奉贤校园后勤物业管理方案

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1、1奉浦校园后勤物业管理方案一、公司简介1、简介2、管理业绩和管理状况二、公司优势1、公司管理规模2、公司管理人才3、公司管理水平4、公司管理经验5、公司的物业租售能力三、合作的前提四、物业概况1、物业基本概况（1）物业类型：院校（学校）物业（2）法定地址（3）坐落位置（4）占地面积：314。8 亩（5）总建筑面积：116000 平方米（地上、地下）（6）有效建筑面积：116000 平方米（7）绿化面积：110。18 亩（包括湖塘绿地小景面积）（8）车库面积：（包括各类车位数）（9）自行车停车棚：（10）机动车泊位：（地上、地下）（11）400 米标准田径跑道及其他田径设施：（12）标准足球场：

2、 1 个（ 平方米）（13）标准篮球场： 12 个（ 平方米）（14）旱地溜冰场： 1 个（ 平方米）（15）道路面积：（16）物业构成：五层公共教学楼 2 幢 2。4 万平方米五层图文信息中心 1 幢 1。1 万平方米五层实验楼 1 幢 0。56 万平方米六层行政楼 1 幢 0。59 万平方米六层学生公寓楼 10 幢 4。6 万平方米三层食堂浴室 1 幢 0。78 万平方米其他2、设备设施概况（1） 设备设施一览表2设备设施一览表各 称 型 号 用 途 速 度 额定功率 投入运行 安装位置三菱电梯 梯 1m/s 02息楼统）编号：301110002）主要设备技术参数五、总体构想与管理模式1、

3、 总体构想：“高标准、高起点、高要求、创一流”2、服务理念：以人为本，坚持一切从客户需求出发，真诚地对待每一个抱怨，守信地兑现每一个承诺，想于客户未想之前，做于客户想做之前，使辖区，水更清、地更绿、楼更净。把“属于人的还给人” 。3、管理模式：校园后勤物业管理的管家4、质量控制：001（2000 版）质量管理体系，4001（1996 版）环境管理体系。六、物业管理的服务内容1、早期介入（1）对项目总体规划、设计方案、扩初方案、施工图纸提出改良意见和建议（2）对施工与质量情况进行现场跟踪，提出合理化意见和建议（3）对设备配置、选型、安装、调试情况进行现场跟踪，提出合理化意见和建议（4）参与并配合

4、物业的竣工验收，提出合理化意见和建议（5）组织接管验收，做好验收记录，提出整改意见并跟踪整改效果（6）协助发展商编制，物业使用说明、物业管理说明、校园公约、学生公寓手册、校园楼宇内装修事项等。2、前期（或正常期）校园管理（1）校园后勤物业管理服务： 房屋设备设施运行与维修保养服务；（包括如下：）A、房屋设备设施的养护与管理服务B、供配电设备的维修保养C、供气设备的维修保养D、电梯设备的维修保养E、空调设备的维修保养F、供水设备的维修保养G、排水系统及污水处理系统的维修保养H、监视系统的维修保养I、消防报警系统的维修保养J、校区自动化系统的维修保养K、综合布线系统的维修保养N、卫星与电视接收系统

5、的维修保养 对讲与报警系统的维修保养环境清洁服务；绿化管理服务；保安管理服务；礼仪接待服务；应急处理服务；非公共性延伸服务；校园文化活动服务。（2）饮食管理服务：学生食堂、教工餐厅管理服务；4浴室及开水供应管理服务。（3）学生公寓管理服务：宿舍门卫值班安全管理服务；学生公寓环境清洁卫生管理服务；学生公寓水电供给和设备、设施的管理服务；洗涤服务。3、校园后勤物业管理服务的准备程序（1）与校方（发展商）签订物业管理委托合同（2）拟制筹建方案（3）制订接管工作计划（4）双方委托交接验收及人员移交，财务移交（5）确认现行状况备忘录（6）前期管理的准备（7）保安（安全）控制（8）筹备组建奉贤校园物业管理

6、处（9）人员招聘培训（10）制订校园后勤物业管理服务方案（11）制订内部管理制度及服务规范（附件三）（12）和校方签订校园物业管理公约（13）制订管理作业方案（附件）（14）制订服务管理收费标准（附件）（15）管理人员、专业人员和作业人员到岗（16）校园后勤物业管理服务方案实施（17）对遗留问题的整改（18）管理处与公共事业部门、政府机构的联系与沟通4、前期介入阶段物业管理内容与标准前期介入阶段物业管理内容与标准序号 工 作 内 内 标 准1 工作进度 100%的了解，掌握施工进度及各个节点。2 从物业管理角度提示完善建议 按国家有关标准和物业管理实际情况3 工程质量的协同关 发现问题、提示问

7、题、追踪结果。4 参于设备的调试与试运行 验收项目设备运行正常率 100%5 配合发展商进行竣工验收 验收、整改、复验率 100%6 物业管理委托合同签订 符合国家有关规定7 编写管理文件 符合国家法律法规，符合 量体系的标准8 编写财务计划 符合国家有关规定，符合合同的约定，成本控制在预算范围内。9 制定机构架构、人员编制 高效精简，因需而设。10 与政府公共事业部门联系与沟通 关系融洽，合作良好。11 办公地点的落实及布景 地理位置方便，形象策划统一。12 物品的购置，摆放的策划 按需购置，布局合理。13 机构的组建，部分人员招聘 人力资源合理配置，人员符合岗位要求。14 主要设备保养单位

8、的确定 保养单位信誉好，价格合理。515 物业的接管验收 接管验收率 100%，缺陷统计率 99%，整改复验率100%16 物业档案资料的建立 图纸资料齐全，建立检索数据库17 各种标识、物品的购入、布置 标识规范，布局合理。18 人员全面招聘到岗 人力资源合理配置，人员符合岗位要求。19 人员培训 培训率 100%20 保洁的开茺 达到无积尘、无污垢、无垃圾、无积水。5、入伙后日常管理内容与标准入伙后日常管理内容与标准序号 工 作 内 容 标 准1 入伙管理 校方满意率达 95%，控制率 100%，有序率100%。2 院校物业档案资料管理 档案资料齐全，建立检索数据库。3 运行记录的建立 运

9、行记录齐全。4 二次装修管理手续齐全，文明施工。无明显的乱搭、乱建、乱敲现象。无重大火灾、治安事件。5 建筑垃圾管理 清运及时率 100%6 财务管理 符合国家法律法规，符合合同规定，成本控制在预算范围内。7 质量管理 建立质量管理体系，按 001（2000 版）体系运作，投诉处理率及时率 100%，满意率达 95%。8 建筑物维修保养管理技术档案资料齐全。外观完整，无乱搭乱建现象。完好率 98%以上，维修及时率、合格率达 98%以上。9 设备、设施维修保养管理设备台帐齐全，记录完整，有保养检修制度。设备维修保养计划覆盖率 100%，计划实施合格率达 98%法定年检项目实施率、合格率 100%

10、。完好率达 98%，维修及时率、合格率达 98%以上。10 设备、设施运行管理运行记录齐全、完整。给排水、供电、供煤气、通风保证率达 99%。电梯运行保障率达 100%。消防设施完好率 100%。保安设施、监控中心完好率 100%突发事件控制率 99%。11 能源管理 能源统计率 100%，节能指标 5%/年12 门卫治安管理 重大刑事案件发生控制率 100%13 巡逻治安管理 重大火灾事故发生控制率 100%。准确引导车辆、人流进出，做好相关记录。14 治安定时监控管理 24 小时定时监控，信息畅通，反馈及时，处理待6查。15 重要机房管理 保卫受控率 100%。16 道路交通管理无重大交通

11、事故。无严重交通堵塞。运行有序。17 车库、停车场管理车辆停放安全。车辆停放整齐。场地整洁。18 消防管理 无重大火灾事故，消防培训率 100%。消防设施、设备完好率 100%。19 各类突发事件管 制定各类突发事件的应急预算。有效的控制各类突发事件，控制率 99。9%。20 道路、外围保洁管理 无垃圾、无积水、无虫害。21 楼内保洁管理 无积尘、无污垢、无堆物。22 电梯保洁管理 整洁、明亮。23 喷泉、水池保洁管理 无杂物、无虫害、水清澈。24 外墙保洁管理 无明显的污垢、道斑。25 垃圾箱、房管理垃圾袋装、日产日清。垃圾箱、房每日清洗，做到无污垢、异味、蚊蝇。垃圾箱摆放有序、整齐。26

12、绿化养护管理无破坏、无践踏现象，生长良好。绿地内清洁整齐。无明显病、虫害、药害。27 虫害管理 及时处理率 100%28 校内运动场管理29 校内运动场设施管理30 饮食管理31 学生公寓管理32 室内各种设备的维修33 室内清洁、打腊。34 代订车、船、飞机票35 代定出租车36 代打字、复印37 组织节日聚会38 校院联谊39 其他七、管理目标及承诺指标1、 管理目标（1）三期建设结束后第一年目标通过行业创优达标验收；获得奉贤区区级文明管理称号；建立 001（2000）牌的质量管理体系；7建立 4001（1996）牌的质量管理体系。（2）三期建设结束后第二年目标力争创上海市教育系统优秀物业

13、管理示范称号。2、承诺指标（1）房屋建筑的完好率达 100 %；（2）业户报修处理及时率达到 100 %；（3）修理合格率达 100 %；（4）设备、设施完好率达 98%；（5）绿化完好率（成活率）达 98 %；（6）清洁管理无盲点；（7）对保安服务满意率达 98 %；（8）业户有效投诉处理率达 100 %；（9）业户对服务的满意率达到 95 %；（10）管理区域内不发生重大安全与火灾责任事故控制率 100%；（11）管理处各级管理人员 1 年内岗前、岗中培训达到 100%；（12）校园内车辆被盗丢失事宜按当地政府有关规定处理；（13）师生对饮食管理服务，学生公寓管理服务的满意率 85%。3、

14、实现指标的措施（1）导入 001 质量保证体系来避免服务质量的异常波动；（2）导入 4001 环境质量保证体系保证校园的环境服务质量；（3）从目标管理入手，以现场管理为突破口，围绕质量管理这个轴心，加强信息管理及程序管理工作，建立系统的运行及约束机制，实行 365 天 24 小时全天侯管理服务；（4）严格按校园物业管理运作规范和作业规范实施管理服务；（4）校园内各项管理制度完善，各种规定、公约均分发到校方并上墙公布（宣传栏） ；（5）管理处各类管理人员上岗要佩带标志，并有明确的岗位考核标准；（6）建立各种档案资料、报修、养护记录；（7）管理处各种收费项目、标准公开，收费基本合理，并接受收校方（

15、师生）的监督；（8）管理处管理应用计算机等现代化管理手段进行科学管理；（9）结合管理处实际情况，制定校区内的年维修保养计划（10）制定并组织实施培训计划；（11）结合院校（校区）创优评比标准，进一步提高物业管理水平。八、管理组织架构及人员配备1、管理处人员框架：（合计 73 人，不包括锅炉工、浴室管理员）1、管理处经理： 1 人2、部门主管： 4 人3、管理员： 2 人4、接待员： 2 人5、工程领班： 2 人6、高配间高压电工： 4 人7、维修工： 8 人8、保安领班： 4 人 （兼巡逻岗）9、保安员： 30 人10、室内保洁工： 11 人11、室外保洁工： 3 人812、锅炉工： 1 人13、浴室管理员： 2 人2、物业管理处组织架构管理处经理客户部主管 保安部主管 工程部主管 保洁绿化部主管接 出 保 保 保 保 高压 设备 广 楼 车待 纳 安 安 安 安 值班 设施 场 宇 库员 员