩散 ，最外围是 5栋围合的高层建筑。一期二期一期二期Code of this report | 23园林风格2 四季山水的园林具有纯东南亚泰式皇家园林精髓，具有“深圳第一泰式园林”的美誉四季山水的园林由来自泰国的园林大师 LEM设计， LEM大师曾为曼谷国际机场，四季酒店等顶尖项目操刀园林设计。四季山水的园林携 纯东南亚泰式园林精髓 ，结合四季山水项目本身的地段与项目本身特点打造。将东南亚热带风情引入到小区景观，并通过人性化的设计使惊喜无处不在。泰式园林风格的表
15、现水上茶座夜景水边 喷泉Code of this report | 24道路系统3 小区利用人行与车行出入口分开设计，合理的进行了人车分流，小区园林内设有地下停车场出入口地下停车场出入口人行入口人行道车行道Code of this report | 25路径用材： 园林路径用材以石材为主，石材的形态与材质多样，同时也有木质道路作为辅助材料规则石板路 方形石板路 碎石板路园林的道路以 石板 为主，显得干净、时尚，同时能与景观园林很好的融合在一起。园林的路径大范围的使用各种石材，石材的形态丰富，有光滑平整的、也有粗糙不规则的。同时也有木质材料铺成的栈道，道路的材质根据周围园林景观不同而形成变化。木板路Code of this report | 26节点特色4 四季山水的节点分布较多，且各有特色，满足了休憩、观景、娱乐、听水等要求节点特色： 园林内景观丰富，节点众多。有带泰国风情的回旋过道、供孩童玩耍的游乐场所、晒太阳的竹椅以及水声潺潺的石洞，漫步其中，不会觉得呆板无趣。泰国风情过道竹椅儿童游乐场所石洞Code of this report | 27植被特点5 四季山水的植被以彰显色彩为特点布局，让满园充满着斑谰的绿意二 园林中心大道笔直延伸，两旁高大的 海枣树 左右相迎一 三四 小区中央采用约
