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1、景德镇国贸广场二期招商方案景德镇国贸广场二期招商方案一、 景德镇城市经济发展的历史演变景德镇市是中外著名的瓷都，制瓷历史悠久，文化底蕴深厚。陶瓷业的发展贯穿其历史发展过程中，成为其历史发展的一条主线。1、从历史的发展来看，景德镇市是一个以陶瓷为资源的资源型移民城市。由于景德镇陶瓷业的兴盛，带动了周边地区乃至全国人口向景德镇市的集聚。史书记载景德镇市“ 集全国名窑之大成，汇各地良工之精华 ”。也就是说早在古代景德镇市的人口就是以外来移民为主，随着陶瓷业的不断发展，分工越来越细，陶瓷业的专业技术越来越专门化，进一步增大了景德镇市地区的劳动力在数量和品种上的供不应求。流入景德镇市的人口不断增加。同时
2、，随着陶瓷市场的不断完善，来往的商贾也越来越多，景德镇市的人口数量就随着陶瓷业的兴旺而增长,成为当时的“ 四大名镇 ”之一。2、解放后，景德镇市成为一个以陶瓷业为主的单一型轻工业城市，主要贸易也以经营陶瓷为主。由于数千年一成不变的传统陶瓷业主宰着景德镇市的工业发展，从业人口已经接近饱和。由于景德镇陶瓷产业的小而散的分布状况，使其在生态环境、耕地资源和经济效益上付出巨大代价。据有关研究表明：由于乡镇企业过于分散，用地规模增加了 1/3，能源利用率降低 40%，基础设施投资增加 20%-30%，行政管理费用增加 80%，人力资源增加 1-2%，最终表现为资金利润率比相对集中降低 20%左右，并对规
3、模经济和集镇建设造成空间上的困难。非农业产业不同于农业的根本性特点是：农业可以分散，非农产业、特别是现代非农产业必须要集中，空间上的集中会产生规模经济和集聚效益，非农产业和人口向一定的空间范围的集中就形成了城镇化。然而，城镇化水平达到了一定规模的景德镇市却在陶瓷业为主的工业生产中远没有达到与之相匹配的规模经济集聚效应。陶瓷产业的单一性以及缺乏发展生产过程中及产前、产后的社会分工，形成了一种自给不经济的落后状态，于是在陶瓷产业的市场中，景德镇日渐势微。城市失去积聚作用，城市规模扩张也就此停滞不前。3、改革开放后，随着相关制造业的兴起，部分农民投入工业生产活动中，城市规模开始稳步增长，而同时私营的
4、陶瓷业发展很快。近 20 年来，整个景德镇市的产业结构和布局发生了变化，引入了汽车、家电、化纤、飞机等新的工业行业，重工业有很大的发展，轻工业逐渐衰退，陶瓷业的地位相对下降。国有陶瓷产业的发展进一步恶化，相反私陶作坊的出现愈演愈烈。到 2001 年，景德镇市已经成为江西省的重工业基地，产业结构发生了巨大的变化。从现状的产业结构来看，重工业的发展远超过轻工业的发展。以瓷立市是景德镇长远发展的根本所在，关键在于如何利用瓷都品牌。传统的陶瓷生产工业景德镇已经不具备优势，要继续发挥陶瓷业的优势，陶瓷生产方面应该以工艺瓷制造为主，这才是景德镇陶瓷生产的强势所在。对于陶瓷的品牌使用，应该转向陶瓷文化旅游的
5、重点上来。未来工艺陶瓷业和陶瓷文化旅游将成为景德镇的两大支柱产业。二、 景德镇的商业及商业地产的机会。随着 21 世纪的到来，在国家中西部大开发的宏观经济背景下，作为长三角、珠三角以及福建省的经济共同腹地的江西省的国民经济开始步入良性快速发展轨道，景德镇的国民经济也进入了一个发展的黄金时期。未来几年，在国家开发银行贷款的支持下，随着景德镇现代城市大框架的构建和景婺黄高速公路和景婺常高速公路建成通车，旨在成为区域性中心城市的景德镇的商贸流通业面临着巨大的历史发展机遇，与之相匹配的商业地产业面临的相同的历史发展机遇。但竞争将是激烈的。现阶段的景德镇商业发展状况总体上处于起步的初级阶段，具有如下特点
6、：1、 陶瓷贸易在整个商贸流通业中占有相当大的比重,地位较为突出。2、 商业地产市场初步细分（如里村已经形成的工具机电市场） ，专业市场局部发展超前、甚至过剩。比如豪德建材市场已经能够满足景德镇市未来三到五年内对于建材专业市场的需求.中国陶瓷城、锦绣昌南、新都民营陶瓷工业园、国贸广场以及为数不少的临界铺面在陶瓷流通领域展开了激烈的基本上是同质化的竞争，这为数众多的面对陶瓷的商业地产如不能在多种层面上进行创新和细分结果将是相当的惨烈。3、 珠山中路作为景德镇当前最为繁华的商业中心，其功能存在缺陷（在汽车已经进入普通家庭的时代，无法提供足够的停车位） ，商业业态相对单一，基本上以单体营业面积较小的
7、专卖店为主构成，缺乏上规模、上档次的现代商业龙头商业主力店如：大卖场（如好又多、沃尔玛、家乐福） 、现代百货店（如太平洋百货） 、电器大卖场（如国美、苏宁、灿坤 3C 店） 。这是景德镇商业地产的未来最大商机。但是此类商业地产规模大、购物环境舒适、业态构成综合、完整，对于开发商的资金、运营综合实力的要求极高。4、 商业网点的分布不够合理，商住不合理的混合情况普遍，油烟、噪声扰民的情况比较严重。比如作为居民区地层上铺的店铺用来经营餐馆、经营歌厅。在举国上下倡导“ 与时俱进、关心民生、以人为本、生态环保” 的经济可持续发展理念的宏观背景下，随着景德镇城市建设发展水平的提升，景德镇的餐饮业、娱乐业急
8、需有序的提升发展，与之相适应的商业地产业面临着巨大商机。5、 景德镇的休闲业（如足浴、量贩式 KTV、休闲咖啡馆）单店规模小、服务经营水平低。一个地区的人均国民生产总值超过经 1000 美元时，旅游、休闲逐步成为居民消费的必然内容，景德镇作为一个旅游城市已经步入了这个阶段，它的休闲行业却相对落后，这也是景德镇商业地产的发展的方向。6、 2001 年以来，景德镇的房地产步入了快速发展的黄金时期，2004 年景德镇市的房地产市场商品房年销售面积预计将达到 100 万平方米，为房地产开发配套的建材市场已经得到超前的发展（豪德建材市场） ，但是为新房入住服务，提升购房者生活品质的家居市场却是一个空白点
9、。三、 国贸广场的商业定位、功能布局国贸广场为纯商业物业，地处景德镇市市中心核心商业圈。东靠广场南路、北临人民广场、南临世纪大道、西林规划路，人气旺盛、交通便利、停车方便。营商环境极为优越。根据景德镇市的国民经济发展现状和未来十五年的发展规划，在了解景德镇市城市发展规划、调查分析景德镇市商业、旅业地产的发展现状和未来走向的基础上，结合国贸广场的本身物业的地段、规划建设等实际条件。建议国贸广场的具体商业定位调整为“ 国贸广场、名店之城 ”。立足于 “一瓷二茶三吃”的旅游市场、休闲和家居两个朝阳行业。面对中高端消费市场，提供中高档名牌商品和优质服务，具体经营格局上：一楼维持小面积单店经营、二二楼化
10、零为整、规模经营。每栋局部或全部打通，单店经营面积 300-1000 平方米，具体经营分布如下：1、 工艺美术陶瓷城。2、 “浮梁茶 ”文化城。主要引进经营“ 浮梁茶” 的商家，适当引进其它茶系的经营商家，化零为整，形成专业茶市场。重点招商区域或对象：本地3、 美食文化城。主要引进具有地方特色的小吃、酒楼。重点招商区域或对象：南昌、金华、本地。以上三个方面经营内容主要面对旅游外销市场。4、 健康休闲城。含如下具体经营内容：商务茶馆，重点招商区域或对象：本地、南昌、成都。休闲咖啡馆，重点招商区域或对象：上岛咖啡、名典咖啡。美容中心，重点招商区域或对象：台湾自然美、南昌金碟、本地；瘦身中心，重点招
11、商区域或对象：南昌、厦门都市风。足浴城，重点招商区域或对象：重庆富侨、厦门老房子、本地。量贩式歌城，重点招商区域或对象：南昌。5、 精品家居城，具体经营：卫厨电器橱柜、重点招商区域或对象：南昌批发市场、本地；卫浴洁具、水暖五金；重点招商区域或对象：南昌批发市场、本地；家具、重点招商区域或对象：南昌批发市场、本地；窗帘、重点招商区域或对象：南昌批发市场、本地；灯饰、重点招商区域或对象：南昌批发市场、本地；床上用品。重点招商区域或对象：南昌批发市场、本地；四、 方案的实施计划。由于国贸广场已经建成的一、二期 20 栋楼中，除了 17、18、19、20 号楼的二楼基本未售出，产权归开发上所有外，其余
12、的近千家店铺经售出，产权分散，因此国贸广场的商业定位调整后，业态的调整需要分布实施，先易后难，便操作边引导。具体的操作先从开发商手中的 17、18、19、20 号楼的二楼开始。从定向私招开始，等定向私招基本成功，时机成熟时再转入大规模公开招商。具体实施步骤如下：1、 7 月 13-7 月 20 日，制作印制招商书，对国贸广场经营的明确功能定位、商品经营布局、招商政策、相关的优惠、商业管理及物业管理保障措施、繁荣前景详加介绍。2、 7 月 20-8 月 20 日，定向私招，招商条件特惠。向省内外招商对象为商家进行招商书投递、电话、邮件联系、重点商家上门招商推介。3、 10 月 1 日，国贸广场健
13、康休闲城开业，举行为期两周（具体时间为 9 月25-10 月 7 日）的开业庆典统一宣传，宣传广告费约 20 万，由开发商承担。4、 10 月 1 日起，在私招成功的基础上，配合三期的盛大的招商销售宣传攻势转入全面公开招募阶段，具体方案再行商讨确定。五、 招商、经营、销售成功的保证措施国贸广场三期相加的经营面积达到万平方米之巨，相对于景德镇市的经济容量已经是个商业地产超大盘。要取得开发的预期经济效益和社会效益，必须得到以下几个方面的有力支持和配合：1、 准确的功能定位、科学的商品经营布局。2、 开发商对项目软件、硬件设施的到位；3、 政府的税收优惠和行政资源的支持；4、 投资业主、经营商家的配
14、合支持；5、 高水平的专业招商和商业管理；为了本次招商方案的顺利实施，取得预期的效果 ，需要开发商提供的招商支持政策具体如下：1、 租金价格适当优惠、三年不变，第一年装修筹建免租期 3 个月（客户入住前签订租赁合同并按合同缴纳一个月的押金和一个季度的租金同时办理相关入住手续，入住后的第二租金免交） ；第二年租金返还个月（客户租赁的第二个完整年度的第四季度租金面交） ，第三年租金返还个月（客户如注的第三个完整年度的第四季度租金只须交一个月租金即可） 。2、 现有隔墙的打掉由开发商负责、时间保证；3、 上、下水、排污、用电量按商家要求到位；4、 取得政府对入场经营商家经营税费的减免优惠；5、 提供
15、 17、18、19、20 等四栋楼二楼的平面图。六、 繁荣国贸广场的其他措施1、 设立国贸广场客户服务中心，对招商入住的商家进行跟踪，并提供后续的优质服务。服务包括以下具体内容：-租赁中介、代办营业执照、相关营业证件；-制定国贸广场管理章程，规范经营方向；-统一开业计划。装修计划，开业时间、试业及开业日程计划；-组织实施宣传推广活动计划；-建立和维护国贸广场的商业品牌；-维护商户关系，制止恶性竞争；-维持商业秩序，杜绝假冒伪劣商品；-设立投诉专线、处理客户购物投诉；2、 以后，每逢节假日，商业管理公司你联合相关部门，引入社会资源，利用国贸广场的场地，举办精心组织的现场活动，增强人气，营造国贸广
16、场的商业气氛。1 月份、 “庆元旦、贺新年” 。元旦节系列促销活动。2 月份、 “风情广场，浪漫情人”情人节系列促销活动3 月份、1* 举办“ 三八妇女节庆祝活动 ”及女人街优惠促销2* 举办“消费者权益日 ”咨询活动4 月份、举办“ 青年志愿者义卖义修 ”活动5 月份、 “保护母亲河，共建文明市” 主题广场朗诵比赛。6 月份、 “亲子嘉年华活动周”六一儿童节系列活动7 月份、1*夏日消费大激赏系列活动8 月份、 “百年好歌，馈赠亲人”八一建军节系列文艺、促销活动9 月份、 “中秋佳节，博饼赏月”景德镇青年广场大型晚会。10 月份、1*“ 普天同庆，欢度国庆 ”国庆节系列促销活动11 月份、 “爱在深秋、集体婚礼” 。广场集体婚礼活动。12 月份， “圣诞一百，国贸有礼” 平安夜游街活动。3、不定期举行广场名牌商品特价拍卖。4、不定期举行名牌广场现场促销会。如可口可乐、百事可乐，美的空调V8
