商铺推广888

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1、江南锦地商铺销售方案活动时间： 2011 年 10 月 1 日活动地点：江南锦地售楼部推广时间： 9 月 25 日 10 月 31 日推广策略：登记客户号码 + 传单 + 以新带新目标消费群：县城商铺业主、农村商铺业主、回乡发展人员、重点行业招商一、活动目的1、项目销售停滞，急需新动作唤醒热情；2、利用国庆节点传统销售旺季，提高案场到访量；3、加大促销力度，尽快回笼资金，缓解资金压力。二、活动内容本次活动时间为一个月，活动时间内认购，可享受：1、首付仅 8 万起，抢占财富先机2、三年返租，五年后原价回购三年返租三年内，发展商进行返租，租金回报率 21% 自营不返租南边商铺为合同总价优惠 18%

2、； 西边商铺为合同总价优惠 16%。 ； 购房者如在交房后三个月内装修并正常开业，正常开业满一个月后，开发商另行补贴总房价 3%的经营费用。五年后原价回购从签定买卖合同开始计五年后， 即第六年， 所有商铺投资者都可以根据自愿的原则申请将商铺销售给开发商， 开发商必须无条件接受。 回购的金额为客户的总房款。 因产权转让所发生的一切费用双方各自承担。投资者可得到 21%的租金收益， 在保证投资者利益的同时， 降低投资的风险， 从而增强客户的购买信心。达到打开销售局面，快速回笼资金的目的。3、一次性付款在享受以上优惠的同时，再享 96 折优惠4、在销售的同时，对返租后的商铺和未售商铺进行招租。三、本

3、次活动促销思路本项目商铺自推出后，共销售 16 套左右，目前销售基本处于停滞状态。出现当前的这种局面。主要有以下几个方面原因， 其一、项目所处的地理位置为城郊结合部，远离城区中心；其二、项目处于开发的初始阶段，小区一期已经完成，二期才刚刚开始交付，小区的整个商业氛围尚未成熟；为了扭转目前所处的困境， 本次活动从保证投资者利益的角度考虑， 借以坚定投资者的购买信心， 从而达到迅速打开销售局面， 快速回笼资金的目的。 本轮促销方案基于以下几点考虑：1、首付仅 8 万起，抢占财富先机首付仅 8 万起， 主要是为了宣传和炒作， 以超低的首付吸引市场眼球， 营造城南核心绝无仅有的价格优势，以期在灌云市场

4、达到轰动效应。我们一二期商铺面积从 40-1100 平方不等， 首付 8 万起， 实际就是客户应该交纳的商铺50%的首付款，例：以我们一期单层 40 商铺为例，成交价约 3800 元 /M2，总价为 15 万 2，首付 50%（首付款实际为 76000 元）。我们首付 8 万起只为炒作，起一个宣传的作用，以期达到轰动效应（注意起字）。2、三年返租，五年后原价回购1） 、 三年返租销售模式解析“独立产权铺位，虚拟回报返租。 ”即各商铺都可以独立经营，但把总价抬高，利用上调溢价部分以预付租金的形式冲抵购房款。实行三年返租政策的主要目的是通过一次性向客户返还三年租金的方式冲抵客户首付房款， 进一步保

5、证投资者的后期收益，从而达到降低投资门槛，扩大客户层面，促进商铺销售的目的。三年返租销售模式中， 商铺的所有权和经营权都发生了转移。 开发商与投资者签定商铺买卖合同，投资者向开发商支付房款，开发商将商铺的所有产权一次性转让给投资者。在签定商铺买卖合同时， 投资者与开发商签定一份商铺委托经营管理协议， 投资者将所购买商铺在未来三年内的除所有权外的一切权利转让给开发商， 开发商向投资者一次性支付未来三年商铺的租金 （合计为总价的 21%） 。 该笔租金直接在投资者购买商铺的房款中扣除。案例分析：以一套总价 100 万元的商铺为例，合同总价为 100 万元，按照规定最高按揭贷款 50 万元，首付款最

6、低应付 50 万元。一次性返还三年租金 （相当于总价的 21%）共 21 万元冲抵房款，客户实际支出（开发商实际收入）为 100-21=79 万元。开发商名义收入 100 万元，且按照 100 万元收入纳税，实际收入为 79 万元。虚拟收入部分（ 21 万元）所应交的税款已经直接加在销售总价里，所以不会因虚拟收入产生额外的损失，即：如按实际收入 79 万元纳税，今后税务部门查帐时，发现该问题，不但虚拟的收入部分（ 21 万元）要补交税，可能还存在罚款等其他的损失。如果投资者采用一次性付款的方式购买商铺，可以采用三年返租的方式办理，再给以96 折优惠。2） 、自营发展模式解析自营发展的政策主要是

7、满足自营客户的需求， 一旦客户选择此种方式， 可以采取一对一协商以折扣的方式进行销售（建议折扣率南边商铺为合同总价的 18%；西边商铺为合同总价的 16%。此额度与 本次价格上调后的 12%价格空间以及三年内预计经营收入比较切合 ） 。如果采用折扣方式销售， 则不需要由商业管理公司与投资者签定返租协议， 商铺的一切权利 （包括经营权）都归投资者所有。3） 、三年返租，五年后可原价回购政策说明a、五年后可原价回购就目前而言，本项目的商铺是可以预见的成长性商铺 ，发展前景看好，目前的价格在五年后应该有上涨的空间。 但商业氛围的形成， 仍须通过我们加以进一步的引导和培育。 我们作出五年后可原价回购的

8、承诺， 让投资者感到发展商对本项目自有的信心， 同时也解除了投资者对所购商铺投资风险上的顾虑， 从而进一步坚定了投资者的购买信心。 回购之后， 开发商重新拥有商铺的全部产权， 而此时商铺本身极有可能出现了大幅升值， 开发商的利益得到了最大程度的扩充。 正是考虑到商铺本身出现升值的可能， 因此， 我们预测五年后真正愿意回购的投资者所占的比例将很小，b、三年返租，租金回报分析由于项目目前商区还没有完全成熟，通过返租的形式，让客户可即买即可获得收益，进一步促进消费者的购买欲望。返租方式，实际上就是一个变相的优惠促销方式，从本项目实际情况来看，返租后的收益存在如下几种可能：（ 1） 、所有返租的商铺全

9、部实现出租，达到或超过我们设定的（三年租金回报率 5%， ）租金回报率，这是一种最好的结果；（ 2） 、所有返租的商铺部分实现出租，有租金回报但未达到 5%租金回报率；（ 3） 、所有返租的商铺全部都未实现出租，租金回报率为零。c、价格解析（ 1） 、目前商铺情况：一期商铺均价 4417 元 / ,98 折后 成交均价 4328.66 元 /二期商铺均价 4704.08 元 /， 98 折后 成交均价 4610 元 /。（ 2） 、本次活动均价在原公布的表价基础上再上调 10%，调价后与现在实际成交均价将有12%的价格空间。一期均价为 4858.7 元 / , 扣除三年 21%的租金后的均价为

10、 3838.37 元 / . 二期均价为 5174.488 元 / , 扣除三年 21%的租金后的均价为 4087.846 元 / . （ 3） 、价格分析A、目前商铺的实际售价是在以上价格基础上再打 98 折，通过本轮上调 10%，上调后的价格比现在实际成交价格有 12%价格空间。我们设定返租后 , 三年租金平均收益 5%。加上调价后 12%的让价空间，达到 17%。与三年 21%回报给投资者比较，相差 4%，即相当于在现在成交均价的基础上 96 折优惠。B 、 返租后， 三年的收益为零， 扣除调价后 12%的让价空间， 与三年 21%回报给投资者比较，相差 9%。即相当于在现在成交均价的基

11、础上 91 折优惠。从快速回笼资金的角度考虑，应该在可以接受的范围之内。3、整体招租以租售与招商同时并举的营销策略， 侧重以租售为主， 招商为辅的原则， 招商与招租工作同步进行，进行大规模的招商，吸引大型商家进驻经营。实行租售结合， 销售已带租约的商铺，实现资金的快速回笼，为后期商业的运作和继续推广提供充足的资金支持。1） 、商区定位根据项目自身特点及区域内商业现状，我们建议江南锦地商业部分定位为主题式特色商业街区：汽车美容第一街首创灌云县城内集汽车美容第一街、购物、休闲、娱乐、饮食相结合的多功能综合性商业街区。2） 、 招商准备招商文本及相关资料准备编号 细则 完成时间1 招商方案 9 月

12、25 日之前2 招商商铺平面图及面积 9 月 25 日之前3 招商业态比例和业态细分 9 月 25 日之前4 销售价格表 9 月 25 日之前5 租赁合同范本 9 月 25 日之前3） 、业态规划（ 1） 、由南边商铺组合成为 汽车美容主题商街 。该商街位置处于本项目的南边， 东西走向，西接 236 省道，与主城区相比，位置相对较偏；有一定的独立性，对汽车修理，洗车等行业具有一定的吸引力。（ 2） 、由西边商铺组合成为集汽车美容、购物、休闲、娱乐、饮食相结合的多功能综合性商业街区。该商街位置处于本项目的西边，紧邻 236 省道路旁，路对面是仁济医院，又是社区主入口位置；是商区的核心位置。 从本

13、社区居民的便利性上考虑，商区设立在主入口的位置较为恰当，并可以有效的吸引外部人流及带动其它主题商业街的消费。4） 、招商流程本案商业附近有较多汽车修理、美容商户，建议首批招商对象从其开始。而后扩展至全县范围。（ 1） 、 招商人员就招商方案与经营业主进行点对点沟通， 询问其意向。 通过免租和回报方案增加本案对其吸引力。（ 2） 、 投资者到实地选择商铺位置，并签订买卖或租赁协议 ; （ 3） 、投资者按规定交纳购房款或交纳租金和服务费 ; （ 4） 、协助办理工商，税务等证照手续；（ 5） 、门头制作，及店铺装修；（ 6） 、进入运营阶段。5） 、 招商优惠措施类型 特征 租赁面积 优惠 备注

14、商户 汽车美容、超市、休闲、娱乐、饮食、品牌店等不等 免租二年 3 年起租注：优惠结束时间视商业街商业氛围培育程度，相对成熟后即刻停止。6） 、招商推广在整个招商推广过程中， 公关及广告宣传是商业街在推向市场中必须十分重视的包装过程， 商业项目一定要宣传其特色与独特之处， 才可吸引投资者和消费者的垂青。 因此在现在商业市场竞争日益激烈的市场环境下， 要获得商业项目的成功， 富有特色， 诉求点明确的公关及广告宣传是绝不可或缺的环节。（ 1） 、推广阶段通过公关及广告宣传， 一方面吸引消费者， 同时增强经营者和投资者信心， 促进招商的顺利进行； 另一方面，可以全面提升项目整体形象，培养主题商业品牌

15、，推出系列公开招商的广告，两者结合以达到最佳的销售效果。以下为开街前的推广工作，分为三阶段进行：第一阶段招商筹备期此阶段处于招商筹备阶段，主要工作是制定具体的招商措施，招商的准备工作。在这一阶段，是处于形象推广期，主要通过对本项目特色、整体形象、 利益点传播吸引投资者和消费者的关注， 销售方面推广配合， 使之成为投资热点， 在短期内迅速将这一项目炒热，吸引投资商前来投资，引起经营者、消费者的关注。这一阶段主要目标受众为商铺投资者及经营者。第二阶段招商进行期基于第一阶段的概念炒作， 投资的眼光已经被纷纷吸引而来， 此时应重点进行项目信息的传达， 开展商铺的招租工作及配合商铺的销售工作。 在部分街

16、区开始营业时， 吸引消费者前来消费，使消费者与投资者进行良性互动。第三阶段开业推广期通过第二阶段的招商推广， 此项目商铺招商基本完成， 此阶段广告任务转为主要吸引消费者进行消费， 以稳定商家。 本阶段主要依靠项目周边的户外广告牌维持记忆， 在节点或重大活动时则配合促销，适量投放电视广告和发放宣传单页。（ 2） 、 推广方式以营销案场布置，户外大牌，电视广告， DM 单页，条幅，道旗为主，配以项目外部包装做告知性诉求四、推广渠道推广时间订在国庆最佳， 从时间和客流得到保障， 有利于形成广告效应， 推广范围主要分为三类人群： 1、县城商铺业主 2 、农村商铺业主 3 、打算回乡发展的客户；目标消费人群明确后重点是落实宣传，宣传主要以“ 农村包围城市 ”为主，以 10 月 1 日发售为例，销售人员兵分两路， 一路对农村集镇商铺业主集中进行传单宣传和号码登记， 不管是否有意向都要登记号码。另一路针对县城客户，操作和农村一样也是沿街商铺。五、媒体计划媒体 形式 时间 数量 主题