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1、1德馨园前期物业管理投标文件目 录第一部分 商务文件第一章 企业基本情况第二章 投标报价第三章 前期物业管理服务经费预算第四章 项目管理机制架构第五章 授权委托书第六章 投标承诺书第七章 投标保证金收条复印件第二部分 技术文件第一章 前期介入工作方案第二章 物业项目的维修、养护和管理第三章 公共秩序的维护管理第四章 清洁保洁管理服务第五章 绿化养护管理服务第六章 社区文化便民服务第七章 管理服务分项标准与服务承诺第八章 管理服务用房及其它物资装备配置2第一部分 德馨园前期物业管理商务文件3第一章 企业基本情况第一节 公司综合情况简介荆州市 1 号物业管理有限公司成立于 2005 年，注册资金
2、50 万元人民币，具有物业管理国家三级资质，是一家专业从事物业管理的有限责任公司，为物业管理协会会员单位。公司对物业管理行业深刻理解后，把“人性化”服务作为企业的服务宗旨，其本质在于树立“只有真诚为业主服务，企业才能被业主认可”的指导思想，秉承“业主是我们的家人”的服务理念。公司恪守 “建设和谐空间”的企业宗旨，坚持为业主、为员工、为社会创造共同价值的经营理念，不断提高自身的管理水平和服务标准，以满足业主不断增长的需求，得到了业主的好评，也得到了同行业的认可。第二节 公司法人地位及法定代表人证明1、营业执照复印件2、物业管理企业资质等级证书复印件3、税务登记证复印件4、企业机构代码证复印件4营
3、业执照复印件5物业管理企业资质等级证书复印件6税务登记证复印件7企业机构代码证复印件8第三节 所管物业项目的基本情况概述、管理业绩荆州市 1 号物业管理有限公司目前接管物业项目荆州 宅小区项目，管理面积 平方米。小区位于湖北省荆州市武德路与江津西路交汇处，由 发集团投资开发，占地 80 多亩，共有308 套住宅、29 间商铺。本项目定位高品质住宅社区，是荆州唯一的纯别墅小区。1 号物业公司于该小区 2005 年 12 月竣工开始接管提供前期物业管理服务，目前,小区已全面步入高标准规范化物业管理。2007 年获市物业管理优秀示范小区称号。第四节 我们对类似物业项目的管理经验在类似项目的管理中，我
4、们的经验整体概括为：“一种模式、三大目标、五项服务措施” 。一种模式：亲亲管家和谐服务模式“亲亲管家和谐服务模式”主要是我公司针对住宅项目组团式小区特点为住宅项目量身定做的一种物业管理模式，主要分为两个层面。（一） “以人为本”的亲亲管家服务我们将住宅项目 10 个组团进行内部划分，按照 23 个组团一个物业客户服务人员（简称亲亲管家）的标准为各组团业主提供管家式服务；亲亲管家服务主要特点如下：91、贴心服务一个合格的亲亲管家最重要的是责任心，业主的需求就是亲亲管家的工作，想业主所想，急业主所急，只有这样，才能让业主感觉到服务的“贴心” 。2、一站式服务无论业主有什么合理需求，只要拨打一个电话
5、，亲亲管家就会在最短的时间内为业主进行妥善处理。所以“亲亲管家”就是“私人管家”随传随办。3、 “为十岁的孩子主动服务”管家会记录业主孩子上的什么学校，了解他的兴趣爱好。当小区里面举办教育、艺术、兴趣、文体等活动时，会根据他的爱好及时通知他。如果业主需要家政服务，管家也可以帮他联系。（二） “以物为本”的和谐管理我们致力于追求小区管理与业主生活、小区环境的和谐，通过“和谐管理”的思路，做到以下和谐。1、邻里相处与小区安全的和谐小区开发理念强调邻里空间，促进人与人的交往，塑造亲切的可交流的界面，在保证业主与业主间亲和相处中，我们将着重加强各个组团内的安防力量，在亲亲管家管理机制下，通过人防与技防
6、的结合，让业主在组团内的居住安全得到充分的保障。2、业主便利和物业服务的和谐业主居住在小区，对生活需求的便利是非常渴望的，我们将列10出全面周到服务菜单，以满足业主多种多样的服务需要。业主只要将其需求告知亲亲管家或客户服务中心，我们会马上为您处理，同时我们用最好的性价比的服务为业主提供各种有偿服务；3、设施设备良性运转和成本节约的和谐我司将根据设施设备管理标准作业流程 ，按酒店设施设备保养养护标准对设施设备进行管理。通过出色的设施设备维护保养工作，降低运行成本，达到良性运转。同时对于节约的成本我公司全部投入到小区物业管理建设中，为业主提供更好更优质的服务。4、物业服务和业主出入的和谐；我司实行
7、零干扰服务，在业主上下班高峰期，除主要出入口我司安排保安人员严格管理以外，其他服务均为零干扰：即我们所有的设施维修、保洁服务均将安排在夜间或非高峰时间，为业主出入提供方便。通过“亲亲管家服务”与“和谐管理”的有机结合，兼顾服务与管理的协调性、和谐性，我们提出了“亲亲管家和谐管理模式”作为住宅项目小区物业管理模式。第五节 企业档案管理方式及财务管理模式一、档案管理1、档案资料的建立与管理房地产的产权备案和权属登记是不同性质的工作，权属登记是政府行政部门的待业管理，产权备案是物业管理中十分重要的一个11环节。根据国家规定，产权人应按照城市房地产行政主管部门核发的所有权证规定的范围行使权利，并承担相
8、应的义务。物业管理就是使产权人的权利得到保障，并承担所应承担的义务。物业的公共设施和房屋公共部位，是多个产权人共有的财产，其维修养护费用应由共有人按产权份额比例分担。为准确界定每个产权人拥有产权的范围和比例，维护其合法权益，建立了产权备案制度。产权备案制度实施物业管理有必须做到而且要做好。1 号物业对于档案的管理非常重视，在实践过程中，我们摸索出一套在行内足以称豪的资料管理制度如下： 统一的天蓝色档案盒，统一的专业文件柜，统一 小的纸张，统一的白色透明文件夹，彩色打印的档案盒背书让人一目了然。盒内所装资料科目；根据各管理中心所管理物业的不同，各管理中心又分门别类对档案资料的目录进行了分类。 专
9、人管理。此类资料由客户服务部专人负责保管。 分门别类。产权产籍以及业主档案资料分门别类进行管理。 借出有记录，未还有追问。对于所有来借资料的单位或个人，均有记录。 档案资料的建立主要抓住收集、整理、归档、利用 4 个环节。要尽可能完整地归集从规划设计到工程，从地下到楼顶，从主体到配套，从建筑物到环境的全部工程技术维修资料，尤其是隐藏工程的技术资料。经整理后按照资料本身的内在规律和联系进行科12学的分类和归档。可按建筑物分类，如设计图、施工图、竣工图、设备图等；也可按系统项目分类，如配电系统，供水排水系统、消防系统、空调系统等。 业主或租住户入住以后，应及时建立他们的档案资料，例如业主的姓名、家
10、庭成员情况、工作单位、联系的电话、地址、信箱号码、收缴费情况，物业的使用或维修情况等。 物业档案资料由工程部负责收集。甚至仔细到业主装修家中的电路图、平面图等。由公司行政部门分类管理。按建筑物分类，规划图、设计图、施工图、竣工图、设备图等。 物业档案资料是对前期建设开发成果的记录，是以后实施物业管理时工程维修、配套、改造必不可少的依据，是更换物业管理企业时必须移交的内容之一。2、档案资料的分类 产权资料。包括：项目批准文件、用地批准文件、建筑执照、拆迁资料等。 技术资料包括竣工图（包括总平面图、建筑、结构、设备、附属工程有隐蔽管线的全套图纸） ；地质勘察报告；工程合同及开、竣工报告；工程预决算
11、；图纸会审记录；工程设计变更通知及技术核定单位（包括质量事故处理记录） ；隐蔽工程验收签证；沉降观测记录；峻工验收证明；钢材、水泥等主要材料的质量保证书；新材料、构配件的鉴定合格证书；水、电、暖、通、卫生器具、电梯等设备的检验合证书；砂浆、混凝土试块试压报告；设备施工安装资料。13 各部门日值班记录的资料。包括设备台账资料；设备运行维护档案；财务台账；各类检查记录；业主投诉记录；业主回访记录；绿化原始档案及整改记录；排水维修及整改记录；化粪池清理记录；水箱或二次供水池清杀记录等。二、财务管理模式财务管理制度是物业管理公司内部管理的重要制度，是保证有关财务管理工作规范化、标准化的一系列具体规定。
12、可分为以下几类制度：(一)会计核算方法及凭证账册制度(1)管理部采用借贷复式计账法，会计科目和核算方法以企业单位预算会计为主，结合管理部的实际，设置银行现金日记账、总分类账、各项明细分类账；(2)原始凭证是计账的依据，财会人员必须认真审核各种原始凭证，要求一切原始凭证必须手续完备、合法，内容真实，数字正确，日期和印章齐全，大、小写相符等，不得有白条报账，不得有涂改。一切原始凭证经审核无误后，才能填制记账凭证，据以记账；(3)财会记账员应对一切原始凭证记账负责，账簿的记载不得挖补、涂改或用褪色药水消除字迹，记账应使用钢笔，不准用铅笔或圆珠笔，发生错误应根据性质，采用划线更正或红线更正。凭证、账册
13、应根据专人列册登记，妥善保管，不得丢失。有关会计报表、账册、会计凭证保存年限按上级规定办理；14(4)指定专人保管一切未使用的重要空白凭证，如支票、现金收据、发货票据等，动用时由领用人办理领用手续。对误写的收据或作废的支票，应注销作废章，妥善保存，不得销毁废弃。(二)货币资金管理制度(1)严格按照国家有关现金管理制度的规定，除抵补现金库存外，非经银行同意，不得将业务收入坐支留用，严格分清收支两条线；(2)做好库存现金的保管工作，有关证券和现金必须放在银箱内，确保安全。对指定使用备用金的人员必须进行定期检查、核对，做好备用金的管理，库存现金不得超过银行规定的限额。建立健全现金账目，做到日清月结，
14、钱账相符，杜绝白条抵库或账外现金，禁止私立“小金库” ；对超过现金收付限额以上的收付款项，必须通过银行结算。(三)费用现金报销制度为了加强现金报销管理，严格执行财政纪律，对各项现金报销拟定以下制度：(1)差旅费报销制度(具体内容略，下同)；(2)加班费报销制度：(3)医药费报销制度；(4)客饭招待费报销制度。(四)往来账目清理制度做好结账收付款的工作是保证管理正常运转的重要环节。财务人员要及时结账收款，摧收应收账款。过月未收的账款，要上门催15收。对月终尚未清理的债权债务，应查明原因，列出清册。财会人员不能解决的事项应及时上报领导。(五)会计报表制度会计报表是经营收支执行情况的重要组成部分，其
15、书写报告是领导和上级主管部门了解管理部经济状况和领导工作的重要信息资料，也是编制下半年收支计划的重要依据。所以，要保证报表的数据准确，内容完整，报送及时，手续完备。对年度结算报表，应附有分析收支计划执行情况的说明。(六)位价值较高，在使用过程中保持原有实物形态的资产，是管理部门进行有偿服务所必须的物质条件。为保证固定资产的安全完整，提高使用效率，应管好用好这些资产，提高服务效益和经济效益。)凡单价在 200 元以上的一般设备，单价在 500 元以上的专用设备，其耐用时间在一年以上的，均列为固定资产；(2)不满上述金额的设备而耐用时间在一年以上的大批量同类财产，也列为固定资产；(3)固定资产分为房屋及建筑物，专用设备，家具设备，电器设备，一般设备等大类。)固定资产实行分级管理，物资管理部门应建立分类明细账和固定资产登记卡，使用部门应掌握本部门的物品情况，建立物品使用登记卡；(2)购入、自制和馈赠的固定资产，一律开具验收单，并填写登记卡，标明编号；(3)固定资产领用时应填写领用单，并由使用人在登记卡上签名，表明其设备由其保管使用；调离岗位时应将物品缴回，并注销账卡；(4)固定资产的报废、报损，应由部门填写报废、报损单，经财产管理部门审核后，按批准权限逐级审批，方可核销；(5)固定资金调拨，应严格按规定办理。调拨时，
