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1、乌兰浩特市场住宅调查报告一、 乌市房地产市场总体概述乌市现有房地产开发公司近 50 家， 其中现阶段在售的不足 20 家。虽然本市每年建设的商品房面积相当可观，但是能够如期上市并开盘销售的不足总数的 50% ；造成此原因的因素有以下几种：（ 1）建设速度慢，（ 2）资金不足造成负面影响，（ 3）前期宣传不到位，（ 4）现场人员能力不高。目前本市每平方米商品房的均价为 3800 元左右， 其中面积为 100 120 平方米左右的房子在市场上最为紧俏且最受市民欢迎，但多为中低档楼盘，高端楼盘不多。二、市内个案楼盘的基本情况序号 项目名称产品类型均价元 / 主力户型 销售率 其他1 蒙佳 君御华庭
2、小高层 4120 二居、三 居 70% 贷款每平减300 元2 赛罕公园 小高层 3740 二居、三 居 35% 无优惠3 蒙佳商居 小高层 3730 二居、三 居 85% 无优惠4 都林花园 小高层 4000 一居、二 居 60% 每层加 50 元5 新发博艺家 高层 3860 二居、三 25% 每层差三 、现售楼盘的建筑类型及所占比例目前市内的住宅建筑类型主要有多层（ 6-7 层） 、小高层（ 12-17 层） 、高层（ 18-30 层） ；从建筑形式上来说主要有板楼、框架二种。多层与小高层住宅在市场中占主流地位，其多层占有率约为 45%，小高层次之，市场占有率约为 30%，高层占有率约为
3、 10%，其它市场占有率约为 15%；面积在120-130 平方米的房源是市场上畅售房。四、市场调研总结1、供求分析目前市场上住宅商品房的供应量约为 200 万平方米，其中包含在售楼盘的二期工程，但不包括在建的集资房源。总体来说 2015 年市场总的供应量会超过 250 万平方米。从市房管局的房屋产权交易登记统计来看，住宅的销售量最好的时期实在 2013-2014 年，而现阶段乌市现有的供应量可供未来四年消费，供需已严重失衡。由此可以推断：客户可选择的空间会更大，未来各楼盘的销售周期都会不同程度拉长至 2-3 年；同时会加大开发商的成本投入，楼盘的性价比会成为市场园 居 价 36元6 景宜花园
4、 多层 3800 大二居 25% 7 同泽家园 多层 3700 二居 80% 竞争的主流；开发商之间的竞争会越演越激烈，在开发成本不断上升的情况下，房价会持续高走。2、户型设计及面积产品设计追求人性化。以人为本、房适应人已成为市场导向，楼盘的设计更趋人性化，户型设计注重功能分区，景观设计注重人与自然、环境的和谐统一。总体来说本地的房型以二房和三房为主，二房中以两室两厅一卫为主，面积在 80-110 平方米之间；三房中以三室二厅一卫为主，面积在 115-140 平方米之间；楼栋走向以东西走向为主，多为南北朝向。二房的卧室常放在南侧，客厅和厨卫常放在北侧，三房的两个卧室和客厅常放在南侧，厨卫和书房
5、常放在北侧，也有部分楼房的三个卧室全部放在南侧，客厅和厨卫在北侧。户型设计也很注重细节部位，如窗、阳台、走道、楼梯、卫生间等，大多体现出人性化的设计风格。3、带电梯住宅购买情况分析本地的带电梯的住宅并不是很多，多层带电梯住宅项目暂时没有。总体上来说电梯住宅的销售情况都不好，在已销的电梯房中有一个普遍现象，就是销量最多的往往以低楼层为主，高楼层的房屋销量最低。原因分析：客户的消费习惯：当地人已习惯了住低楼层的房屋，一般都认为三楼和一楼的房屋最贵，其次为二层和四层，最后为五层和六层。带电梯的房子在本地出现不到三年，绝大部分的市民还没有认识到电梯所带来的好处，只看到了它的坏处：物业管理费用高、维修费
6、用高并且出现故障时上下楼极不方便。价格原因：对于价格因素，当地人的敏感性也比较大，电梯住宅在定价时往往越高价格越贵，低楼层的价格相对于整栋楼来说价格较低，所以整个市场带电梯的房屋低楼层的房屋卖的较快，高的卖的比较慢。4、各档次楼盘销售情况分析通过上述各楼盘的销售统计可以得出以下结论： （销售速度由高到低分别为）高档楼盘中高档楼盘中档楼盘中低档楼盘。由于目前本市社会物质财富占有人群较多，社会上对高端楼盘和中高端的需求逐渐增大，也就是现阶段市民对改善型住宅的需求很大，而刚需型住宅所占比例日益减少。加上现在年轻人对一步到位的住房理念日渐成熟，但在购房者日渐理性的购房中，仍然存在着销售慢的问题；特别是
7、在本市自由职业者和经商人群所占比例较多的今天，对住宅的性价比尤为看重。5、房地产市场未来的发展趋势 1 、城市化的进程推动本市房地产业高速发展近年来，本市拉大了城市框架，市区一分为三，由原来的一个区发展为三区， 辖区人口由原来的 30 万上升到 80 万，房地产开发持续升温，房地产开发企业逐年增多，开发面积不断增加，楼盘规模逐渐增大，房价也持续攀升，城市化的进程推动了房地产业高速发展。 2 、大盘时代的来临外来企业如碧桂园、恒大都在本市有大规模楼盘上市，本地的企业也不甘示弱，都停靠背后的实力或其它的门路纷纷出击，也有大规模的楼盘上市，各路豪强为了利益一拼高下，标志着乌兰浩特房地产业大盘时代的来
8、临。 3 、房地产业全面升级外来企业的进入，加剧了本市房地产业的竞争，同样也给本市的房地产业带来了先进的开发理念和销售经验，本地的房地产企业为了自身的市场发展，大都改进了开发模式，与外来的策划公司合作，提高了楼盘的服务质量，加大了成本的投入，同时也提升了房价，最终导致了房地产业全面升级。 4 、供需失衡进一步加大房地产开发的难度目前乌市现有的销售楼盘建筑面积约有 170 万平方米左右，而实际乌市市平均每年的市场需求量也就在 50 万平方米左右，再加上今年其它将要推出的几个楼盘，供应大大超过需求，各个楼盘的市场销售周期都会不同程度地拉长到2-3 年。7、对本项目未来营销策略的几点建议 1 、把握
9、住市场的动态变化市场经济就是“竞争和机遇同行” ，在房地产竞争环境中，多调查市场，了解主要竟争对手每一步的营销策略和市场推广计划，有针对性地对本项目的推广计划进一步地调整，以达到吸引竟争对手目标客户的目的。 2 、对价格策略的调整对本地项目来说，如果价格走势做的不好，相对开盘来说价格不升反降，在客户和市场中的反映极为不好，给人一个不良印象“房子卖不动了，才会降价。 ”对所有客户来说都有一个普遍心理：买涨不买落和羊群效应，乌市的消费者也是如此，建议价格策略为“低开低走高频” ，用较低的价格开盘，高频率的小幅的价格上升，其中心思想就是“房子卖的太快， 所以才不断的涨价， 涨幅又是在可接受范围内”
10、。 3 、销控策略纵观整个房地产市场，无论大大小小的楼盘都进行销控处理，本楼盘的销控处理的很一般：只是对所推的楼栋进行控制，没有对楼层进行控制，销售人员的价格表上所剩房源太多，给了客户太多的选择机会，同时也失去了更多的成交机会，建议对楼层进行销控，办法如下：每栋楼同一种户型只开放所占比例的 40-50%套， 同时封存一些好的户型， 最多给客户 2 个或 1 个选择机会， 一旦卖出去一套， 就开封一套，销售经理做好控制和核对工作。这样可以给客户和外界造成一种房子已售出大部分， 机会不多了， 并且房价格还会上涨，通过这种销控对本项目销售一定会起支促进作用。 4 、提高销售接待水平目前销售人员对本项
11、目的产品、解说程序、接待流程、签约流程和项目区域环境都已熟知，但对于目前整个房地产市场行情还不太清楚，同时销售接待技巧运用的不好，没有现场的 SP 配合，销售接待水平有待提高。客户的成交量会随着销售接待水平的提高会有所增加。 5 、打破传统营销和新理念推盘思路传统的营销模式往往局限于坐消模式，运用老套的广告手段吸引人到现场再进行落单成交已经落后了。本项目推广手法必须改变，找到项目核心卖点： “右手繁华、左手繁花” ， 炙手可热的南滨河片区欧亚商城的带动造就未来繁华之地，健康自然的洮儿河湿地市政绿化大面积覆盖，处处繁花成为乌兰浩特空气最优居住区域。等等 . 建议重新包装项目， 工地围挡全部换新从新定位。 楼书、折页逐步阐述市民对项目的“敏感点” ！打破传统营销模式，组织销售走出去，通过活动把客群拉进来，配合价格策略和现场 PS 配合成交！商业销售主题定位势在必行，行业界定造势催化，给市民一个行业聚集的概念！比如“景宜水街最好的酒吧、咖啡吧都在这里” ； “景宜金街商业旺盛的门市，金融、保险、通讯聚集的地方” ，等等概念，总之商业要孕育一个新的名字推盘！
