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1、拆迁相关知识培训手册,一、培训内容,根据拆迁项目的特点，结合深圳市公共基础设施建设项目房屋拆迁管理办法，介绍拆迁项目的补偿标准。,二、名词解释,拆迁人 被拆迁人,1、拆迁当事人,二、名词解释,用益物权是指在他人之物上，在一定范围内进行占有使用并获取收益的权利。有用益物权的自然人即为用益物权人，这里所说用益物权的标的主要被拆迁房地产。 一般指承租人,2、用益物权人,二、名词解释,是指普通商品房交易平均价格，由市拆迁办定期公布。,3、商品房交易均价,二、名词解释,是指对房地产进行测算，评定其经济价值和价格的经营活动。,4、市场评估价格,二、名词解释,是指公安机关登记在册（特区内截至1993年1月1
2、日、特区外截至2003年10月29日）并参加本村劳动分红的农村集体经济组织成员；按照每户划定原农村宅基地或者非农建设用地指标中的一户，是指原村民的户籍单位。 特区外原村民的划定依据横岗、葵涌、南澳街道未建房规划报建及“两规”处理工作现场办公会议纪要（181）号。,5、原村民,二、名词解释,特区内1993年1月1日，特区外2004年3月31日； 在2004年3月31日前已结婚的原村民可作为一户； 截至2004年3月31日前年满30周岁大龄男女可作为一户。,6、“一户一栋”中的“一户”,二、名词解释,重置成新价是指用估价时点的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，重新建造与估价对象具有同等功能
3、效用并且在相同成新状态下的建筑物的正常价格。,7、重置成新价,二、名词解释,“两规”是指2001年10月17日由深圳市第三届人民代表大会常务委员会第十一次会议通过的深圳经济特区处理历史遗留问题违法私房若干规定和深圳经济特区处理历史遗留生产经营性违法建筑若干规定。,8、“两规”,二、名词解释,是指按照有关规定享受最低生活保障待遇的本市户籍居民；被拆迁住宅房屋每户建筑面积，按照房屋拆迁许可证核发时被拆迁人的户籍证明和房地产证书或者其他合法房产凭证确定。,9、生活特殊困难人员,三、补偿项目,1、房屋本体补偿 2、二次装修补偿 3、搬迁补偿费 4、停产停业补偿费 5、临时安置补助费 6、擅改商业价值损
4、失补偿费,四、补偿方式,产权调换 货币补偿 产权调换与货币补偿相结合,五、房屋本体补偿,住宅类 商业类 工业类 特殊类型,五、房屋本体补偿,价格类型： 市场评估价格 商品房交易均价 补偿方式： 货币补偿 产权调换 产权调换与货币补偿相结合,1、住宅类,五、房屋本体补偿,被拆迁人类别：原村民、华侨 480平方米 房屋产权类型 两规罚款的扣除 特殊群体的补偿,（1）住宅类货币补偿,五、房屋本体补偿,被拆迁人类别：原村民、华侨二者相同处理 调换面积 房屋产权类型 两规罚款的扣除 特殊群体的补偿,（2）住宅类产权调换,五、房屋本体补偿,价格类型：市场评估价格 补偿方式：货币补偿,2、商业,五、房屋本体
5、补偿,价格类型： 市场评估价格 重置成新价格 补偿方式： 产权调换 货币补偿,3、工业,五、房屋本体补偿,价格类型：市场评估价格 补偿方式：货币补偿 物业种类:加油站、酒店、土地、采石场等,4、特殊类型,六、其他补偿补助,价格类型：重置成新价 补偿方式：货币补偿,1、二次装修,六、其他补偿补助,住宅 工业 商业,2、搬迁补助费,六、其他补偿补助,住宅 商业 工业 其他,3、停产停业损失补偿费,六、其他补偿补助,一、临时安置补助费 二、过渡期限 过渡期限从拆迁补偿安置协议签订后的搬迁之日起计算，并应当符合下列规定： （一）产权调换房屋为1至6层的，过渡期限不得超过18个月； （二）产权调换房屋为
6、7至11层的，过渡期限不得超过24个月； （三）产权调换房屋为12至24层的，过渡期限不得超过30个月； （四）产权调换房屋为25层以上的，过渡期限不得超过36个月。 补助标准：市场租金,4、临时安置补助费,六、其他补偿补助,住宅 取得营业执照： （现经营性用途房屋租赁指导租金原用途房屋租赁指导租金）擅改部分建筑面积补偿时间（即3年或实际经营时间） （现经营性用途房屋租赁指导租金原用途房屋租赁指导租金）擅改部分建筑面积补偿时间（即3年或实际经营时间,5、擅改商业价值损失补偿费,七、“161”号文其他补偿规定,1、最低保障 2、临时占地补偿 3、纯商品住宅,七、“161”号文其他补偿规定,第三十
7、七条 被拆迁人属于生活特殊困难人员，其被拆迁住宅房屋每户建筑面积小于45平方米（在本市内有其他住宅用房的合并计算），选择产权调换方式的，按家庭人口2人以下建筑面积不小于45平方米，3人以上建筑面积不小于60平方米的标准，由拆迁人提供成套住宅房屋作为产权调换房屋，规定面积以内部分不结算差价，超出部分按建筑成本结算差价；选择货币补偿的，按规定面积的商品房交易均价给予补偿。,1、最低保障,七、“161”号文其他补偿规定,第四十八条 因拆迁生产经营性房屋造成停产停业或者因拆迁施工围档、临时占地对拆迁范围外的生产经营活动造成直接经济损失的，拆迁人应当给予适当补偿。,2、临时占地补偿,七、“161”号文其
8、他补偿规定,第三十三条 以其房地产市场评估价格与同区域普通住宅商品房交易平均价格（以下简称商品房交易均价）二者之中价高者确定货币补偿金额,3、纯商品住宅,八、特殊问题探讨,未封闭阳台 测绘面积与证载面积（根据龙岗区文件）,九、拆迁案例,地铁三号线酒店拆迁项目 项目特点 确权 测绘评估 补偿谈判及鉴定协议,九、拆迁案例,地铁三号线酒店拆迁项目特点 该项目位于龙岗街道南联社区，距龙城广场约1500米、用途为6层桑拿及宾馆用房，土地性质为非农建设用地。建筑面积约8000平方米、3星级装修标准。未办理任何房屋产权手续，已转手交易到个人名下（非原居民）。,九、拆迁案例,地铁三号线酒店拆迁项目确权1 该项
9、目确权经过3个阶段 在项目初期，街道办根据建筑结构等按保守原则确权为厂房用途； 在项目中期，由于按厂房谈判难以进行，暂确权为商业； 在项目中期，由于区拆迁办出台相关文件确权为住宅。,九、拆迁案例,地铁三号线酒店拆迁项目确权2 在确权初期，由于街道拆迁办不了解相关操作程序，导致确权资料不完备，确权表上应跑的部门没有去，每个确权过程拖的时间很长。 主要原因是办事员对确权的流程不熟悉； 工作未细分：如涉及两规罚款应由专人负责到两规办办理相关手续； 政策未出台，房屋产权难以认定。如房屋结构为厂房，但实际用作宾馆的全权，业主要求确权为商业，但最多只能全权为住宅。,九、拆迁案例,地铁三号线酒店拆迁项目确权
10、3 确权的流程,九、拆迁案例,地铁三号线酒店拆迁项目测绘评估1 在初步确权的基础上（主要涉及前期调查），确定了拆迁的范围，由测绘公司进场测绘，一般情况无需拆迁办人员到现场协调，但测绘结果出具之后需拆迁办人员与业主反复沟通。协商无异议后出具正式测绘报告，并提交给评估公司一份。,九、拆迁案例,地铁三号线酒店拆迁项目测绘评估2 评估公司根据测绘公司提交的测绘报告及拆迁办提供的其他确权资料，进场查勘。这一过程往往需要拆迁办事先与被拆迁人联系，并有专人到场协助评估公司现场查勘。同时拆迁办、街道相关人员还应监督评估公司的作业，并在现场查勘表上签字确认。,九、拆迁案例,地铁三号线酒店拆迁项目测绘评估3 评估公司根据确权表、测绘报告、现场查勘资料出具评估报告初稿，共拆迁办谈判。,九、拆迁案例,地铁三号线酒店拆迁项目补偿谈判及鉴定协议1 拆迁办将评估报告递交被拆迁人，与被拆迁人展开谈判，同时收集被拆迁人的意见汇总给评估公司，评估公司根据汇总意见提出解释意见或修改评估报告。 上述过程往往是多次反复，因此在谈判过程中尽量不要一次性的把优惠的政策全部用完，这会导致后续工作没有回旋的余地。,九、拆迁案例,地铁三号线酒店拆迁项目补偿谈判及鉴定协议2 当拆迁办与被拆迁人达成补偿意向后，及时鉴定补偿协议，并备案。,
