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1、房地产企业实现战略转型和高效运营的“路线图”2012-4-12 8:14:33 来源:新浪 作者:佚名我们是否要沉静下来,思考一个问题:在同样的 政策环境下,为 什么企业发展速度快慢差距很大?同等发展速度下, 为什么企业的盈 利能力差距很大?无论你是企业董事长、总经理,还是一般管理人员,都应该进而 思考另一个问题:白己的企业怎么样?白己应以什么心态和状态面对 未来是继续陷于日常的纷繁事务中, 还是在气定神闲中使企业超 越对手?要在逆市中“弯道超车”,实现企业持续、快速、跨越式发展, 必须要胆大心细,必须采取非常规的手段。要“站立巨人肩上”,我 们首先应知道,一线房地产房企在发展过程中,到底有哪
2、些秘而不宣 的经验,又有哪些难以言表的教训;那些亿万资金换来的经验教训, 对后来者有何启示和帮助;虽然没有捷径可走,但后来者又该如何找 到距离最短的直线,避免走弯路;在寻求战略转型、“练内功”时, 如何摒弃头痛医头脚痛医脚的做法,找到战略与执行、业务与管理的 一体化解决方案这些问题,正是本文论述的主题。一、未来房地产房市的 5W1H现在的房地产开发企业及其从业人员,大都已经历了至少两三轮 项目开发实践和两三轮政策调整周期,因此已具有比较丰富的实战经验以及对行业的独到认识。兰德咨询作为专注于房地产开发企业战略 及管理咨询、产品线研究与咨询已历 13年,客户超过550多家的专 业咨询机构,我们认为
3、,长期来看,行业发展的基本趋势是不会改变 的。因为中国城市住宅总体供应趋紧的状况没有改变;中国高速城市 化的方向没有改变;人口红利和人口迁徙的态势没有改变; 国民财富 积累和投资理财需求的升级没有改变;人民币和资本品升值的预期没 有改变,因此,行业长期的繁荣前景仍可期待。但是,在可预期的未来几年内,随着住房“双轨制”的推进,房 地产市场必将发生根本性改变。我们的基本判断是:(1)房地产市 场红利越来越少,消费者越来越挑剔,成本利润压力越来越大,房地 产市场竞争越来越激烈。(2)最可能的调控结果是,到2015年,或 将有三分之一的企业被洗牌出局(2008-2010三年内房企数量减少了 24.75
4、%)。与此同时,出局的企业将为优秀企业腾挪出更大的发展空 间,从而使房地产市场集中度越来越高市场将进入品牌和模式竞争时期!这里所指的品牌,包括企业品牌、项目和产品线品牌、服务 品牌;所指的模式,包括企业的商业模式、开发模式、产品模式、管 理模式等。简单说来,我们可以将未来房地产市场的“生态圈”概括为5W1H who未来房地产市场的投资主体主要是“专业户 +发烧友+ 投资客”。其中,“专业户”特指万科、龙湖等专业化企业,“发烧友”特指那些不求做大,而是痴迷于产品的企业,“投资客”特指那些推崇投资与开发分离的金融投资类企业。 what 未来房地产市场的领先产品,也是能获得超过行业平均利润水平的产品
5、,将以“新房地产 +泛地产”为主。前者是指能满足消费者未来需求、能引领升级换代的新产品;后者指具有城市运 营、区域综合开发特征的一二三级联动开发项目,即产业房地产,包 括旅游房地产、工业房地产、养生养老房地产、港口物流房地产,等 等。 why 为什么做?答案其实很简单:房地产开发是极易“上 瘾”的行业,不做开发,还能做什么,还有比起更刺激、更具有开放 性的高利润行业吗? when要做好房地产开发,一定要切记六个字:“反周期 + 顺风向”。所谓“反周期”,就是要调整好企业发展节奏与行业景气 周期的关系,就是要切记做到“逆市拿地,旺市卖房”。所谓“顺风 行”,有两层含义。一是要及时因应市场变化(该
6、提价是要提价,该 降价是要降价);二是在安排项目开发节点时,一定要顺应季节变化、 农民工市场、销售“窗口期”等,尽量避开在雨季时挖地基,在秋收 时节抢工期,在淡季是开盘 where一线城市依然是未来市场的“制高点”,如果有资 源和能力支持,还是应尽量“上攻”。但二三线、三四线城市现在是, 将来仍是“增长源”。 how怎么做。一定要认清形势,沉思静想,理清思路。面 对新房地产市场、新形势,首先要忘记该忘的:要忘记房改、土地、 人口等房地产市场红利,甚至要忘记过去的经验。要有“归零”的心 态和“从现在做起”的勇气,去面对未来的挑战。最重要的是做好该 做的:(1)以战略为导向,有针对性、前瞻性、实操
7、性地研究确定企 业的未来发展模式、战略规划;(2)以实现战略目标为出发点,找 准切入点,采取战略与执行、业务与管理一体化解决方案,建立起高 绩效组织,在逆市中“弯道超车”,实现企业持续、快速、跨越式发o二、以实现战略目标为导向的“练内功” 一体化解决方案何为一体化解决方案?我们还是要首先思考两个问题。第一个问题是,作为在实战中拼 杀出了企业及其中高级专业人员,最缺乏什么?肯定不是专业知识和 实践经验,其实最缺乏的是哲学、系统性思维,总是习惯于解决具体 问题,习惯于头痛医头脚痛医脚。第二个问题是,我们是否缺乏理论、 理念?其实也不是。我们所处的这个时代,既是一个充满机遇与挑战 的时代,也是一个知
8、识泛滥、观点多元的时代。看看候机楼或书店里的书籍、光盘吧,再听听专家们的培训、演讲吧,从国学到领导力、执行力,从资本到产品创新、管理模式,真可谓是派系林立、观点多元一一不听吧,糊涂;听吧,越听越糊涂。这也是许多人读了MBAEMB席,企业业绩和内部管理水平还是未见明显提升的主要原因。事实上,在理论与实践之间,在理念和实效之间,还存在一个称 为“技术”的东西,也就是我们平常所说的措施、方式、解决办法!我们还应警醒地意识到,环顾目前房地产市场上的一线优秀房地 产企业,我们会发现,每家企业都有其各白的核心竞争力或比较优势, 但共同的特点是没有短板(无论是战略、产品,还是管理水平、团队 能力),都具有“均好性”特点。其实,企业和项目一样,在激烈的 房地产市场竞争中,一定不要有短板,否则可能就是致命的!那么, 明智的做法就是:以实现战略目标为出发点,采取业务与管理一体化 解决方案。