2006年惠州广信物业立晶花园接管验收规程

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1、惠 州 广 信 物 业 管 理 有 限 公 司O., 日期：审核： 日期：批准： 日期：责任部门：立晶花园管理处日 期：二 00 六年二月十八日接 管 验 收为 确 保 立 晶 花 园 新 城 房 屋 及 设 施 设 备 住 、 用 的 安 全 和 正 常 使 用 功 能 ， 特 制 定 本 方案 。一 、 接 管 验 收 条 件按 发 展 商 对 物 业 管 理 公 司 的 委 托 合 同 ， 在 小 区 竣 工 验 收 全 部 合 格 的 基 础 上 ， 物业 公 司 代 表 全 体 业 主 以 满 足 住 户 居 住 安 全 、 使 用 功 能 正 常 为 主 要 内 容 的 再 检 验

2、 。二 、 发 展 商 需 向 物 业 管 理 公 司 移 交 的 资 料 。发 展 商 在 楼 宇 资 料 报 交 市 建 筑 档 案 馆 的 同 时 ， 也 应 移 交 一 份 给 物 业 管 理 公 司 存 档 。资 料 清 单 如 下 ：1、 产 权 资 批 准 文 件 ； 批 准 文 件 ； 执 照 ； 主 姓 名 、 产 权 、 居 住 位 置 、 建 筑 面 积 清 单 ；2、 市 府 验 收 合 格 资 料 ： 竣 工 验 收 证 书 ； 工 程 验 收 合 格 证 ； 善 配 套 办 公 室 小 区 综 合 验 收 合 格 证 许 可 证 ； 电 协 议 书 ； 审 批 表

3、、 水 费 收 缴 合 同 书 ；注 ： 煤 气 、 电 话 由 市 有 关 公 司 负 责 维 修 保 养 及 验 收 。3、 工 程 技 术 资 料 、 结 构 、 电 气 、 给 排 水 、 空 调 、 煤 气 等 工 程 的 全 套 竣 工 图 纸 及 各 类 公 共 设备 使 用 说 明 书 、 调 试 报 告 等 。 勘 察 报 告 ； 合 同 及 开 、 竣 工 报 告 ； 预 决 算 分 项 清 单 ； 会 审 记 录 ； 设 计 变 更 通 知 及 技 术 核 定 单 (包 括 质 量 事 故 处 理 记 录 )； 工 程 验 收 记 录 ； 观 察 记 录 及 其 沉 降

4、观 察 点 布 置 图 ； 验 收 证 明 书 ； 、 水 泥 等 主 要 材 料 的 质 量 保 证 书 ； 料 、 构 配 件 的 鉴 定 合 格 证 书 ； 电 、 空 调 、 采 暖 、 电 梯 等 设 备 及 卫 生 洁 具 的 检 验 合 格 证 书 ； 、 混 凝 土 试 块 试 压 报 告 ； 、 供 暖 管 道 的 试 压 报 告 ； 设 备 订 购 合 同 、 单 台 设 备 的 说 明 书 、 试 验 记 录 及 系 统 调 试 记 录 。三 、 接 管 验 收 程 序 。1、 发 展 商 通 知 物 业 管 理 公 司 接 管 验 收 。2、 物 业 管 理 公 司 按

5、 “第 一 条 ”及 “第 二 条 ”进 行 核 对 。 具 备 条 件 的 应 在 15日 内 签 发 验 收 复 函 并 约 定 验 收 时 间 。3、 物 业 管 理 公 司 同 移 交 人 对 房 屋 质 量 、 使 用 功 能 及 外 观 质 量 初 步 检 查 。4、 对 初 步 检 验 中 发 现 的 问 题 ， 约 定 期 限 由 移 交 人 负 责 整 改 ， 并 商 定 时 间 复 验 。5、 经 复 验 移 交 人 对 初 检 中 发 现 的 问 题 已 整 改 完 毕 （ 或 双 方 认 可 解 决 方 法 ） ，物 业 管 理 公 司 应 在 合 同 规 定 的 接

6、管 日 期 前 日 签 署 验 收 合 格 、 同 意 接 管 凭 证 。6、 对 于 新 楼 宇 的 接 管 ， 在 签 署 验 收 合 格 、 同 意 接 管 凭 证 时 ， 应 向 发 展 商 说 明 ： 经初 验 同 意 接 管 的 楼 宇 ， 不 等 于 楼 宇 质 量 完 全 符 合 国 家 及 设 计 标 准 的 要 求 ， 发 展 商 也 不能 排 除 应 承 担 的 整 改 质 量 缺 陷 的 责 任 。 在 一 年 保 修 期 结 束 时 ， 应 在 取 得 物 业 管 理 公 司认 可 后 才 向 施 工 单 位 支 付 保 修 金 。四 、 楼 宇 质 量 与 使 用

7、功 能 的 检 验 。1、 检 验 标 准 。参 照 建 设 部 90 标 准 执 行 及 达 到 小 业 主 合 理 要 求 。2、 质 量 及 功 能 检 验 程 序 。 接 管 前 的 质 量 检 验 ：根 据 设 计 要 求 ， 每 栋 每 层 每 户 逐 个 房 间 按 设 计 要 求 清 点 物 件 及 进 行 外 观 检 查 。 确 定 物 件 数 量 是 否 符 合 ； 外 观 上 有 无 人 为 损 坏 ； 房 屋 建 筑 或 屋 内 物 件 有 无 明 显 不 符 标 准 要 求 。此 程 序 的 检 验 由 发 展 商 代表与物业公司人员双方共同进行现场检查，将检查结果整

8、理后返回移交人进行整改，管理处负责对整改后项目进行验收。 检 查 结 果 ， 管 理 处 对 检 查 合 格 的 房 屋 接 管 钥 匙 ， 对 仍 存 在 缺 陷 的 房 间 等 整改 好 后 再 接 管 钥 匙 。 管 理 处 对 接 管 了 钥 匙 的 房 屋 承 担 保 管 责 任 。 主 入 伙 接 收 物 业 时 ， 管 理 处 人 员 陪 同 业 主 对 房 间 设 施 进 行 全 面 细 致 的 质 量检 查 ， 对 发 现 的 缺 陷 进 行 登 记 。 由 管 理 处 整 理 后 送 交 发 展 商 ， 并 督 促 施 工 单 位 逐 项 返修 ， 管 理 处 复 检 认

9、可 后 消 项 。 在 一 年 保 修 期 内 的 楼 宇 ， 业 主 或 维 修 工 在 使 用 （ 或 工 作 ） 过 程 中 发 现 由 于建 筑 施 工 或 产 品 质 量 上 的 缺 陷 ， 经 管 理 处 查 验 证 实 后 ， 报 告 发 展 商 派 人 更 换 或 返 修 。 期 结 束 后 ， 根 据 承 建 商 的 保 修 情 况 向 发 展 商 建 议 保 修 金 的 支 付 。3、 公 共 配 套 设 备 的 验 收 。 内 应 设 有 能 直 接 观 察 进 出 口 大 门 内 外 的 保 安 值 班 室 。 值 班 室 内 应 有 电 话 、与 住 户 相 联 系

10、的 可 视 对 讲 系 统 、 可 监 视 大 堂 门 前 的 闭 路 电 视 监 控 系 统 、 照 明 设 施 及 卫生 洁 具 等 。 档 宇 进 出 口 处 有 可 锁 的 、 箱 面 带 各 单 位 明 显 标 志 的 信 报 箱 。 合 市 交 通 管 理 局 要 求 的 汽 车 停 车 场 、 交 通 设 施 标 志 及 值 班 岗 亭 、 电 动 道 闸 、减 速 坡 ； 并 有 符 合 要 求 的 消 防 设 施 及 排 水 设 施 。 宇 管 理 相 适 应 的 管 理 处 办 公 用 房 （ 包 括 办 公 室 、 财 务 室 、 会 议 室 、 接 待 室 ）， 业 主

11、 委 员 会 办 公 用 房 。 五 、 接 管 验 收 记 录 ：1、 建 筑 接 管 验 收 记 录 表2、 给 排 水 接 管 验 收 记 录 表3、 电 气 接 管 验 收 记 录 表4、 公 用 机 电 设 备 验 收 单5、 公 用 建 筑 、 小 型 设 施 验 收 单6、 室 外 给 排 水 验 收 单7、 绿 化 验 收 单8、 接 管 验 收 移 交 工 程 资 料 清 单 楼宇接管工程验收程序 收楼三个月前业主收楼验收注 ： 对 于 技 术 资 料 的 移 交 ， 最 迟 应 在 地 产 商 将 楼 宇 资 料 报 交 市 建 筑 档 案 馆 的 同 时 ， 移 交 一

12、份 给 物 业 管 理 公 司 存 档 。发 现 问 题 的 解 决 办 法签署物业管理委托合同选定主要管理人员进楼掌握情况印制验收表格确定验收日期大业主（地产商）或承建商和物业公司组成联合验收小组实物验收每项、每间、每个查验缺陷登记移交钥匙缺陷登记汇总交地盘,由地盘交施工队缺陷返修地盘、管理处按单查验资 料 移 交产权资料技术资料政府验收合格证水电供应合同物业管理公司正式进行接管房 屋 验 收 分 物 业 公 司 (管 理 处 )初 验 和 业 主 复 验 。一 、 在 初 验 中 发 现 的 问 题 ， 处 理 如 下 ：（ 一 ） 一 般 项 目 的 返 修对 接 管 验 收 中 发 现

13、 的 非 结 构 性 的 质 量 问 题 ， 物 业 公 司 验 收 组 应 在 两 天 内 提 交 给 发展 商 （ 一 式 两 份 ， 一 份 给 发 展 商 ， 一 份 由 发 展 商 交 给 承 建 单 位 ） ， 由 承 建 单 位 负责 返 修 ； 管 理 处 应 留 底 一 份 ， 以 便 督 促 整 改 ， 并 在 双 方 商 定 的 时 间 内 另 行 复 验 ， 直 至合 格 为 止 。 也 可 经 双 方 协 商 ， 由 建 设 单 位 委 托 管 理 处 代 为 返 修 ， 所 需 费 用 由 发 展 商 支付 。（ 二 ） 房 屋 结 构 的 加 固 补 强在 接 管

14、 验 收 中 ， 如 发 现 影 响 房 屋 结 构 安 全 或 设 备 、 设 施 使 用 安 全 的 质 量 问 题 时 ，验 收 不 能 通 过 。 由 建 设 单 位 对 房 屋 进 行 加 固 补 强 或 采 取 其 它 有 效 的 措 施 进 行 处 理 ， 处理 完 毕 ， 达 到 合 格 要 求 、 确 保 住 、 用 安 全 的 ， 再 商 定 时 间 予 以 验 收 。 并 向 发 展 商索 取 加 固 补 强 的 措 施 和 复 验 结 果 的 记 录 并 存 档 备 查 。（ 三 ） 不 具 备 使 用 功 能 问 题 的 处 理接 管 验 收 时 ， 对 于 因 房

15、屋 的 配 套 设 施 脱 节 和 附 属 工 程 未 完 工 或 由 于 水 、 电 、 气 等外 部 管 线 未 接 通 ， 致 使 用 户 不 能 进 住 的 ， 应 由 发 展 商 负 责 抓 紧 解 决 ， 等 符 合 接 管 验 收条 件 后 ， 再 行 组 织 验 收 。二 、 业 主 在 验 收 中 提 出 问 题 的 解 决 办 法1、 对 业 主 提 出 的 有 关 房 屋 质 量 方 面 的 问 题 ， 应 在 两 天 内 提 交 给 发 展 商 （ 一 式 两 份 ，一 份 给 发 展 商 ， 一 份 由 发 展 商 交 给 承 建 商 ） ， 由 承 建 商 负 责 返 修 ； 管 理 处 应 留 底 一份 ， 以 便 督 促 整 改 ， 并 在 双 方 商 定 的 时 间 内 另 行 复 验 ， 直 至 合 格 为 止 。 2、 对 业 主 提 出 的 装