2010合肥蓝鼎星河府商业策划建议书

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1、 1 1 本次报告内容包括以下几个方面：本次报告内容包括以下几个方面： 1、明确项目定位，为项目的开发及策划提供指引； 2、明确项目的核心商业概念，为项目的发展规划提供参考； 3、明确项目的商业规划，提升项目的商业价值。 目 录Contents 2 2 1.0 1.0 项目发展环境项目发展环境P3P3 1.11.1整体城市经济环境整体城市经济环境 1.21.2项目周边环境项目周边环境 1.31.3竞争环境竞争环境 1.41.4项目自身条件项目自身条件 1.51.5主要结论主要结论 2.0 2.0 项目定位项目定位P14P14 2.12.1项目整体定位项目整体定位 2.22.2街区定位街区定位

2、2.42.4集中商业定位集中商业定位 2.32.3街区业态分布街区业态分布 3.0 3.0 集中商业业态业种甄选集中商业业态业种甄选P20P20 4.0 4.0 集中商业业态布局方案集中商业业态布局方案P26P26 4.1 4.1 业态布局方案业态布局方案 一一 4.1.1 4.1.1 业态布局方案一业态布局方案一 动线设计动线设计 4.2 4.2 业态布局方案业态布局方案 二二 4.2.1 4.2.1 业态布局方案一业态布局方案一 动线设计动线设计 4.3 4.3 业态布局方案对比业态布局方案对比 5.0 5.0 建议商户建议商户P47P47 瑞博公司简介瑞博公司简介P50P50 1.0 1

3、.0 项目发展环境项目发展环境 整体城市经济环境整体城市经济环境 项目周边环境项目周边环境 竞争环境竞争环境 项目自身条件项目自身条件 主要结论主要结论 3 3 1.1 1.1 整体城市经济环境整体城市经济环境 合肥是安徽省省会，位于中国中部长 江淮河之间、有承东启西、接连中原、贯 通南北的重要区位优势。 合肥市辖4区、3县，2009年常住人口 已突破500万。 作为中部崛起战略的重要区域，近年 来安徽受到国家政策的大力扶持和投资的 热捧，总体经济发展增速明显。2009年， 合肥GDP增幅在全国城市中排名第二，发 展潜力巨大。 4 4 1.1 1.1 整体城市经济环境整体城市经济环境 2009

4、年合肥市GPD达到2102.12亿元，在全国26个省会城市中 排名第15位，增速达到17.3%，增速已连续6年保持在17%以上。 从城市人民生活及消费情况来看，城市居民的人均收入不断 提升，消费支出也保持了快速增长，为合肥经济稳定发展提供了 基础。 合肥市人均消费性支出总值和增长率均高于可支配收入，合 肥整体市场消费需求旺盛。 5 5 1.1 1.1 整体城市经济环境整体城市经济环境 社会零售品总额是衡量零售市场潜在需求最重要的标准，合肥市消费品零售总额自06年起保持了20% 左右的增长速度，宏观发展态势良好，受到人民生活水平不断提升等因素的驱动，合肥市消费市场需求 潜力较大，商业零售业市场发

5、展将保持较为繁荣的发展态势。 2009年合肥社会消费品零售总额 达到703.4亿，同比增长19.6% 6 6 1.1 1.1 整体城市经济环境整体城市经济环境 7 7 人均GDP城市化水平主导商业形态 1100美 元以下 25%以下庙会、地摊、集贸市场为主导形式 1100- 2000美 元 45%以下百货商场、商业街、批发市场 2000- 4400美 元 45%-75%大型购物中心、超市、专卖店、精品 店等多样化、规模化商业 4400美 元以上 70%以上SHOPPING MALL、Lifestyle、 SHOPPING CENTER、旅游地产、商务地 产、物流等综合商业形态涌现 商业零售业主

6、导形态变化趋势商业零售业主导形态变化趋势合肥市零售业态生命周期情况图合肥市零售业态生命周期情况图 20092009年，合肥市人均年，合肥市人均GDPGDP突破突破4 4万元，城市化水平达到万元，城市化水平达到64.1%64.1% 按照国际通用的商业发展变化确实，合肥市零售业已经开始向规模化、多样化的商业形态发展大型购物按照国际通用的商业发展变化确实，合肥市零售业已经开始向规模化、多样化的商业形态发展大型购物 中心、超市等商业形态发展趋势明显中心、超市等商业形态发展趋势明显 1.2 1.2 项目周边环境项目周边环境 蓝鼎星河府地块位于合肥市一环路与二环路之间地带， 距离合肥市中心淮河路步行街淮河

7、路步行街直线距离仅2.5KM 净周边人口密度高，超过20万人。但新小区较少，范围 内有很大的城中村，流动人口较多。 8 8 项目地块周边处于城市改造地带，周谷堆市场以及周边 几个大城中村在市政规划中均有改造计划，但目前可见 整体改造进度较慢，改造周期会较长。 蓝鼎蓝鼎 星河府地块处于城市近中央区域，属于城市绝版地块，未来发展潜力巨大星河府地块处于城市近中央区域，属于城市绝版地块，未来发展潜力巨大 地块净周边改造难度较大，将会有一个很长的市政改造周期，项目所面临的培育周期将会增长地块净周边改造难度较大，将会有一个很长的市政改造周期，项目所面临的培育周期将会增长 1.2 1.2 项目周边环境项目周

8、边环境 本案本案 马 鞍 山 路 高 架 桥 轨 道 交 通 1 号 线 项目四至：项目四至： 巢湖路、周谷堆路、铜陵路、南淝河路 项目周边交通可快速接入马鞍山路、一 环路、东二环、合裕路几条城市主干道， 交通环境良好 铜陵路在市政规划中已预留改造空间， 预计马鞍山路改造完毕后，铜陵路改造，铜陵路改造 将会使该道路成为一条南北向城市干道将会使该道路成为一条南北向城市干道 马鞍山路城市快速路、轨道交通1号线将 会使马鞍山路沿线商业拥有更大的吸附 力，如何吸引净周边消费并与周边商业如何吸引净周边消费并与周边商业 形成配套集聚将会是星河府商业的主要形成配套集聚将会是星河府商业的主要 发展方向。发展方

9、向。 9 9 1.3 1.3 竞争环境竞争环境 由于万达广场的兴建及坝上街项目的启动，四牌楼商圈东扩与马鞍山路商圈逐渐连接由于万达广场的兴建及坝上街项目的启动，四牌楼商圈东扩与马鞍山路商圈逐渐连接 受城市发展推动，马鞍山路南扩和东扩趋势明显受城市发展推动，马鞍山路南扩和东扩趋势明显,辐射范围明显增加辐射范围明显增加 1010 1.3 1.3 竞争环境竞争环境 本案本案 万达广场 绿地饕界 元一哈街 新 都 会 环 球 广 场 项目净周边由于是城市新扩区域，整项目净周边由于是城市新扩区域，整 体商业氛围尚未形成体商业氛围尚未形成 周边商业形态多样，净周边除元一哈街为 规模化商业街区，其余均为小型

10、街铺、菜市 场、专业市场（周谷堆农贸市场、裕丰花鸟 市场、木材市场、五里庙装饰建材市场）。 辐射范围内包含淮河路步行街、万达辐射范围内包含淮河路步行街、万达 广场、新都会环球广场等大型集中商广场、新都会环球广场等大型集中商 业场所，马鞍山路沿线商业竞争激烈业场所，马鞍山路沿线商业竞争激烈 净周边同类型商业竞争较小，与元净周边同类型商业竞争较小，与元 一一 哈街形成集聚搭配在该区域将会有哈街形成集聚搭配在该区域将会有 很大竞争空间。很大竞争空间。 1111 沿淝河一线休闲、餐饮业态发展较好。沿淝河一线休闲、餐饮业态发展较好。 依托淝河沿河公园景观的休闲街区将依托淝河沿河公园景观的休闲街区将 会有

11、很大发展空间。会有很大发展空间。 1.4 1.4 项目自身条件项目自身条件 1212 集中商业：51600 底商、独栋商业：25840 项目总体商业规模适中，规模优势不明显，沿项目总体商业规模适中，规模优势不明显，沿 街商铺与元一街商铺与元一 哈街形态较像，巢湖路沿线属哈街形态较像，巢湖路沿线属 于单边街区，铜陵路沿线与元一于单边街区，铜陵路沿线与元一 哈街相对成哈街相对成 为商业街。为商业街。 集中商业建筑面积集中商业建筑面积5 5万，已具备小型购物中万，已具备小型购物中 心规模。心规模。 巢湖路一侧为淝河与滨河公园，景观良好，适巢湖路一侧为淝河与滨河公园，景观良好，适 合对景观要求高的休闲

12、性业态。合对景观要求高的休闲性业态。 集中商业位于地块中部市政规划道路与铜陵路集中商业位于地块中部市政规划道路与铜陵路 交口，南北方向辐射力较强，但东西方向域相交口，南北方向辐射力较强，但东西方向域相 对受限。对受限。 1.5 1.5 主要结论主要结论 1313 蓝鼎蓝鼎 星河府项目位于合肥市一环与二环之间，拥有良好的地理位置星河府项目位于合肥市一环与二环之间，拥有良好的地理位置 项目周边待改造开发区域面积大，商业将会有较长的市场培育期项目周边待改造开发区域面积大，商业将会有较长的市场培育期 受到交通以及马鞍山路沿线大型商业的影响，集中商业辐射范围受限，受到交通以及马鞍山路沿线大型商业的影响，

13、集中商业辐射范围受限， 应以服务周边的社区为主应以服务周边的社区为主 沿街商铺及独栋商业与元一沿街商铺及独栋商业与元一 哈街形态相似，哈街形态相似，LOFTLOFT街区相互组合可街区相互组合可 形成更强的竞争力，巢湖路沿街商铺拥有良好的自然景观，发展形成更强的竞争力，巢湖路沿街商铺拥有良好的自然景观，发展 潜景好潜景好 2.0 2.0 项目定位项目定位 项目整体定位项目整体定位 集中商业定位集中商业定位 街区定位街区定位 1414 街区业态分布街区业态分布 2.1 2.1 项目整体定位项目整体定位 从市场以及项目周边环境角度分析，我们建议： 兰鼎兰鼎 星河府项目整体商业应定位于星河府项目整体商

14、业应定位于马鞍山路商圈特色生活商业中心马鞍山路商圈特色生活商业中心 以便利服务周边居民，以特色辐射合肥市区 1515 2.2 2.2 街区定位街区定位 街区定位：LOFT特色休闲街特色休闲街 商业档次：特色精品特色精品 目标消费群体：合肥东部及周边社区合肥东部及周边社区1818- -4545岁消费者，其中以岁消费者，其中以2525- -4545岁的时尚消岁的时尚消 费、商务消费人群为核心费、商务消费人群为核心 巢湖路拥有沿淝河滨河公园的独特景观优势，这种资源在合肥市稀有的；万达广场的酒吧街、元一哈 街以及本案的集中开发将会使巢湖路形成一条南北特色休闲娱乐街区 1616 2.3 2.3 街区业态

15、分布街区业态分布 餐饮 咖啡、茗茶 便利店 健身 网吧 SPA、女子护理 1717 2.4 2.4 集中商业定位集中商业定位 集中商业定位：LifeLife- -Style Style 购物中心购物中心 商业档次：中档生活购物中心中档生活购物中心 目标消费群体：2525- -5555岁消费者，以岁消费者，以2 2口之家或口之家或3 3口之间日常生活、餐饮、娱乐消费口之间日常生活、餐饮、娱乐消费 为主为主 以本项目及元一柏庄、周边居住中高收入人群为主要目标客户群，他们日常生活性消费活动多，购物便利 性要求高，要求良好的购物环境。对价格敏感度相对较低，与菜市场相比，他们更愿意到购物环境良好的 大型

16、超市里消费。 1818 2.4 2.4 集中商业定位集中商业定位 参考案例：上海百联西郊购物中心 上海百联西郊购物中心是典型的社区型购物中心， 它的出现填补了周边市场的空白，充分满足了周边 常住人口日常性消费的需求，开业以来一直保持持 续盈利。 1919 3.0 3.0 集中商业业种业态甄选集中商业业种业态甄选 2020 根据项目条件及市场环境，我司对零售业业态进行甄选，以做出对项根据项目条件及市场环境，我司对零售业业态进行甄选，以做出对项 目最合适的业态业种选择目最合适的业态业种选择 3.0 3.0 业种业态甄选业种业态甄选 2121 3.0 3.0 业种业态甄选业种业态甄选 2222 2323 3.0 3.0 业种业态甄选业种业态甄选 3.0 3.0 业种业态甄选业种业态甄选 2424 3.0 3.0 业种业态甄选业种业态甄选 2525 4.0 4.0 集中商业业态布局方案集中商业业态布局方案 根据项目条件和定位，我司就业态布局进行整体划分，并提供了两种根据项目条件和定位，我司就业态布局进行整体划分，并提供了两种 方案供业主