房地产项目建议书2

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1、中国铁路物资总公司房地产业务 战略规划咨询项目建议书 2004年 6月 机密 中国铁路物资总公司 房地产业务战略规划咨询项目建议书 第 2页 2016/12/14 保密和版权声明 1. 本项目建议书为新华信与中国铁路物资总公司（以下简称 “ 中铁物资 ” ）的机密文件，未经对方书面同意，任何一方不得向第三方透露双方洽谈的情况以及签署的任何文件，包括合同、协议、备忘录、订单、项目建议书等所包含的一切信息； 2. 新华信拥有该项目建议书的全部版权和知识产权，受法律保护。未经新华信书面许可或授权，任何单位及个人不得以任何方式或理由对该产品的任何部分进行使用、复制、修改、抄录、传播或与其它产品捆绑使用

2、销售； 3. 对任何侵犯版权和泄密的行为，以及由此对新华信造成的经济损失，新华信公司保留追究其法律责任的权力。客户阅读该项目建议书即表明遵守该保密和版权约定； 4. 对本项目建设书如有任何疑问，请与新华信联系，联系人： 赵 民 01013901068025， 大 01013910585646， 国铁路物资总公司 房地产业务战略规划咨询项目建议书 第 3页 2016/12/14 第二部分：项目内容和思路 第三部分： 项目工作成果 第四部分： 项目安排、运作方式和报价 第五部分： 新华信相关咨询案例举例 第一部分：项目背景与目标 目录 中国铁路物资总公司 房地产业务战略规划咨询项目建议书 第 4页

3、 2016/12/14 第二部分：项目内容和思路 第三部分： 项目工作成果 第四部分： 项目安排、运作方式和报价 第五部分： 新华信相关咨询案例举例 第一部分：项目背景与目标 目录 中国铁路物资总公司 房地产业务战略规划咨询项目建议书 第 5页 2016/12/14 新华信已经为中铁物资做过一期 “ 明确战略优化组织提升综合竞争力 ”的战略咨询项目，最终确定了中铁物资作为集团公司的发展战略目标 中国铁路物资集团公司远景发展目标 围绕铁路市场和社会市场两条主线，以贸易、物流为核心 , 打造产、运、销一体化的完整价值链，构建相互支撑、适度多元的产业群，成为铁路行业跨越式发展的重要依靠力量，确立相关

4、行业贸易流通市场的领导地位，建成具备国际竞争力的大型集团公司。 战略重点 战略目标 围绕铁路市场和社会市场两条主线 以贸易、物流为核心 打造产、运、销一体化的完整价值链 构建相互支撑、适度多元的产业群 成为铁路行业跨越式发展的重要依靠力量 确立相关行业贸易流通市场的领导地位 建成具备国际竞争力的大型集团公司 中国铁路物资总公司 房地产业务战略规划咨询项目建议书 第 6页 2016/12/14 新华信为中铁物资设计了相应的核心业务组合，房地产业务作为一个重要的业务板块由中铁地产集中经营 中国铁路物资集团公司 中铁物流 中铁现代科技物流 2 中铁国际 3 铁路制造业 中铁地产 中铁泰博 . 4 连

5、锁零售 中铁投资 矿业控股 金融控股 5 五个主要业务板块 中铁商贸 钢轨事业部 钢材事业部 铁路装备事业部 煤炭事业部 汽车事业部 1 油品事业部 相关实业 物润公司 进出口公司 中国铁路物资总公司 房地产业务战略规划咨询项目建议书 第 7页 2016/12/14 中铁物资尚未大规模开展房地产业务，目前主要集中在北京第五广场写字楼项目上，房地产业务的整体发展战略还不明确 公司成立 1 2002年 7月 26日，中铁物资总公司与北京释胜投资公司共同出资成立北京中铁泰博房地产公司，注册资金 3000万元。中铁物资总公司占公司 80%的股份，北京释胜投资有限公司占公司 20%的股份。 取得开发项目

6、 2 2002年 8月 15日，中铁泰博与北京东城区住宅发展中心及北京东方康泰房地产开发公司共同签订了关于东四危改小区沿街公建北区（ 目合作合同。 成立项目公司 3 2003年 3月中铁泰博与香港易达国际投资有限公司合作成立“北京第五广场置业有限公司”。 获得规划意见书 4 2004年 3取得规划意见书，北京第五广场项目总建筑面积为 120012平米，建筑高度 80米，地上 17层，地下 4层，定位为 5 中国铁路物资总公司 房地产业务战略规划咨询项目建议书 第 8页 2016/12/14 因此，房地产业务作为独立板块来运作，需要成立专项小组就中铁物资现有土地资源的使用状况、潜在利用价值、开发

7、资源需求、开发规划与方案进行全面研究 1、 中铁物资现存土地 600多万平方米，其中下辖 18个材料厂拥有仓储面积 140万平方米。现辖土地都为国家无偿划拨用地，其真实价值没有计入中铁物资的资产，如果能有效的实现现存土地的合理开发，可能成为中铁物资净资产增加及实力加强的最有效途径； 2、 随着国家土地政策管理日益趋紧，相关土地可开发条件及土地出让金缴纳成本需要做进一步的估算，制定相关规划、采取相关措施，以降低日后土地开发成本和最大限度的实现土地开发回报； 3、 需要对现存 600多万平方米的土地开发方案做进一步的调研，初步确定土地开发的用途和开发规划，细分市场及区域市场的相关研究，以便在商贸板

8、块上市过程中明晰对相关土地资产的处理，并明确可划归房地产板块开发使用的土地。 房地产业务应该抓紧时机，开始专项规划 中国铁路物资总公司 房地产业务战略规划咨询项目建议书 第 9页 2016/12/14 中铁物资房地产业务最大的潜在优势是拥有丰富的土地资源 中铁物资土地储备总量及部分重点地区情况表 土地位置 全国 北京 上海 武汉 哈尔滨 土地宗数 土地面积 办证率 地上建筑面积 139 2 12 8 10 64174307% 10423170755311760231107502800% 21254300% 362203% 600585% 152344势：土地面积大；办证率较高，权属比较明确 劣

9、势：土地位置分散；一线和二线重点城市储量不多；需要补交地价改变用途，不能直接开发 中国铁路物资总公司 房地产业务战略规划咨询项目建议书 第 10页 2016/12/14 为了帮助中铁物资房地产业务更好地发展，我们认为本次项目的关键是解决以下三大问题 中铁物资发展房地产业务的资源优势 1 中铁物资如何充分利用自身的资源并制定相应的发展计划和战略目标 2 中铁物资房地产业务如何建立经营房地产业务的能力并与现有核心业务相互配合 3 我们认为这三大问题是一个整体，具有紧密的逻辑联系，其中摸清自身资源的情况，并初步估计其价值是基础和关键的问题，在此基础上才能有针对性地解决如何发展的问题 中国铁路物资总公

10、司 房地产业务战略规划咨询项目建议书 第 11页 2016/12/14 新华信希望能够通过这次咨询项目，为中铁物资房地产业务未来的发展指明方向，并构筑坚实的管理平台 短期目标 通过内外部分析确定房地产业务未来的发展方向和经营目标 制定房地产业务的战略措施 通过对国内同行业优秀企业的管理模式案例研究，确定房地产业务的组织管理模式 制定房地产业务的财务管理和人力资源规划 长期目标 为公司实现跨越式的发展奠定基础，构筑管理平台 使公司在竞争日益激烈的市场环境下保持稳固持续的增长和发展 通过项目参与培养内部管理人才，实施人才战略，建立公司的高级人才梯队 中国铁路物资总公司 房地产业务战略规划咨询项目建

11、议书 第 12页 2016/12/14 第二部分：项目内容和思路 第三部分： 项目工作成果 第四部分： 项目安排、运作方式和报价 第五部分： 新华信相关咨询案例举例 第一部分：项目背景与目标 目录 中国铁路物资总公司 房地产业务战略规划咨询项目建议书 第 13页 2016/12/14 本次咨询项目的整体思路分为五个阶段 中铁物资现有土地资源分析与评估 中铁地产外部市场环境和竞争对手分析（重点地区重点土地资源具体分析） 土地资源和外部市场开发环境分析 明确组织与管理模式，制定战略规划 明确战略定位，制定战略目标和行动计划 明确中铁物资房地产业务的定位和发展战略目标 制定土地开发计划和经营目标 与

12、商贸物流业务的协调配合；与集团公司其他企业特别是上市公司之间的财务配合 国内同类优秀企业管理模式的案例研究 确定中铁地产的管理模式、组织架构，制定部门职责 制定中铁地产财务规划和人力资源规划 中国铁路物资总公司 房地产业务战略规划咨询项目建议书 第 14页 2016/12/14 第一阶段的主要内容是进行公司内部土地资源和外部市场开发环境分析，为制定公司的战略奠定基础 中铁物资土地资源分析与评估 中铁地产外部市场环境和竞争对手分析（重点地区重点地块具体分析） 土地资源和外部市场开发环境分析 明确组织与管理模式，制定战略规划 明确战略定位，制定战略目标和行动计划 中国铁路物资总公司 房地产业务战略

13、规划咨询项目建议书 第 15页 2016/12/14 我们首先将分析中铁物资房地产业务面临的外部环境 国际环境 国内环境 宏观环境 中观环境 微观环境 国际经济环境 政治法律环境 社会文化环境 国际资本市场环境分析 国内经济环境 国内法律法规 /政策环境 国家投资政策环境分析 国家产业政策导向分析 行业变革驱动因素分析 行业成功关键因素（ 析 行业经济特性分析 行业竞争结构模型分析 行业生命周期分析 行业特征评价 国外供应者压力分析 国外潜在进入者分析 国外替代产品 /服务提供者分析 国外用户压力分析 国外现有同行业竞争者分析 国外利益相关者分析 行业吸引力分析 行业细分 行业发展因素分析 行

14、业结构变化预测 国内供应者压力分析 国内潜在进入者分析 国内替代产品 /服务提供者分析 国内用户压力分析 国内现有同行业竞争者分析 国内利益相关者分析 举例 注：项目执行时，将根据实际情况和需要，选取重点影响因素进行深入分析。 中国铁路物资总公司 房地产业务战略规划咨询项目建议书 第 16页 2016/12/14 房地产行业有自己特性：周期性、关联性、地域性、政策性 周期性 我国的房地产周期有三方面的特殊性：第一是房地产周期的频率，大约是 7到 8年为一个周期；第二个就是我国房地产的周期中，衰退期和低谷期比较短，而增长期和繁荣期时间比较长，这显示出市场需求持续旺盛这样的特点，它明显不同于房地产总量过剩的国家和地区；第三，从销售增长和投资增长的关系来分析，销售增长直接影响到投资的增长。因此房地产公司应更为理性的把握项目投资、开发和销售的时机，避免盲目发展。 关联性 房地产与国民经济的许多行业如钢铁、水泥、木材、玻璃、塑料、家电等产业都有着密切的产业关联性。随着国际一体化的发展，我国国民经济与全球经济的相关度越来越高。而新的国际贸易保护主义的抬头，如美国对我国钢铁业实施反倾销制裁，使房地产相关行业的发展不稳定性增加，同时加入 些行业面临跨国公司的强大竞争压力。因此，房地产公司需要密切关注相关行业的发展状况给房地产行