第五章房地产评估ppt课件

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1、第五章 房地产评估,第一节 房地产价格评估概述 第二节 房地产价格的成本法评估 第三节 房地产价格的市场比较法评估 第四节 房地产价格的收益法评估 第五节 房地产价格的其它评估法评估 第六节 在建工程评估,第一节 房地产价格评估概述,一、房地产的概念 土地：陆地（含内陆水域、海涂）及其空间全部环境要素的自然与经济综合体 1按土地权属性质分：国有土地、集体土地 2按土地经济用途分：工业用地、商业用地、住宅用地、其他用地（如教育用地、交通用地、公用事业用地等） 3按土地经济地理位置分：市中心土地、城区土地、郊区土地、开发区土地等 4按土地取得方式分：划拨土地、出让土地、转让土地、租赁土地等。 5按

2、土地开发程度分：生地，指不具备城市基础设施的土地，如荒地、农地等；毛地，指具有一定城市基础设施，但地上有需要支付拆迁安置费用的土地；熟地，指有完善的城市基础设施，土地平整能直接在其上进行房屋建设的土地。,地产：土地（有时包括土地改良物、附属物、建筑物）及其相关的财产权利 不动产：不能移动或移动后改变其性质、形状，丧失原有功能，损害其经济价值的物及其财产权利,二、房地产特点,1、不可移动性（位置固定性）区域性、异质性（差异性、个别性） 土地不可移动性，土地的改良物、附属物、建筑物也往往不可移动 派生出 区域性：各地各城市不可运输房地产解决或调剂供需余缺； 异质性：没有两宗房地产完全相同、价格也不

3、同。 2、耐用性（耐耗性、使用长期性） 正常情况下，土地效用永续；建筑物经维护保养和修缮可用几十年、上百年 3、高价值性 投资量大：土地使用权、土地开发再开发、建筑设计与施工、房地产销售等；对开发商还是购买者而言，通常都必须金融业介入和支持；到目前为止，房地产是世界普通家庭最大比重的财产。,4、供给有限性 5、投资与消费双重性 保值增殖性、居住使用 6、房地产实体构成二元性 自然土地+土地改良物、附属物、建筑物等劳动成果 7、投资风险性 位置固定、建成后用途不易改变：不对销路则积压、空置 开发周期长：不易，诸多影响因素变化，影响投资效果 自然灾害、战争、社会动荡：难以预见的直接冲击 8、难以变

4、现性 9、政策影响性 城市规划、土地规划、住房政策、信贷政策、税收政策等,三、房地产的类型,1、居住类房地产 普通住宅、高级公寓、别墅等 2、商业类房地产 写字楼、商店、旅馆及酒店等 3、休闲类房地产 体育馆、娱乐中心等健身、娱乐类活动用房地产 4、公共事业类房地产 文教卫生、行政、社会福利、交通邮政等 5、工业类房地产 工业厂房、仓库等,四、如何描述房地产,1、位置（坐落）、四至、形状 2、面积大小 3、建筑物层数和高度 根据住宅设计规范和住宅建筑规范：住宅 13层为低层；46层为多层；79层为中高层（也称小高层）；1030层为高层；30层（不包括30层）以上为超高层。 公共建筑大于24米为

5、高层建筑；所有房屋建筑檐高超过100米，均为超高层建筑。 实践上：各地区的划分往往不一样。 如昆明，普遍认为13层为低层（平层），47层为多层，812层为小高层（中高层 ），1325层为高层，26层（或楼高100米）以上为超高层。,4、建筑结构,指由基础、墙、柱、梁、屋架、支撑、屋面板等承重构建组成的体系。 5、建筑装修、附属设备 6、建筑物的建成年月、建筑质量、维修保养、采光、通风、隔音、隔热等 7、建筑物的外观与平面布局 8、利用状况与规划设计要求 9、房地产的产权状况 10、土地地质基础状况、地上基础设施改良状况等,五、房地产价格评估的理论基础,（一）地租理论 1、地租：土地所有权的收入

6、，使用土地的成本 2、地租形成：,MR=MC max P 资本和劳动投入一般总报酬（obcd） 土地的剩余生产物 bchgfea（a）,土地的剩余生产物 bchgfea（a），在一定条件下，转化为地租 会议级差地租、级差地租、绝对地租、垄断地租的转化条件,3、区位地租（位置地租）,家庭年收入：20000元，非居住类基本消费：10000元 选择居住市中心：工作、上学、购物等等均在市中心租金支付能力为10000元：扣除房屋折旧、保险费、维修管理费等费用5000元后，支付地租5000元,选择居住郊区：在扣除交通费、时间成本、心神疲劳补贴3500元，实际支付地租1500元,（二）土地价格理论,1、土地

7、价格的内涵,土地价格：实质是地租的资本化 土地价格包括： 纯自然土地的地租 土地资本 （资本、劳动等改良投资）利息和折旧,2、土地价格的形成,土地总供给量固定的价格决定,某用途土地供给量随时间变化的价格决定,六、房地产价格的构成,1、土地价格的构成思路一 （1）土地原始价值：通常将城市建设用地的机会成本农业利用价值，成为城市土地的原始价值 （2）公共投资与环境改良价值：政府投资和私人部门的各种经济、非经济活动，对环境（社会、文化、经济、政治、建筑实体等）的改良、发展 （3）私人投资改良价值：投资于某块土地的价值增加部分+外溢效果（外部性效果） （4）未来价值：尚未实现、潜在的价值；比如农地转为

8、城市建设用地、土地利用强度提高,1、土地价格的构成思路二,2、建筑物价格的构成,全新建筑物价格包括：正常合理的成本费用税收利润： （1）建筑工程费：一般的土建工程、给排水工程、采暖通风工程、电器照明工程等 （2）设备及安装费：机械设备及安装、电器设备及安装 （3）其它费用：设计、监理、概预算编制、招标、管理、财务、营销、合同预算审查、不可预见费等 （4）税收、利润 旧建筑物： =重置成本各项损耗（物质性、功能性、经济性贬值）+残值,3、房地产价格的构成,七、房地产价格种类,1、土地价格种类 （1）市场价格：市场交易价格 市场价值：“最公平的市场价格”、“最可能的市场价格” （2）土地所有权价格

9、：买卖土地所有权价格，是无限年限内地租的资本化（折现值） 土地使用权价格：一定年限土地使用权买卖的价格，是一定年限内地租的资本化（折现值） （3）基准地价：城市将一定区域范围内的土地，划分为一定的地价区段或级别，然后调查评估并公布的各地价区段某一时点的平均价格 标定地价：城市调查评估并公布的一定时期一定条件下，能代表不同区位、不同用途地价水平的标志性宗地价格,（4）课税价格：政府课征与土地价值有关的税收时所确定的土地价格 征用价格：政府征用土地时向土地所有者或土地使用者支付的价格 抵押价格：以土地为抵押担保物借款时，贷款人确定的土地抵押价值，一般为市场价值的68成 （5）总价格：买卖某一宗一定

10、面积土地的总价格 单位价格 = 总价格 / 土地面积 楼面地价 = 总价格 / 建筑总面积 = 土地单价 / 容积率 容积率 = 建筑总面积 / 土地面积 （6）评估价格：评估价值 （7）公告地价、申报价格,2、房地产价格的种类,（1）商品房价格：完整的土地价格+建筑物价格：建筑物所有权+若干年的土地使用权 经济适用房价格：不完整土地价格+建筑物价格：建筑物所有权+划拨土地使用权 （2）标准价：公有住房出售价：部分建筑物所有权+划拨土地使用权 成本价：现有公房或新建安居住房出售价：建筑物所有权+划拨土地使用权 （3）廉租金 = 维修费+管理费 准成本（福利）租金 = 廉租金+折旧费 成本（标准

11、）租金 = 准成本（福利）租金+投资利息+税金 市场（理论）租金=成本（标准）租金+保险费+租赁经营利润+地租,八、影响房地产价格的因素,（一）影响城市土地价格的因素 1、一般因素 （1）社会因素 社会稳定状况；人口数量、密度、平均文化素质、个人修养；城市化水平、速度；家庭规模及趋势；教育科研水平；综合治安状况；社会福利水平 （2）经济因素 国民经济发展水平、趋势；金融环境：利率、贷款比例、物价指数等；财政环境：税费、地价与地租水平、土地资本化率等；产业结构：一二三产业比重 （3）制度及政策因素 土地制度及政策：科学合理的土地制度，优化配置而增殖，高地价政策直接推动房地产价格上涨；住房制度及政

12、策；城市规划、土地利用规划、城市发展战略；税收与投资倾斜、优惠政策；行政隶属关系变更；交通管制,2、区域因素,（1）商业区；（2）住宅区；（3）工业区 3、个别因素 （1）位置、面积、地形、地貌、地势、地质、水文、气候；（2）邻近街道、邻近道路、交通、供排水等基础设施；（3）土地用途； （4）建筑物规模、高度、容积率等土地利用控制状况；（5）建筑物与土地组合、布局是否合理；（6）土地使用年期,（二）影响建筑物价格的因素,1、个别因素 （1）建筑面积、结构、材料、设计、装修、配套设备等；（2）规模、高度、楼层、朝向；（3）用途及功能水平；（4）施工质量、折旧及完好程度；（4）产权状况、已使用年限

13、、物业管理情况等；（5）地段、风格、建筑物是否与周围环境协调等。 2、区域因素 自然地理、气候；传统文化、习俗；经济收入水平；以及区域特色的建筑材料、风格、偏好等，直接间接影响供需价格 3、一般因素 （1）物价水平；（2）建筑物设计、管理的政策法规及技术标准；（3）宏观经济金融政策等,九、房地产价格评估原则,1、一般原则：工作原则、经济原则 2、合法性原则 （1）产权合法，对无法确认产权（证书、证明、资料等），评估报告要说明并假定其合法 （2）使用合法，包括用途、设计、结构、高度、容积率等 （3）交易或处分合法，包括抵押、出售、租赁、转让等 城市规划法、城市房地产管理法、土地管理法、城市私有房

14、屋管理条例、房屋完损等级评定标准、商品房管理规定等,十、房地产估价的程序,1、资产评估项目的接洽 明确资产评估基本事项，签订资产评估业务约定书（合同） 2、资产评估项目的管理 组建资产评估项目小组，拟定资产评估的工作方案（计划） 3、资产评估项目的执行 收集与资产评估有关的资料，待评估资产的清查核实和实地查勘，进行最佳利用及其假设条件、价值类型及评估标准分析， 选择评估方法并进行估算，确定估价结果，撰写资产评估报告 4、资产评估项目结项 与委托方办理提交报告和评估费用清算等手续，资产评估工作的底稿归档,第二节 房地产价格的成本法评估,一、成本法理论 （一）成本法的基本理论 1、基本思路 如果条

15、件允许，对全新资产，任何购买者愿意支付的价格，不会超过资产重建的现行购建成本；对非全新资产，则需扣减其贬值 土地价格 = 纯土地价格+土地改良物残值 = 纯土地价格+土地改良物重置成本贬值（折旧） 房地产价值 = 土地价格+建筑物重置成本贬值（折旧） 2、特别注意 在房地产评估实践中，对土地而言，保值增殖特征明显，因此，对土地资产（地产）评估，不涉及贬值；对建筑物（房产）、房地合一的房地产（严格意义的房地产）评估，则应计算贬值,3、适用范围,（1）新建和折旧较少（可忽略或简单估算）的房地产 （2）折旧能够准确估计的房地产 （3）难以用市场比较法评估的房地产：市场发育不完善、缺乏市场交易案例及资

16、料 （4）难以用收益法评估的房地产：没有收益或收益很少 （5）特定用途价值评估，比如房屋保险价值评估、用于验证其它评估方法的评估结果 比如：政府办公楼、公益建筑、公益设施、教堂、学校、医院、图书馆、军队营房、机场、博物馆、纪念馆、公园、新开发土地,（二）成本法的估价步骤,1、明确评估对象及范围，搜集相关资料 微观环境、宗地属性及特征、建筑改良物成本、税费、开发利润等 2、评估土地价格 3、估算建筑改良物重建成本 4、估算建筑改良物折旧成本 5、估算附属改良物重置成本及折旧 6、计算房地产价格,二、重置成本估算,（一）土地（重置）价格的估算 最适用于上述适用范围用途的新开发土地，难以用市场比较法、收益法的土地 土地价格主要决定于其效用，并非成本，即土地成本增加，并不一定增加其使用价值，因此，成本法评估土地价格有明显缺陷，有学者认为，成本法不适宜评估地价。 1、土地价格的成本构成 土