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1、 悉尼印象小区前期物业管理方案1致 送 函尊敬的荆州市宏元房地产开发有限公司领导：您们好！诚挚感谢您们，给予我们这样一次能充分展示自身实力的机会。我公司是一家新兴的物业管理服务企业，是荆州市物业管理协会会员单位，目前接管项目为观邸城市别墅住宅小区，另有一个待接管项目为天缘居城市花园住宅小区。我们深信，在宏元地产公司领导支持和关心下，通过我们的努力，“利嘉物业”和“悉尼印象”结合，一定能在更大程度上提高楼盘品质，确保项目高效、便利、舒适的经营和消费环境，确保业主购置物业保值、增值和获得良好的投资收益。在此，我们郑重承诺：秉承利嘉物业“服务创造价值品质成就未来”的企业理念，推行“客户满意是我们永恒
2、的追求”的全员服务宗旨，倡导“管理严谨化、服务优质化、客户亲情化、理念超前化” ，最终形成以“高档物业特征、优质服务标志、合理收费取向”为核心的利嘉物业管理品牌风格。 我们根据与宏元地产公司领导就悉尼印象物业管理的相关接洽中贵公司要求及所得资料，根据悉尼印象项目目前已经基本建成并已选聘物业管理公司的实际情况，就前期物业管理服务中的部分重点问题制作了此份物业管理方案书，希望能凭我们在高端物业项目的物管心得和经验，结合政策法规和客户实际需要，向宏元地产公司提供促进销售、节约投资、方便物业管理的专业化物业管理服务建议。恭请各位领导在百忙之中细阅赐教。顺颂祺祥！荆州市利嘉物业管理有限公司二零零六年十一
3、月十六日 悉尼印象小区前期物业管理方案2荆州市利嘉物业管理有限公司简介荆州市利嘉物业管理有限公司是一家新兴的物业管理服务商，注册成立于 2005 年 11 月，是荆州市物业管理协会会员单位。公司资质齐备、制度完善，以各类物业管理、咨询、培训为主要业务。其中管理项目有目前受托管理的宁波金达利集团开发的观邸城市别墅项目和已经签定合同即将正式接管长宏地产开发的天缘居城市花园项目，咨询顾问项目有安徽马鞍山中百物业公司的格林春天等项目。目前共有员工 35 人，所有管理人员均持有建设部物业管理经理上岗资格证，骨干员工都有在红苑大酒店、顺驰太阳城、投资广场等本地或深圳等星级酒店和名企大型住宅、国优写字楼项目
4、多年工作经历。利嘉物业秉承“服务创造价值，品质成就未来”的理念、以“客户满意是我们永恒的追求”为宗旨，倡导“以人为本”的亲情管理模式，视客户为我们朝夕相伴的亲人和朋友，珍惜客户的信任，以积极热情的心态去满足客户的服务需求，把诚信的服务和客户发自内心的赞誉，视作公司发展最牢固的基础。公司地址：荆州市武德路 99 号观邸城市别墅商业南 30716）8269288 8517680 13872328080公司网站： 176035518 悉尼印象小区前期物业管理方案3我们的优势 利嘉物业核心管理人员是伴随着利嘉物业公司诞生、发展过程逐步锻炼、成长，并始终以感恩的心态和身为利嘉物业人的自豪感和使命感来规范
5、和努力工作，自始至终有着浓烈利嘉物业情结的职业经理人。 利嘉物业核心管理层是由一批深爱物业与酒店管理管理事业并在物业管理行业拼搏实践 5，在投资广场、顺驰等知名企业工作多年，有专业深度积累、正值而立之年的职业经理人共同组成的物业管理团队。他们一方面能在日常管理中带给员工最直接的思想、经验灌输，另一方面能为接管物业提供独到创意及全面建议。 利嘉物业的市场化、经营型定位与探索以及团队的整体磨练，己造就利嘉物业人乐观、自信、团结、务实、求真、高效、重管理善经营的工作作风。 利嘉物业在行业中己树立的良好口碑与声誉，能够给所有的客户带来优质管理服务的信心保证，展现物业投资的价值和潜质。 利嘉物业引进国际
6、知名物业管理顾问戴德梁行等行业先进的管理模式，最优化和科学的管理方案，致力做物业管理这一劳力密集型行业中的管理密集型企业，能有效的提高管理服务效率，降低管理成本，创造盈利的空间。 成熟、专业的服务资历和经验，能在最短的时间内，度身组建物业管理服务队伍，并透过有系统的培训及标准化的规章流程，使管理服务有序开展。 悉尼印象小区前期物业管理方案4第一章 项目概况与管理思路一、 悉尼印象小区基本概况悉尼印象项目由荆州市宏元房地产公司开发建设。项目荆州市北湖路与北湖小路西北交汇处，正对湖北第一工业学校和英华双语学校，公交 14 路、102 路、101 路、103 路均可到达，交通便利。全架空的花园式社区
7、，整体建筑采用的是澳大利亚 司设计现代围合式的建筑风格，设计理念更加现代、阳光、简洁、明快、时尚。 项目占地面积 26 亩，开发标准为高档商业与住宅社区，建筑面积近 3 万平米，共有建筑 11 栋。小区中心楼（8、9、10、11 号楼）均为 4 米高架空绿化层+5 层住宅，这在荆州市区内是绝无仅有的；1 号楼为 2 层底商+4 层住宅；2、3、4、5 号楼为 1 层底商+5 层住宅；6、7 号楼为底层架空车库+6 层住宅（其中 5、6F 为复式楼中楼住宅） 。其中住宅建筑面积为 24804 平方米，配套有商铺、超市沿小区周边布局，其中一层商业面积 方米，二层商业面积 方米，合计商业面积 500
8、2 平方米。容积率为 筑密度为 32%，小区内部建筑首层为 4 米架空健身休闲层，绿化面积 8018 平方米，绿化率高达40%。小区配套有电视监控和楼宇可视对讲等智能安防设施，中心景观设有人工水景，围合式的建筑格局。提供 50 多个独立车库，社区内采用人车分流的设计，车行道在社区的外围，人形道在小区的内环道，采用鹅卵石铺设，体现了小区的人性化。共有道路 2542 平方米，人车道路没有交叉，充分保证了行人的安全和社区环境的完整安静。二、项目特点与管理难点、重点分析悉尼印象项目 11 栋住宅围绕中心景观带布置，整体采用围合布局，地理位置优越，交通方便快捷，周边配套设施齐全，理想人居概念在建筑和规划
9、上充分体现，定位为高中档住宅，对物业管理服务要求相对比较高。如何切合 悉尼印象小区前期物业管理方案5项目规划设计理念，让物业管理服务与硬件设施完美融合是物业管理企业需要思考的问题。项目容积率较高，居住密度相对较大，由此引发装修、停车、治安、消防、环境等问题多而复杂。管理方式和合理的组织结构、人员编制是保证项目物业管理品质的基础。项目的业主预计将基本属于中层收入阶层，物业管理企业所提供的服务产品也应是“质优价廉”的，而且不能违背业主的客观需求提供过剩的服务产品。物业管理企业如何设计适用的服务产品既能够满足业主需求又能够实现收支平衡是管理中的难点问题。项目有较大面积的水景园林，如何维护和保证其正常
10、运行，支持项目形象的同时，又能够保证成本控制在合理的范围，是项目管理的重点之一。前期物业管理业主和物业管理企业之间缺乏默契，很多矛盾是由信息的不对称引起的误解，尤其是前期物业管理阶段特有的装修监管更是主要的难点，如何做好沟通和引导，确保项目完美品质得到延续，是项目前期物业管理能否成功的重点。对于以上主要的难点重点问题，是悉尼印象物业管理人必须持续思考的。三、服务定位与管理思路根据我们对悉尼印象项目的分析结果显示，本项目对于居住的景观环境和物业管理服务以及其融合度都应该有很高的要求，开展物业管理工作，必须高度重视项目业主的服务需求及主动参与社区建设的愿望。我们提出构建“文化社区、理想家园”的完美
11、人居服务模式，强调由物化管理上升到文化管理，实现传统家居理念与现代生活方式高度共融的“文化社区”的管理目标。根据利嘉物业多年的住宅服务经验，我们设计的“文化社区、理想家园”管理模式涉及两个层面，一是通过多种交流形式促进物业管理人与社区成员以及社区成员之间的正常沟通，使“长幼有序，睦邻亲善”的传统社区概念得以理性回归，并激发社区成员共同参与建设社区人文环境的积极性。 悉尼印象小区前期物业管理方案6二是通过多种宣传形式培养社区成员集体主义观念，进而深入到他们在使用物业尤其是在使用共用性较强的物业中，进行约束和引导，以降低管理难度，提升管理效果。我们的设想是：倡导“全员参与”的管理文化在内部管理上我
12、们强调员工在合理分工基础上的充分合作，例如在保洁方面提倡“人过地净，全员保洁” ，安全管理方面提倡“全员防范，全员消防”等，以多层面的共同参与和协作来弥补管理上的缺项和漏项。在社区内，我们推崇“为您想的更多，让您住的更好”的管理理念，实现“管理开放，开放管理” 。把热心社区公益事业的社区成员组织起来，参与社区的安全管理和社区文化建设。此外，我们还将借鉴行业内的成功经验，实施“管理报告制度” ，每季度利用小区公告栏等形式如实向业主报告综合管理服务费的收支使用情况，以及治安、保洁、绿化、社区文化等各专项工作的运作情况，真正做到尊重业主权益。推广“平等互动”的服务文化服务文化的涵义在于“把提供优质服
13、务视为工作的自然方式和最重要的规范” 。服务连着业主和物业管理人，我们对两者关系的定位是：建立在权利与义务对等基础之上的合法契约关系。建立这种认识能使员工真正尊重自身的工作，产生服务热情，自觉尝试去寻找满足业主期望的恰当方法，提供发自内心的“微笑服务” 。业主在享受服务的同时提出改进意见，服务产品的供方和需方均保持愉悦的心境，服务水准在平等互动的基础上得以提升。营建“和睦亲善”的社区文化社区文化是物业管理人与社区成员共同创造的、具有社区特色的精神财富和物质形态的完美结合，社区文化建设的最终目的是在居住区内建立一种“和睦亲善”的文化氛围，以取代社区中正在蔓延的“人情沙漠” 。我们将以开展健康丰富
14、的社区文化活动为纽带，建立崭新的社区公共秩序。我们将结合我们在已往的住宅项目管理服务经验，围绕“爱国主义、环境保护、社区科普、全民健身、社区公益、尊老爱幼、物管宣教、健康家居”等八大主题来组织、策划社区活动，努力把悉尼印象创建为“精神家园” 。 悉尼印象小区前期物业管理方案7塑造“亲和人文”的环境文化现代信息时代的到来，业主更加关注社区内的人文环境。物业管理人与业主一起参与环境文化的建设，将极大地满足业主愉悦身心、亲近自然的居住需要。在环境文化氛围营造上，我们将导入一套结合现代与传统、符合建筑设计特色的形象识别系统，提升档次：提供高品质的园艺维护，保持绿化的良好长势以承续设计理念：以多种形式组
15、织业主开展环境保护及美化家园活动，并不断完善居住区内的园林小品及自然景观，营造厚重的人文气息，建立人与环境和谐共融的“文化社区” ，自然的环境融合文化的气息，请悉尼印象真正成为每一个业主理想中的家园。四、管理模式与管理目标1、根据我们对项目的定位分析，我们确立悉尼印象项目的管理模式是： 紧密围绕“质量、成本双否决”的运作核心，提供“质优价廉”的服务产品； 倡导“以客户为中心”客户服务前向化的流程管理思想，建立以流程为基石的客户需求满足价值链； 致力于与业主建立平等的现代契约关系，推广“平等互动”的服务文化。在确定管理模式的基础上，针对悉尼印象的特色及实际情况，我们进一步提出了全方位物业管理的基本思路： 强调成本控制意识和成本管理程序 强调流程团队的有效运作和服务流程的持续改进 强调公众服务的规范化与特约服务的个性化 致力于共用设施、设备的持续改进和功能提升 致力于培养员工的专业素质以及社区全员的参与意识 致力于文化功能的提升，塑造符合现代文明的人居理想环境2、我们确定的悉尼印象项目的管理目标是：悉尼印
