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1、1,第九章 城市产业与不动产关系,围绕产业建城市 城市产业结构与不动产结构 城市产业布局与不动产布局 城市产业经营与不动产经营,2,围绕产业建城市,3,现代城市分工是在社会化大生产的产业链条上，每个城市根据自身不同的自然禀赋、社会经济条件优势、地理区位、政治区位、经济区位、军事区位等的不同，主动选取不同的主导产业或产业环节，通过培育、建设有自身特色的产业或产业环节，使之成为本城市的主要发展方向和支柱产业，并且在相关领域取得相应竞争优势的行为和过程。,- 现代城市的产业建设是城市社会化分工的继续 -,现代城市分工是人类进步过程中社会分工的继续。,4,工业革命一方面通过机械化和规模化提高了生产效率
2、；另一方面通过工业创造和对外扩张新的市场增加了社会总需求, 为工业继续扩大生产规模提供了动力。,工业化时代,随着工业革命的发展和影响的扩大，不同城市的生产力水平开始逐渐拉开距离。不同的城市为了追求本城市更大的市场和效率（效益），从自发到自觉的开始选择、制定适合本城市发展的产业发展道路和配套政策，逐步形成了全国范围、全球范围的城市分工。,工业化时代及后工业化时代社会分工史回顾 -1,5,工业化时代及后工业化时代社会分工史回顾 -2,机械化、规模化的工业生产以及城市特定产业的集聚效应大大加速了人口从乡村往城特定产业迁移和集聚，又进一步加速了农民向特定产业工人的转变，在使更多的农村人口离开土地进入城
3、市的同时，在某一个特定的产业部门（工厂或企业）、产业环节（车间）就业，在使自己成为城市新市民的同时，也增强了这座城市特定产业的实力。,6,工业化时代及后工业化时代社会分工史回顾 -3,后工业化时代，由于人类需求的进一步分化和细化，需求结构的调整和提升，对第三产业需求的增加，使城市分工不断细化，导致城市分工的作用更加明显和重要。,后工业化时代,- 现代城市的产业建设是城市社会化分工的继续 -,7,- 产业建设与城市建设关系 -,8,（2）城市产业计划发展阶段,（1）城市产业自然发展阶段,各城市依靠各自的资源特点、地理区位特定、人口构成特点等自发地形成了各自的特色产业或产业系统。,从二十世纪四十年
4、代起（特别是二战以后），人类开始对城市产业和产业对城市发展的作用有了更加深刻的认识。各国政府和城市政府开始有意识、有计划的加速以产业为核心的城市分工，城市产业开始进入计划发展阶段。,9,形成产业的企业构成城市的经济细胞。 企业的厂房、仓库、码头、车站、商店、银行等构成城市的建筑组件。 连接企业的物流机构和道路构成城市的交通系统。 实现企业财富交换的中间机构构成城市的金融与物流商贸系统。 企业员工构成城市的市民群体。 为生产型企业服务的企业构成城市的新产业系统和新建筑组件。,产业是城市的物质载体,10,产业建设与城市建设关系,产业建设扩大城市空间规模 产业建设扩大城市市民规模 产业建设扩大城市财
5、富规模 产业建设扩大城市社会规模,11,城市建设对产业建设的反作用,城市基础设施建设为产业要素的进入提供基本的硬件环境。,城市政治、政策、人文建设为产业要素的进入提供基本的软环境。,城市已有产业或产业配套基础为产业要素的更大规模进入提供产业扩张环境。,城市的比较优势为特色产业的进入和扩张提供特色产业成长及扩张环境。,12,有目的地为新产业的形成、新产业要素的集聚创造城市硬环境,- 围绕产业建城市 -,有目的地为新产业的形成、新产业要素的集聚创造城市软环境,13,有目的地为新产业的形成、新产业要素的集聚创造城市硬环境,（1）在一座城市已有资源条件、产业条件、城市基础设施条件的基础上，有针对性地选
6、择适合本城市发展的新产业作为城市经济的发展方向。 （2）根据某一特定新产业要素进入和集聚的特点，建设适合这种产业发展、壮大的硬件环境。,14,有目的地为新产业的形成、新产业要素的集聚创造城市软环境,（1）设计、创造和制定一整套适合某种新产业要素进入和集聚的法律、法规、政策，营造这种产业在本城市发展比到其他城市更高效率、更低成本、更高效益的发展环境。 （2）为某种新产业的进入和发展壮大营造适合这种产业发展的人文环境（指创造有利于该产业主导产品的生产消费环境和生产消费文化）。 （3）为某种新产业的进入和发展营造适合这种产业发展的人力资源条件等。,15,城市产业结构与不动产结构,16,- 产业结构与
7、城市经济结构关系 -,17,1、产业结构定义 产业结构是指各产业的构成及各产业之间的联系和比例关系。各产业部门的构成及相互之间的联系、比例关系不尽相同，对经济增长的贡献大小也不同。因此，把包括产业的构成、各产业之间的相互关系在内的结构特征概括为产业结构，是经济结构的关键组成部分。,18,2、产业结构的分类： 产业结构依据再生产过程中各产业之间的关系进行分类。,产业分类就是人们为了满足不同需要而根据产业的某些相同或相似特征将企业的各种不同的经济活动进行分解和组合以形成多层次的产业门类的过程。所以，产业研究和分析的目的不同，也就有不同的分类方法。迄今为止，比较重要的产业分类大概有下面几种：,19,
8、产业分类的基本方法,马克思二部类分类法 三次产业分类法 农轻重分类法 霍夫曼分类法 资源密集度分类法 产业地位分类法 产业发展阶段分类法 生产流程分类法 ,20,第部类：生产生产资料的部门 第部类：生产消费资料的部门,马克思二部类分类法,两大部类产业分类法，是马克思在资本论中，在分析研究社会再生产过程中，怎样使总产品既实现价值补偿又实现实物补偿问题时所创立的一种产业分类方法。 马克思凭借两大部类产业分类法，对社会再生产顺利进行的条件进行了科学的分析：,21,三次产业分类法,以经济活动与自然界的关系为标准将全部经济活动划分为三大类：,直接从自然界获取产品的物质生产部门为第一产业。 对初级产品进行
9、再加工的部门称为第二产业 。 从第一次，二次产业物质生产活动中衍生出来的非物质部门划为第三产业。,第一产业指广义的农业，包括种植业、畜牧业、渔业、狩猎业和林业。 第二产业指广义上的工业，包括制造业、采掘业和矿业、建筑业、煤气、电力、供水等。 第三产业指广义上的服务业，包括运输业、通讯业、科学、教育、文化、卫生等。,22,23,农轻重分类法是将社会经济活动中的物质生产分成农、轻、重三个部分。 “农”是指大农业，包含了种植业、畜牧业和渔业； “轻”是指轻工业，轻工业主要是生产消费资料的工业，主要有纺织业、食品业、印刷业等； “重”是指重工业，重工业主要是生产生产资料的工业，典型有钢铁工业、石油工业
10、、煤炭工业、电力工业、化工工业等。,农轻重分类法,24,德国经济学家霍夫曼在对工业化过程进行考察和分析时，把工业部门分成了消费资料工业、资本资料工业和其他工业三类。 消费资料工业包括了食品工业、纺织工业、皮革工业和家具制造业； 资本资料工业包括了冶金及金属制品工业、一般机械工业、运输机械工业和化学工业； 其他工业则包括了橡胶工业、木材加工业、造纸工业和印刷工业等。,霍夫曼分类法,25,按照劳动力、资本和技术三种生产要素在各产业中的相对密集度，把产业划分为： 劳动密集型产业：指进行生产主要依靠大量使用劳动力，而对技术和设备的依赖程度低的产业。其衡量的标准是在生产成本中工资与设备折旧和研究开发支出
11、相比所占比重较大。一般来说，目前劳动密集型产业主要指农业、林业及纺织、服装、玩具、皮革、家具等制造业。 资本密集型产业： 指在单位产品成本中，资本成本与劳动成本相比所占比重较大，每个劳动者所占用的固定资本和流动资本金额较高的产业。 技术密集型产业： 指在生产过程中，对技术和智力要素依赖大大超过对其他生产要素依赖的产业。,资源密集度/生产要素分类法,26,A、主导产业：是指能够依靠科技进步或创新获得新的生产函数，能够通过快于其他产品的“不合比例增长”的作用有效地劳动其他相关产业快速发展的产业或产业群。这类产业既对其他产业起着引导作用，又对国民经济起支撑作用。 B、先导产业：指在国民经济体系中具有
12、重要战略地位，并在国民经济规划中先行发展以引导其他产业往某一战略目标方向发展的产业或产业群。这类产业对其他产业起引导作用，但未必对国民经济起支撑作用。 C、支柱产业：指在国民经济体系中占有重要的战略地位，其产业规模在国民经济中占有较大份额，并起支撑作用的产业或产业群，这类产业往往在国民经济中起支撑作用，但不一定能起到引导作用。 支柱产业形成：先导产业发展壮大，达到较大产业规模以后就成为了支柱产业或先成为对其他产业既起引导作用又对国民经济起支撑作用的主导产业，然后再发展成为不再起引导作用而只对国民经济起支撑作用的支柱产业。,产业地位分类法,27,D、重点产业：在国民经济体系中占有重要的战略地位并
13、在国民经济规划中需要重点发展的产业。重点产业的概念较模糊，缺乏科学性，它可以包括主导产业、先导产业、支柱产业、先行产业、瓶颈产业、基础产业等。 E、先行产业：有狭义与广义之分。 狭义先行产业是指根据产业结构发展的内在规律或自然规律必须先行发展以免阻碍其他产业发展的产业，这类产业包括瓶颈产业和基础产业。另一类先行产业指根据国民经济战略规划的需要人为确定必须先行发展以带动和引导其他产业发展的产业，即（先导产业）。广义先行产业包括狭义的先行产业和先导产业。,28,3、经济结构定义 经济结构是指国民经济的组成和构造。 影响经济结构形成的因素很多，最主要的是社会对最终产品的需求，而产业通过对满足人类各种
14、需求产品和服务的产生，对经济结构产生重要影响。 经济结构状况是衡量一个国家和城市经济发展水平的重要尺度。,29,4、城市经济结构与产业结构关系 经济结构是由产业结构决定的。 经济结构因为不同产业及其结构的规模、质量、比例的不同，形成不同层次、不同质量的经济系统。 影响经济结构和产业结构的因素很多，最主要的是社会对最终产品的需求。,30,5、城市产业结构与经济结构适应程度的9个主要方面：,一座城市经济结构、产业结构的形成是否适合这座城市的实际情况； 是否建立在一座城市坚实的经济可能性之上； 能否充分发挥一座城市的一切经济优势； 能否充分利用一座城市内外的一切有利因素； 能否合理有效地利用人力、物
15、力、财力和自然资源； 能否保证一座城市国民经济各部门协调发展； 能否有力地推动一座城市科技进步和劳动生产率提高； 是否既有利于促进一座城市近期的经济增长，又有利于长远的经济发展； 能否取得最大经济效果和最大限度地满足一座城市人民的各种需要。,31,6、城市产业结构对不动产结构的影响,以资源密集程度的划分标准为例：,劳动密集型产业对不动产结构的影响 一般来说，目前劳动密集型产业主要指农业、林业及纺织、服装、玩具、皮革、家具等制造业。这种产业结构下的不动产结构呈现多种类，多数量的明显特质。其中，以工业仓房和员工占主要组成部分，无明显搞科技含量的不动产物业。,32,资本密集型产业对不动产结构的影响
16、当前，资本密集型产业主要指钢铁业、一般电子与通信设备制造业、运输设备制造业、石油化工、重型机械工业、电力工业等。此类产业机构下不动产结构类型主要以高规格的高楼大厦为主，不动产类型单一，但品质一般较高。,6、城市产业结构对不动产结构的影响,33,技术密集型产业对不动产结构的影响 目前技术密集型产业包括：微电子与信息产品制造业、航空航天工业、原子能工业、现代制药工业、新材料工业等。此类产业机构下不动产类型多为高科技的生产基地，数量不多，但建筑要求高。,6、城市产业结构对不动产结构的影响,34,有什么样的产业结构就有什么样的不动产结构 不同的产业天然的需要与产业特点和产业需求相同的不动产结构（可以理解为不动产结构与产业结构保持天然的一致性）。,6、城市产业结构对不动产结构的影响,35,思考：不动产/房地产对城市经济结构的影响？,36,城市产业布局与不动产布局,37,38,城市产业布局
