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1、,黑马的思考过程是这样的,第一部分 滨州城市概况 第二部分 滨州城市规划发展研究 第三部分 滨州房地产综合发展调研 第四部分 滨州房地产产品调研 第五部分 市场调研综合结论,INDEX,第一部分 滨州城市概况,一、地理区位二、历史人文三、经济状况 四、产业发展 五、城市建设 六、交通状况 七、重大城市利好,第一部分 滨州城市概况,地理区位：滨州位于黄河下游、鲁北平原，地处黄河三角洲腹地。北临渤海，东接东营，南邻淄博，西同德州和济南搭界，是山东的北大门。 行政区划：滨州市辖滨城区、无棣县、阳信县、沾化县、惠民县、博兴县、邹平县、滨州经济开发区两区六县。 人口状况：2009年，滨州人口继续保持低速
2、增长。年末，全市户籍总人口377.5万，常住人口369.98万，其中，滨城区人口60余万。,数据来源：滨州市2009年国民经济和社会发展统计报告,黄三角腹地，山东北大门,第一部分 滨州城市概况,一、地理区位,历史悠久，黄河文化和 齐文化的发祥地之一,中国古代著名军事家武圣孙武故里 宋代著名政治家范仲淹的生长地 汉孝子董永故乡，中国“孝”文化发源地。 中国吕剧的发源地 革命战争年代，是中央渤海区党政军领导机关所在地。,武圣孙武,山东吕剧,第一部分 滨州城市概况,二、历史人文,GDP增速明显：2009年全市实现生产总值1350.9亿元，人均生产总值36568元，GDP总量在山东17个地级城市中排名
3、12位。 居民生活继续改善：2009年城市居民人均可支配收入17500元，较去年增长9.6%。 居民消费继续增长：2009年城市居民人均消费支出11879元，比上年增长9.8%。,数据来源：滨州市2009年国民经济和社会发展统计报告,经济增速明显，但仍位居山东省后列,第一部分 滨州城市概况,三、经济状况,五大传统行业纺织业、农副食品加工业、化学原料及化学制品制造业、石油加工业和电力、热力业仍是滨州经济的主要支柱。 重点行业支撑作用明显。全市35个规模以上工业行业中，34个保持增长。规模以上纺织业、农副食品加工业和化学原料及化学制品制造业完成增加值431.33亿元，对全市工业增长的贡献率超过五成
4、。 09年，一、二、三产业结构由上年9.92:60.94:29.14调整10.06:58.38:31.56，第三产业比重虽有所增加，但受制于人口、经济状况，长期欠发达。,传统产业为支柱，第三产业欠发达,第一部分 滨州城市概况,四、产业发展,滨州新城区的规划建设可谓大手笔、大气魄、大交通、大生态，面貌日新月异； 老城区却迥然不同，整体面貌落后。近两年随着滨州城市发展提速，老城区加快 了整改步伐，旧貌渐变新颜。,新城区：日新月异 老城区：吐故纳新,第一部分 滨州城市概况,五、城市建设,滨州是沟通京、津、冀、鲁、苏五省市的陆上主要通道， 境内以公路交通为主，济青高速、滨博高速、国道205、220，
5、以及四通八达的省道、县乡公路，以滨州为中心覆盖全境，并 连接济南航空港、河北黄骅港、青岛港，与经过滨州南部的胶 济铁路，形成陆、海、空、水运交错纵横的立体交通网络。 航空：滨州没有机场，市区距济南遥墙机场约1小时车程。 铁路：滨州火车站目前正在筹建中，欲乘火车出行，需先乘汽车至淄博、济南等地后，再转乘火车到达全国各地。 公路：境内公路网络发达，国道、省道、高速公路、县乡公路四通八达，乘坐汽车出行十分方便快捷。当日往返京津，可直达上海、济南、青岛、淄博、潍坊、东营等城市。,以公路交通为主，四通八达,第一部分 滨州城市概况,六、交通状况,经济增速明显 城市日新月异 滨州正在同兄弟城市的竞赛中迎头赶
6、上 如何在城市化浪潮中实现超越? 如何在国际化背景下策马扬鞭? 滨州，在等待一次历史机遇！,滨州发展前景思考,第一部分 滨州城市概况,六、交通状况,公元2009年， 历史选择了黄河三角洲,第一部分 滨州城市概况,七、重大城市利好,2009年11月23日，国务院正式批复黄河三角洲高效生态经济区发展规划，标志着我国最后一个三角洲黄三角的发展上升为国家战略，成为国家区域协调发展战略的重要组成部分。 山东省政府提出将在“十一五”期间，规划投资15000亿开发黄河三角洲区域。 滨州将成为黄河三角洲高效生态经济区主战场！,第一部分 滨州城市概况,七、重大城市利好,1,“黄三角”是环渤海经济圈的重要组成部分
7、，被誉为 我国“最具有开发潜力的三角洲”。,背景资料：,黄三角地区包括东营和滨州两市全部以及与其毗邻 县市的部分地区。总面积2.65万平方公里，占全省 的1/6，总人口约985万。,1,根据规划，2015年黄三角GDP将突破9300亿元， 2020年达到15000亿元，成为全省新的经济增长极。,3,2,3,休闲度假、观光生态旅游将成为重点发展产业,4,第一部分 滨州城市概况,七、重大城市利好,黄三角对滨州意味着什么？,七、重大城市利好,第一部分 滨州城市概况,城市发展的绝佳契机 资本角逐的财富战场 投资开发的价值洼地 异地置业的理想之选 观光养生的生态城邦 精英阶层的梦想家园,七、重大城市利好
8、,第一部分 滨州城市概况,2010年，滨州建设逐步取得实质性进展 南海扩容。3月29日，滨州年度重点工程南海扩建工程正式开工。 能源开发。5月24日，滨州与中海油新能源投资有限公司合作开发新能源框架协议签定。中海油将在滨州形成约150亿元的投资规模。 招商引资。5月31日上午，滨州经济开发区举行招商引资项目集中签约仪式。共签约37个项目，投资额达71.5亿元，是历年来项目最多、投资最大的一次。,七、重大城市利好,第一部分 滨州城市概况,滨州将在未来6年投资8000亿元 到2015年，地区生产总值将达到2900亿元，地方财 政收入达到170亿元。 2020年，综合经济实力和经济发展水平进入山东省
9、 先进行列。,七、重大城市利好,第一部分 滨州城市概况,综合结论： 1、人口、经济基础、产业结构长期成为滨州发展的掣肘，若要崛起，务必打破以上三大瓶颈，加大招商引资力度、转换经济增长方式、加快产业结构升级，走出一条符合滨州地域特征和城市特色的新路。 2、抓住“黄三角”开发的重大历史机遇，利用已有的市政配套、生态环境、道路设施等优势，增强滨州对外的辐射和影响力。 3、政策扶持、政府支持、城市面貌巨变，将为滨州房地产的发展提供良好的先决条件，我们对本项目的成功运作充满信心。,七、重大城市利好,第一部分 滨州城市概况,小 结,第二部分 滨州城市规划发展研究,一、城市发展总目标二、城市发展分目标三、城
10、市发展格局 四、城市远景规划,第二部分 滨州城市 规划发展研究,南融山东半岛城市群、济南城市圈，北接天津滨海 新区，面向环渤海，服务京津济，努力打造成黄河 三角洲中心城市、全国棉纺家纺之都、现代化生态 园林旅游城市。,资料来源：滨州市城市总体规划(2005-2020年),一、城市发展总目标,第二部分 滨州城市 规划发展研究,开放的滨州,活力的滨州,绿色的滨州,协调的滨州,宜居的滨州,滨州城市发展分目标,二、城市发展分目标,第二部分 滨州城市 规划发展研究,开放的滨州：从相对闭塞走向全面开放。继续强化大型企业集团的外向开放带动作用，积极招商引资，更深地融入世界经济浪潮。建设便捷高效的交通网络，构
11、筑大开放大开发的新格局。 活力的滨州：从区域洼地走向开发热土。实施赶超战略，保持经济的快速增长，用10-20年的时间完成工业化中期阶段，进入经济发达城市的行列。 绿色的滨州：从年轻土地走向绿色家园。以生态环境保护为前提，禁止矿产的掠夺式开发，注重区域可持续发展；做好城市大环境绿化，突出水文化特色，提高城区绿化覆盖率，建设生态城市。 协调的滨州：从城乡分隔走向统筹协调。统筹城乡发展、区域发展，促进城乡经济发展、社会保障空间组织一体化。 宜居的滨州：从工矿城市走向宜居城市。突出“大水面、大绿化、大空间”的生态城市特色，创建人类适宜生活、工作、休闲的宜居城市。,二、城市发展分目标,第二部分 滨州城市
12、 规划发展研究,“一带三轴四片”,一带，即：黄河风情带； 三轴，即：城市发展空间中纵向的渤海五路、渤海十八路、横向的德龙烟铁路三条发展轴线； 四片，即：北城区、南城区、东城区、西城区,三、城市发展格局,第二部分 滨州城市 规划发展研究,“四环五海、生态滨州”,以公路建设为龙头，以水利建设和城郊农业结构调整为两翼，集园林 与湖水于一色，融产业、生态、文化为一体，实现人与自然的和谐共处， 经济社会与资源、环境的协调发展。,四、城市远景规划,第二部分 滨州城市 规划发展研究,综合结论： 1、滨州城市发展目标高远，“开放、共融、绿色、生态”为鲜明特色，尤其“四环五海、生态滨州”远景规划的实施，为推进滨
13、州城市化进程，优化招商引资环境起到了重要作用。 2、滨城区作为滨州政治、经济、文化、居住中心，随着生活环境的改观，对外地尤其是区县客户的“磁吸效应”愈加明显，到滨城置业的区县客户越来越多。“黄三角战略”的实施将进一步放大这种效应。 3、城市规划发展的终极目标是“以人为本、生态宜居”。行政居住功能，是未来滨城区的核心功能。这也为其未来房地产的发展定下了基调。,小 结,第二部分 滨州城市 规划发展研究,第三部分 滨州房地产综合发展调研,一、滨州房地产发展阶段回顾二、市场概况及总体特点三、房地产开发投资统计 四、2010-2012年住房建设规划 五、滨州住宅市场分析 六、未来土地及住宅供应统计 七、
14、项目周边商业调研,第三部分 滨州房地产 综合发展调研,市场孕育期：2000-2003年 处于福利分房、团购到市场化购房的过渡阶段。市场购买以团购与单位购 房为主，大部分住房未进入流通领域，商品房销售速度缓慢。 随着广州、深圳等一线城市的先进开发理念传入滨州，特别是外地开发商 的大量涌入，把滨州房地产开发推向了市场化的浪潮中。 快速发展期：2004-2006年 随着滨州城市化进程加快，政府加大力度推进房地产业的振兴，城市的新 规划、西区的开发建设、政府西迁、道路环境的改善，为房地产开发提供了良 好环境。这时，更多的外地开发商及策划代理公司涌入，推动滨州房地产进入 快速发展阶段。,市场孕育期,快速
15、发展期,稳定发展期,高速发展期,一、滨州房地产发展阶段回顾,第三部分 滨州房地产 综合发展调研,稳定发展期：2007-2008年 滨州房地产经过07年的快速发展和08年的市场洗礼后，开始进入到一个稳 定发展期。新产品、新设计、新思路、新理念不断涌入，市场掀起一场革命性 的新住宅运动。 高速增长期：2009年至今 09年下半年开始，尤其在“黄三角开发上升为国家战略”这一重大利好的刺激 下，外地开发商及投资客将目光聚焦滨州，各片区开发供应量猛增，滨州房地 产进入新一轮的高速增长期。,一、滨州房地产发展阶段回顾,第三部分 滨州房地产 综合发展调研,1、发展现状 重大城市利好推动滨州楼市全面迈入“黄三
16、角时代”，滨州房地产将迎来一个 高速发展期，开发水平、销售价格、综合品质将迈上新台阶。 老项目步入中后期，新兴项目蓄势待放。望海花园、麒麟阁、新河湾、海 通时代花园等前几年的代表性项目逐渐步入销售后期，渤海城邦、新湖玫 瑰园、香溪翠庭、田园牧歌等项目即将进入销售期，滨州房地产“黄三角时 代”诸侯混战局面即将到来。 新城区和新老城区交汇处中高端项目逐渐积聚，新老城区结合部居住价值日益凸显。 高层产品渐成市场主流，但滨州消费者接受尚需时日，市场期待真正意义上的创新高层精品。,二、市场概况及总体特点,第三部分 滨州房地产 综合发展调研,2、 销售状况 房地产市场化程度逐步提高，团购现象虽仍然存在但已逐渐减少。 商品房销量稳步增长。2009年，滨州商品房销售面积196.24万平米，增长 19%，实现销售额37.69亿元，增长27.9%。其中，现房销售面积99.75万平 米，增长24.8%；期房销售面积96.49万平米，增长13.5%。 市场主要在售项目多层价格
