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1、招商实施,物业定位,营销实施,目 录,物业定位,东部发展轴上的“明珠”,区域分析,一座崛起的“通衢新城”,“深惠公路改造工程”+“地铁3号线”,“机荷高速公路”,“横坪公路”,“惠盐公路”,“盐莞高速公路”,片区内的商业格局,传统商圈,新兴商圈,新兴商圈,横岗商业形势分析,一、横岗的商业伴随着横岗城市化进程正在从低端、单一的传统业态向中高端、丰富的现代业态转变。二、具有品牌效应的商家和休闲场所相对匮乏。三、对于本项目而言，传统的零售业态容易导致与现有的商业进行同质化竞争，故项目的定位一定要从差异化入手。,可参考项目调查,万科城风情步行街,民润、一致药方等,入驻商家,布吉东区居民、小区业主,目标
2、客户,100%,招商情况,首付3千元起，买铺即收3年租金，投资回报率达8%（10年返租），发展商承诺5年后回购。,销售情况,租金水平,商业规划,内铺70-100元/平米，外铺200平米左右。,内街5000-7000元/平米，外街3万/平米,销售价格,百货街、美食街等,最小的为12平米，最大的为2900平米,商铺规格,布吉东大街总建筑面积3万平米,项目规模,项目名称,实景效果,服饰：以国际国内知名品牌为主精品：珠宝、化妆品、装饰品茶社：岭南风情茶艺饮食：特色风味小吃、咖啡、超市连锁机构,开发商提供8%的稳健租金回报和5年保底回购。,销售方式,业态业种,20000元/平米,销售价格,书吧、露天茶座
3、、工艺品店、古玩店、书廊、花让、咖啡厅、面包屋,开间8-9米，进深11-12米，层高4.5米。,商铺规格,中海阳光棕榈园商业街商业街占地7000万平米,项目规模,项目名称,实景效果,典型可参考项目对比,本项目商业物业的界定,其中超市属合作方所有，在此不做讨论,项目分析,优 势：依靠54万平方米的巨型社区，服务对象有保障；紧邻深惠公路，距离镇政府、文体广场近；开发商具有一定的品牌优势；周边商业服务设施欠缺，具有稀缺性。,劣 势：片区不属于成熟的商业中心区域，缺乏成熟的商业氛围；地块属区域边缘地带，商业服务半径小，人气较弱；项目东侧、梧桐花园南侧待开发用地对商业环境造成影响；项目交通可通达性差，虽
4、临深惠公路，但经常塞车，龙岗第二通道、地铁3号线尚未建成，水官高速路在附近没有出入口。,项目SWOT分析,机 会：横岗商业发展不完善，市场存在空白点；深惠公路的改造、龙岗第二通道的建设、地铁3号线和轻轨的开通建设，将进一步缓解横岗新城的交通压力；横岗定位为深圳“八大卫星城”之一，未来发展前景看好。,威 胁：中心城、乃至布吉的商业发展日趋完善与成熟，对横岗片区商服业发展造成一定的分流；八大卫星城建设，对横岗客户造成分流。,一、商业街分4栋成“田”字形分布，中间与右侧为入口广场。,1#楼,3#楼,2#楼,4#楼,产品规划,广场,广场,二、铺位规划形式：一、二层独立或联体，2#、4#楼双面临街；1#
5、、3#号楼南面临街（内街）。,三、外观风格为欧陆乡镇风情，色调以黄色为主，黄、红相间。,形象定位,对于本项目的业主而言，优雅的生活是与其身份、居住环境相匹配的； 长廊一词与项目的商业街建筑形态相符，同时也与振业城所宣传的庭院生活呼应；本定位可与项目“深圳高端物业”定位相辅相承，互为促进。,横岗优雅生活长廊,释 义,基本要素 区域型商业区 社区型商业区 邻里型商业区规模（平米） 36000-180000 9000-36000 1800-9000日人流量50万以上 5万以上 居住人口5000以上辐射半径 半小时车程 15分钟车程 步行15分钟内美国不同规模购物 5% 32%63%中心比例,商业区形
6、态特征分析,功能定位,各类商业区典型主力租户,便利中心,邻里中心,社区中心,地区或超级地区中心,微型超市,超市,小百货店,百货商店,餐馆,药店,打折百货店,时装店,美容院,打折百货店,超市,大型影城,干洗店,餐馆,大型优惠商店,娱乐中心,快餐店,家具店,百货商店,饮食街,医疗室牙科诊所,五金商店,服装店,大型专卖店,汽车美容店,家具店,大型优惠商店,酒吧,体育用品店,音像租赁店,药店,银行,办公用品店,电影院,兼具餐饮、休闲及日常服务功能的邻里型商业街区,业态定位,业态规划,西式餐饮,中式餐饮,休闲,社区服务,西 街,东 街,客户定位,“一次客户”商铺的投资者。,“二次客户”商品或服务的终端消
7、费者。,我们将客户分为一次客户与二次客户。,一次客户定位,本项目的铺型多为中大型，故其所面向的投资者应为具有较强经济实力的人士，结合横岗片区的实际情况来看，本项目的一次客户主要集中在龙岗区的私营企业主、商人以及富裕的本地人等群体。,二次客户定位,振业城业主（85%）,周边社区居民（10%）,周边工厂厂主（5%）,招商实施,物业定位,营销实施,目 录,招商实施,9月,10月,11月,12月,1月,2月,3月,4月,准备阶段,实施阶段,开业准备阶段,物料准备,商家引驻,店面装修,试营业阶段,正式入驻,招商时间安排,招商实施构架,租约的设计3+2+6,3租期3年,2签约之日起收取2个月租金作为押金,
8、66个月免租期,另外需要在租约中明确：开发商在租期内有权进行产权变更。租期内租金按照每年1%（外街）、0.5%（内街）的增长递增。免租期自签订认购书之日起。,商家资源介绍,招商实施,物业定位,营销实施,目 录,营销实施,销售方式,开发商,投资型客户,租户,租约,销售合同,租期内开发商有权进行产权变更,由开发商代租，并明确租期、租金、租户等,带租约销售（或以租带售）,1,2,3,优 势,劣 势,商家按照科学的业态规划进行布局，有利于后期的经营管理；投资者买铺之后很快能够收到投资回报，对其具有较大的吸引力。,招商进度直接影响到商铺的销售进度；招商本身存在风险，也给销售带来了一定的不可预见性。,带租
9、约销售的优劣势分析,销售时间安排,9月,10月,11月,12月,1月,2月,认购VIP卡,入市,销售,价格策略,参照项目周边街铺的租金，并结合项目自身的特点，得出相应的市场适中平均月租金为70元/平米。 根据动态收益还原法来测算销售价格。取收益还原率为5%, 预测项目的出租率为90%，经营费用约为15%。根据收益还原法公式， P=70120.850.91-1/30.4264/0.05=12400.52元/平米,宣传策略,之一：造势策略,项目的价值点挖掘：社区商业 片区商业领跑者,造势活动,时间安排,活动目的,华南/深圳著名社区商业街研讨会,诚意登记期间,引导市场关注新的商业片区横岗，新的投资渠道社区商业,之二：媒体策略,报纸广告,报纸软文,商业街特色、投资潜力及发展前景,诉 求,宣传单张,投资回报案例分析,诉 求,推广策略,推广主题,社区商机 财富高地,诚意登记期间,强销期间,持销期间,THE END.THANKS!,
