星河盛世沙龙分享

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1、暴雨骄阳 昂首向前暴雨骄阳 昂首向前 星河盛世 开盘分享 深圳公司营销策划部 2012-6 星河盛世 开盘分享 是什么， 让大家坐在这里， 共同探讨星河盛世的分享？ 也许，是因为这些数字 开盘之前 售楼处开放到开盘，28天，上门客户9212批，日均上门329批； 开盘之前. 售楼处开放到开盘，28天，收2万办卡1627张，日均办卡58张， 仅办卡金额即达到3254万。 开盘那天. 开盘那天，推出695套，销售612套，销售率88%， 开盘那天，实收均价2.2万元/平米，收金12.6亿。 4月29日开盘至5月27日，28天后 星河盛世以日均近40套的速度，冲过1000套大关 至2012年5月27

2、日，星河盛世累计推出1099套，销售1008套年 月日，河累计推出套，销售套 也许，是因为这些画面 因为我们都说这是淡市因为，我们都说，这是淡市 开放日，客户爆棚 客户登记要排队 停车要排队 方便要排队 看样板房要排队 选房要排队销控交钱排队 签约要排队 其实，这些都不重要， 其实，市场依旧严峻， 真心希望，和大家一起探讨分享， 总结淡市之下，突破之道 壹壹 皇帝的女儿 很丑 不愁嫁还能？ 1、星河盛世的前世今生 曾经想过， 距星河丹堤仅500米之遥的民乐旧改 我们可以称其为“星河丹堤二期” 星河丹堤星河丹堤二二期期星河丹堤星河丹堤期期 那一年的“星河盛世”，还只是“民乐旧改” “民乐旧改”：

3、一直是梅林关口“著名”烂尾别墅项目，多年未有开发商接手。民乐旧改：直是梅林关口著名烂尾别墅项目，多年未有开发商接手。 2007年起，星河地产开始着手收购并重新开发，从项目的最开始阶段即进行服务， 6年时间，直至2012年开盘。 小时候的星河盛世，看起来并不是那么美好. 关外不美好之一：关外。 路太多不美好之二：路太多。 四通八达的交通网络，出行方便，但周围噪音 影响较严重 夜间噪声情况昼间噪声情况 不舒适不美好之三：不舒适。 本地块容积率4.4，由于容量有限，密度较大，部分楼体间的间距较小， 楼间最小距离14.67米，可能出现对视情况。 星河造潜在因素：星河造。 星河出品向来是市场标杆向来是区

4、域价格领跑者星河出品，向来是市场标杆，向来是区域价格领跑者 非常明晰的潜台词：星河盛世别想着卖便宜非常明晰的潜台词：星河盛世，别想着卖便宜 平日里，我们眼里的星河平日里，我们眼里的星河 黄老板大气豪爽慈善的代名词龙哥黄老板，大气、豪爽、慈善的代名词，龙哥 星河系产品的售价，就是比周边贵 2010，星河时代 高于 片区均价 2000元/平米 2006星河丹堤 高于 圣莫丽斯 10000元/平米2006，星河丹堤 高于 圣莫丽斯 10000元/平米 2005，星河世纪 高于 周边1000元/平米 2002，星河国际 高于 城中雅苑 2000元/平米 星河的资源，一直是为成功者所服务 找亮点： 并且

5、还是星河的商业 有商业，5.8万平米 300米外，规划 有地铁口 距中心区直线距离不算远距中心区直线距离不算远， 地铁通车后交通便利提升 星河为盛世所倾注的 COCO city、深圳博纳影城、永辉精致超市、深圳实验幼儿园y、深圳博纳影城、永辉精致超市、深圳实验幼儿园 拼合，我们需要 当没有限购令的时候， 我们认为拼合的大户型是提升项我们认为，拼合的大户型是提升项 目整体定位的关键； 2010年当限购令出台2010年，当限购令出台， 并且我们有机会把全盘改小，全盘 不拼合的时候， 我们依旧坚持我们依旧坚持， 我们相信，整体价值的挖掘，以及 后续的营销发力， 拼合大户型依旧能够支撑“豪宅” 的定义

6、，更不会成为销售的困难户。 住宅总套数1796拼合套数537住宅总套数1796，拼合套数537 星河民乐，将不会变成“下一个谁”， 而将成为“第一个我”！ 强调商业，强调“中心区”，强调都市属性，强调便捷性； 削弱噪音拥堵等都市中心必备缺点削弱噪音、拥堵等都市中心“必备缺点” 都心综合体已跃然纸上都心综合体，已跃然纸上 贰贰 鸿儒白丁鸿儒白丁 龙华不缺客户龙华不缺客户。 片区内多年持续有新增供应，市场始终保持较高关注度； 福田后花园的称呼，让龙华持续有相对固定客户关注； 梅林关口历来为市区白领聚居地。梅林关口历来为市区白领聚居地。 4 阶段四（阶段四（20102010- -20112011年）

7、：城市的龙华年）：城市的龙华大深圳北城市时代，多元化城大深圳北城市时代，多元化城 市置业市置业 4 阶段三（阶段三（20082008- -20092009年）：发展的龙华年）：发展的龙华舒居价值的挖掘与客户的提升舒居价值的挖掘与客户的提升 市置业市置业 典型楼盘：中央原著、曼海宁、水榭春天典型楼盘：中央原著、曼海宁、水榭春天 3 阶段二（阶段二（20052005- -20072007年）：衍变的龙华年）：衍变的龙华大盘的升级时代，白领首置与大盘的升级时代，白领首置与 阶段三（阶段三（年）发展的龙华年）发展的龙华舒居价值的挖掘与客户的提升舒居价值的挖掘与客户的提升 典型楼盘：万科金域华府、龙岸、

8、溪山典型楼盘：万科金域华府、龙岸、溪山 3 换房区域，豪宅初现换房区域，豪宅初现 典型楼盘：星河丹堤、春华四季园、金地梅陇镇典型楼盘：星河丹堤、春华四季园、金地梅陇镇 2 阶段一（阶段一（20022002- -20052005年）：起步的龙华年）：起步的龙华价格趋使下的关内白领住区价格趋使下的关内白领住区 典型楼盘：四季花城、风和日丽典型楼盘：四季花城、风和日丽 1 龙华缺实力客户龙华缺实力客户。 吸引这种客户，龙华表示压力不大 如果是这种龙华表示很希望但是压力山大如果是这种，龙华表示很希望，但是压力山大 从项目属性看，星河盛世符合一切白领需求。 便捷第一 离市区不远，离上班的地方不远，有商业

9、，有地铁 舒适第N 密度高不怕，噪音不怕，没景观不怕 但是我们想卖给金领但是，我们想卖给金领 如何打动那些“金领们”？ 得买那些真有钱的，让你觉得星河盛世是匹配身家的得买那些真有钱的，让你觉得星河盛世是匹配身家的 该买 那些有点钱的，让你觉得成功路上就该有这样的居所作为象征 努力去买那些不怎么有钱的让盛世震撼他们跳着蹦着也要努力去买那些不怎么有钱的，让盛世震撼他们，跳着蹦着也要 号召人来买真买不起的，也要成为盛世的传播者，在人群中发出声音 即便，客户是他 也要让他觉得自己是： 只要他买了星河盛世 即使他们真的不是金领即使他们真的不是金领 也要让他们觉得自己真的是金领也要让他们觉得自己真的是金领

10、 星河盛世强者的盛世星河盛世强者的盛世 不谈家庭、不谈爱情、不谈品调 谈事业、谈成功的欲望 星河一直是 火红的， 正统的， 向上的 ! 所以： 星河盛世，必须豪宅。河，必须豪宅。 形象导出：星河盛世中心区9号作品形象导出：星河盛世，中心区9号作品 其实，星河盛世也有可能是这样： 同时期，同区域，其他项目的主形象： 叁叁 怎么花？怎么花？ 前面的切其实都还只能算“自娱自乐”前面的一切，其实，都还只能算“自娱自乐” 前面的一切最重要的是要让目标客户认知前面的切，最重要的，是要让目标客户认知 目标回顾 4月1日 售楼处开放 4月29日 开盘 4月15日 开样板房售楼处开放开盘开样板房 2012年4月

11、1日开放售楼处，29日开盘，储客时间：28天 留给我们的时间，确实很少 出路1： 推广，必须前置！ 出路2： 客户，必须提前积累！ 4月1日 售楼处开放 4月29日 开盘 3月3日 巡展开始 2月14日 Coco park分展场 新一佳新一佳 梅林一村梅林一村 梅林新世界梅林新世界 巡展巡展 山姆山姆 沃尔玛沃尔玛 岁宝百货岁宝百货 东方时代广场东方时代广场 沃尔玛沃尔玛 凤凰大厦凤凰大厦 赛格科技赛格科技 万商友谊百货万商友谊百货 莲花二村莲花二村 山姆山姆 东方时代广场东方时代广场 财富广场财富广场 金润大厦金润大厦 创维大厦创维大厦 新华保险大厦新华保险大厦 上步大厦上步大厦 福侨大厦福

12、侨大厦 凤凰大厦凤凰大厦 南方大厦南方大厦 中海大厦中海大厦 人人乐人人乐 人人乐人人乐 高发城驰高发城驰 金润大厦金润大厦 曙光大厦曙光大厦 下沙岁宝下沙岁宝 人人乐人人乐 海岸城天虹海岸城天虹 出路的结论 正统豪宅怎么做推广？怎么做渠道？ 精准制导，圈层营销， 这些对于星河盛世这样的“豪宅”不再适用这些，对于星河盛世这样的豪宅，不再适用 当计划中的每周上门量达到四位数以上时当计划中的每周上门量达到四位数以上时， 将不再是高调性的曲高和寡能解决的问题。 星河盛世要的是：星河盛世要的是： 够轰动够力度的基础之上，够精准 占领式推广占领式推广 找准地点： 好好研究最有可能成交的客户所在区域，有限

13、资金，局部狠砸！ 找准时间：找准时间： 既然已经知道时间紧迫，那么就把重金用在关键时刻，短期狠砸！ 不怕看太多，只怕看不到： 目标客户有可能出没的地方覆盖到位不怕客户多看几次“面面”俱砸！目标客户有可能出没的地方，覆盖到位，不怕客户多看几次，面面俱砸！ 售楼处开放前的推广，是这样的 售楼处开放后的推广，占领开始 共计约23种推广渠道共计约23种推广渠道 开盘后的推广，是这样的 星河的推广费是怎么用的？ 4月1日 售楼处开放 4月29日 开盘 户外及星河自 有资源为主 户外及星河自 有资源为主 户外广告、电视广告、交通频率电 台广告、LED大屏广告（华强北、 星河世纪、红岭大厦）、香蜜湖度 假村

14、灯箱广告、地铁包站广告（会 展中心主题站、华强北、华强路、 高新园、大剧院）、网络硬广（搜 房、房信、新浪）、剑客炒作、路 旗包装、coco park地贴广告、中心 区及社区电梯框架广告、手机报、 直邮派单直邮、派单. 100万100万 1500万 100万100万 1500万 回顾回顾 这样推广有用？ 新一佳新一佳 布龙路布龙路 回顾回顾： 4月份主力推广分布4月份主力推广分布 梅林一村梅林一村 梅林新世界梅林新世界 巡展巡展 山姆山姆 沃尔玛沃尔玛 岁宝百货岁宝百货 东方时代广场东方时代广场 沃尔玛沃尔玛 凤凰大厦凤凰大厦 赛格科技赛格科技 万商友谊百货万商友谊百货 莲花二村莲花二村 雅园

15、立交雅园立交 地铁广告地铁广告 户外、LED户外、LED 山姆山姆 东方时代广场东方时代广场 财富广场财富广场 金润大厦金润大厦 创维大厦创维大厦 新华保险大厦新华保险大厦 上步大厦上步大厦 福侨大厦福侨大厦 凤凰大厦凤凰大厦 南方大厦南方大厦 中海大厦中海大厦 华强路华强路( (包柱包柱) ) 华强北(包柱)华强北(包柱) 中电大厦中电大厦 华强北华强北 地铁广告地铁广告 高新园(包柱)高新园(包柱) 人人乐人人乐 人人乐人人乐 高发城驰高发城驰 金润大厦金润大厦 曙光大厦曙光大厦 会展中心(包站)会展中心(包站) 车公庙(包柱)车公庙(包柱) 华强路华强路( (包柱包柱) ) Coco p

16、ark(灯箱)Coco park(灯箱) 红岭大厦红岭大厦 中电大厦中电大厦 下沙下沙 下沙岁宝下沙岁宝 人人乐人人乐 海岸城天虹海岸城天虹 下沙下沙 这样推广有用! 63 125 龙坂：225 17 老区周边坂田 龙坂：225 107 66 38 33 42 中心区华强北车公庙景田梅林 32 福田：306 南山：102 中心区华强北车公庙景田梅林 3030 南山华侨城科技园 39 36 南山：102 罗湖：105 36 蔡屋围罗湖 罗湖：105 肆肆 连续28天的周末连续28天的周末 目标回顾 设定目标的时候，难度很明显 目标：目标： 28天上门10000批； 每天上门300批以上； 办卡目标1500以上，每天办卡50张以上。 机会只在4月只有1次机会，只在4月，只有1次。 售楼处开放，距开盘28天，一共4个周末 样板房放盘还剩 个末样板房开放，距开盘16天，还剩2个周末 这个月星河盛世全力冲刺引爆售楼处！这个月，星河盛世全力冲刺，引爆售