天津南站综合体项目开发策略顾问报告

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1、中信地产南站项目开发策略顾问报告（中期汇报）中信地产南站项目开发策略顾问报告（中期汇报） 致：中信保利达（天津）有限公司 Savills 第一太平戴维斯研究及顾问咨询部第一太平戴维斯研究及顾问咨询部 项目理解项目理解 用地面积：用地面积：13万平方米 地面建筑面积： 万平方米 地面建筑面积：93万平方米万平方米 项目基础指标：项目基础指标： 项目区位特征项目区位特征 : 城市中心未来规划城市中心未来规划 CBD海河开发节点海河开发节点市中心与滨海新区的最近的商 务区 市中心与滨海新区的最近的商 务区天津与北京快速轨道交通连接最便利的区域天津与北京快速轨道交通连接最便利的区域 中信房地产股份有限

2、公司注册资本67.9亿元人民币,是中信集团下属企业，具有一 级房地产开发资质的全国性房地产综合开发企业，下属控股公司、项目公司超过 100家。公司确立了“立足京津、珠三角、长三角，有选择的进入经济发达地区的 二线城市”的战略布局。 公司拥有超过20年的房地产开发经验，累计开发房地产项目85个，开发面积达 600万平方米。目前中信房地产股份有限公司拥有一级土地开发协议面积超过 3036万平米，土地储备量约2000万平米，成为中国房地产行业的领军企业之 一。 北京中信城佛山中信山语湖长沙中信新城 开发商理解开发商理解 项目思考项目思考 天津城市的发展机遇是什么天津城市的发展机遇是什么 ? 天津未来

3、的中心商务区究竟在那里天津未来的中心商务区究竟在那里 ? 天津未来的中心商务区究竟在那里天津未来的中心商务区究竟在那里 ? 南站南站CBD未来将成为什么样的商务区未来将成为什么样的商务区 ? 项目的发展愿景是什么项目的发展愿景是什么? 项目开发面临的最大机遇项目开发面临的最大机遇/挑战是什么挑战是什么? 研究方法和思路研究方法和思路 项目西侧的海河亲水平台项目西侧的海河亲水平台 项目西南角的大光明桥项目西南角的大光明桥 由项目西北角看小白楼由项目西北角看小白楼 由大光明桥看项目由大光明桥看项目 项目自身 宏观经济 区域市场 经济分析 发展 机会点 发展 机会点 市场 机会点 市场 机会点 项目

4、研判 项目研判 案例借鉴 案例借鉴 供需 机会点 定位 商业 写字楼 住宅 市场分析 酒店 服务公寓 1. 天津发展概况及未来规划 2. 天津产业发展分析 3. 天津第三产业发展分析 4. 天津未来发展分析 1. 天津发展概况及未来规划 2. 天津产业发展分析 3. 天津第三产业发展分析 4. 天津未来发展分析 宏观经济分析宏观经济分析 天津城市特征天津城市特征 港口城市、首都的门户要冲，悠久的建城史、早期北方工商业中心，经过停滞、恢复 后，迎来高速发展期。 港口城市、首都的门户要冲，悠久的建城史、早期北方工商业中心，经过停滞、恢复 后，迎来高速发展期。 市场经济健全发 展 市场经济健全发 展

5、 城市基础设施投 资拉动 城市基础设施投 资拉动 外商企业投资拉 动 外商企业投资拉 动 国有企业升级改 造 2000 年2005 年 国有企业升级改 造 2000 年2005 年 快速发展快速发展 2006年 1980年代 2000 年 1949年 1980年代 19世纪末 1949年 15世纪末19 世纪末 2006年 1980年代 2000 年 1949年 1980年代 19世纪末 1949年 15世纪末19 世纪末 滨海新区纳入国家 战略，改革开放先 试先行，天津整体 率先发展 滨海新区纳入国家 战略，改革开放先 试先行，天津整体 率先发展 建设北方经济中 心，从环渤海经济 协作及增长

6、的角度 确立发展 建设北方经济中 心，从环渤海经济 协作及增长的角度 确立发展 沿海开放城市 开发区 沿海开放城市 开发区 一定的发展落 后于其它沿海城 市 一定的发展落 后于其它沿海城 市 河北省会直辖 市 河北省会直辖 市 1979年后形成目 前的辖区范围和 区县建制格局 1979年后形成目 前的辖区范围和 区县建制格局 计划经济城市 定位模糊发展 停滞 计划经济城市 定位模糊发展 停滞 形成当时仅次于上 海的中国第二大工 商业城市和北方最 大的金融商贸中心 形成当时仅次于上 海的中国第二大工 商业城市和北方最 大的金融商贸中心 形成若干租界形成若干租界 军事重镇和漕 粮转运中心 军事重镇

7、和漕 粮转运中心 在老城厢地区 形成初具规模 的城市 先试先行，率先发展改革开放计划经济殖民地经济 在老城厢地区 形成初具规模 的城市 先试先行，率先发展改革开放计划经济殖民地经济前前传统农业经济传统农业经济 恢复发展恢复发展发展初期发展初期发展停滞发展停滞高速发展高速发展天津建卫天津建卫 1404190019492001200614041900194920012006184019451840194519801980 城市功能定位城市地位城市功能定位城市地位 高端服务/研发 工业制造/高科 技/研发转化 天津港物流 天津天津 北方经济中心、国际 港口城市、生态城市 积极推动工业和 服务业协调发

8、展 市区与滨海新区 协同发展，京津 联动 承接北京转移 服务产业 发展研发转 化，对接北京 研发；试点金 融改革 北京北京 国家首都、世界城市 文化名城、宜居城市 剥离重 工业及 低端制 造业 推动发 展高端 服务业 和研发 产业 剥离中低 端服务业 强化高端服 务研发 淡化经济职能 重点发展高科 技制造产业和 港口 京津产业带延高速交通系统排布。 京津之间产业带按将研发、孵化、工业制造、加工、物 流及贸易按产业链的顺序排布 伴随天津产业集群丰富和北京部分服务功能剥离，天津 市区及滨海的商务服务业将得到快速发展。 “国际港口城市、北方经济中心和生态城市”“国际港口城市、北方经济中心和生态城市”

9、 天津市城市总体规划(2005年-2020年) 城市发展方向整体规划城市发展方向整体规划 北港区北港区北港区北港区 南港区南港区南港区南港区 双城双港、相向拓展、一轴两带、南北生态双城双港、相向拓展、一轴两带、南北生态 天津市空间发展战略规划 构建天津城市生态屏障，融入京津 冀地区整体生态格局，完善城市大 生态体系。 南:团泊洼水库北大 港水库 北:七里海大黄堡洼 南北 生态 拓展城市发展空间，提升新城和城 镇功能；加强与北京的战略对接， 扩大同城效应；促进和扩大与环渤 海地区的经济交流与合作，坚持开 放带动战略，增强天津参与经济全 球化和区域经济一体化的能力。 一轴：连接武清区、 中心城区、

10、海河中游 地区和滨海新区核心 区 两带：东部滨海发展 带和西部城镇发展带 一轴 两带 引导城市轴向组团式发展，形成多 极增长的新格局。 相向发展，是城市发 展的主导方向 相向 拓展 加快建设北方国际航运中心和国际 物流中心，增强港口对城市和区域 的辐射带动功能。 北港区和南港区作为 核心战略资源 双港 构成双城发展的城市格局，促进北 方经济中心建设。 中心城区、滨海新区 核心区作为核心载体 双城 作用作用释义释义内容内容 规划详解规划详解 中心城区中心城区中心城区中心城区 滨海新区滨海新区滨海新区滨海新区 核心区核心区核心区核心区 数据来源：天津市规划局 滨海新区滨海新区“一核双港九区”规划“

11、一核双港九区”规划 数据来源：天津市规划局 九大功能区将通过产业布局调整、 空间整合，在航空航天、石油化 工、装备制造等八大领域形成支柱 产业。 包括：中心商务区、 临空产业区、滨海高 新区、先进制造业产 业区、海滨旅游区、 海港物流区、临港工 业区、南港工业区等 九区 北港区：重点发展集装箱运输、旅 游和客运等综合功能以及重型装备 制造业。 南港区：近期主要依托石化、冶金 等重化工，建设工业港区，远期将 建设成为现代化的综合性港区。 北港区：北疆港区、 南疆港区、东疆保税 港区及临港工业区； 南港区：独留碱河以 南规划建设的新港区 双港 重点发展金融服务、现代商务、高 端商业，建设成为滨海新

12、区的标志 区和国际化门户枢纽。 由于家堡金融商务 区、响螺湾商务区、 开发区商务及生活 区、解放路和天碱商 业区、蓝鲸岛生态区 等组成。 一核 作用作用释义释义内容内容 规划详解规划详解 充分发挥滨海新区的带头作用，立足区域，扩大同京津冀、环 渤海地区以及东北亚的合作联系，建设成为我国北方对外开放 的门户、高水平的现代制造业和研发转化基地、北方国际航运 中心和国际物流中心，经济繁荣、社会和谐、环境优美的宜居 生态型新城区。 “一核双港、九区支撑、龙头带动”“一核双港、九区支撑、龙头带动” 滨海新区发展策略 中心城区“一主两副”规划中心城区“一主两副”规划 1360万平方 米；其中：公建 540

13、万平方米； 住宅820万平方 米。 14.5k 东至外环东路、 外环南路，西至 昆仑路，南至大 沽南路，北至津 塘路 天钢 柳林 城市 副中 心 1500万平方 米，其中核心区 建筑规模为920 万平方米。 10k 东至南口路，西 至红旗北路，南 至南运河，北至 普济河道 西站 城市 副中 心 750万平方米， 包括小白楼 CBD、南站 CBD、解放北 路区域、南京路 商务带等区域 5.4k 北至博爱道、海 河东路；南至南 京路、苏州道、 江西路、合肥 道；西至鞍山 道；东至七纬路 小白 楼城 市主 中心 规划总建面积规划总建面积 总占地 面积 总占地 面积 四至范围四至范围区域区域 一主：小

14、白楼地区 两副：西站地区、天钢柳林地区一主：小白楼地区 两副：西站地区、天钢柳林地区 规划详解规划详解 通过城市主副中心与区级中心相互促进，共同推进 中心城区均衡协调发展，形成高端服务业“向心聚 集”，服务产业梯次扩散，经济带、文化带、景观带 交相辉映的城市特色。 数据来源：天津市规划局 产业分析产业分析 2% 60% 38% 第一产业第二产业第三产业 天津市产业比例，2008年天津市产业比例，2008年 第二产业占 主导地位 第二产业占 主导地位 第三产业未来 发展潜力巨大 第三产业未来 发展潜力巨大 第三产业中前四个产业增加值及增长率，2008第三产业中前四个产业增加值及增长率，2008

15、604.6 320.6 360.6 202.4 15.4% 9.9% 16.4% 0.4% 0 100 200 300 400 500 600 700 批发零售交通、邮电金融业房地产 亿元 0% 2% 4% 6% 8% 10% 12% 14% 16% 18% 第二产业已经成为全市经济持续较快发展的主要 拉动和支撑力量。 第三产业比重次之，增长速度逐步加快 2008年，第一产业实现增加值123亿元，增长 3.1%；第二产业增加值3,821亿元，增长 18.2%；第三产业增加值2,411亿元，增长 14.7%。第三产业增速比上年加快0.4个百分点。 三次产业结构为1.9：60.1：38.0。 批发

16、零售业、金融、交通邮电对第三产业拉动作用 明显，并且发展速度较快。 产业分析产业分析 天津将重点发展六大优势工业产业、商业贸易、现代物流、商贸会展、房地产和金 融行业，这些产业发展为城市办公类物业的需求提供了良好支撑，使之形成可持续 发展的态势。 工业：电子信息、汽车工业、化学工业、冶金工业、生物技术与现代医药、新能源与环 保六大优势产业占全市工业的比重为71.6（2007年62.8%）；高新技术产业比重达到 32（2007年28.0%）。 服务业：服务业增加值1,485亿元，年均增长11.4。 商业贸易：商品购销总额8,300亿元，年均增长27.7。 现代物流、商贸会展、房地产等行业规模不断扩大。 金融：渤海银行等家全国性金融企业在津创立。金融机构不良贷款率由26.9下降到 5.3。 2008年，电子信息、汽车、石油化工、冶金、生物技术与现代医药、新 能源及环保等六大优势产业完成工业总产值8,324亿元，比上年增长 16.8%。 天津十一五规划产业结构天津十一五规划产业结构 第三产业中现代服务业分析第三产业中现代