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1、尚美佳“中国E沥芸汀林江沥/JE谨呈:镇江润之房地产有限公司明1国尚美俊中国.常州分公司2012年月9【J目的问题本报告思考之重?为何京亿城作为万方的小体量商业项目1年时间仅销售本报告思维逻辑国ssmmmmggiIimmmmmmmnjpiimmmmmmmjg|Jngp-|河F浩|市李切纬|商业木%租惠渡口颖分训业土庞皮荣销筑限排作称糯|扎|英钻推广产品分砂项目定位推广吊裂销俊执行|;SWOT分析感尚美佳.观点.商业林二甜果子烂果子;苦果子一商业地产遮遥的主要问题及后遗症第一个问题:商铺定位的难与易*以经营为导向,商铺定位似乎是一件很容易的事情;超市、百货电善等等,这么多的业态足够选择与组合了,
2、一但是,问题在于,适合经营的业态,并不一定造合销售,比如商铺定位做开放式百货大半场,发展定就得背上10年甘更长时间的返租包袱.*以销售为导向,商铺定位似乎习是一件也很容易的事情;只要将商铺划小,就有投资市场,于是,管它三七二十一,划蛇虹镗,普通的百姓都可以来抢镗,一但是,适合销售的铺位,并不一定适司经营,如果只管销售,不借经营定位、招商苑运,迟早得出问题。*以销售为目的,以经营为根本,这桦的商铸定佛却很隽;商铺销借的风险性,正在于商铺经萧与销呈的冲窍性,不同的商业业态,涉及到铺位面积、装修标准、统一收银还是独立收银等种种要求,而商销销售,大多要求面积软小、独立收银,一一一个成功的商铺定位正惯在
3、述秋认突中抵乱狒司炉,在经荣与铿借之间走铁丝!第二个问题:怎样保证商铺销售之后,成为良性物业住宅开发完了只剩下物业管理的问题,而商铺销售完了,不仅是物业管理,更重要的是经营管理“商铺的开发与仔宅不一桦,住宅开发完毕,业主人伙了,制下来就是物业管理的问题,一艇都不会出什么乱子;而经营命商铺的“命根孔“,高加异业了,余不鲑放得下宝?胺不能做溥命一旦商场倒闭业主甜至会健止供楼,银行要找的迦是开发商。所以说,商铺销售完了,并不代表成功,“商业地产的钱,是会晓手的“!导致商铺销售之后成为不良物业的两种销售模步:*一种是长期包租销售的虚拟产权式铺位,找个大商家租上个十年,将铺位分割成蚊虱铺,然后以年回报8%、带十年租约返租销售,一一十年之后,投资者育定在统一收银经营的大卖场中,找不到自己的铺位,这个时侯,十年前埋下的“定财倩“就要引爆*这个商业地产的泡治,将在十年之后沼游成灾
