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1、房地产投资风险管理研究一、绪论（_）选题依据近年来，随着我国国民经济持续快速健康发展，产业结构升级换代加快， 第三产业的比重逐步加大，房地产业作为国民经济基础性、支柱性、先导性产业的地位日益显著，有力地推动着我国经济的发展。2009年全国房地产开发投资占固定资产投资总额近20%占国内生产总值近10%已成为国内需求的重要组成部分。无论是当经济繁荣需要抑制需求时，还是当经济衰退需要拉动需求时，房地产投资都处于非常重要的地位1。房地产投资是一项综合性、专业性、技术性极强的活动，同时，也是一个高投入、高回 报和高风险的事业。房地产的特性决定了它投资数额大。投资周期长，变现能力差，投资过程中既有经营风险
2、、金融财政风险等有形风险，也有如政策变化等无形风险。众多不确定因 素，决定了投资效益的不确定性，是投资方案和决策具有相当的潜在风险，尤其是我国还处在房地产发展的初级阶段，这一阶段市场发育尚不完善，政策法规尚不健全或者实行不利， 交易信用和市场资料不足，给房地产开发带来了更大的风险性。风险管理是项目管理的一个关键部分，是项目失败的主要原因2。房地产投资项目的风险管理是房地产投资企业所面临的一项重要工作，这项工作对投资的经济效益影响很大，同时也影响着投资企业未来的生存和发展，而对房地产投资项目风险的识别、 评估和应对又是项目风险管理的重要组成部分。因此在投资之前需要对房地产投资项目进行科学、合理的
3、评估，不但对其价值进行准确评价，还要对投资过程中可能出现的种种风险和不确定性因素做出较为精确的定性和定量分析，这样才能避免房地产投资的盲目性，防范、避免投资风险，这样具有重要的理论意义和实用价值。（二）研究目的及意义本论文通过对房地产投资项目的特点和现状的讨论，得出对房地产投资项目进行有效的风险管理是极其必要和迫切的结论。因此，本文从房地产投资企业的角度出发，通过定性与定量、理论分析与实证分析相结合的方法，建立由风险识别、风险评估、风险应对等过程组成的风险管理系统，以期达到提高房地产投资企业的风险意识，增强房地产投资企业对投资项目的风险管理的能力，并最终以此为理论依据对房地产投资项目的风险进行
4、有效的管理， 获得更高的经济效益。对房地产投资项目中存在的各种风险因素进行分析， 构建一个科学合理的可以刻画风险 因素之间、风险因素与风险主题之间内在莱西的风险指标体系，并掌握风险因素作用于风险主题的作用路径，可以为房地产投资项目的风险识别工作提供理论指导。（三）国内外研究现状1. 国外研究现状。对于风险，最早是由美国的威利特在风险与保险的经济理论提出的，他认为“风险 是关于不愿意发生的不确定性客观体现”。法国学者莱曼认为“风险是损害发生的可能性”。美国学者佩费尔把风险定义为“实可测度客观概率的大小”。这些理解和定义从不同的角度描述了风险的概念3。正式的风险管理的思想是18 世纪产业革命期间由
5、法国的管理学家亨瑞.法约尔（Henri Fayol ）在一般管理和工业管理一书中提出的，他认为企业经营 有技术职能、营业职能、财务职能、安全职能、会计职能及管理职能等六种职能，同时认为 这六种职能的基础是安全职能，这种职能保证它能够控制企业所面临的各种风险，维护人身及财产安全，从而创造出更大的利润。1950 年美国的莫布雷（Mowbray）等人在保险学 一书中详细讲述了风险管理的概念，由此风险管理才在美国正式发展成为了一门学科。 近 30年来，风险管理已逐渐成为一门独立的学科，得到了迅速的发展。在美国、日本、 西欧等国家和地区，房地产已发展成为市场完善的传统型产业。无论是企业投资还是个人投资，
6、都需要首先对房地产市场进行分析，对所投资项目进行风险管理，并在此基础上采取有效的措施进行风险的应对，使投资项目的风险减小，避免损失4。Terry Lyons 和 Martin Skitmore 的研究5显示，通过对多个国家的调查 6 表明，尽管风险管理的研究越来越多，但实际运用到实践中的却很少7。在风险应对中有四种战略，分别是风险规避、风险转移、风险缓解以及风险自留8。2. 国内研究现状。在我国，风险被定义为是一定条件下和一定时期内可能发生的各种结果的变动程度，或者是投资的实际收益与期望的或要求的收益偏差3。对于风险管理的理论研究上，我国开始于二十世纪80年代，1987年，清华大学教授郭仲伟编
7、写的风险分析与决策一书的问世，标志着我国风险研究的正式开始。我国国内的风险研究虽然刚刚起步，但己经取得了令人欣喜的成果， 随着风险研究的进一步深入、关注的人们越来越多，风险理论也将会得到更大的发展。我国的房地产业处于发展阶段，对房地产投资项目的风险研究是 在 20世纪末刚刚开始的， 在房地产投资项目的风险识别方面，李艳焕在其硕士毕业论文中总结了 WBS-RBS工作分解结构法、因素分析法（因子分析法）等风险识别的方法9。在房地产投资项目的风险评估方面，杨文领，俞列等人运用模糊综合评价法对建设项目进行风险评价10。在房地产投资项目的风险应对方面，王其藩等在系统动力学方法在项目风险管理中的优势 一文
8、中，主要根据项目风险的动态复杂性，研究了系统动力学方法在项目风险管理中的运用，尤其是在对项目风险动态复杂性方面进行管理的突出优点11。（四）本文的研究内容和方法本论文通过深入分析房地产投资项目的风险管理的相关理论，结合现有的研究成果和实证研究，在对风险做出识别的基础上，建立风险评估的指标体系的模型并通过选取具有代表性的样本企业及人群进行问卷调查对模型进行分析。1. 定性分析与定量分析相结合。对房地产项目进行价值评估时，从实际案例中提取数据， 并作为模型变量，最后给出了准确的投资价值。在对投资风险进行评估时，利用层次分析法对各项定性指标确定权重，并构建基于层次分析法的模糊综合评判模型对风险级别进
9、行评价，对定性指标进行量化。2. 理论研究与调查研究相结合 。将实物期权方法引入房地产投资项目的经济评价，并构造风险评价体系是该领域的尝试。因此，必须重视理论框架构建， 尤其是房地产投资项目实物期权的特征及风险评价指标体系 的适用性，在引用前人已有研究理论的基础上，根据实际情况对模型进行了修改。笔者实地调查了某房地产投资项目，通过调查获取了本文案例的基本数据、关键指标、指标的权重及隶属度等重要信息，并带入本文建立的指标体系进行验证。二、房地产投资简介（一）相关概念房地产，是房产和地产的统称，即房屋和土地两种财产的合称。确切地说，房地产就是指土地和土地上永久性建筑物及其衍生的权利。房地产业则是从
10、事房地产开发、经营、管理和服务的产业群体，是一个具有内在整体性的社会产业，它包括土地的开发经营，房屋的综合开发、买卖、租赁、信托、维修、装饰、综合服务，以及以房地产为依托进行的多种经营 管理。房地产业作为第三产业的重要组成部分，是社会生产和再生产以及科学、文化、教 育、卫生等各种社会经济活动的基础、载体和空间条件，处于国民经济发展的基础地位。同时，房地产业与其他产业相比，在国民经济中又具有高度的综合性和关联性，其发展能带动相关产业以更高的速度发展。因此，房地产业是国民经济的基础性、先导性、支柱性产业。（二）房地产投资特点1. 区位选择异常重要。房地产的不可移动性，决定了房地产投资的收益和风险特
11、征，不仅受地区社会经济发展水平和发展状况的束缚，还受到其所处区位及周边市场环境的影响。 人们常说位置决定了房地产的投资价值，强调了位置对房地产投资的重要性。只有当房地产所处的区位对开发商、 置业投资者和租户都具有吸引力，即能使开发商通过开发投资获取适当的开发利润、使置业投资者获取合理稳定的经常性租金收益、使租户方便地开展经营活动以赚取正常的经营利润并具有支付租金的能力时，这种投资才具备了基本的可行性。房地产所处的宏观区位或区域对投资者也很重要。房地产投资价值的高低，不仅受其当前租金或价格水平的影响，而且与其所处区域的物业整体升值潜力及影响这种升值潜力的社 会经济和环境等因素密切相关。很显然，投
12、资者肯定不愿意在经济面临衰退、人口逐渐流失、城市功能日渐衰退、自然环境日益恶化的区域进行房地产投资。因此，投资者在进行投资决策时，不仅关心某宗房地产及其所处位置的特性，而且十分重视分析与预测区域未来环境的可能变化。对于大型房地产投资者， 还需要考虑房地产投资的区域组合，以有效管理和控制投资风险。2. 投资需巨额资金。房地产业是一个资金密集型行业，从购置土地到建造不动产， 少则数十万元，多则数千万元，甚至数亿元，往往使很多投资者望而却步，即使采用分期投资、股份投资，也是远远 不够的。因此，对任何一项房地产投资，都需要认真地分析、慎重地决策。3. 投资期长。房地产投资要经过投资前期（投资机会研究、
13、投资项目建议、投资项目可行性分析、投 资项目评估与投资决策）、投资实施期（项目设计、项目控制、项目管理、项目交工验收）、项目的营销或经营期三个阶段，一般少则一两年，多则数年至十几年。房地产投资回收期一般需要几年甚至更长时间。投资者要承受长时间资金压力和市场风险，必须重视投资前期工作，尽可能避免风险损失。4. 投资价值难以判断因而易产生资本价值风险。异质性是房地产的重要特性，市场上没有两宗完全相同的房地产。由于受区位和周围环境的影响，土地不可能完全相同；两幢建筑物也不可能完全一样，即使是在同一条街道两旁同时建设的两幢采用相同设计形式的建筑物，也会由于其内部附属设备、临街情况、物业管 理情况等的差
14、异而有所不同，而这种差异往往最终反映在两宗物业的租金水平和出租率等方面。房地产的异质性，也导致每宗房地产在市场上的地位和价值不可能一致。这就为房地产市场价值和投资价值的判断带来了许多困难， 使投资者面临着资本价值风险。 因此，房地产 投资者除了需要聘请专业房地产估价师帮助其进行价值判断以外，还要结合自身的眼光、 能力和经验进行独立判断，因为相同市场价值的房地产却有着因人而异的投资价值。5. 变现性差。房地产是一种非流动性资产，不同于其他产品可以灵活应变，单靠出售已投资房地产项 目收回资金需要较长时间。 如果急于变现，降低价格出售，有可能使投资者遭受巨大经济损 失。6抵御通货膨胀影响能力强。由于
15、土地资源的稀缺性和不可再生性，以及人类对土地资源需求的日益增长，造成房地产商品，尤其是住宅，经常处于供不应求的状态。这一特点决定了房地产商品的增值性与保值性，因而，房地产成为最吸引人的投资项目。7. 受政策影响性大。精品文档由于城市房地产商品属性的不完整性（仅有使用权而无所有权），使房地产商品不仅是一 种经济关系的体现，也是一种法律关系和社会关系的体现，因而，房地产投资比任何其他投资行为都要更多地受到政府的规范和干预。政府为调控房地产市场出台了很多政策，对房地产行业有巨大影响。如土地供给政策、住房改革政策、金融政策、财政税收政策等。而房地 产在很大程度上影响着国民经济的发展，也推进政策的不断修改。8. 影响房地产投资风险的因素多。由于房地产具有不可移动性、投资巨大、回收期长，使得来自各方面因素变化都可能影 响房地产投资。如经济、环保政策、区域发展等因素，都可以对房地项目造成风险。9. 对金融依赖较大。巨额的投资，使投资者在很大程度上依赖金融部门的支持。由于房地产具有增值性，所以
