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1、绝密 雅戈尔集团房地产行业分析报告 北大纵横管理咨询公司 2005年 5月 2005 录 房地产宏观环境分析 1. 中国房地产走过了怎样的道路 2. 目前我们面临什么样的宏观环境 3. 房地产处于什么样行业周期的什么阶段，我们是否意识到环境的变化 4. 什么原因造成两年来的房价飞涨 5. 行业调整期的时间有多长，拐点在那里 6. 我们如何应对环境的变化 房地产宏观环境分析核心竞争力需求分析 自身资源能力分析 房地产区域环境分析 发展模式借鉴 2005 国房地产业 20年间经历了三起三落 起步期 低落期 发展期 低落期 调整期 用房地产销售额增长率、销售面积增长率和投资额增长率这三个指标，分析结
2、果显示房地产在我国确实有着周期性发展规律，而且周期性波动比较清晰。从有资料记载的 1984年起，房地产业在中国大陆已经历了三个发展期和两个低落期：从 1984年到 1988年大约五年的时间为第一个发展期， 1989年到 1990年为低落期；从 1991年到 1995年大约五年的时间为第二个发展期， 1996 1998年起进入了第三个发展期。房地产在我国大约七年为一个周期，都是五年发展、两年低落 中国房地产行业周期5 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 2000 01 02 03 04 05投资增长速度( % )发展期 2005 波动中上升，房地产
3、开发投资占固定资产投资总额中的比例不断攀升，已成为中国经济的支柱产业 房地产投资占固定资产投资的比重从 1990年的 5 6，上升至2003年的 成为拉动内需，推动经济增长的支柱产业 资料来源： 中国统计年鉴 （ 1990 房地产开发投资占全社会固定资产投资的比重（% ）991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003年份比重,100%产业 影响力系数 建筑与房地产业 纸和文教用品制造业 属制品业 子及通讯设备制造业 学工业 通运输设备制造业 004年产业影响力系数排名 房地产业对经济增长的拉动效率极高。如果考虑到房
4、地产业的关联效应，计算出来的贡献率将更高。房地产业已经成为推动中国经济增长的巨大引擎 2005 年房地产开发利润保持较高水平，普遍在 10% 以上，中高档住宅开发利润在 30%以上 数据显示：上市公司毛利率多数在 20%以上， 2003年万科毛利率为 天鸿宝业房地产开发毛利率为 名流置业房地产毛利率达 此外，一些非房地产专业但经营房地产业务公司如：浦东金桥的房地产销售毛利率达 数据来源：国土资源部； 2003年上市公司年报 连续数年，房地产业持续保持良好的发展形势，行业中大部分企业的毛利率持续提高。绝大多数公司房地产主业毛利润率处在 22%间，中高档房地产平均利润率更是高达 30% 40%，远
5、高于其他行业的平均利润率水平 2 0 0 3 部分房地产企业毛利率（% ）01020304050万科 天鸿名流置业金融街天创置业 阳光股份 广汇实业 莱茵置业2005 本追逐市场，全国房地产开发企业数量增加迅速，尤其是民营和股份制企业的比重越来越大 受国家宏观经济形式影响，自 90年至95年我国房地产企业个数呈上升之势，95年企业总数达到 33482个， 96年出现下降， 97年上升至 2003年 37123家。 民营、股份制企业不断增加。 2002年与 1998年相比，国有和集体企业分别减少了 而民营和股份制企业则增加了 237%。比重由 2005 地产投资持续走强，加之房地产对其他行业的带
6、动作用，致使出现固定资产投资过热现象 房地产投资拉动着 50多个产业的发展，拉动率为 1:国民经济的影响力达到 30。 国家信息中心中经网经济监测预警系统的监测结果表明， 2004年 5月份我国景气综合评分为 44分，经济预警信号进入趋热区间。 数据来源：根据 中国经济景气月报 整理 1 9 9 8 0 4 年房地产投资与国内经济增长比较（ % ）0%5%10%15%20%25%30%35%1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004房地产开发投资增长率 国内生产总值增长率我国房地产业已持续 6年保持高增长。 2003年 2004年是我国房地产业自 1998年以来投资增
7、幅最快的两年，全国房地产开发共完成投资同比增长分别为 。 1998 2003年 6年间， 2005 种原因导致多数地区住宅价格增长过快，部分地区出现泡沫，住宅消费增长远高于收入增长，空置面积持续增加 2001城镇居民人均可支配收入 住宅销售额 年份 总额（元） 增幅 总额（亿元） 增幅 2001 6859 4022 2002 7702 4710 2003 8472 7092 2004 9422 8619 “ 收入房价比 ” 是指居民户均年收入和在当地购买一套住宅所需支出的价费之比。 收入房价比的合理水平是 5:1。 2004年全国平均 ，上海、北京、广州为分别为 、 、 空置面积比近 3年竣工
8、面积之和称为空置率，国际标准是 10。 2003年全国空置房面积达到 置率已达到 26。截至 2004年 4月末，空置率为57 6 2005 格上升原因一：土地价格上涨、原材料价格上涨，加之地方政府税费不规范的收取，加重了房地产的开发成本 1993位：亿元）0204060801001201993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004据国家发展改革委、国家统计局调查显示， 2005年一季度，35个大中城市房地产市场价格持续上涨。其中，住宅用地价格上涨 自 1994年分税制改革以来，中国税收收入总额（不含关税和农业税收）节节攀
9、升。 2004年中国税收收入增幅 为当年 房地产很多税费可以进入地方财政的预算外资金，所以政府不规范的税费收取增加了开发成本。目前国内住宅成本构成中，税负比重在 35 40左右 城市 2000年 2001年 2002年 2003年 北京市 100 103 105 108 天津市 100 104 110 121 长春市 100 109 115 125 上海市 100 100 110 120 南京市 100 126 137 141 杭州市 100 121 140 152 重庆市 100 106 123 130 2000 2003年部分城市地价指数 数据来源：国家统计局 国土资源部 中国人民银行 9
10、01001101201301401501602000 2001 2002 2003北京天津长春上海南京杭州重庆2005 因二：投资渠道狭窄，大量民间资本进入房地产市场，加之人民币升值的预期吸引了巨额海外资金进入国内 房地产市场， 导使房地产价格飙升，部分地区价格严重背离价值 2003年以 来中国外汇储备统计（单位：亿美元）01000200030004000500060007000800003年3月6月 9月12月04年3月6月 9月12月05年3月6月数据来源：中国人民银行 中国外汇管理局 2004年人民币升值压力越来越大，境外游资加速进入中国。央行公布数据表明，到 6月末，国家外汇储备增加
11、1010亿美元，同比多增 337亿美元。外汇储备余额达7110亿美元，同比增长 建设部数据表明， 2004年房地产开发利用外资超过全国利用外资总额的 1/3,同比增幅高达 摩根斯坦利预测 2004年境外热钱超过 1000亿美元，其中 70%投入在房地产行业。 央行数据显示：人民币储蓄增长迅速。人民币存款总额从 2000年末的 004年末的 长了将近一倍。储蓄存款持续增多反映出当前我国居民投资渠道单一。近 10年来，我国金融业发生了前所未有的变化。但是相对于百姓储蓄的增长来说，安全性、流动性和盈利性匹配较好的投资产品明显不足。 2004年 解放日报 抽样调查显示，参与调查居民 购房者是出于投资或
12、者投机。最为典型的是温州炒房团，据估计其投入房产市场的资金达 1500亿元。几年间在温州炒房团所经过的城市房价飙升，在国内房价涨幅中的排名位于前列。 2 0 0 3 年以来人民币储蓄统计（单位：亿元）02000040000600008000010000012000014000020030030030030040040040042005 地产行业发展状况对很多行业影响力巨大，房地产过热投资可能引发的经济危机后果严重 房地产信贷余额占房地产开发投资比例 （单位：亿元） 个人购房贷款与占金融机构贷款余额比例 （单位：亿元） 指数 2000 2001 2002 2003 房地产贷款余额 融机构贷款余额 5
