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1、1临潼区房地产市场发展概况二零一一年六月2一、 临潼区经济发展现状1、 地理位置及历史地位临潼区地处西安市东部，关中平原中部，南依骊山国家森林公园，东邻渭南高新技术产业开发区，西邻西安市浐灞生态区和新筑国际港务区，北邻阎良国家航空产业基地。全区总面积915 平方公里，辖 20个街道、3 个乡，总人口 70 多万，其中农业人口 56.2 万。临潼区距西安市中心 20 多公里，西潼高速公路、108 国道穿境而过，到咸阳国际机场 40 分钟；陇海、西延等数十条铁路交汇于西北最大的新丰铁路编组站。临潼区自古为西安的东大门，自周、秦到汉、唐，临潼一直为京畿之地，处于全国政治、经济、文化活动的中心地带。临
2、潼先秦时称为栎阳，历经两千二百多年， 1997 年 6 月 25 日，国务院正式批准撤销临潼县，设立西安市临潼区。临潼区域3临潼区内存留着大量享誉世界的历史遗迹：拥有秦始皇兵马俑和唐代华清池两个国家 5A 级景区，秦始皇陵和骊山森林公园两个4A 级旅游景区，骊山山麓及温泉两处世界级品牌资源，同时秦始皇兵马俑和秦始皇陵还被列为世界文化遗产。区域实体旅游资源品牌知名度高，也较为集中。近代历史中，西安事变作为改变中国的抗战格局、影响中华民族存亡的重要世界性历史事件也发生于临潼。临潼区的历史底蕴大大增加了为西安的历史厚度，在中华民族的发展史上占有重要的地位。2、 发展格局近几年来，随着临潼区经济的快速
3、发展，城区范围不断扩大，城区建设用地已不能满足发展需要。但由于受南部骊山天然屏障阻隔和陇海铁路、西康铁路、西潼高速等形成的交通走廊，以及文物保护的制约，限制了城市的发展方向。2008 年西安市总体规划修编时，在临潼区“1366”的发展大格局下，提出了“东连西进，南抑北拓”的临潼区空间发展方向，即东连新丰、代王街办形成集中发展格局，西进连接新筑，开辟新城区；南部骊山北麓限制城市发4展，远期跨过渭河向北发展，形成西安向东北方向的发展轴。在空间发展格局上，临潼将形成“两城、两区、两带” ，两城指东部的现状老城区和西部的紧邻新筑的临潼新城区，两区指骊山唐文化旅游区和代王的秦文化旅游区，两带指骊山观光旅
4、游度假带和渭河休闲度假旅游带（“1366”发展格局指即围绕秦始皇陵一个中心，构建骊山、代王、新丰三大组团，打造临潼新区、旅游商贸开发区、新生代工业园区、新丰工业园区、秦文化旅游区、唐文化旅游区“六大经济板块” 。 ）未来，西安将以建设国际化大都市为目标，实施享誉世界的一流旅游目的地建设，临潼区毫无疑问的要成为西安国际化大都市和国际旅游目的地的重要承载区域。目前临潼区已就秦唐文化旅游与曲江管委会于 1999 年签订了关于共建临潼国家旅游休闲度假区的合作协议。同年就临潼新区与西安经发集团签约，就零口镇与渭南经济开发区合办零口工业园区，与西安市经济开发就渭北现代工业新城开发达成合作协议。目前已基本明
5、确了临潼区的未来发展格局。曲江管委会参与共建的临潼区国家旅游度假区位于临潼区西南方向，距离西安城区 15 公里。3、 经济发展现状临潼区属于西安现代化大都市的新城区，是大西安战略东向发展重点区域之一。2010 年，全区生产总值完成 150.61 亿元，同比增长 14.5%；地方财政一般预算收入 4.59 亿元，同比增长 30.84%；5全社会固定资产投资 108.45 亿元，同比增长 31.9%；规模以上工业增加值 64.95 亿元，同比增长 19.7%；社会消费品零售总额 39.43 亿元，同比增长 19%；城镇居民人均可支配收入、农民人均纯收入达到 18213 元和 7156 元，分别增长
6、 17.3%和 23.5%；单位生产总值综合能耗降低 5.5%。2010 年，临潼区 全年累计接待游客 790.32 万人次，其中海外游客 63.24 万人次；旅游直接收入 5.16 亿元，增长 16%。旅游年接待旅客占到全市的 15%，但接待海外游客的比例占到 75%以上，可以看出临潼区国际级的旅游资源对游客的吸引。目前临潼区占西安市经济比重仍相对较低，仅占到全市 GDP的 5.5%，国际化的旅游资源并未给临潼区的带来较大的经济效益。不过，各项主要经济指标年增长均在 20%左右，特别是固定资产投资连续五年增幅超过 30%。随着曲江新区临潼区建设国家旅游度假区启动，经发集团参与的临潼新区建设和
7、西安经开区参与的渭北工业新城等重量级资源开发的推动，未来临潼区自然环境、经济环境社会环境将会大幅改善，未来旅游资源开发带来的经济效益比重也会加大。二、 临潼旅游度假区1、 地理位置；6西安临潼国家旅游休闲度假区位于西安东北部临潼区的西南方向，距西安市主城区约 15 公里，是全国第13 个国家旅游度假区。规划期限为 2010-2020 年，规划用地范围北以西临高速至西临城市快速干道为界；南界东起烽火台西至洪庆沟；西至临潼-灞桥交界处；东至临潼环城东路与烽火台连接处，区域面积约 27.33 平方公里，其中可建设用地约 18 平方公里。据悉，整个度假区的人口容量情况为：现状保留人口约 3 万人；度假
8、居住人口约 15 万人左右；日观光游客容量 56 万人左右。 2、 发展定位及目标：发展定位：以临潼享誉世界的旅游资源为依托，以山水生态建设为先导，以历史文化和现代休闲旅游的交相辉映为特色，建设集文化旅游、休闲度假、康体养生、温泉疗养、商贸会展为一体的具有国际影响力的旅游目的地，成为陕西、西安旅游的国际新品牌。7发展目标：建设世界知名、国内一流的旅游目的地；创造山水城市和现代旅游规划建设的国际典范；实现历史与现代、生态与城市、经济与社会和谐共融，协调发展；促进文化、旅游、休闲产业大发展，实现区域科学发展、创新发展、和谐发展。3、 规划布局2011 年 5 月 23日，西安市政府评审通过了西安临
9、潼国家旅游休闲度假区总体规划（2010-2020） 。根据发展规划，旅游度假区总体上形成纵向三条带+生态廊，横向四大组团+ 中心区的功能布局。纵向三条带+ 生态廊：从纵向上（东西向） ，度假区被三种不同的地形划分，即平地、坡地和塬地，在平地和塬地之间结合河道形成生态廊。横向四大组团+ 中心区：从横向上（南北向） ，根据现状及自然地理条件（沟谷的分割） ，划分为四大组团并形成各自主题。从北至南依次为温泉疗养及教育组团、风情小镇度假组团、活力度假组团8和创意生活组团。在整个度假区的核心位置安排服务中心，这个中心区既是整个度假区的生活服务中心也是旅游集散服务中心。4、 发展计划2011 年 5 月
10、23 日， 西安临潼国家旅游休闲度假区总体规划（2010-2020 ） 获得西安市委市政府审议通过。按照规划，临潼旅游度假区发展分五年三步走，共投入 930 亿元。预计到 2014 年，临潼国家旅游度假区建成后，将新增游客1500 万人次，旅游收入将达到 40 亿元。第一步是 2010 年至 2011 年，完成临潼度假区总体规划、详细规划以及修建性规划。全面展开起步区内道路、温泉采供中心、生态水系等城市基础设施建设，基本完成 6 平方公里起步区内的征地拆迁，完成华清池-烽火台景区、温泉疗养教育区的建设，并实施临潼度假区土地流转方案。第二步是 2011-2012 年，建设完成半山养生度假区、国际
11、旅游休闲区的建设。重点建设国际运动公园、星级酒店群和空中观光缆车及旅游配套服务设施。2013-2014 年是最后一步，将完成文化设施、旅游设施建设，完成商贸居住区建设，基本建成功能完备、环境优美、服务设施达国际标准的世界旅游目的地。5、 目前度假区建设进展情况：9目前度假区已全面启动园区建设和招商工作：在园区基础建设方面：目前已完成投资 34.4 亿元，建成了骊山大环线 3 公里标准段，启动了芷阳二路、四路和大环线 4 座桥梁工程。总占地 1200 亩的骊山新家园安置区，一期 14 栋楼主体工程即将封顶，胡王、芷阳安置区全面启动。同时华清广场目前已拆迁完毕，正在启动建设。在主题招商方面：曲江新
12、区与国家开行创立了开元城市发展（西安）基金，为度假区融资 65 亿元。与中铁建二十一集团签订了总投资 20 亿元的基础设施项目建设协议。同时与钓鱼台国宾馆、希尔顿、万豪和华纳兄弟等知名酒店企业分别就国际温泉酒店群、大秦帝国影视基地项目正在积极洽商。 同时首期开发范围内的华清广场综合配套项目以及温泉酒店群配套低密度住宅开发等房地产项目正在与华侨城等企业进行洽商。三、 临潼区房地产发展状况1、 发展格局虽然拥有世界级的旅游资源，但临潼区房地产发展起步相对较晚。同时，南部骊山阻隔，北部渭河和陇海、西潼等高速临潼新区东北二环10铁路线的分割，使得区域内房地产发展受到地域的限制。另外，世界级旅游资源的存
13、在也使得老城区区域内开发受到明显的限制。目前区域内房地产开发主要处于两个区域，一个是位于陇海线以北，铁路北环线以南的临潼新区范围，另外一个区域则处于临潼老城区东北方向东北二环两侧。其中临潼区新城区聚集了群星莱骊、博尚希望城、花漾青城、银顶今城等楼盘，开发品质相对较高。东北二环附近则聚集了瑞麟君府、山水秦唐、 ，名仕公馆、星月公馆等一大批楼盘，开发档次相对较低。2、 房地产价格走势：如前所述，临潼区房地产市场起步较晚，因此房地产行业统计的数据资料也较少。经过调研，基本可以确定临潼区近七年以来的房价走势脉络：03 年起步04-05 年开始平稳增长06 年稳步上升07-08 年受第一轮宏观调控影响，
14、价格出现下滑08 年至 09 年，受全国大势影响，再次稳步上升09 年至 11 年 4 月，受通胀等因素的影响，价格上涨速度加快2011 年 4 月至今，受限购政策影响较大，价格走势趋缓。目前临潼新区的房价目前基本在 4200-4800 之间，东北二环附近的楼盘则在 3800-4200 之间。 与西安市主城区近 7000 的价格相比仍相对偏低3、 土地供应情况11临潼区早期的土地基本被政府企业取得，如占地 500 余亩的临潼石油生活城项目的总开发商即为临潼区开发总公司。近几年随着土地市场的放开，临潼本外地的中小开发企业也开始在的土地供应量有所动作。但总的来说，由于西安市主城区建设正如火如荼，建
15、设用地指标比较紧张，再加上临潼区尚无大型项目规划，因此可分得的建设用地指标相对较少。09 年至今，临潼区一级土地市场总计出让住宅用地 9 宗，出让面积仅有 286.8 亩，最大的一宗土地也只有 83 亩。土地成交价格方面，由于市场起步较晚，区域商品房成交价格也相对较低，可支撑的土地成交价格也不高。从现有的土地成交信息来看，在临潼新区周边，目前土地价格基本在 120-150 万元/亩，在临潼东北二环附近土地价格则相对较低，基本在 60-100 万元/亩。12不过考虑到临潼旅游度假区的强势启动，预计临潼区的土地价格将会快速上涨，特别是临潼新区周边，由于距离西安较近，轻轨能够直达，建设中的秦汉大道将
16、直达西安市经开区，以及度假区内景观资源的提升，居住环境的大幅改善，预计在未来 2-3 年区域的土地价值将会大幅提升。4、 已进驻大型地产商情况目前临潼区已进驻的大型房地产企业基本为西安本地开发商。由于西安主城区土地市场逐步公开化，竞争压力加大，外地大型开发企业众多，资金实力雄厚，本地开发企业依托政府资源拿地的难度越来越大，因此开始向西安周边经济实力较强或者发展前景看好的区域拓展。临潼区目前已经进驻并落定项目的的大型开发企业有西安经发集团和西安紫薇地产，其中经发集团与临潼区正在合作临潼新区的整体开发，紫薇地产则早在 2005 年已经进驻临潼，目前在建项目为临潼东花园一期唐文化温泉酒店项目。其他大型开发商，虽然考察过临潼市场，但暂无落定的项目。不过，随着曲江管委会强势入驻临潼，与曲江管委会有过合作的大型开发企业，预计将会很快参与度假区的开发。5、 主要楼盘详情调研结果13临潼区房地产起步较晚，开发品质相对较低，为了更深入了解区域地产发展
