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1、建筑资源联盟 筑域网 录第一节 概述 2第二节 物业管理总体设想 4第三节 拟采取的管理方式及工作计划 5第四节 管理人员的配备及培训 10第五节 管理规章制度的建立 11第六节 物业管理报价书及经费收支测算 19第七节 住宅区档案的建立和管理 27第八节 各类经营管理服务指标的承诺 30第九节 保安、设施设备、保洁服务实施方案 36第十节 便民服务及特约服务 58第十一节 社区文化 61建筑资源联盟 筑域网 概 述一、海上名门项目：海上名门总建筑面积 方米，其中商业面积 方米，会所面积 方米，住宅面积 方米，地下 方米，共建有 30 幢楼。绿化率达 二、公司概况物业管理有限公司主要从事住宅、
2、大厦物业管理和服务以及装饰装潢和商品经营。公司在物业管理服务上建立了一整套科学化、标准化、规范化的管理和经营体系。公司以品牌发展为起点，不断探索经营管理新路子，崇尚业绩、注重工作改进的考核激励制度，使公司全体员工始终以积极的心态和专业化的服务技能，为客户提供价格比的高品质、专业化服务。公司制定了完善的管理规章制度，并严格考核。从作息时间到工作实绩，从保洁、保安、维修工到收费员，做到任务明确，奖惩分明。为业主提供全方位高质量的服务是我们的宗旨，使业主的生活无后顾之忧是我们努力的目标。公司除开展日常的保安、保洁、保绿、公共部位的维修业务外，还提供各种特约便民服务，开设房屋装修、维修、代叫出租车、代
3、缴水电费、代购物品等服务。数年来，我公司以其规范的管理、优质的服务、精湛的智能化管理技术，赢得了上海市房地产业内人士的赞誉和关注。建筑资源联盟 筑域网 司优势1、具有一支高素质的管理及运行队伍。经过不断地开拓创新、兢兢业业，塑造了一批高素质的物业人员。人员业务素质高，动手能力强，一专多能，一职多能，队伍精干，完全能满足海上名门的管理需要。2、形成了一套完整科学管理运作模式和质量管理体系。该模式涵盖物业管理的有关设备维护保养、房管、客户服务，保安、清洁、车辆管理、消防管理、社区文化等各个环节，凝聚了物业人多年的心血，吸收了南通市同行的先进经验，管理运作的标准化、规范化程度达到南通市先进水平，是我
4、们对事业执着追求的结晶。3、高级物业管理人才优势。公司中高层管理人员均获全国物业管理企业经理上岗证，有着丰富的项目创优经验，这些经验必将对管好海上名门、塑造物业管理的品牌形象起到极大的促进作用。4、具有珍惜机会、全情投入的激情。我公司是一个正在发展中的公司，在激烈的市场竞争面前，我们珍惜市场给予的每一次机会。海上名门是海门市的高尚住宅区，通过分析投标项目的物业管理特点和我公司的实力与优势，我们坚信我们完全有能力管理好该项目，完全有能力满足业主对该项目物业管理标准的期望。如果双方有机会合作，我们必将全情投入，派出精锐人员，付出百分百努力，塑造该项目的物业管理的崭新形象，实行双赢局面。建筑资源联盟
5、 筑域网 物业管理总体设想根据住宅小区的物业管理的自身运作规律，针对海上名门日前的实际情况，我们经过初步综合分析，认为在对该物业的管理服务工作中应着重抓好如下几项工作：一、实施综合治理，还原一个清洁的海上名门。物业接管海上名门以后，首先将对社区环境进行综合治理，具体方案是；1、对社区的卫生综合治理，把公共场所、场地的卫生彻底打扫干净，重点清理卫生死角，全面进行“灭四害”消杀、清除所有垃圾杂物、泥沙等，还社区一个干净整洁的环境。2、对所有沙井、沟渠进行疏通清淤工作，保障排水系统畅通。3、对社区的公共设备、机房、值班室、宿舍等公共设施进行全面检修维护，使其恢复正常工作状态。二、健全、完善保安系统，
6、把小区安全工作放在第一位，安全工作包括治安和消防安全两大方面。1、建立健全适合海上名门实际的安全管理规定并严格执行。2、对全体保安人员的聘用实行严格把关，严格审查资历、经历、确认无不良记录，并实行担保人制度。3、利用技防与人防相结合，不留安全隐患与死角，对保安员实施半军事化管理，加强培训，严格管理。4、对消防设备、设施认真巡查，严格管理，使其随时保持在良好状态。5、加强对业主、住户的治安消防意识和知识的宣传，做到全民具备防范能力。确保海上名门安全万无一失。三、逐步改进绿化环境，建造一个舒适的优美小区。建筑资源联盟 筑域网 化面积比重很大，绿化覆盖率较高，花草树木品种繁多，我们接管后将发挥我们多
7、年对东苑半岛等管理经验，结合小区的环境特点，对小区绿化进行改造，并精心管理，精心修造，把海上名门塑造成一个四季花开、鸟语花香的美丽的高档社区。四、以人为本，实施人性化管理，塑造海上名门形象。为了管理好海上名门，在对社区环境进行综合治理的同时，最重要的是塑造人气，尽最大努力去调动业主住户的积极性。大家的家园大家关心，我们将坚持我公司的“业主、住户至上，服务第一”的服务宗旨，实施“以人为本，人性化管理” ，逐个走访业主、住户，广泛征求意见和建议，集思广益，事事处处为业主、住户的利益着想，以诚待人，以诚感人，与全体业主、住户及业主委员会一起共同努力，完善收费，竭诚服务，用我们的双手和智慧，塑造海上名
8、门的美好形象，保证物业的保值与增值。第三节 拟采取的管理方式及工作计划第一部分 拟采取的管理方式一、管理体制接管海上名门物业管理以后，形成以业主委员会为主，居委会、派出所参与的住宅共管体制，管理处在业主委员会和公司的直接领导下，根据所签委托管理合同条款要求，严格执行物业管理条例及其实施细则，对海上名门实施综合一体化物业管理。管理的指导思想是：以社会效益为主，经济效益、环境效益有机结合，为业主提供一流服务。（一）外部管理体制建筑资源联盟 筑域网 物业管理有限公司（二）海上名门管理处组织管理架构物业管理有限公司根据物业管理服务合同，设立海上名门管理处，财务实行独立核算。管理处组织架构图如下：海上名
9、门管理处组织架构图主 任 管 理 员 管 理 员保安车辆管理保 安 队（三）海上名门管理处组织架构说明维修运行房管收费客户服务内勤检查消防海上名门管理处业主管理委员会社区文化清洁绿化建筑资源联盟 筑域网 理处内部采取直线职能制的组织形式，尽量减少管理环节，提高工作效率和保证信息渠道畅通。2、在岗位设置上，充分考虑到海上名门规模偏小，硬件设施先进的特点，岗位设置少而精，减少中间层，满足海上名门的实际需求，降低管理成本。3、要求管理处管理维修人员素质高，一人多职，一专多能，最大限度地压缩人员定编数量。二、监督约束机制（一）海上名门监督约束机制示意图（二）海上名门监督约束机制说明1、由政府部门、业主
10、及业主委员会、物业管理公司对管理处实行全方位监政 府 主 管 部 门专 项 检 查 物业 管 理 考 评业 主 委 员 会工 作 会 议 、 财 务 审 查康 邸 物 业 公 司目 标 责 任 书海 上 名 门 管 理 处员 工 监 督 栏 公 布 有 关 投 诉 电 话 服 务 承 诺 制 回访业 主 意 见 调 查双周检制度定期巡查员 工 定 期 考 核员工业 主 审 业 主 意 见 调 查建筑资源联盟 筑域网 、管理处内部运作公开透明，便于大家监督。3、强化物业管理公司及管理处的检查考核职能，考核结果与员工工资待遇挂钩。三、激励机制（一）激励机制示意图（二）激励机制说明1、公司激励机制分
11、为两个层次，第一层次为员工直接感受的报酬及奖惩体系。第二层次为沟通、提升、企业文化体系，满足员工的精神需求。2、通过合理的报酬体系设计，完善的绩效管理与考评，严格的奖惩体系，真正做到奖惩分明，优胜劣汰，保护员工长期的工作热情及动力。3、通过加强沟通，加强企业文化建设，引导员工形成共同的价值取向和文化观，确保员工积极主动愉快地从事本职工作。同时对积极上进，追求自我提升的员工，给他们提供培训再教育的机会，随着企业的发展，使员工的自身能力不断提高，尽可能创造条件满足员工自我价值实现的愿望。四、管理工作的控制方式激励机制奖惩体系 报酬体系沟通体系 培养提升体系 企业文化体系建筑资源联盟 筑域网 用定点
12、检查方式，通过管理处受理投诉，追溯处理问题的全过程，检查有无推拖、应付之现象，发现问题及时纠正。2、实行“走访管理、层层检查” ，主任、管理员定期、不定期对各类人员的工作进行检查、量化考核奖优罚劣，从而不断改善工作质量。3、实行动态信息反馈控制，定期或不定期走访住户、街道办及派出所，听取他们对管理处的意见和建议，并在工作中予以改进。 第二部分 工作计划依据管理方式和管理运作流程，我们将工作计划分为接管管理和常规管理两部分，按照轻重有序、科学实效的原则，拟定如下管理工作计划。一、接管管理工作计划海上名门进驻管理、对于接管管理工作尤为重要。一方面要接管原来开发商所移交的海上名门建设施工验收的各种图
13、纸资料，另一方面还要办理有关业主的各种入伙、交费资料，以便今后进行完善的管理服务，更为了海上名门业主的切身利益，所以在接管时我们将认真进行接收，严格进行科学分类、编号、建档、整理。做好登记造册，完善交接签收认可工作，分清责任，对于各类设备设施，结合设备档案，认真核对，办好接收手续。序号 项 目 内 容 时 间一 档案接管1、海上名门建筑施工竣工全套资料2、业主资料档案3、历年业主交费记录二 设备接管1、公共设备接管2、公共设备技术、维修档案三 环境整治 海上名门内环境绿化的整治签订委托管理合同后一周内建筑资源联盟 筑域网 常期管理工作计划序号 项 目 内 容 时 间一 机电设备的 维修养护1、
14、设备的基础资料管理2、设备的运行管理3、设备的维修管理4、设备能源和安全管理2008 年 5 月起二 保安管理1、治安管理2、交通、车辆管理3、消防管理2008 年 5 月起三 小区环境管 理 1、园林绿化管理2、清洁卫生管理 2008 年 5 月起四 财务管理 1、费用收取2、财务记帐 2008 年 5 月起五 社区文化活动开展 1、社区宣传2、举办社区活动 2008 年 5 月起六 便民服务和 完善配套 为住户提供便民服务 2008 年 5 月起第四节 管理人员的配备及培训一、管理服务人员的配备（一）海上名门管理处人员配备方案主任 1 人保 安 队队 长 1 人保 安 员 21 人清洁绿化清洁工 16 人维 修 工6 人炊 事 员1 人管 理 员6 人建筑资源联盟 筑域网 上名门管理处拟配备各类人员 52 人，其中管理人员 7 人，技工 6 人，一般层员工 39 人。在管理人员中，大专以上学历 3 人。（二）人员素质要求岗位
