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1、 1 0808 年宁波房地产市场分析报告总结年宁波房地产市场分析报告总结 前前 言言 2008 年，从雪灾、地震、奥运到金融风暴、次贷危机，这些事件深刻影响着中国经 济，也影响着中国楼市。国际金融危机在席卷虚拟经济后亦开始向实体经济弥漫，对世 界和中国经济的负面影响正一步步加深。房地产行业作为中国经济重要的组成部分，在 这场危机中也受到了前所未有的波及。而宁波作为一个外向型经济结构的城市，国际金 融风暴对其的危害终究不可避免，宁波的楼市“寒冬”早已悄然降临。 第一部分第一部分 宏观篇宏观篇 一、一、20082008 年经济走势盘点与年经济走势盘点与 20092009 年经济环境预测年经济环境预
2、测 在 2007 年年底和 2008 年年初，由于之前国内经济的大好形势，让绝大多数人都预 测 2008 年必定是一个乐观年份，无论是在股市、房地产、金融或者其他行业。然而， 雪灾、汶川地震等系列灾难事件发生以及国外的经济危机的冲击，使得 2008 年的宏观 经济大环境急转直下。 中国经济是带着连续五年两位数加速增长的强劲势头进入 2008 年的。年初，在物 价快速上涨压力下，“防过热、防通胀”的宏观调控任务和稳健的财政政策、从紧的货 币政策成为当然的选择。 与罕见的低温雨雪冰冻灾害、 汶川特大地震这些自然灾害对中国经济造成的局部影 响不同，由次贷危机演变而成的国际金融危机在 2008 年席卷
3、全球，成为今年影响中国 经济发展的最大外部因素。中国经济发展外需减弱，企业家、投资者、消费者信心持续 受到影响。 面对冲击，中国政府在年中提出了“保增长、控物价”的宏观调控任务，突出了保 持经济平稳较快增长这一主题。进入 11 月份，面对不断演化的局势，中国作出重大政 策调整，宣布实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，并出台进一步扩大内需促进 经济增长的十项措施，两年投资约 4 万亿元。 在一系列政策措施作用下，中国经济前三季度保持了 99的增速，高于改革开放 30 年来平均水平。其中物价调控成效明显，6 个月之内居民消费价格总水平涨幅从 8 以上下降到 5以下。 从整体上看，中国经济的基本
4、面没有改变，中国经济发展的态势依然是好的。 不过， 面对仍在快速扩散和蔓延的国际金融危机， 防范经济下滑风险的压力在加大。 由于国际经济金融环境的急剧变化，当前中国经济下行压力在不断加大，这已成为经济 运行中的主要矛盾。 2 中国经济发展的外需显著减少。欧、美、日等中国主要贸易伙伴经济都陷入衰退， 这对进出口贸易依存度达到 70的中国经济产生直接冲击。从当前欧美经济的走势看， 外部需求仍存在不确定性，中国的外贸出口形势仍很严峻。 中国经济的传统竞争力面临逐步减弱的压力。受到劳动力成本不断上升等因素影 响，当前中国的劳动密集型产业国际竞争力逐步减弱，已出现了一些国际分工转移的新 动向。 面对这些
5、经济矛盾，2009 年的中国经济环境将会产生哪些变化。 在经济增长和投资出现下滑，经济进入下行周期之时，往往也意味着消费到达了阶 段性顶峰， 2008 年开始国内消费增速随着国际经济的下滑快速下降， 中国 GDP 逐季下降 通道内，企业利润增速也同步快速下滑，城镇居民对未来的收入预期大大下降。从目前 的情况看，2009 年的经济情况不容乐观。随着美国经济的进一步复苏，世界经济也将重 新出现走向复苏之路。预计 2009 中国 GDP 大约增长 8.2%。中国经济在扩大内需的各项 政策刺激下，2009 年下半年中国经济有望走出低谷。 2009 年将是政策年，政府将实行更为宽松的货币政策，推动大规模
6、投资计划，以扩 大内需刺激经济增长。 预计反周期的政策能对经济起到一定的刺激作用， 2009 年全年预 计 GDP 增长 8.2%。 货币政策和财政政策将进一步松动、细化。由于食品价格的回落和石油等国际大宗 商品价格从历史高位急速回落，CPI 和 PPI 的下降性趋势已经完全确立。明年的财政政 策将侧重于税收政策和 2008 年 4 万亿投资计划的落实。 预期 2009 年政府可能通过人民币贬值来提振出口，近期汇率也的确出现了这样的 异常波动。但是，考虑到我国存在的大量贸易顺差和资本项目顺差，以及真正制约出口 增长的外需求因素，人民币贬值其实是一把“双刃剑”。预计 2009 年人民币不会出现
7、大幅度贬值，而是会呈现出一种长期的双向波动，以打破人民币单边升值的预期防止热 钱外逃。 二、二、20082008 年宏观政策盘点年宏观政策盘点 2008 年楼市给人的印象是政策风起云涌、变幻莫测。国际形势的深刻变化，国内市 场的恐慌气氛，银行降息、楼市降价让中国的消费者信心下降，观望气氛持续浓重。就 连一向严谨、权威的中央政策也不得已随着市场的变化而随时改变。那么，从政府、开 发商、消费者三方面，都各自发生着怎样的变化呢？ 政府：新政救市 就宏观调控层面讲， 08 年初出台的大部分政策主要以延续为主， 目的就是进一步落 实并完善已进行多年的房地产调控。而步入年中，楼市氛围逐渐“迷离”，后市发展
8、的 不明朗使得相当一部分有能力的购房者持币观望。尤其需要注意的是，上半年代表紧缩 3 信号金融政策的频频出台，虽不是针对房地产业，但影响显而易见。特别是 1 月至 6 月 期间多次上调存款准备金率，其后还上调存贷款利率。这对于一直处于行业调控、房价 调控之下的楼市而言，无疑如雪上加霜。 面对对低迷的楼市，各地政府纷纷出台救市措施。与此同时，国家的态度也从默许 转为支持；终于在 10 月底推出了一系列的楼市新政：包括 90 平米以下普通住房契税下 调到 1%；对个人购买和销售住房免征印花税，并免征土地增值税等；配合国家进一步降 息，市场成交有所回暖。 开发商：资金链告急 伴随宏观调控主导方向的“
9、一年三变”， 中国楼市无论从市场预期还是房价走势方 面也都正式步入“盘整期”。从年初王石(王石博客,王石新闻,王石说吧)的“拐点 论”、潘石屹(潘石屹博客,潘石屹新闻,潘石屹说吧)的“房地产企业百日巨变论”、任 志强(任志强博客,任志强新闻,任志强说吧)的“银行先死论”，到年中深圳的“断供 潮”和年末五花八门的“万人团购活动”，动荡起伏的市场反应，让我们清楚的看到， 房地产业这一年不好过。 购房者：理性消费 房地产市场的惨淡以及房价的暴跌，对正处于金融风暴背景下的中国经济而言，无 疑是一颗重磅炸弹，房地产业终于在绑架了银行的同时也成功绑架了政府。一方面，交 易量大幅萎缩、加息、上调存款准备金率
10、，导致开发商们的资金链异常紧张。另一方面， 购房者对市场的未来预期也一落千丈，市场观望气氛日趋浓重。 在经历了 2008 一整年的持续调整之后，楼市已经下跌到了低谷。但从房地产发展 这十年的经验分析，房地产行业适当的调整和波动并不会影响未来长远的发展。因为影 响房地产行业走势的重要因素主要是“政策”和“市场”。展望 2009 年的中国楼市， 无论在市场还是政策方面都将充满很多悬念。 宏观篇总结宏观篇总结 从宏观经济来看： 外部经济环境将拖累国内经济的复苏， 进而影响整个楼市的发展； 国内经济还需要走完调整路程，即使国家出台大的政策扶持，国内经济仍需要一年到一 年半调整期；三季度末，上市房企的存
11、货金额达 4583 亿元，总负债高达 3119 亿元。同 时，很多企业当初高价拿到的地块尚未消化，房地产行业本身面临的高存货、高地价和 高负债成为未来行业能否迅速走出困境的关键。 从楼市政策来看：二手房信贷政策放宽，将促成二手房成交回暖，预计 2009 年二 手市场挂牌量将会增加，而二手房流通，恢复了房地产的硬货币属性，间接全面也将带 动一手房的交易； 从今年五次降息来看，消费者购房门槛降低，预计 2009 年部分刚性需求将被释放； 4 支持房地产开发企业合理的融资渠道、支持房地产开发企业合理促进房地产销售， 取消城市房地产税等政策将使房地产资金链得到松解，房企成本得以缩减。因此在房地 产开发
12、企业的资金链有望得到缓解； 可以预计：受政策鼓励和影响，09 年住宅需求将比 08 年有所释放，并且在价格上 也将较为稳定，大幅度降价的可能性较小，2009 年的市场将是一个稳定的市场，但是由 于经济大环境的影响，房地产市场要实现全面回暖还需要较长的时间。 第二部分第二部分 土地篇土地篇 一、一、20082008 年宁波市六区土地出让年宁波市六区土地出让 2008 年宁波市六区共出让土地（不含工业用地）达 314.06 万平方米，与 07 年同期 相比增加 12%。其中，住宅用地（包含商住用地）出让了 137.9 万平方米，商业/商服用 地出让了 102.96 万平方米，综合及其它性质用地出让
13、了 73.2 万平方米。与去年同期相 比，住宅用地供应量减少了 30，办公商务用地增加 22。随着宁波城市化进程的加 快， 可开发住宅用地逐渐减少， 而近几年宁波经济快速发展， 城市对外影响力逐渐加大， 吸引了大量的外来人口涌入，这也相对刺激了服务性行业快速发展，因此今年推出了大 量的商务金融、酒店宾馆等商服用地,这也是今年土地出让量比去年略微增加的主要原 因。 二、二、20082008 年宁波市六区土地成交年宁波市六区土地成交 2008 年宁波市六区共成交土地 247.96 万平方米（不含工业用地），其中住宅用地 成交 90.93 万平方米，商用土地成交 87.61 万平方米，综合及其它用地
14、成交 69.42 万平 方米，因各种因素导致土地流拍或未成交的面积达 61.56 万平方米。与 2007 年同期相 比，住宅用地成交面积减少了 34，商用土地成交面积减少 12。由于上半年受银根 紧缩，开发商资金紧张以及下半年金融危机袭来，影响着众多行业，房地产市场更是深 受其害，商品房成交量下降和房屋销售价格下滑时刻影响着开发商的心理，开发商拿地 热情逐渐减退。 5 从近五年宁波住宅用地成交楼面价对比来看，2006 年受郊区土地放量因素的影响， 住宅用地楼面价有一定回落。而 2007 年在住宅商品房的销售价格直线上涨，开发商竞 拍土地热情异常之高，因此 07 年住宅用地成交楼面价节节攀高；在
15、经历过 07 年疯狂的 一年后，08 年土地市场明显给人感觉萎缩，不少地块都是以底价成交，住宅楼面价与 07 年相比明显回落。 1-3 季度，我市土地交易价格累计同比上涨 65.2%，涨幅比上半年同期低了 12.9 个 百分点；累计环比上涨 1.8%，涨幅比上半年同期低 0.4 个百分点。 随着“翘尾”因素影响的减弱，1-3 季度我市土地交易价格同比涨幅逐步回落。其 中:一季度同比上涨 78.8%，二季度同比上涨 77.4%，三季度同比价格上涨了 39.4%。前 三个季度环比分别上涨 0.4%、0.9%、0.4%，土地交易价格总体保持平稳。 三、三、20082008 年宁波区域土地市场分析年宁
16、波区域土地市场分析 6 海曙区：供应土地均为旧城改造海曙区：供应土地均为旧城改造 2008 年海曙区出让土地 20.3 万平方米， 成交土地 3.95 万平方米， 因各种因素流拍 土地达 16.35 万平方米。今年供应的土地量相比 07 年要显得多，但是成交土地较少， 成交的土地多为三江口附近的商用地块以及塑料四厂住宅地块，规模均不大。由于海曙 区向来是宁波的商业金融中心，人口密度与区域建设都已饱和，因此可开发利用的土地 较少，目前供应的均为旧城改造的土地。 江东区：供地集中在东部新城及高新区江东区：供地集中在东部新城及高新区 2008 年江东区（江东老城区、东部新城、高新区）共出让土地 20.2 万平方米，住 宅用地 1.5 万平方米，其余均为商用土地及综合土地，出让的土地全部成交。这些土地 几乎均位于东部新城及高新区。江东传统居住区建筑
