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1、成本控制部,地下车库建筑设计 & 成本管控,剖析地下车库,第一部分,决定地下车库成本的因素很多,主要有以下几个方面:,1、地下车库规定停车数量 ; 2、地下车库范围、层数以及布置方式 ; 3、人防地下室面积、等级及布置方式 ; 4、停车率(重点内容); 5、构造做法 ; 6、钢筋、砼含量,地下车库建筑设计&成本管控-剖析地下车库,地下室尽量布置在地下一层,且面积尽量小 普通地下一层地下车库建安成本约1600元/平米,人防地下室约2300元/平米 地下一层加地下二层普通地下车库建安成本约20002200元/平米 地下一层普通地下车库,地下二层人防地下室的建安成本约20002500元/平米,地下车
2、库建筑设计&成本管控-剖析地下车库,范围、层数及布置, 停车率:地下车库总面积/ 停车位总数 注 1:总面积指地下车库外墙围合的所有面积,当存在消防控制室、垃圾房、 污水处理站、换热站以及政府规定要做的非机动车库、物管用房等特殊情况 下需要设置的房间时,应进行特别说明及复核。 2:当地允许以摩托车位折抵小汽车停车位时,停车位总数包括摩托车位折 算后的数量 3:停车位总数包括当地政府认可的子母车位 停车率指标直接反映一个地下车库的停车效率 构造做法:这里指层高、建筑面层、找坡方式等具体做法 这些做法的明确与改进,可使我们节省大量造价,地下车库建筑设计&成本管控-剖析地下车库,停车率 构造做法,地
3、下车库建筑设计&成本管控-剖析地下车库,地下车库停车率 极限,适应范围:适用住宅楼下的普通地下车库,不包括机械式立体停车库、复式停车库、别墅TH私家车库等特殊的地下车库 强调:首先要求必须做到,实在做不到要提前提出进行会诊确定,地下车库建筑设计&成本管控-剖析地下车库,地下车库停车率 注意事项,停车率限制不是最优值,不能因已经达到指标而停止优化,即力求达到停车率最大:东莞万科公司项目已经做到30M2/车位以下,如金域华府1期是29.99M2/车位(地下车库:453个车位/13586M2) 特殊情况,应提前沟通确定,如: 1、当地下车库占地面积小于5000M2,同时建筑剧中布置时,停车率值难于控
4、制; 2、当地车库与建筑塔楼彻底脱开,同时又没有人防时,停车率值能轻松做到25M2/车位 没有最好,只有更优!,东莞佳兆业的车位都在42M2/车位以上,帝景湾达约 48.61M2/车位(732个),按平均每个车位优化15M2,可 以少做10980M2地下室,节约成本可达1750万元! 不可想象吧! 我们地下车位有很大的优化空间!,地下车库建筑设计&成本管控-剖析地下车库,东莞佳兆业地下车位现状,固有因素:是项目本身具有的,如规模、人防面积等,详 规阶段就已经确定,不受具体设计技术的影响。 设计技术因素:直接受设计师设计经验及技术水平的影响,如:柱网、设备房、人防口部、轮廓线、布车方式等。,地下
5、车库建筑设计&成本管控-剖析地下车库,地下车库停车率 影响因素,1、地下室轮廓线应平直方正,无用的面积一定要剔除 2、柱网布置应符合车位及行车道模数,达到紧凑布置(附图) 3、避免行车道靠外墙布置 4、避免布置平行或斜向车位 5、设备房及非机动车库不允许挤占行车道两边的停车位 6、 设备房面积勉强够用即可,不能有富余(附表) 7、 人防口部设施应布置在不影响停车的地方 8、关键的部位对结构构件进行局部转换(慎用),地下车库建筑设计&成本管控-剖析地下车库,提高地下停车率8条措施,各地具体执行的车位尺寸及行车道宽度有差别,我们应依当地情况,争取可行的最小尺寸,地下车库建筑设计&成本管控-剖析地下
6、车库,提高地下停车率8条措施,柱网:柱网按8000 x(2a+b)/2布置。沿行车道方向柱距8000,垂直行 车道方向柱距(2a+b)/2,其中:a为停车位深度,b为行车道宽度。,地下车库建筑设计&成本管控-剖析地下车库,柱网布置,一般一个10万平米规模的住宅小区,考虑将设备房主要设置在塔楼下方,设备房面积约700800平米左: 其中:变配电房: 约150平米 水泵房: 约120平米 公变房: 约50平米 生活水池:约100平米 柴油发电机房:约100平米 消防水池:约150平米 其他: 约50平米 注: 1、小区规模每增加10万平米,设备房约会增大30%左右; 2、设备房不包括车库进排风机房
7、、消防控制室(80平米左右)以及无实际用途的假设备房; 3、设备房的布置不应影响车道两侧的停车位,设备房面积勉强够用即可,不可随意多做。,地下车库建筑设计&成本管控-剖析地下车库,提高地下停车率8条措施,设备房主要设置在塔楼下方,是针对首层架空的情况而言,当首层是住宅时,应 水泵房及变压器的低频噪音对住户有影响,上部有水房间对下部电房有影响地,问题一:普通车位2400 x5000mm,柱网怎么布置? 答:柱网8000 x8000mm 问题二:部分业主投诉车位宽度及深度严重不够,部分业主投诉车位宽度紧张,柱网怎么布置? 答:柱网8000 x8000mm,大车位沿地下车库周边布置 此时 1:大车位
8、沿周边布置,保证2700 x5300mm,沿边柱距可取6000mm 2:两边靠柱的车位宽度取2500mm,满足部分较宽汽车的停放 3:大车位部分成本增加约7%,地下车库建筑设计&成本管控-剖析地下车库,地下车库停车率 车位与柱网布置,想尽办法不要让柱距突破8200mm,否则层高、含钢量等指标将难于实现,问题三:有个别地区要求车位2500 x5300mm,柱网怎么布置? 答:柱网8100 x8300mm 此时: 1、平行车道方向柱子断面宽应取550mm 2:梁高会超过800mm,相应层高也会超过3600mm 3:综合成本增加约10%,地下车库建筑设计&成本管控-剖析地下车库,地下车库停车率 车位
9、与柱网布置,一是看当地政府的执行力度,二是看大家普遍做法,验收时有没有被卡住过的例子,总之要尽最大努力不做大柱距,地下车库构造做法很多,并且多数都是长久以来沉淀的精华 有几个关键点影响到成本,我们把它进行必要的明确和改 进:1、层高; 2、覆土厚度; 3、建筑垫层; 4、排水找坡; 5、汽车出入口; 6、坡道人防主要出入口 构造做法对成本的影响主要体现在材料的使用上(详见第 二部分 案例与成本分析,地下车库建筑设计&成本管控-剖析地下车库,地下车库构造做法 关注要点,案例与成本分析,第二部分,地下车库建筑设计&成本管控-案例与成本分析,层高 垫层 覆土,地下室方案剖面实例,1650有绿化时覆土
10、厚,3900层高,300建筑垫层高,地下车库建筑设计&成本管控-案例与成本分析,地下室层高,结构计算层高:是指地下室底板结构面到上层板结构面的距离。800+350+200+2200=3550(无人防的地下室层高3600可以满足一般需求啦),梁高800,风道350,预留150200,净高2200,地下车库建筑设计&成本管控-案例与成本分析,地下室层高经验值,.,地下车库建筑设计&成本管控-案例与成本分析,地下室层高经验值,.,地下车库建筑设计&成本管控-案例与成本分析,层高过高4种原因,.,地下车库建筑设计&成本管控-案例与成本分析,层高 垫层 覆土,地下室方案剖面实例,成本分析,1650,39
11、00,300,1、顶板覆土平均厚度每增加 300mm,地下室综合成本会增加30元/平米 -此方案成本增加约45元/平米 2、层高每增加100mm,地下室综合成本会增加约18元/平米 -此方案成本增加约54元/平米 3、建筑垫层厚度每增加100mm,地下室综合成本会增加约10元/平米, 同时,相对层高也会增加100mm -此方案成本增加约42元/平米 4、顶板采用结构找坡,可省去顶板建筑找坡层(细石砼配钢筋网片) -此方案找坡层厚度平均200mm, 成本增加约105元/平米,地下车库建筑设计&成本管控-案例与成本分析,层高 垫层 覆土,地下室方案剖面实例,成本分析,1650,3900,300,帝
12、景湾地下室面积3.56万M2,层高最4.355.0M(平均层高可降低80cm),综合优化、覆土厚度、垫层、结构找坡等可节省200元/M2,地下室可以节省700万元,地下车库建筑设计&成本管控-案例与成本分析,设备房,设备挤占车位空间,地下室建造成本高达2000元/M2以上,行车两边是停车布置的黄金宝地,若这里被挤占,那么要想得到相同数量的车位,需用三倍的面积来实现,一般因设备用房挤占停车位、或设备用房过大都会造成成本极大浪费。,地下车库建筑设计&成本管控-案例与成本分析,靠边墙布置平行车 位,停车效率低,柱网、布车方式及轮廓线,行车道靠墙布置,停车效率低,车道,车位,车位,外墙,地下室方案平面
13、实例,地下车库建筑设计&成本管控-案例与成本分析,柱网、布车方式及轮廓线,车位,车位,6000,不符宽度模数,浪费面积,7000以上,车道太宽,浪费面积,这部分无实际用途,浪费面积,地下车库建筑设计&成本管控-案例与成本分析,柱网、布车方式及轮廓线,地下室方案平面实例,行车道靠外墙布 置,停车效率低,外墙倾斜,行车道 出现无效面积,地下车库建筑设计&成本管控-案例与成本分析,柱网、布车方式及轮廓线,地下室方案平面实例,无效面积,地下车库建筑设计&成本管控-案例与成本分析,柱网、布车方式及轮廓线,正确做法,禁止行车道靠边墙布置 不宜沿边墙布置平行车位 轮廓线应进行仔细推敲修剪,避免出现无用面积
14、两方向柱距均应按停车位及行车道尺寸的模数进行紧凑布置,地下车库建筑设计&成本管控-案例与成本分析,柱网、布车方式及轮廓线,1、柱网及布车方式不科学,造成停车效率低,产生“隐型”无效面积,而这种无效面积往往比直接的无效面积大得多。 2、轮廓线不紧凑,以及塔楼下的无用空间不去掉等,是产生无效面积的主要原因 无效面积是增加地下室成本的最直接因素,每平米两千多元的建造成本,常常让我们不知不觉就付出上百万,甚至上千万的无效成本,地下车库建筑设计中的成本问题-案例与成本分析,控制及优化,第三部分,地下车库建筑设计中的成本问题-控制及优化,方案优化,检查落实控制条件的落实,明确地下室控制条件,施工图优化,特殊情况时,需及时沟通,5个优化要点,详规阶段明确(4个控制条件),初步方案阶段检查,地下车库建筑设计中的成本问题-4个控制条件,地下车库建筑设计中的成本问题-5个优化要点,.,谢谢聆听,END,