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1、 C H I N A S E C U R I T I E S R E S E A R C H HTTP:/RESEARCH.CSC.COM.CN 请参阅最后一页的重要声明 证券证券研究报告研究报告2 2013 年房地产行业投资策略年房地产行业投资策略 制度完善过程中的博弈制度完善过程中的博弈 复苏后的增长可期复苏后的增长可期 12 年房地产市场在多方博弈下走出了一波从先抑后扬到量价齐 升的行情，资本市场上地产股超额收益明显。展望 2013 年，我 们认为市场会在复苏后维持较平稳的增长状态，预计全年全国商 品房销售总量增速在 8%左右， 预计 13 年新开工面积将会达到 19 亿平米，同比增长
2、7%，其中保障房 2.5 亿平米，年施工面积达到 67.54 亿平米， 增长 18%， 房地产总投资额为 8.75 万亿， 增长 21%。 限购政策背景限购政策背景下的区域分化下的区域分化 11 年以来的限购限贷政策，对行业产生了深远的影响，限购区域 和非限购区域房地产市场已显现不同的特点。成交方面，由于政 策的压力使限购区域购房机会成本增加，投资性需求被挤出明 显，对未来市场的判断主要取决于当地的刚性需求变化；而对于 非限购区域，影响区域市场表现的主要是当地购房者对未来宏观 经济和房价上升空间的预期。房价方面，限购区域的供求关系相 对紧张，房价上涨压力更大。中国房地产市场正在出现更加显著 的
3、区域性分化。 博弈局面将会短暂延续博弈局面将会短暂延续 短期来看，房地产调控政策的隐忧已悄然出现。一季度宽松的货 币政策，会使信贷总量维持目前的增长状态，并且近期来访量仍 然维持在年内高位，预计明年一季度成交量将会继续好转；二季 度，成交持续上涨将给房价带来较大的压力，政策的预期对于市 场走势将起到决定性作用。长期来讲，能否解决房价与政策之间 的矛盾，依旧取决于政府的税制改革和住房双轨制政策的具体实 施方案。 新城镇化与房地产新城镇化与房地产 新型城镇化最重要的涵义，在于解决城镇化过程中所面临的问 题，一方面是大城市的“城市病” ，另一方面是小城镇发展中出 现了土地浪费、产业支撑不强等问题。新
4、政策包括科学制定土地 规划、合理布局城市，走资源节约、环境友好、交通顺畅、以人 为本的可持续发展路径，解决城市病的同时，强化产业支撑，统 筹城乡发展。但我们认为新型城镇化本身对于房地产自身边际改 变并不大。 房价敏感背景下的投资逻辑房价敏感背景下的投资逻辑 在政策的压力下，从长期来讲对于房价预期更多是保持相对平稳 的状态，难以出现大幅度的增长，而且近期房地产开发资金成本 下降非常明显，在这样的背景下我们关注具有高周转率以及高成 长性的企业。龙头企业全年关注招商地产、保利地产招商地产、保利地产，上半年可，上半年可 重点重点关注关注万科万科、金地、金科、阳光城金地、金科、阳光城，成长型企业关注阳光
5、城、，成长型企业关注阳光城、 荣盛发展荣盛发展、金科股份、中南建设、金科股份、中南建设。 房地产房地产 维持维持 买入买入 苏雪晶苏雪晶 021-68821608 执业证书编号：S1440512030001 乐加栋乐加栋 021-68821609 执业证书编号：S1440512030002 发布日期： 2012 年 12 月 27 日 市场市场表现表现 -11% -1% 9% 19% 29% 39% 11/12/26 12/2/26 12/4/26 12/6/26 12/8/26 12/10/26 房地产上证指数 相关研究报告相关研究报告 table_report 12.12.24 中信建投房
6、地产周报：成交平稳， 价格略升 12.12.17 中信建投房地产：中央经济工作会 议的点评 12.12.16 中信建投房地产周报：楼市回暖， 土地市场火热 行业深度研究报告 HTTP:/RESEARCH.CSC.COM.CN 房地产房地产 请参阅最后一页的重要声明 目录 目录 谨慎中前行 . 1 基本面情况分析：政策背景下的区域分化 . 2 成交量限购区域变化领先非限购区域 . 2 房价供求关系的直接体现 . 6 新开工重现增长、投资增速回调 . 10 基本面与政策的博弈 .11 房价存在结构性压力 .11 房产税带动的税制改革势在必行 . 12 住房双轨制保障房建设 . 13 政策与房价的博
7、弈局面将会短暂延续 . 14 新型城镇化与房地产 . 15 房价敏感背景下的投资逻辑 . 20 寻找规模增长的企业 . 21 图表 图表 图 1：2012 年全国房地产月度销售与均价走势 . 1 图 2：一、二线城市房价与 CPI 同比增速对照 . 1 图 3：11-12 年房地产指数相对于大盘走势 . 1 图 4：限购区域商品房成交量（24 个代表性城市） . 2 图 5：非限购区域商品房成交量 . 2 图 6：12 年商品房销售面积 . 2 图 7：12 年房地产实际投资完成额 . 2 图 8：2012 111 月全国各省重点城市房地产市场成交同比变化 . 4 图 9：上海高档住宅成交占比下降 . 4 图 10：万科近年来按照置业需求分类销售情况. 4 图 11：中国城市进流入人口 .
