房地产销售答客问

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1、 XXXX 房地产经纪有限公司23房地产销售答客问房地产销售答客问一、 产品特点1. 你们楼盘每户层高净高为多少？1 号楼 4-8 层 3.4 米，9-19 层 3.1 米，20 层 3.6 米。2 号楼 4-22 层都为 3.4 米。安装吊顶以后 2.7-2.9 米。2. 你们房子厨房不通管道煤气，是否给日常生活带来不便？不铺设管道煤气是为了安全。我们楼盘的定位就是单身公寓，最终住户大多是外企白领、来户公干的企业管理阶层，没有自己烹饪的习惯的。我们的物业管理将会提供订餐服务，比自己动手烹饪要方便得多。3. 在四平路沿街的房子是不是会觉得很吵，灰尘会不会很大？四平路到底不是高架，汽车噪音并不严

2、重，您现在在售楼处就可以感觉得到。并且每户的窗户都用的是双层玻璃，隔离噪音的效果很好。四平路沿线的行道绿化都做得很好，而且土方车、外地货车等经过的比较少，不像杨浦区，四平路上灰尘还是不多的。4. 两幢高层间距过低，采光影响较大作为投资的话，最终住户基本上都是早出晚归的，对于采光的要求未必很高。而且我们在价格上拉开的差距比较大，采光不佳的几套总投入都比较小，相对来说还是合算的。5. 你们楼盘绿化率太小了我们会在楼盘周界和裙房屋顶覆盖一些绿化，但是我们楼盘不是普通住宅，本来就是高层大楼，突出的是商务氛围，投资客户和最终住户都不会太在意绿化率。如果需要一个清新的环境修身养性的话，我们邻近和平公园，走

3、过去也才几分钟路程，散散步还是很方便的。6. 楼盘保安措施如何安装一卡通门禁系统、可视对讲系统、电子保安监控系统，另有门卫、大堂保安。7. 可否在房间内使用液化气？出于安全考虑，我们建议住户不要使用燃气，我们物业会提供订餐服务，室内的电热炉也安全清洁无污染。但是在室内使用何种器具进行烹调还是住户的自由。8. 开发商是什么公司？背景如何？天宝华庭是由金大地集团投资的，集团总部设在南京，共开发了超过 60 万平方米的楼盘，在南京打造了香格里拉、鑫园、黄埔大厦、黄埔花园等一批精品楼盘，是江苏省知名企业。 XXXX 房地产经纪有限公司24二、 建筑设施8、 电梯噪音是否影响居住？楼盘楼房电梯井设置一般

4、都远离卧室，且电梯井由钢筋混凝土构成，隔音效果比砖墙好的多，故其上下运行不会对居民休息产生影响。9、 电梯是什么型号，是否会太过于拥挤？电梯采用上海三菱的 Hope 系列，1000Kg 载重。因为我们这里房型较小，每户居住者大多是单人居住，最多也两人，所以电梯的人均使用率并不低，并且三梯十五户的占有率，比很多小户型公寓都要好了。10、 你们楼盘是否备有消防喷淋系统？如何设置的？每户内都有消防喷淋系统。11、 你们楼盘每户的供电量为多少？5(20)A 单相电表12、 窗户采用双层玻璃还是双层真空玻璃？双层中空钢化玻璃13、 窗户仅有一小扇能打开，是否不利于通风？我们在设计之前作过市场调查，普通住

5、宅窗户如果有三扇的话，绝大多数情况下也只打开其中一扇。因此我们这样的安排还是合理的。14、 你们楼盘公共照明设施是怎么样的？楼盘的道路上有路灯，电梯间有吸顶灯，走廊及楼梯里有延时开关控制的照明灯。15、 大楼垃圾放在什么地方？怎么处理？大楼不设垃圾通道，物业集中处理。16、 楼盘里是否设有卫星电视接收设备？无，因为根据市政府规定内销房不允许安装卫星电视接收设备。17、 你们楼盘空调位置有统一安排，会不会影响到别户人家？楼盘每幢房子外立面均设空调外机台，并配以百叶窗，设计时就考虑到不会影响到别户人家，也不会影响整个外立面的外观。18、 别的楼盘时都是采用水泵了，为什么你们还在用水箱？用水泵当然更

6、好，它也是将来的一种发展趋势，但事实上即使用了水泵您饮用水也还是要买桶装水对不对？自来水只能用来洗洗衣服、洗洗菜，而且用了水泵供水不但有水泵运行费，将来还有一笔管理、维护费。若干年后，水泵寿命到了还不是要业主再花钱买新的。并且大楼用水因为楼层高，一般无法用水泵。 XXXX 房地产经纪有限公司2519、 楼盘的对讲门铃，保安系统坏了怎么办？楼盘这些门铃，保安设备现在很多楼盘都在使用，在技术上已很成熟，故损坏率极小。即使坏了，首先物业管理部门会马上进行维修，因为这些技术并不复杂；其次楼盘本身还有 24 小时保安人员巡逻，所以安全性将不成问题。20、 你们楼盘的变电箱在什么位置，会不会影响居民休息？

7、变电箱在小区最北端，离大楼还是有一定距离，不会有影响。 XXXX 房地产经纪有限公司26三、 工程施工1、 施工单位是哪里？资质如何？广东茂名建筑集团，土建一级资质。2、 设计单位是哪个？同济大学建筑设计研究院。3、 你们水管采用的是什么材料？若干年后会不会漏水？采用 PP-R 管材不会漏水，现在国家已明令禁止使用铸铁管，就是因为铸铁管时间长了会生锈、渗漏，而 PP-R 管材正好克服了这些缺点，而且安装方便，价格实惠，管壁摩擦力小，不容易堵塞，将来万一堵塞，疏通也较方便。4、 房屋顶层是平面设计，这样夏天会不会太热？房屋顶层设有架空隔热层。多层铺设，绝不会感觉热。5、 顶屋会不会渗水？屋顶顶面

8、设散水坡及下水管道，再者我们的屋顶包括楼板都是现浇结构，还要铺设防水层，故不会出现渗水情况。6、 可否打通室内墙壁？作为全装修房，我们不建议业主改动已经装修好的室内部分，如果必须改动，请和物业公司交涉。7、 大楼门前人行道的绿化能否移走？现在工程部正在着手准备移动绿化的事宜，最终结果要视政府相关部门规划而定。 XXXX 房地产经纪有限公司27四、 周边环境及附属设施1、 你们楼盘周围有哪些大型商业和娱乐设施？大连路、四平路口有较为成熟的居住配套 今后的五角场商业娱乐中心，是上海市四大商业副中心之一，从购物、娱乐、餐饮一应俱全。2、 你们楼盘购物方不方便？3、 你们楼盘附近有哪些重点学校？4、

9、你们楼盘有没有大型的综合性市级医院？（以上详见）5、 你们楼盘到市区是否方便？建设中的地铁 M8 线四平路站就在四平电影院边上，步行过去不到 5 分钟，直通人民广场。周边还有十几条公交线路。大连路隧道已经通车，到浦东十分方便。6、 楼盘附近的厂房会不会有污染？楼盘边上的厂房所处地块已经被我们集团买下，现处于停工状态，不会产生任何污染，这些厂房从规划上来看将来都是要拆除的，是我们楼盘的二期工程，将要建造一幢 7 层左右的办公楼。对天宝华庭毫无影响。 XXXX 房地产经纪有限公司28五、 市场1、 这房子是否会升值？我们楼盘升值是肯定的。首先我们楼盘性质是小户型商住两用的公寓，既可以住又可以挂牌注

10、册公司，在收益渠道上具有灵活性。其次这个工程是我们集团的一个形象工程，既然作为投资品种了，集团就明确一条：一定要给业主预留相当的利润空间。沪上大多数小户型公寓都会比周边住宅定价高出许多，而我们如果扣除装修成本的话，均价都和周边普通住宅差不多了。甚至还低于世博花园等住宅。所以我们的房子肯定会升值，您现在购买的话价格还是合算的，否则过不多久我们还要涨价呢。2、 房地产市场已经到了一个较高点，是否该下跌了？上海房地产市场目前还没有下跌空间。1、土地供应量控制、土地资源稀缺、地价成本不断上升；2、建筑容积率的控制：在 2.5 以下，比现在的大幅度下降；3、市政配套和环境的大幅度改善；4、外来资本的不断

11、涌入。5、上海的经济高增长率、发展前景乐观。3、 其他一些酒店公寓有游泳池、网球场、壁球馆等现代设施，甚至配有纯净水管，你们为何没有这些设施？首先我们楼盘属中小型规模，设有过多的娱乐设施会增加楼盘建设成本以及建筑密度。其次，过多娱乐设施会增加物业管理费以及影响居住环境。4、 业主购买以后，开发商是否提供包租服务？不提供包租服务，通常包租服务都是在一定年限内笼统提供一个百分比，让您觉得回报率很高，因此可以承受较高的定价，说不定还觉得物有所值。可是这只不过是开发商的一个价格策略，这房子根本就租不到这么高的价格，租金的差价是由开发商补贴的，但是这补贴的差额对于开发商人为拔高的售价来说就是九牛一毛了。

12、 XXXX 房地产经纪有限公司29六、 法律问题1、 付定金是否可退？当客户付了定金后，我们房产商就不能将此房推出销售，所以客户是不能再退了。2、 若定金不退，我要先看合同满意再付？可以，我们的合同是上海市统一标准合同，同时向杨浦区房产交易中心备案，是对双方都公平的。3、 购买你处房子是否可迁入户口？我们这里是非居住物业，可以注册开办公司，但是不可以迁入户口。4、 付了订金后，何时签约？付了定金后，一般在一周内签约。5、 贷款如何来办理？贷款由客户提供相关资料，交付相关费用，我们代为办理。6、 若贷款办不出，可否退房？如果是因为客户自身原因导致贷款办不出，可以退房，但客户必须承担房产商由此而导

13、致的损失。7、 我们动迁户可否用动迁支票？可以。8、 如果到时交不了房怎么办？可否退房？如到时交不了房可按合同予以赔偿，逾期达到 60 天，可以退房，不但退房，还要赔偿您利息和违约金（房价的 4%。 ） 。9、 预售合同是否和装修合同分开？装修标准将作为预售合同的一部分，不分开签订。这样避免以后发生纠纷互相扯皮，是开发商非常负责任的做法。10、 是否可以自己找银行贷款可以，只要您能够保证房款按时足额到达开发商账户。11、 天宝华庭小业主今后出租房屋是否要交高额的税如果您出租房屋签订合同以后去房地产交易中心登记备案的话，根据国家规定，缴纳 33.6%左右的税额。 XXXX 房地产经纪有限公司30

14、七、 价格1、你们能不能还价不能还价：1.相对于附近房产市场来说，我们本身开价不高，何况我们是全装修房。2.如果每户都让零，对我们 4 万平方米的楼盘，积少成多就是大损失。3.房子品质好（从多方面解释，强调卖点与客户喜欢的部分）4.买的人多，别人也不还价。5.大家都不还价，才能一碗水瑞平，体现公平。6.别人可以还价是别的房产公司信口开价，斩一刀是一刀，这样的公司你能相信吗？7.别人还价是房子卖不掉，大家都不买的房子，你为什么要买？8.我们的成本就已很高，如果没有利润怎么保障房子的质量？ XXXX 房地产经纪有限公司31八、 物业管理1、 你们楼盘的公共服务设施是否另收费？我们的公共服务设施基本

15、都是通过招商经营的，主要目的是为了给业主提供方便的，所以收费的，我们的中央家政服务中心是只对楼盘业主开放的，不以赢利为目的，所以收费用也不高。2、 楼盘附属商场是自主经营还是通过招商经营？楼盘附属商场是由我们统一规划对外招商的。3、 商场人员进出会不会影响楼盘正常秩序？我们的商场均设在沿街处，大门是对外不对内，所以商场人员进出是不会影响楼盘正常秩序。4、 物业管理费是怎么组成的？费用大概控制在多少范围内？物业管理费约 4 元/平方米/月，包括管理费、设备运行费、保洁费、保安费、家政服务费4 项组成。将来由物业管理公司制定，然后报杨浦物价局、房管局审核后才能实行，而且这些收费的使用也要实行帐目分开，确保专款专用。5、 物业管理服务的范畴？物业管理服务主要包括：出入管理、安全管理、清洁绿