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1、 1 地产集团高周转实施管理办法地产集团高周转实施管理办法 目目 录录 第一章第一章 总则总则 . 1 1 第二章第二章 前期策划工作前期策划工作. 1 1 第三章第三章 设计管理设计管理 . 2 2 第四章第四章 招投标管理招投标管理 . 4 4 第五章第五章 工程及开发报建管理工程及开发报建管理 . 4 4 第六章第六章 附则附则 . 5 5 1 第一章第一章 总则总则 第一条第一条 为全面落实“高周转战略”,快速推进项目开工、开 盘,规范项目签约至开工、开工至开盘的管理,明确各部门的职责, 特制定此办法。 第二条第二条 新项目启动时间: (1) 一手招拍挂项目缴纳保证金; (2)一手项目
2、与政府签订投资协议且确定土地挂牌时间(带规划方 案挂牌的签订投资协议时间); (3)二手项目已签约且合作方或 项目公司有地;(4)新模式项目土地合同签订且原土地方或项目公 司有地;(5)小股操盘项目已签约且项目公司有地。 第三条第三条 新项目交地进场考核时间:(1)一手项目土地摘牌 次日;(2)二手项目第一次转股次日;(3)新模式项目第一次转股 次日;(4)小股操盘项目第一次转股次日。 第二章第二章 前期策划工作前期策划工作 第四条第四条 地区公司总工室牵头组织投资部、开发部,在项目启 动前提前收集规划设计条件、政策法规等,并在新项目启动后 24 小 时内取得相关资料。 第五条第五条 新项目启
3、动后, 投资部、 开发部可协调勘探提前进场, 开展初步勘探,取得地勘基础资料。 第六条第六条 地区公司投资部达新项目启动、 交地进场考核时间后 1 小时内可通过工作群组通知投资中心,投资中心 1 小时内确认后通 知管理及监察中心、营销中心和建筑设计院。通知每延期 1 小时,扣 罚投资部、投资中心责任人 50 元。由投资中心建立沟通工作群,管 理及监察中心、营销中心和建筑设计院安排专人负责对接,在工作群 组群发消息后,若 30 分钟未回复的,须电话确认。 第七条第七条 新项目启动后 12 小时内,由地区公司董事长(或主 持工作一把手) 主持召开开工前工作策划会, 重点明确规划设计条件、 社区配套
4、要求、现场竖向情况及地下室范围设计要求、小区出入口设 臵方位等,以及项目定位报告,包含销售中心、样板房、销售园 林展示区、商业街展示区、开盘活动场地及停车场选址方案、交楼装 修标准、销售动线划定、户型配比确定、建设分期等。 2 会后当天,地区公司总工室(项目定位报告由营销部上报)汇总 以上资料分别报至建筑设计院、 园林集团、 营销中心。 如涉及采空区、 地裂缝、湿陷性、岩溶复杂地质等重大技术问题,须报设计质量成本 控制中心,由设计成本质量控制中心提前介入。 第八条第八条 一手项目摘牌后 24 小时内,二手项目、新模式项目、 小股操盘项目在第一次转股后 24 小时内,管理及监察中心牵头组织 相关
5、部门及地区公司, 由集团工程建设分管领导主持召开新项目策划 会议, 检查落实前期设计、 开发等新项目工作, 确定开工、 开盘时间。 第三章第三章 设计管理设计管理 第九条第九条 新项目启动后 7 天内建筑设计院下发总平面规划方案: 1、地区公司总工室在项目规划条件稳定后即可开展规划设计工 作。在新项目启动前完成满足容积率、日照及消防规范要求的规划测 算方案,在新项目启动后 24 小时内上报至建筑设计院。 2、新项目在启动后 24 小时内,地区公司营销部将项目定位报 告上报营销中心审核,营销中心总经理在 12 小时内审批后(涉及 商业项目的还需再报商业集团总经理审批)转集团建筑设计院。上报 资料
6、或审批延期的,每延迟 1 小时扣罚责任人 50 元。 3、新项目启动后 24 小时内,由地区公司总工室收集项目相关资 料,上报新地块开展规划设计的申请报告至建筑设计院,建筑设 计院立即开展规划设计, 并报管理及监察中心备案。 上报资料延期的, 每延迟 1 小时扣罚责任人 50 元。 4、建筑设计院收到新地块开展规划设计的申请报告3 天内 下发初步规划设计方案。 5、在收到初步规划设计方案后 2 天内,由地区公司主管设计领 导牵头组织主管开发、 营销领导、 三线项目总经理、 投资部、 开发部、 总工室、营销部等部门进行研讨,开发部、总工室完成与当地规划部 门沟通,取得主要负责人的明确意见并上报建
7、筑设计院。意见延期上 报的,每延期一天扣罚主管开发(或三线项目总经理)、设计领导各 500 元。(重大问题董事长须亲自协调)。 3 沟通内容包括经济指标、平面布局、配套公建规模、沿街商业形 式、 标准户型、 日照要求、 立面风格、 建筑高度、 建筑退距、 天际线、 车位比、周边道路及市政管网接入点、土地性质等。具体为: (1) 沿街设臵的商业或底商、 商业选型、 商住比是否满足要求; (2) 项目容积率是否满足要求 (重点为分地块控制的容积率) ; (3) 项目建筑控高是否满足要求 (包括规划控高和航空控高) ; (4)项目日照是否满足要求(本项目对周边地块的日照影响、 周边建筑对本项目的日照
8、影响); (5)项目内建筑面宽、朝向是否满足要求; (6)建筑日照间距、退让红线、退让道路、立面和形态是否满 足要求; (7) 套型结构比例、套型建筑面积是否满足当地要求 (如 “7090 政策”等); (8)计算容积率规则是否满足要求(封闭阳台是否按 100%计建 筑面积,保温层厚度、地下商业及首层架空是否计入容积率建筑); (9)项目停车位配比是否满足要求(车位配比是否要求按各地 块平衡配臵、地下室出入口能否在市政路上开口); (10)项目是否存在林地、耕地、集体用地、山体水体等非建设 用地或不可动用位臵。 6、在收到地区公司反馈意见后 2 天内,建筑设计院完成总平面 规划方案的调整、报审
9、并下发。 7、初步规划方案设计及总平面规划方案下发,纳入集团建筑设 计院职能部门计划;集团大项目或工作延期的项目,纳入集团专项计 划考核。 第十条第十条 地区公司总工室须于集团下发项目总平面规划方案 后 3 天内组织外委设计院完成总平面规划方案报建图。 报规图纸深度 为方案阶段的,集团下发项目总平面规划方案后 15 天内完成报建文 本;报规图纸深度为初步设计的,在 20 天内完成报建文本;报规图 纸深度为施工图的,在 30 天内完成报建文本。下发每延期 1 天,扣 罚主管设计领导、总工室主任各 200 元。 4 设计时须优先完成:总规划平面图、竖向规划图、道路交通规划 图、 综合管网规划图、
10、绿地规划图、 效果图、 日照分析图以及说明书。 第四章第四章 招投标管理招投标管理 第十一条第十一条 存在在建工程的二手项目启动后 10 天内由地区 公司工程部牵头组织投资部、招投标部、合同管理部、预决算部等相 关部门,确定原施工单位处臵方案,报地区公司董事长审批后按制度 流程办理;重大问题集团相关招投标中心、预决算审计中心、合同管 理中心直接介入处理。 第十二条第十二条 地区招投标部须于项目总平面规划方案下发 5 天 内完成首期开盘范围的土石方招标工作,8 天内完成桩基、基坑支护 招标工作。 第十三条第十三条 勘探单位招标采用年度单位。首期开盘范围的土 石方、桩基、基坑支护由地区公司招投标部
11、自行招标。 第五章第五章 工程及开发报建管理工程及开发报建管理 第十四条第十四条 一手新项目交地进场后 15 天内基础全面开工, 二手、新模式、小股操盘项目存在重大问题的纳入专项考核,明确 开工时间。 第十五条第十五条 地区公司开发部于项目取得后 30 天内取得总规 非正式批复,90 天内取得总规正式批复。 地区公司需提前准备下述材料: (1)工商营业执照、法定代表人证明; (2)建设用地规划许可证(如有必要); (3)土地使用权出让合同书或建设用地批准文件; (4)发改部门的立项批文; (5)建设项目可行性研究报告批复文件(如有必要); (6)设计方案图册; (7)设计单位工程设计资质证书、
12、资格证明文件。 第十六条第十六条 二手项目涉及规划调整、拆迁等影响开工的重大 问题, 地区公司开发主管领导牵头于集团新项目策划会议前上报一揽 子解决方案。解决方案主要明确以下方面工作: 5 1、土地遗留问题解决完成时间; 2、首期范围场地拆迁完成时间; 3、原施工单位遗留问题及在建工程质量鉴定完成时间; 4、涉及诉讼的法务纠纷处理完成时间; 5、首期范围交地进场勘探时间; 6、复杂地质情况处理方案完成时间; 7、规划调整完成时间; 8、明确开工时间; 9、其他重要节点完成时间; 10、明确各项工作责任人。 在集团新项目策划会上将对上述方案进行审核,一经审定,不予 调整,纳入集团专项计划考核。如
13、与土地履约有关的,投资部须全力 配合,相关部门捆绑考核。 如涉及诉讼纠纷的,由地区投资部给予相应意见,地区法务部介 入;重大诉讼地区投资部、法务部要报备集团投资中心、法律事务中 心 ,由投资中心、法律事务中心视具体情况介入。 第十七条第十七条 工程部必须在新项目规划方案下发后七天内沿小 区道路外 3 米围蔽独立的中心园林、售楼部及销售环境施工区域,避 免交叉施工。围蔽方案不得随意调整,若要调整必须报营销中心、管 理及监察中心审批。由于前期策划不到位,导致围蔽方案调整的,每 调整一次扣罚主管工程领导(或三线项目总经理)20%、工程部经理 10%核定综合奖金。 第十八条第十八条 投资中心和地区公司投资部分别建立新项目台 帐,每月 10 日前分别报管理及监察中心备案。未按时报备的,扣 罚责任人 200 元;发现遗漏或错误的,给予责任人扣罚 20%核定综 合奖金的处分。 第六章第六章 附则附则 第十九条第十九条 地产集团监察部门对该办法执行情况建立台帐, 每月 3 日前报地产集团董事长阅。 第二十条第二十条 本办法自发文之日起执行。