《中华美食文化博览城租金定价方案课件》由会员分享,可在线阅读,更多相关《中华美食文化博览城租金定价方案课件(41页珍藏版)》请在金锄头文库上搜索。
1、中华美食文化博览城租金定价方案,1,中华美食文化博览城租金定价方案,2010年4月,中华美食文化博览城租金定价方案,2,目 录,一、租金定位参考依据 二、项目本身情况分析 三、类似市场分析 四、项目周边市场的租金情况 五、商家承租能力 六、租赁条件 七、租金细化方案 八、招商策略,中华美食文化博览城租金定价方案,3,一、租金定位参考依据:,项目租金范围的确立需要基于准确的市场定位,同时又遵循市场规则,参考市场价格。本项目的租金定位参考依据主要为: 项目本身条件分析 类似市场及周边市场租金水平 商家在本商圈所能承受的租金水平 长期发展与稳定经营,中华美食文化博览城租金定价方案,4,二、项目本身情
2、况分析,中华美食文化博览城租金定价方案,5,(一)商圈分析,项目周边目前还没有形成成熟的零售商业氛围,人气远远不如中山路、欧风街、湖滨路、建筑路等成熟商圈旺盛。但项目周边集中了大量专业市场集群,竞争力也较强,具有一定影响力。江海东路、广瑞路、锡沪路三条街道各有特色:江海东路是交通要道,车流量大,以汽车配件为主,其他店铺很少;广瑞路则以餐饮、服饰、日用百货为主;而锡沪路以装饰、建材为主; 专业市场集群占据区域内商业龙头地位,并推动区域经济的发展!传统零售商业氛围淡薄,餐饮娱乐缺乏,形象档次低 !商圈内30万人购物、餐饮娱乐消费不便。 新开业的哥伦布广场传统零售业态经营状况一般,但餐饮类经营较为火
3、爆,成为哥伦布广场最有人气的业态。,中华美食文化博览城租金定价方案,6,家居建材、装饰装潢、餐饮、服务配套、汽配汽修所占比例较高, 餐饮/休闲占比仅为17%和3%;且档次极低,分布零散。 总体上,项目周边商业仍主要以满足消费者日常生活需求为主。 除与区域业态一致的如家居建材等业种外,生活配套类经营状况一般。租金范围在1-5元/日/。,商圈零散商业业种比例图示:,中华美食文化博览城租金定价方案,7,(二)美食城优势分析,项目位于市府三个重点开发片区内,大交通、政策优越; 五洲三个项目连成一片,商业规模将达约60万平方米,规模优势明显; 本项目一期总面积近2万平方米,有利于形成集群市场; 三角形地
4、块,面临自然河道,可规划自然景观; 开发商的品牌实力与商业开发、运营经验; 周边200万平米的成熟专业市场集群,配套业态缺失和空白。 商圈辐射近30万人口,消费潜力巨大,中华美食文化博览城租金定价方案,8,目前周边商业氛围淡薄,规划利好暂无法呈现; 广益路不允许开设机动车道口,限制临街交通组织; 南面临河,西面正对高架桥,展示面规划受影响; 片区传统商业、哥伦布、商公园商业的威胁; 无锡其他潜在竞争项目的威胁; 房地产市场发展过快,未来市场走向面临一定不确定性。 本项目作为新开发项目,不能当做成熟商业对待,须考虑到附近哥伦布广场的竞争。,(三)美食城劣势分析,中华美食文化博览城租金定价方案,9
5、,清扬路餐饮现状: 位于南长区,临近佛教胜地南禅寺,旅游、购物、餐饮、休闲、娱乐和文化功能齐全,开发时间早,经营时间长,游客众多,餐饮集中,是无锡人吃喝玩乐的常来之地。 整体租金水平较高,约为100-110元/方/月,经营情况良好; 品牌商家云集,如姆妈炒菜、粤仔湾砂锅粥等,其他还有同等乐酒楼、美味齐、普京小站、米乐星KTV等。,三、类似市场分析,中华美食文化博览城租金定价方案,10,青石路餐饮现状: 北塘区进入无锡市中心的主要途径,无锡餐饮集中片区之一,功能主要有居住、购物、商务、餐饮、休闲、娱乐、旅游和文化等,道路宽阔,人车流密集,商业发达,区域内开发时间早,建筑比较陈旧; 青石路租金较高
6、,平均130元/方/月左右,餐饮租金稍低,在100-130元/方/月之间。 餐饮代表商家有:澳门豆捞、北京烤鸭、永和大王、豪客来等;,无锡市类似市场调研,中华美食文化博览城租金定价方案,11,东亭街道餐饮现状: 东亭街道为锡山区政府所在地,是锡山区重点建设的街道,街道交通便捷,区位优势明显。这里居民区聚集,人口众多,主要有零售百货、餐饮、休闲娱乐和康体等业态,餐饮主要以服务附近居民为主,发展程度不够,租金约在90-110元/方/月之间; 餐饮代表商家有重庆德庄、阿瓦山寨、迷宗蟹、干锅羊蝎子等。,无锡市类似市场调研,中华美食文化博览城租金定价方案,12,崇安寺餐饮现状: 崇安寺1600多年一直是
7、无锡的政治中心、商贸中心和文化中心,与上海城隍庙、南京夫子庙、苏州玄妙观齐名的江南四大特色街区。汇聚百货、特色餐饮、娱乐等业态,人流密集,消费旺盛,其单位面积月租金水平在100到800元不等; 商家代表:王兴记、KFC、麦当劳、味千、星巴克、皇亭美食、姆妈炒菜等。,无锡市类似市场调研,中华美食文化博览城租金定价方案,13,无锡市类似市场调研,金太湖国际餐饮现状: 金太湖国际城,位于无锡青石路,总建筑面积68万平方米,有大型商业街、国际影院、真冰溜冰场、五星级酒店、中心MALL、甲级写字楼、高档住宅等众多业态,集合高档购物、娱乐、餐饮、康体、休闲、旅游、商务、会展、居住与文化等功能于一体; 金太
8、湖国际2009年6月份开业,目前代表商家有沃尔玛、宏图三胞、KFC、必胜客、味千、王兴记、藏药汤坊、有意思休闲餐厅、英伦雅阁、钱贵KTV等。单位月租金一楼100到300不等,二楼60-90元。但由于经营业绩不佳,开发商提供了第一个半年6折,第二个半年8折的优惠给商家。,中华美食文化博览城租金定价方案,14,无锡市类似市场调研,湖滨商业街餐饮现状: 湖滨商业街,位于无锡滨湖区湖滨路,总建筑面积11.7万平方米,包括时尚购物、餐饮美食、休闲娱乐、商务、旅游等多功能于一体的商业形态; 湖滨商业街目前代表商家有欧尚超市、五斗橱、汉宫姜母鸭等。单位月租金一楼60元,二楼24元。,中华美食文化博览城租金定
9、价方案,15,无锡市类似市场调研,阳光城市花园餐饮现状: 阳光城市花园,位于无锡市建筑路,总建筑面积29.4万平方米,其中商业面积6万,包括时尚购物、餐饮美食、休闲娱乐、旅游等多功能,多业态; 湖滨商业街目前代表商家有沃尔玛,KFC,外婆人家,味千拉面,可的,钱贵,耐克,阿迪等。单位月租金一楼60元。,中华美食文化博览城租金定价方案,16,无锡市类似市场调研,万达广场餐饮现状: 万达广场,位于无锡市梁溪路,总建筑面积70万平方米,其中商业面积13.8万平方米,集合超市、影城、百货、KTV、健身会馆、运动城、电子数码、主题餐饮、时尚步行街等十大主力商业组合及数千家知名品牌; 万达广场目前代表商家
10、有万千百货,KFC,必胜客,星巴克,一茶一坐等。单位月租金一楼含管理费165元(以实用面积计租),其中外铺管理费15元,内铺管理费45元每月。,中华美食文化博览城租金定价方案,17,无锡市类似市场调研,宝龙时代广场餐饮现状: 宝龙时代广场,位于无锡新区旺庄路,总建筑面积28万平方米,其中商业面积16万平米。集购物、旅游、餐饮、休闲、游乐、娱乐、商务、文化于一体,涵盖了时尚百货、大型超市、星级影院、娱乐中心、游乐广场、美食天地、国际名品、国际公寓等物业形态; 宝龙时代广场目前代表商家有百盛,家乐福,东方影院,肯德基,味千,必胜客,小尾羊,权金城,真功夫,豪客来,耐克,阿迪等。单位月租金一楼120
11、-160元,二楼60-80元,三楼42元。,中华美食文化博览城租金定价方案,18,无锡市类似市场调研小结,无锡餐饮集中地主要租赁指标,以上租金水平都是以建筑面积计算,除了金太湖二、三楼实用率在60%70%之间以外,其余大多为街铺,实用率在90%上下。,中华美食文化博览城租金定价方案,19,四、项目周边市场的租金情况,以上租金调查对象多为街铺,和哥伦布广场一楼实用率一样基本都是在95%左右,哥伦布二楼实用率为85%左右。,中华美食文化博览城租金定价方案,20,租金案例举例,巴渝飘香,位于哥伦布广场2楼,建筑面积大概 600平方,年租金约 35万 ,平均月租金约为48.6元/平方。免租期半年。 顺
12、旺基,位于哥伦布广场一楼,临广南路,建筑面积大概300平方,平均月租金约为180元/月,没有免租期。 广苑酒家,位于锡沪路月星家居旁边,民航大酒店对面,面积约450平方,月租金约为100元/平方。 海上人家,位于广瑞路中端,实用面积约120平方,月租金约为100元/平方。,中华美食文化博览城租金定价方案,21,五、商家承租能力,备注:以上租金意向均为对本项目意向商家(40家) 进行访谈得来的。,中华美食文化博览城租金定价方案,22,六、租赁条件,根据周边市场和同类型市场的对比情况分析,再加上近期对意向商家的租金承受度摸底分析,建议租金定为:,哥伦布广场一楼街铺顺旺基:180 竞争项目一楼平均租
13、金:120 锡沪路广苑酒家:100 广瑞路海上人家:100 商家能承受租金:140,一楼平均租金:120元/方/月,1、租金水平,哥伦布广场二楼巴渝飘香:48.6 金太湖二楼均价:80 竞争项目二楼平均租金:60 商家能承受租金:70,二楼平均租金:70元/方/月,备注:本方案内所列商家能承受租金均是商家在不知道本项目 具体实用率的情况下反馈的。,中华美食文化博览城租金定价方案,23,租金定价(二四层),根据楼层商业价值的规律以及商家承租能力摸底分析,建议各楼层租金均价如下: 二层均价:70元/月; 三层均价:50元/月; 四层均价:30元/月; 五层均价:20元/月;,项目整体均价:60元/
14、月;, 在实际操作中可以七折的优惠起租,以利于在开业前达到高出租率。 后期招商如果客户接受度低可再协议额外的租金优惠。,中华美食文化博览城租金定价方案,24,2、免租期及管理费建议,建议免租期6-12个月,结合商家租赁面积和付租方式进行调整。 建筑面积500平方以下,半年付租6个月免租期 建筑面积500平方以上,半年付租8个月免租期 建筑面积500平方以上,一年付租12个月免租期 大面积商家或知名品牌商家可另行申请; 当市场认可度不够时,根据商家的不同要求,可随时调整。,免租期建议,免租策略,总体策略:长免租期、提高单位租金,支持项目销售。,管理费建议,参考市场同类项目,结合经验判断,建议物业
15、管理费为5-8元/月,第一年管理费免除。如有中央空调,其费用建议以各商家流量计费,具体费用标准待定。,中华美食文化博览城租金定价方案,25,3、租期建议,鉴于餐饮行业的特殊性投入产出比比较大,成本回收慢,在确定租期时需要适当延长时间,给商家充足的时间回收成本,增加赢利。 主力商家:10-15年。该类型商家要求时间较长,同时也可以加强中小商家的投资信心; 大型酒楼:8-12年。这类商家需求面积大,投入的成本也大,回收成本和培育市场的时间相应延长,合约时间不长做不到盈利; 中型餐饮:5年。5年是中型餐饮的基本起租期,少于这个时间商家都没有信心经营;对于个别品牌形象好的中型餐饮可适当延长租期; 小型
16、餐饮:3年。而对于一些有影响力的小面积次主力商家可以适当延长租期;,根据商家的不同情况来分类租期,基本保证以3-5年租期的商家为主,其他租期年限的商家相对较少。以实际出租情况为准。,中华美食文化博览城租金定价方案,26,4、租金支付方式参考,通过上述分析,建议采用半年付方式为主,具体可如下: 面积需求小的商家每半年支付一次; 面积需求较大的商家可与商家协调来定。,主推方式纯租金,扣点:适合肯德基、必胜客、麦当劳等品牌形象好的商家;,辅助方式,中华美食文化博览城租金定价方案,27,5、押金: 租金采取“1押6租或1押12租”方式,管理费押金1个月。,6、装修期: 建筑面积100平米以下包含在免租期内,100平米以上另行给予免租期,7、递增率: 从第二年起每年递增3-5%,长合约商家第6年起递增7-10%,大面积商家另行洽谈。,中华美食文化博览城租金定价方案,28,七、租金细化方案,中华美食文化博览城租金定价方案,29,在确定了美食城整体租金水平的前提下,再依据一般铺位的租金制定原则对租金进行细化,并综合考虑项目经营策略,制定切实可行的租金条件。 一般商铺的租金制定原则,包括:,距离美食城