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1、论物业管理前期介入的优点朝阳物业管理公司 陈建光 1随着现代高层建筑具有设计复杂，技术含量高，建设周期长和安装、施工难度大的特点。为了保证物业正常使用和发挥功能，对“小康人家” 物业实施有效管理，需要物 业管理企业的前期介入。目前大多数的物业公司前期介入都是在入住前半年左右进入的，主要就建筑安装的后期工作提出一些建议，为接管验收做前期准备，在深度和广度上都存在一定的缺陷，仍然难以解决房地产开发商给物业管理带来的很多问题。而真正意义上的前期介入是从项目前期设计开始到物业接管验收为止的质量监督过程。因此我认为物业的前期介入是重中之重，并且物业前期的介入有以下几大优点：一、完善物业建设提出建设性意见
2、，避免物业建成后的使用和管理问题、对物业实施超前管理。小区的设计人员不是专业的物业管理者，在项目规划设计阶段，规划设计人员往往只从设计技术角度考虑问题，其在制定设计方案时，不可能全面考虑后期的物业管理经营中可能出现的问题，或者很少从业主长期使用和后续物业管理正常运行的角度考虑问题，造成物业建成后管理上的漏洞和功能布局上的缺陷。物业人员最好在基础建设时就介入，从项目设计开始时就介入，参与物业建设项目的优化设计。 同时由于设计阶段与物业的建成存在较长间隔，建筑、设施的技术进步和业主需要的不断提高都有可能使设计方2案落伍。而物业管理公司作为物业的管理经营维护者，对物业可能出现的问题有比较清楚的了解，
3、其前期介入可以从业主和管理者的角度参与规划设计方案的讨论，完善设计细节，提出一些合理的建议，使物业的功能设计更有利于日后的使用和管理，可以有效的避免因设计的缺陷或不足而给业主使用和物业管理带来的麻烦。作为前期介入“小康人家 ”的物业管理公司，我公司 积极组织物业管理专业人员对公司各类设备如电梯、供电系统、供水系统、供气系统、停车场管理系统进行了深入细致的调研，参与设备、材料类型的考察选用，并亲临有关生产厂家进行实地考察。在此基础上，从完善小区设计细节、搞好小区经营的角度提出了一系列建议，可以并对项目进行补充和完善。二、积极参与工程监督工作，从物业管理的角度对工程施工、设备安装的质量进行全面监控
4、，及早发现和解决问题，避免物业建成后给使用和管理服务带来的缺憾。物业项目一旦建成，物业管理企业就要天天和此物业打交道，并且要面对所管物业可能发生的各种问题，在关系到切身利益的前提下，它可能比工程监督的要求更严格，工作更细致、更周密。在建设施工阶段，施工环节多，设备安装、管线布置错综复杂，对工程质量的控制要求高。但这一阶段是整个项目的关键时期，房地产开发商的主要精力更多放在3工程进度、资金筹措和房屋促销上，尽管从开发商的本意来说，总是希望能保证工程质量，使所建物业达到优良乃至优质工程目标，但是由于人力、技术、精力等方面的原因忽视对工程质量的全面监控。尽管建设项目都有专业单位监督管理，但该单位与房
5、地产开发商往往只注重结构安全等大的质量问题，对物业使用过程中经常会碰到的渗漏、裂缝以及一些细微的质量问题却经常忽视，而这些却是物业管理企业在日后的维修养护中必须面对的，通过物业管理企业的前期介入，为以后的维修养护工作省去很多麻烦。现在的物业建设，特别是高层物业建设，其结构、管线等十分复杂，安装、施工工程中，粗心大意或随心所欲都可能给设施、设备的使用带来极大的困难，甚至导致极大的浪费，特别是在尚不很了解和重视物业管理工作的情况下，施工者很可能为方便自己工作，而不是从有利于业主使用角度去安装施工，从而给入住后的物业管理带来诸多难以解决的问题。物业管理企业派出专业人员入住楼盘，从业主的角度监督施工单
6、位的各项工作，从物业管理的角度提出整改建议，可确保施工中较少甚至不出现不利于物业管理的弊端，为业主争得了良好的硬件条件。此外，前期介入使物业公司能够对物业的每一环节逐一检查验收，建立工程设备档案，为业主日后装修、使用、维修提供了极大的方便。三、提前熟悉所安装的设备设施，严格按规范做好接管4验收工作，确保物业单位从物业开始投入使用即能为业主提供良好的物业管理服务。有的开发、设计单位在物业配套机电设备的选购、施工中往往留下华而不实或考虑不周之处，造成可维护性不足，特别是在接管验收阶段，房地产开发商往往只注重物业整体的交付使用，而很少考虑到物业公司接管后细微全面的需要，给物业建成后的使用维护带来诸多
7、不便，也对物业管理单位顺利、及时地为业主提供良好的管理服务带来影响。自从事物业管理工作至今，已经有 5 年多的时间，我身为物业服务人员，在服务过程中，接待投诉最多的就是房屋质量维修问题，如：下水管漏水、卫生间、阳台渗雨，墙皮裂纹、起皮，窗户关不严，防盗门损坏、对讲系统失灵等一系列维修问题。其中最难解决的就是卫生间墙皮渗水和墙起皮问题，墙皮渗水维修难度本身就比较大，并且维修后还漏，反复维修，造成业主很大不满。还有墙皮维修后，色差较大，影响小区美观。维修不但费时间、费人工、费财力，还会使业主对物业公司产生不满情绪。这时，假如让我们换位思考一下，站在业主的角度想问题，你就会发现维修再好再及时，我们工
8、作疲于奔命也不会使业主满意。就如，破案率再高也不是值得炫耀的事情，只有发案率等于零才能得到老百姓的认可。同样道理，最好的解决办法就是把问题降到零点，在萌芽状态时就解决好。5四、物业管理的前期介入能够促进销售，提高市场竞争力。对房地产开发商来讲，如：可丰富开发商的设计思路，节约建造成本等等好处。现在都在提倡人性化服务，我认为我们所建造的房屋也应该趋于人性化，这样才能让业主住得舒心愉快。物业管理的前期介入有利于物业服务定位和确保物业权限使用，这样小区的房屋才能有升值的空间，才能有更多的业主购买。我们的物业管理随之就会被升值，才能树立一个良好的品牌形象。物业管理公司可以根据物业管理的技术规范要求，对
9、接管的物业从使用功能上严格把关，就日常管理维护工作中可能出现的问题直接与建筑安装单位交涉，监督并促使改进发现的问题，避免了扯皮推委事情的发生。特别是能够及时指出安装调试过程中，对给排水、照明、通讯、供暖、天然气供应、供电、防震、防雷、电梯、消防等各个设备系统中所存在的问题，促使房地产开发商引起高度重视并要求建筑施工单位限期整改，确保各项设备设施在投入使用前就能正常运行。同时，由于有了提前介入，物业管理单位对物业的总体规划布局、结构和管线布置、设备设施基本做到心中有数，对物业可能出现的隐患了如指掌;所发现的问题在施工安装方尚未退场之前即已解决，既节省了费用，也大大缩短物业6开发、经营和使用之间的过渡期。如果在可行的情况下，在竣工验收合同中，房地产开发公司全权委托物业管理公司在保修期内代表房地产开发公司、业主与建筑、安装单位就房屋建筑安装质量进行监督、协调，确保物业建设质量，物业管理单位就能够确保接管验收工作顺利，接管后即能投入使用，及时为业主提供可靠的服务。我认为物业工作具有持久性，我们只有时时刻刻把点点滴滴的工作做好，力争让每一位业主满意，这样我们的企业才不会被市场所淘汰，所以我们的工作“ 任重而道远” 。我们无论在物业的前期还是后期，都要学习相关的法律、法规知识和专业知识，来做日后工作的准绳，这样才会把工作做好、做细、做精。朝阳物业管理公司 陈建光
