成都商圈调研报告课件

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1、,珠江地产温江花博会项目市场调研报告,纲 要,宏观背景分析,主要商圈分析,主要商业形态分析,区域市场分析,消费者问卷调研,项目地块分析,纲 要,宏观背景分析,主要商圈分析,主要商业形态分析,区域市场分析,消费者问卷调研,项目地块分析,政治,经济,房地产,未来城市规划,城市群经济成为未来中国经济发展主流,谁将成为中国经济发展“第四极”？,分布于东南部沿海地区的：京津冀、长三角、珠三角、辽宁、山东、吉黑 六大城市圈； 分布于长江流域经济带上的成渝、大武汉、苏西皖南 三大城市圈；,未来十年内，在中国经济版图上将形成不少于九大城市圈,京津冀、长三角、珠三角三大城市群 ，是中国城市化进程中起步最早、发展

2、最成熟、最具规模化的地区，支撑了中国改革开放以来29年的高速增长。,随着西部开发、中部崛起、东北振兴等战略的提出,中国的经济发展格局已开始从东部一枝独秀向整体均衡发展转变。 中国要实现整体均衡发展，关键在中西部的崛起，在于城市特别是大规模城市经济圈的拉动。,中部崛起,西部开发,振兴东北,沿海领跑,在中国西部大开发的历史背景下，成渝城市圈的战略地位凸显： 西部地区唯一形成城市经济圈的区域 长江经济带的起点，西部城市轴的中心 北拉西北，南带西南，东联华中，西引西藏,成渝城市圈最有可能成为西部大发展的龙头，中国经济发展的第四极。,成渝都市圈的地位,成渝经济区正式浮出水面,2007年3月，在国家发改委

3、和国务院西部地区开发领导小组办公室组织编制的“西部大开发十一五规划”中，首次明确提出建设“成渝经济区” 。 成渝经济区：依托重庆和成都两个特大城市，重点发展重大装备制造、高技术、水电、特色农副产品生产加工、天然气化工、特色旅游产业，加快建设长江上游生态屏障。,2007年6月9日，成都与重庆市同时成为全国统筹城乡综合配套改革试验区，成为继上海浦东新区和天津滨海新区之后的国家综合配套改革试验区。成渝两地迎来前所未有的巨大发展机遇。 国家综合配套改革试验区：又被称为“新特区”，被认为是中国新的改革开放前沿阵地 。,成渝经济区，有望成为中国经济发展第四极,成渝经济区进入实质性发展阶段,2007年，国家

4、建设部部长汪光焘在成都宣布，正式启动继长江三角、珠江三角、环渤海湾和海峡西岸四个城镇群规划后的中国第五个城镇群规划成渝城镇群协调发展规划。该规划预计今年年底完成。 成渝城镇群包括四川14个地级市的85个县（市、区），和重庆市23个区（市、县），区域内经济总量约占西部经济总量的四分之一。,成都2006年各项社会经济指标在西部5城市中的位置,成渝经济区已进入实质性发展阶段,成都和重庆的经济总量占到西部5大城市的66，人口占到了68，是我国西部地区当之无愧的“双核”。,金融税收：更大的金融制度改革自主权，特殊的配套财政与税收政策 城市建设：城乡配套一体化加速区域整体规划实现，扩大城市容量 区域发展：

5、突破城市发展的局限，加速“成渝经济圈”的成熟和崛起,新特区在政策上的突破,成都新特区、新机遇,新特区的确立进一步确立了成都“西南中心”的城市定位，推动城市飞速发展。,成都经济区,2007年5月召开的四川省第九次党代会上，省委工作报告中明确指出未来要建设成都等五大经济区。,促进区域协调发展，根据我省不同地区经济社会发育程度和资源环境承载能力，立足区域合理分工，科学确定主体功能，逐步形成特色突出、优势互补的成都、川南、攀西、川东北、川西北五大经济区。 成都市要充分发挥成都特大中心城市的核心带动作用。,规划中的“成都经济区”包括成都、德阳、绵阳、眉山、资阳五市以高新技术产业为主导，重点发展技术含量高

6、的先进制造业和现代服务业，逐步建成四川乃至西部“最强、最大”的经济密集区和人口密集区。,成都经济区,成都经济区发展框架：“一核一圈四带”,一圈：一核周边25100公里，城镇密集区。新型产业和特色产业的重点发展区域,2006年，成德绵经济总量占全省44%，而面积仅占7.84%。 全省生产总值8637.8亿元。其中，成都2750亿元、绵阳560.8亿元、德阳539.2亿元，居21个市州前三位。 纵向100公里，横向30公里，面积3000平方公里，三个城市呈轴向高密度聚集，西部地区绝无仅有。,成都经济区,纲 要,宏观背景分析,主要商圈分析,主要商业形态分析,区域市场分析,消费者问卷调研,项目地块分析

7、,政治,经济,房地产,未来城市规划,强劲的经济增长势头 2000年以来平均经济增长率都在 13%以上，在西部城市中处于领先水平。 2006年GDP增长率达到 13.8% ，2007年上半年达到14.4 2006年一、二、三次产业占GDP的比重分别为7、44、49，对经济增长的贡献率分别为2.6、57.2和40.2。 农业 成都自古有“天府之国”的美称，良好的自然条件为农业发展提供了便利条件，农业发展十分成熟。2006年实现农业总产值327.5亿元。 工业 2006年全市工业增加值达到926.8亿元，比上年增加20.6。 电子通讯产品制造业、医药工业、食品饮料及烟草业、机械工业四大支柱产业完成增

8、加值410.1亿元，增长25.9 电子通讯产品制造业和机械工业增长较快，增速分别为41.9%和24.8%。 第三产业 成都经济的主要组成部分，占到了GDP总量的49。各类专业服务业及金融服务业近年来增长十分迅速。,产业结构,成都市宏观经济状况,地区生产总值,随着西部大开发的推进，成都市经济一直保持稳步发展的趋势，2001年以来地区生产总值增长率一直维持在13以上，高于全国增长水平。 2006年末，全市实现地区生产总值2,750亿元，按可比价格计算，同比增长13.8%。 2007年上半年，全市实现地区生产总值1446亿元，同比增长14.4， 全年GDP预计超过3200亿，进入经济发达城市行列。,

9、资料来源：成都市统计局,成都市宏观经济状况,人口,2006年成都市总人口达到1103.4万人，在全国所有城市中位列第四，仅在重庆、北京、上海之后。 近年来户籍人口自然增长率保持在12左右，2006年户籍人口自然增长率达到2.14 。 2006年市区总人口:497.15万。 成都市的人口和劳动力优势是促进经济发展的重要因素。 熟练的技术水平、低廉的劳动力成本，吸引大量企业来成都投资发展，带动成都市的经济迅速发展。,资料来源：成都市统计局,节假日春熙路上的人流,成都市宏观经济状况,成都市宏观经济状况,人均可支配收入,经济持续稳定的发展使成都市人均可支配收入逐年稳步上涨，并在2004年突破万元，表明

10、居民 生活水平的不断提高。 2006年末人均可支配收入12,789元，同比增长12.6%。,资料来源：成都市统计局,成都近10年来社会消费品零售总额增长迅速，年均增幅12.21，近三年平均增幅14.2(2003年受到非典影响，增幅有所回落)。 2006年商业市场零售额1155.3亿元，为1997年（409.99亿元）的2.8倍。 预计未来三年成都市社会消费品零售总额将继续保持12.左右的高速增长，预计2010年将达到1832亿元。 增长的主要原因：宏观经济走势良好、居民可支配收入增加、商场数量增多、节假日消费高涨。,数据来源：成都市统计局,社会消费品零售总额,成都市宏观经济状况,数据来源：成都

11、市统计局、DTZ成都研究部,居民消费结构,过去10年成都市居民消费结构变化明显。1997年占居民消费比重最大的三项是食品、衣着、教育文化娱乐，占73.49；2006年占居民消费比重最大的三项是食品、交通通讯、教育文化娱乐，占64.48 。 过去10年居民各项消费支出中，消费金额增长最快的三项分别是交通通讯、医疗保健和居住，年平均增长率分别达到28.4、18.6、14.08。 居民消费结构中，食品与衣着所占比例逐步下降，交通、医疗、居住的比重逐步上升。,预计未来几年成都市居民的消费支出结构变化还将继续保持过去的趋势，各类消费的比重变化如右图所示。 休闲娱乐等”享受型消费“的比重持续增长，消费档次

12、进一步提升，有利于发展中高档消费和娱乐市场。,2006年成都市居民消费结构,成都市宏观经济状况,成都市城市居民人均可支配收入逐年增加。2006年末达到12789元；与此相对应的是，城市居民消费性支出也逐年增加，到2006年突破万元大关。“喜欢消费、敢于消费”是成都市民消费的一个突出特征，也是成都商业发达的原因之一。 成都城市居民恩格尔系数逐年下降，到2006年末达到33.88%，按照联合国粮农组织划分的贫困与富裕标准,成都已经处于“比较富裕”阶段（30%-40%）中的高层级阶段。,成都市宏观经济状况,外商直接投资,随着西部大开发，成都市作为国务院确定的西南地区的金融、商贸、科技中心和交通、通信

13、枢纽，外商投资的额度逐年增加；世界500强企业中已有120余家落户成都。 成都是中国人民银行九大区域分行所在地之一，证监会、银监会都设有派驻机构。 外商投资的增加，促进了成都市的经济发展；同时，也创造了更多的就业机会。随着到成都就业、办公、商务旅行人数的增加，也增加了对成都市商业、房地产、酒店等行业的需求。,资料来源：成都市统计局,成都市宏观经济状况,2006年温江区完成地区生产总值96.71亿元，比上年增长16.40%；从20012006年，平均年增长率达到15.8%，呈现出高速增长的态势。 总体经济向好，为房地产业的发展提供了良好的发展环境与经济基础。,温江区宏观经济状况,2006年末，温

14、江区总人口为33.84万人，比上年末增加9000人。其中城镇人口约15万人。,温江区宏观经济状况,温江区固定资产投资保持快速增长的势头，长年保持50%左右的年增长率，2003年增长率甚至达到95%以上。,温江区宏观经济状况,温江城乡居民储蓄存款逐年增加，到2006年底达到47.45亿元，比上年增长5.33%。一方面，这反映出随着收入水平的提升，生活水平的提高与生活质量的不断改善。城乡居民富裕程度的提高，将催生出更多的住宅消费、房地产行业、零售商业、餐饮娱乐业消费需求，这为房地产行业与商业的发展提供了机遇。 另一方面,储蓄存款余额增幅从2003年以来呈现快速下降趋势,与近年来居民房产、教育消费以

15、及证券投资增加有关。,温江区宏观经济状况,温江区城镇居民人均可支配收入逐年增加。2005年，全区城镇居民人均可支配收入11256元，同比增长8.5%，收入的增加带来居民的消费能力提高与消费水平升级。,温江区宏观经济状况,纲 要,宏观背景分析,主要商圈分析,主要商业形态分析,区域市场分析,消费者问卷调研,项目地块分析,政治,经济,房地产,未来城市规划,自2002年以来，成都房地产投资增速较快，其占固定资产投资比重较高，为30左右； 随着房地产投资的增加和消费者刚性需求的集中“爆发”，房地产市场呈现供需两旺的态势，同时由于国家的宏观调控，供求比例趋于合理； 同期，由于外地开发商及海外基金的不断进入

16、，市场竞争激烈，导致土地需求量增加，房地产市场价格上涨，楼盘品质也进一步提升。从而促进了整个房地产市场的发展。,成都房地产市场概况,固定资产投资,近几年,成都市固定资产投资总量不断增加，2006年达到1,899.58亿元，占全市生产总值的69.1%。由此可见，固定资产投资仍然是拉动成都市经济增长的主要动力。,资料来源：成都市统计局,成都房地产市场概况,房地产投资,1997-2006年，成都房地产投资额增长了6倍，平均增长率达到27.15%。 2007年15月，完成房地产开发投资291.43亿元，同比上涨49.2 伴随着经济的高速发展和住房体制改革的推行及完善，作为西部最发达城市之一的成都市，受到了越来越多国内外房地产开发商的关注，如和记黄埔、瑞安、新世界、中海外等的直接或间接投资，给成都房地产市场注入了大量的资本。,资料来源：成都市统计局,成都房地产市场概况,总体供需情况,1998-2006年房地产累计销售面积7,400万平方米, 竣工面积累计6,900万平方米，供