[精选]某开发楼盘产品研究课程

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1、龙湖、金科开发楼盘产品研究,龙 湖别墅专家,走中高端产品路线，占领着重庆高端市场,代表楼盘： 龙湖花园、香樟林、蓝湖郡、枫香庭、水晶郦城、观山水、北城天街、江与城,龙湖花园（南苑、西苑）龙湖的处女作（1998年）,龙湖花园是龙湖地产的第一个开发项目，位于重庆市渝北区龙溪镇九龙湖南岸。分南苑和西苑，南苑占地15万平米， 建筑面积23万平米，由联排、多层公寓和高层电梯公寓组成，小区配套建设有学校、超市、医疗服务中心、幼儿园、会所、网球场、游泳池等生活服务设施、娱乐休闲设施、社区教育设施等。开创了重庆高档综合住宅小区的第一蓝本 。 价格：南苑均价3500元/平方米（2004年），西苑：2500元/平

2、方米（2000年）,3房2厅2卫1厨113平米,4房2厅2卫1厨145平米,2房2厅,2房2厅,香樟林别墅龙湖第一个别墅盘（2000年）,龙湖地产第一个别墅项目，重庆首个北美风情别墅区。开盘时间2001年10月，当时均价3000元/平方米，2006年均价6000元/平米。项目位于渝北区九龙湖北岸新南路6号 ，与龙湖南苑和西苑隔湖相望。占地面积17万平方米，建筑面积8.5万平方米 。项目上市时间较早，属重庆早期顶尖级别墅，是重庆目前的都市顶级别墅区。,坡地别墅,水边别墅,绿荫别墅,庭院别墅,北城天街龙湖一个商业项目（2001年）,北城天街是龙湖第一个商业项目，位于江北区域观音桥中心地带，建筑面积

3、35万平方米 。北城天街是重庆本地企业商业开发的成功典范，就名称上它走出了重庆众多开发商取名“ 新天地”的模仿风，有了自己的风格天街。北城天街成功后，为龙湖多业态发展奠定了基础。相继开发了蓝调天街和正在开发的西城天街。,枫香庭龙湖第一个走出九龙湖项目（2002年）,2002年开发，龙湖地产第一个走出九龙湖地块的项目，商住公寓高层住宅。建筑面积15万平方米，位于江北区至高点。 江北区建新北路60号（海洋公园对面） ，由7栋电梯景观华府围合而成 ，面积为85172平方米的两房两厅、三房两厅和四房两 ，2002年3月开盘，均价：2600元/平方米。,3房2厅106平米,三室两厅两卫建筑面积:121.

4、00米2比106平米三室套房大了15平米，依然是三室二厅双卫，房间是方方正正，依然是动静分区，依然有连接客厅和书房的观景阳台，但客厅开间已经达到了4.5米，观景阳台的长度增加了0.6米，而且还多了一个储藏间。,三室两厅两卫建筑面积:141.00米2 客厅开间依然是4.5米，三个卧室的面积依然没有变化，多出的面积是完整的保姆房，配有保姆专用卫生间；进门的左边设计了一个鞋柜；主卧室有一个走入式衣帽间，沐浴之后可以穿戴整齐出来。,水晶郦城重庆首家高层低密度住宅（2003年）,龙湖水晶郦城位于龙湖西苑以西，重庆首家高层低密度住宅。占地近30万平方米,建筑面积67万平方米。兴建有住宅、写字楼、SOHO、

5、大型超市等业态，为住宅小区提供了强大的配套体系，形成功能齐全、业态丰富的综合性现代生态生活小区。 2003年均价3200元/平方米，2006年3900元/平方米 主力户型建筑面积85-165平方米,3房2厅104平米,4房2厅139平米,蓝湖郡重庆规模最大湖滨纯别墅社区（2004）,蓝湖郡是龙湖在重庆的第二个别墅项目，重庆市第一个地中海风情高档别墅楼盘。总占地1600亩,是重庆目前规模最大的纯别墅社区。独立、联排别墅,花园洋房 。 蓝湖郡位于北部新区金开大道1111号，金山大道与金开大道交汇处。 主力户型：220300平米 2006年5月开盘，花园洋房4800元/平方米,联排6000元/平方米

6、，别墅11000元/平方米 。,观山水重庆第一个滨江项目作品年，龙湖在 南岸的首个项目（2005）,观山水项目占地总面积约8万平方米,建筑面积约31万平方米 ，位于鹅公岩大桥南桥头至高点，该地块像一个半岛伸入江中，长江在这里呈V字型，几面均可看江。小区内拥有30000平方米中庭花园，1600平方米星级会所，4000平方米商业街区，以及龙湖首次运用于高层公寓的豪华室内恒温游泳池。 龙湖在该项目产品户型上有所突破,做了不少40-75平米的小户型。 2005年一期开盘均价3700元/平方米，2007年11月开盘均价6300元/平方米。,3房105平米,4房130平米,江与城 龙湖第二代花园洋房：纯小

7、镇滨江花园洋房（2007）,1800亩滨江底密度国际新城 ，规划产品有别墅、4+1花园洋房、多层建筑等组合，简欧风格 。项目位于北部新区高新园大竹林，2007年11月开盘，均价约在6800元/平方米。,总结 每一次龙湖产品出笼，都会引起市场的轰动。从龙湖的发展历程来看，她的产品也经历过几个阶段，已经从单业态单项目、单业态多项目转入多业态多项目并联发展阶段。 产品线：已从商业地产到顶级豪宅，从商住综合社区到纯居住社区，产品不断在丰富。 居住生活理念：从早期的“龙湖花园慢生活”到“水晶郦城的艺术生活”再到“蓝湖郡的国际生活”的生活方式在转变。 产品品质：从龙湖南苑普通花园洋房到江与城的第二代花园洋

8、房；从北城天街大体量商业到西城天街集商业街、写字楼、soho、公寓于一体的综合体商业；从香樟林普通别墅到蓝湖郡湖滨纯别墅再到2008年大学城中国大院别墅；从枫香庭普通高层到水晶郦城高层低密度再到观山水滨江豪宅高层。各线产品不断升级。,龙湖在各阶段的产品特征分析,金科花园洋房专家,代表项目: 金科丽苑、金科天籁城、中华坊、廊桥水岸、天湖美镇、云湖天都、金科蚂蚁SOHO、金科10年城,走中端产品路线，花园洋房的领舞者,金科丽苑金科第一个项目（2000年）,江北区五里店五黄路口，是金科集团进入重庆主城区的第一个项目。该项目占地100余亩，建筑面积9万平米 ，曾以“离解放碑更近的好房子”为口号，以户型

9、规划的革命性突破，在重庆地产界掀起了一股强势的金色冲击波。 金科丽苑采用板式和点式围合的方式，建筑外立面色块的大胆组合，开创了重庆建筑界“色彩视觉无污染”的先河。10000平方米的中庭广场是重庆首个借鉴巴厘岛生态景观设计而成的作品，再现了东南亚印尼风情。 小高层、高层公寓物业，价格：均价2700元/平方米,2房2厅75平米,金科中华坊重庆首个传统民居风格联排别墅（2003年）,金科中华坊渝北北部新区1号大道消防指挥中心旁，金科的第一个别墅项目，重庆首个中式风格别墅小区。 起价:160万元/套,金科天籁城金科第一个花园洋房项目（2003年）,金科天籁城是金科集团在北部新区着力打造的全新项目。该楼

10、盘位于重庆市北部新区光电园规划区内，总用地约500余亩，分美社和紫园两部分： 美社以花园洋房为主，兼有多层、高层住宅的高中档居住社区。其中打主力的花园洋房是金科集团全力为消费者奉献出的第一代花园洋房，楼层为3+1或4+1。规划上采用“院”“错”“”露“退”等空间艺术手法，实现了人景交融、群体和私人空间的平衡。 紫园项目容积率约1.2，是在美社花园洋房的基础上研发升级的第二代花园洋房，它成功继承了美社的“院”、“错”、“露”、“退”等特征，在人性化和舒适度上都前进了很大一步，不仅做了客厅加宽、卧室加宽的处理，还精心设计了一步阳台，将户型景观进一步优化。天籁城的建成对完善光电园区的整体功能和城市形

11、象起到了重要作用。同时也为拉动光电园区中心区整体的全面建设起到重要作用。,第一代效果,第二代效果,第一代户型,第二代“瘦身”户型,金科天湖美镇金科第三代花园洋房（2005年）,金科天湖美镇位于北部新区金开大道1号，占地面积约850亩，其中拥有一面积蓄100亩左右的天然湖泊，另有一占地面积约250亩的运动主题公园。 总建筑面积：约400000平方米,容积率：约1.2,绿化率：43.2%. 物业类型为花园洋房，别墅， 目前均价：4600元/平米 第三代洋房设计特点：层数为“3+1”和“4+1”，各层户型各不相同，均带有花园或露台；每层均为错层或跃层设计，面积从120220平米，针对房间使用功能的不

12、同赋予其不同的空间层高。,户型设计特点： （1）前庭入户花园，三流线设计，充分享受纯粹的亲地住宅； （2）厨房比邻独立餐厅，餐厅紧挨阳光合室，空间彼此借用； （3）附带私人书房的主卧，点缀阳台，完美融合室内外景观与空间； （4）大面积豪华私家庭院设计。,5房2厅带私家花园，套内面积157平米,5房2厅带花园和露台，套内170平米 户型设计特点： （1）客厅、餐厅总开间跨越8米局限，餐厅双层挑空； （2）卫生间、厨房、多功能厅宽敞明亮； （3）主卧设计别致小阳台，宽敞独立卫生间； （4）整套户型三露台、四阳台加屋顶花园。,金科廊桥水岸高尚住宅江景豪宅 （2005年）,金科廊桥水岸位于江北区五桂路

13、新区政府旁，项目总占地面积约300亩，规划总建筑面积40万左右，容积率约2.7，绿化率超过40%，现代感、时尚感强，是低容积率、低密度、高绿化率的高档江景社区。 产品形态：主要以点式高层为主，辅以少量的板式小高层。 层数：住宅的层数为11F33F为主。 户型： 两室两厅、三室两厅、四室两厅,面积80180平方米。 目前均价:9000元/平方米,院馆,、空中院馆设计特别注重户型内部空间环境，在户内设计独创的空中院馆， 在每户的室内有一个1820平米的空中花园，将主要的生活起居即客厅、书房、卧室或者餐厅围绕“空中院馆”来设置。 、大窗户设计采用独创的端头柱设计，一改以往的窗户不能大面积开窗的弊病，

14、使之房间通风效果、采光效果更佳。,、创意“X+1”设计7489平米，买两房得一房，三层空间构造，3.9米客厅挑高。 、高层采用一梯四户的风车状设计，使每个户型都实现两面通风、三面采光，并且在设计时充分考虑相互之间的私密性，避免相互之间的干扰。,金科云湖天都金科西城首个花园洋房，都市中的空中院馆（2006年）,云湖天都位于九龙园区石坪桥陈庹大桥南桥头，总占地面积约300亩，总建筑面积:400000平方米，毗邻1400亩生态公园和海拔约368米高的天都山。 中国首席主题音乐社区约40万主题音乐社区，刷新山水洋房标榜。将音乐与生活相结合，为业主营造出一种唯美至臻的艺术氛围，让云湖天 都具有一种独特的

15、生活味道。 目前均价:4800元/平方米,金科蚂蚁SOHO金科首个商务公寓项目（2006年）,金科蚂蚁SOHO位于北部新区冉家坝区域，地处渝北新南路与余松路交汇处，北临水晶郦城5组团（已交房），东面为劲力五星城（在建），地块四周均为高等级市政干道，南面道路设有公交车站，西面为余松路高架桥，余松城市干道全宽72米，北面通过余家湾立交与内环高速路相连。是金科首次进军商务公寓市场代表作，同时也标志着金科产品向多元化发展。 总建筑面积约7万平米，目前均价:5300元/平方米,金科10年城第四代花园洋房，都市里的山水住区（2007年）,项目地块位于北部新区高新园板块，地处江北区大石坝组团和北部新区大竹林

16、交界的石子山大竹林片区。总用地面积240185平米,住宅建筑面积：585636.01，总建筑面积705116平米,容积率为2.51.是一个超大的建筑综合体与大型生活社区。 目总体规划分四期开发，一期、二期为花园洋房，三期、四期为高层 。花园洋房通过退台，相互交错的阳台，镂空的采光井，形成“退、错、露、院”的建筑特色。一层、二层结合地形设置下沉式底层庭院，作为私家会所；三层、四层，每户都设有露台、阳台，五层、六层利用屋顶做私家花园，增加其使用价值。 花园洋房在金科传统户型的基础上再次创新，再次飞跃，在不影响居住舒适性的前提下将面积控制在110160平方米，从而有效控制了总价。 一楼、二楼均为底跃，用户皆可享受错落有致，悠然惬意的私家花园，并且拥有能够承载无限生活可能的负一层礼客空间，此外，创新型的前庭后院双向进户，“双流线”设计。 三楼、四楼平层住宅，空间布局 五楼跃层尽显纯复式大宅风范，两层双花园、三阳台环绕设计；双开大门花园入户，厅厨动线“双流线”设计，让您的生活更加完美、快意。,金科四代花园洋房特点,龙湖与金科二者相对优势对比,龙湖的优势：1、 龙湖对产品创新与市场衔接的理解能力2