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1、,FAITH-TRUST PLAZA,昆明置信广场项目形象整合推广提案,欧龙舍文化有限公司,CONTENTS,目 录,01 基本情况 呈贡新城基本情况分析 呈贡房地产市场分析 住宅 商业 项目基本情况分析02 项目定位及规划 项目定位 客群定位 项目规划03 项目VIS及我们的建议 视觉形象识别篇 视觉形象宣传示意篇 我们的建议,CONTENTS,目 录,01 基本情况 呈贡新城基本情况分析 呈贡房地产市场分析 住宅 商业 项目基本情况分析02 项目定位及规划 项目定位 客群定位 项目规划03 项目VIS及我们的建议 视觉形象识别篇 视觉形象宣传示意篇 我们的建议,呈贡昆明未来CBD,从历史悠
2、扬的呈贡老县到现代新昆明呈贡新城，呈贡的容颜和城市功能，都正发生着前所未有的巨变。,呈贡规划中的迷人画卷：面向东盟的教育基地和人才中心。国际一流的科技工业产业基地。亚洲最大的花卉产业区。现代新昆明的物流中心。,今天的呈贡，“亚洲花都”、“新兴工业园区”、“科研教育基地”、“国际物流中心”等发展目标日渐凸现，可谓充满了商机。从呈贡到现代新昆明呈贡新城，呈贡的容颜和城市功能，都将发生前所未有的巨变。,CONTENTS,目 录,01 基本情况 呈贡新城基本情况分析 呈贡房地产市场分析 住宅 商业 项目基本情况分析02 项目定位及规划 项目定位 客群定位 项目规划03 项目VIS及我们的建议 视觉形象
3、识别篇 视觉形象宣传示意篇 我们的建议,住宅市场/市场环境,目前区域住宅需求人口较少，供应量凸显充足，市场波动较小,区域人口截止到2008年末，呈贡常住人口为22.5万人，其中户籍人口17.54万人，城镇非农业人口人口仅4.14万人。另大学城人口预计在2010年后将达到15万。,住宅可售量除去部分在规划中的项目住宅体量外，目前区域可售住宅房源总体量约在250万平方米左右(包括部分定向开发项目的二手房源在内)，未来新建规划住宅项目约在300-500万平方米，包含呈贡新区周边别墅项目在内。,住宅价格目前区域在售普通住宅价格在4000-7000元/平方米，均价接近5000元/平方米，该价格接近昆明三
4、环线附近的普通住宅价格。,市场客户因目前新区开发的住宅项目多为定向开发，市场可售房源基本来自于二手房市场，且由于区域配套尚不完善，刚需类客户偏少，投资性客户占据较重的分量。,呈贡住宅市场由于配套等尚不完善，尚处于初步发展阶段，但又由于规划利好的因素影响，区域住宅投资热度已处在较高的阶段，从价格上可以明显看出其已经预支了未来2-3年的升值空间。目前区域住宅需求人口较少，住宅供应尚显充足，但根据新城区百万人口的规划，目前的体量远不足以满足未来高速增长的需求，受此影响未来在新增项目不断增多的同时，住宅价格仍将具备一定的升值空间。,呈贡新区住宅项目多分布于新城新政区和大学城片区,呈贡新区主要住宅项目分
5、布,1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,呈贡新城主要住宅项目呈明显片区集中分布形式，其主要区域为新城新政中心区域和大学城区域，有个别别墅楼盘分布于小王家营区域。,住宅市场/市场环境,8,呈贡新区主要住宅项目列表,呈贡新区住宅项目多为定向开发项目,住宅市场/市场环境,尽管目前呈贡区域直接在售项目较少，但区域内可售房源较多，因多数项目为定向开发项目，其客户多为公务员以及教师，区域住宅体量已远远超过其需求。故区域目前二手房市场活跃。现呈贡住宅区价格已上涨至5000元/平方米左右，已接近昆明三环区域价格，区域住宅价格上幅空间已透支未来2-3年时间。,呈贡区域住宅项目目前基本为定向开发项目，住宅市
6、场主要以二手房为主，区域在售商品住宅主要为别墅、小公寓项目。,住宅市场/市场小结,2,3,4,住宅定向开发，对外销售较少,住宅类产品主要以舒适型为主,价格涨幅较快,住宅项目空置率较高，客户主要以投资类为主,目前呈贡区域住宅项目多为定向开发项目，主要针对政府、大学等国家单位。定向开发项目均不对外销售，仅在市场上有流通的二手房源。,1,目前呈贡区域住宅户型均较为偏大，多数项目户型区间在120平方米以上，且主力户型集中在160-180平方米，以四房居多，产品偏重舒适型。,呈贡新区至2003年进入规划期以后，房价涨幅较快，从2008年房地产项目陆续入市，价格销售均价在2000元/平方米左右，而到201
7、0年初市场均价已涨至5000元/平方米左右，个别项目已逼近昆明二环周边项目销售价格。,由于目前呈贡新区商业配套等尚处于建设中，且多数定向性项目已远超区域内政府公务员以及教师等客户刚性需求，多数住宅项目空置率较高，目前市场上活跃的客户均为投资类客户。,现新建商业集中分布于吴家营、大学城片区，新建商业项目面积超过百万平方米。,商业市场/市场环境,东盟森林340万平方米城市综合体项目，其中商业街10万平方米，购物中心6万平方米。,呈贡老城商业区，商业体量约10万平方米。,新城区CBD区域，包括春城财富中心、春城金融、百大新都会、置信广场、上海东盟大厦、实力地块项目以及住宅区底商，商业体量近百万平方米
8、。,大学城商业区，包括雨花毓秀、实力大学城商业中心，捞鱼河片区特色商业街，商业体量约30万平方米。,目前呈贡新区主要涵盖商业的项目已有11个，大部分处于在建和规划阶段，建成后，商业体量将超过百万平方米。,商业市场/市场环境,呈贡新区主要商业项目列表,现呈贡新区已落成的商业面积约在8万平方米，而除去呈贡老城区商业面积，根据在建项目规划计算，未来呈贡新区的商业面积约在130万平方米左右，目前呈贡新区人口包含大学城以及老城区人口不到40万，根据现有人口计算，人均商业面积将达到约3平方米，远超正常水平3倍。若要其商业回归正常，则未来呈贡5-10年将完成新增80-100万人口的目标。,呈贡新区在建商业项
9、目众多，均以销售为主；区域消费习惯需要培养，区域商业投资回收周期长。,商业市场/市场小结,2,3,4,商业项目均为销售,商业价格较高，透支未来升值空间,目前商业消费支持力度欠缺,目前商业气氛尚未形成，消费习惯亟待培养,目前呈贡区域在售的商业主要为住宅底商，尚无大型百货入驻；百大新都会项目已进入认筹阶段，项目也基本全部对外销售，自持经营较少，区域未来商业经营存在风险。,1,目前呈贡新城区商铺价格普遍在2-6万，其以相当于昆明二环周边商铺价格，其升值空间已被透支约5年时间。,呈贡新城区域目前住宅空置率较高，人口较少，未来行政中心区域成熟，地铁1号线的贯通以及大学城的扩建会带来人流。,商业网点分布散
10、乱，未形成商业氛围，区域人口消费习惯亟待培养。,CONTENTS,目 录,01 基本情况 呈贡新城基本情况分析 呈贡房地产市场分析 住宅 商业 项目基本情况分析02 项目定位及规划 项目定位 客群定位 项目规划03 项目VIS及我们的建议 视觉形象识别篇 视觉形象宣传示意篇 我们的建议,昆明主城区方向,置信广场,项目区位图,项目位于昆明呈贡新区春融路与彩云北路交界,项目区位,地块四面临街，且均为呈贡新城的城市主要干道，人流、车流量较大。交通便利，对商业开发极为适合，其中彩云南路为地铁一号线沿线，地铁站就设在地块东面。,地块位于昆明呈贡新区春融路与彩云北路交界 ，该路口是连接昆明新老城区、去往市
11、政府、新加坡工业园的必经之路，也是轻轨一号线呈贡北站的停靠点，轻轨接入置信广场内部。并且在3公里的范围内集聚了置信广场、上海东盟大厦、新南亚风情园、春城财富中心、亚广传媒等大型商住项目。,轻轨1号线,地块,项目处呈贡新城CBD核心区域，周边在建项目多以商业金融、综合体等类型居多，周边住宅体量也较大，接近百万平方米。,项目地块/项目周边,上海东盟国际大厦,地块临近新区政府、市政府，属于未来呈贡新城的CBD核心区域，周边已涌现多个商务金融项目，且住宅体量较大，均为政府单位定向开发房源，消费力支持明显。未来存在竞争较为激烈的有上海东盟国际商务大厦、春城财富中心、两个项目，另百大新都会也临近该区域，会
12、造成一定量的客户分流。,项目优势、机会明显，但威胁以及劣势亦不容忽视。,置信广场,1,2,3,strength（优势）,opportunity(机会),threat（威胁）,地块位于呈贡新城规划中的CBD区域，商业、商务气氛浓郁，直临三条城市主干道，交通便捷，人流动线分明。地形方正，利于进行建筑规划。,地块东面正在建设中的地铁1号线设站，为项目获取更为广泛的客户及人流创造了条件，周边区域住宅体量较大，对其进行合理的消费引导形成消费习惯对项目商业有着不错的契机。市政府新迁地址就在项目附近，势必带动区域高端酒店、高档公寓类产品的市场活跃度。,周边项目同质化严重，未来面市直接竞争压力明显，区域客户可
13、选项较多，分流较为明显；目前呈贡新城人口较少，对大体量商业的支持尚有欠缺，区域亟待大批量人口入驻，人口居住、消费习惯的养成周期较长，投资类产品易受掣肘。,项目地块分析小结,CONTENTS,目 录,01 基本情况 呈贡新城基本情况分析 呈贡房地产市场分析 住宅 商业 项目基本情况分析02 项目定位及规划 项目定位 客群定位 项目规划03 项目VIS及我们的建议 视觉形象识别篇 视觉形象宣传示意篇 我们的建议,打造与城市功能无缝连接可持续发展的“城市商业综合体”未来的“呈贡之窗”,这里将是新呈贡的经济心脏,5A级写字楼,SOHO,休闲商业街（地铁物业）,艺术会展中心（建议）,喜来登酒店,高端商业
14、中心,超市,影院,CONTENTS,01 基本情况 呈贡新城基本情况分析 呈贡房地产市场分析 住宅 商业 项目基本情况分析02 项目定位及规划 项目定位 客群定位 项目规划03 项目VIS及我们的建议 视觉形象识别篇 视觉形象宣传示意篇 我们的建议,目 录,马斯洛人类需求五层理论,根据人类五个需求层次，可以划分出五个消费者市场： 1 生理需求满足最低需求层次的市场，消费者只要求产品具有一般功能即可 2、 安全需求满足对“安全”有要求的市场，消费者关注产品对身体的影响 3 社交需求满足对“交际”有要求的市场，消费者关注产品是否有助提高自己的交际形象 4 尊重需求满足对产品有与众不同要求的市场，消费者关注产品的象征意义,5 自我实现满足对产品有自己判断标准的市场，消费者拥有自己固定的品牌，需求层次越高，消费者就越不容易被满足。,项目高端定位的形象和产品理念，决定了项目客群的中高端定位。 在中高端市场的“社交需求”以“社会认可”作为推广营销诉求点。而针对“自我实现需求”，即建立项目品牌忠诚度的客户，企业除了予以一定的回报，同时也要完善配套服务，并且以项目品牌内涵来获得客户的满意，并根据市场需求的变化而改变。通过企业与消费客群有效的互动，客户对于企业品牌就会形成一定的忠诚度，这种客群来自于社会各个行业，也是企业最需要关注的客户群体。,
