中房华厦城项目概念定位报告

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1、Code of this report | 1 Copyright Centaline Group, 2009本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。 中房华厦城项目概定位报告中房华厦城项目概定位报告 湖南中原事业三部 CHANGSHA 04.2010 Code of this report | 2 Copyright Centaline Group, 2009 汇报说明汇报说明 每块土地都有其存在的价值和由，有位地产大师说过“每块土地都是有灵魂 的。 面对城市边缘区、陌生区域的地块，他的灵魂是么？他在市场中扮演何种角 色，将决定接下来

2、的该如何粉墨登场，如何将整台戏推至高潮，完美谢幕,都 是中原要为开发商解决的问题。 每块土地都有其存在的价值和由，有位地产大师说过“每块土地都是有灵魂 的。 面对城市边缘区、陌生区域的地块，他的灵魂是么？他在市场中扮演何种角 色，将决定接下来的该如何粉墨登场，如何将整台戏推至高潮，完美谢幕,都 是中原要为开发商解决的问题。 一场美妙的寻根之。一场美妙的寻根之。 Code of this report | 4 Copyright Centaline Group, 2009 报告结构导图报告结构导图 项目诞生于何种时代背景？ 项目承载着何种期望？ 角色篇角色篇 角色篇角色篇 机遇篇机遇篇 机遇篇机

3、遇篇 市场篇市场篇 市场篇市场篇 项目发展策篇项目发展策篇 项目发展策篇项目发展策篇 芙蓉区需要么样的新城镇？ 长沙市场现状怎样？ 芙蓉区市场现状怎样？ 综合各方需求，项目整体发展战 项目启动期建议 Code of this report | 5 Copyright Centaline Group, 2009 角色篇角色篇 Part 1 Code of this report | 6 Copyright Centaline Group, 2009 项目诞生于何种时代背景？ 项目承载着何种期望？ 角色篇角色篇 角色篇角色篇 引子引子 湖南在中国的发展中承担么样的角色？ 长沙在湖南的发展中承担么样

4、的角色？ 芙蓉区在长沙的发展中承担么样的角色？ 东岸新区在芙蓉区承担么样的角色？ 项目地块在芙蓉区及片区中承担么样的角色？ Code of this report | 7 Copyright Centaline Group, 2009 湖南：进入国家重大战布局，中部崛起的双核心湖南：进入国家重大战布局，中部崛起的双核心 国家的战布局重心由东部沿海到内陆西部，再到中部地区；国家的战布局重心由东部沿海到内陆西部，再到中部地区； 中部崛起中，湖南扮演重要角色，定位为中部崛起的引擎之一。中部崛起中，湖南扮演重要角色，定位为中部崛起的引擎之一。 集中全国财，优先发展 沿海地区。 集中全国财，优先发展 沿

5、海地区。 1978，十一届三中全会 作出的决策； 1979，批准广东、福建 的对外经济活动实特殊 政策和优惠措施，并决定 在深圳、珠海、厦门试办 经济特区； 1990，开发浦东； 扩大内需，促进地区经济 协调发展。 扩大内需，促进地区经济 协调发展。 1999提出西部大开发战 2000 ，西部大开发迈 出实质性步伐，新开工 “十大工程，； 20006 月 29 日，西部 大开发战的标志性工 程青藏铁全线正式 开工 改变中部塌陷的状况。改变中部塌陷的状况。 20043月, 政府工作报告中,首 次明确提出促进中部地区崛起。 200412月,中央经济工作会议 再次提到； 20053月，政府工作报告提

6、出 抓紧研究制定促进中部地区崛起 的规划和措施。 20062月，国务院常务会议， 研究促进中部地区崛起问题。 70-90代 改革开放 70-90代 改革开放 90代末21世纪初 西部大开发 90代末21世纪初 西部大开发 2004提出 中部崛起 2004提出 中部崛起 角色篇：湖南在中国的发展中承担什么样的角色？ Code of this report | 8 Copyright Centaline Group, 2009 湖南：连接东中西的桥地带，未来中国巨人经济持续高速发展的新脊湖南：连接东中西的桥地带，未来中国巨人经济持续高速发展的新脊 进入中央关于中部崛起10号文件的四个城市群： 中原

7、城市群 武汉城市圈 长株潭城市群 皖江城市带 长株潭城市群发展目标： 区域整体生产总值（GDP）近期2010达到3754 亿元以上，GDP增长速达到12%以上；到2020 增长为7918亿元以上。人均GDP到近期2010 为2.5万元人民币以上，到2020达到5万元人民 币以上。发展成为在华中经济圈中具有举足轻重地 位、在国内具有很强竞争的组群式特大型城市化 地域之一 发展成为在华中经济圈中具有举足轻重地 位、在国内具有很强竞争的组群式特大型城市化 地域之一。 Code of this report | 9 Copyright Centaline Group, 2009 长 株 潭 城 市 群

8、 泛珠三角 区位交通:区位交通:湖南已形成海陆空体 的交通网，交通运输捷，于接 受扩散效应，在区域联盟中拥有的 级差效益可观。 产业导向：产业导向：湖南是沿海地区产业梯 转移的前沿，具有承接产业转移 的好条件。近来工程机械制造 、汽车制造产业长足发展，形成 区域产业高地。 对外开放：对外开放：湖南与珠三角在地域上 的紧密性和要素上的互补性以及业 已形成的相互依存的统一市场，有 于长沙发展对外贸。 湖南是“泛珠三角区域的一级， 整个区域面积占全国的1/5，人口 和生产总值占全国的1/3。 湖南：珠三角产业转移的最前沿湖南：珠三角产业转移的最前沿 Code of this report | 10

9、Copyright Centaline Group, 2009 中部崛起战的双核心之一；1 承接东西部发展的桥，国家经济持续发展的新脊；2 承接东部沿海地带产业转移的前沿地带3 小结：湖南在中国发展中所承担的角色小结：湖南在中国发展中所承担的角色 Code of this report | 11 Copyright Centaline Group, 2009 长沙是湖南会，全 政治、经济、文化、科教 、信息中心，是国务院首 批公布的历史文化名城和 第一批对外开放的游城 市； 辖芙蓉、天心、岳麓、开 福、雨花五区，长沙、望 城、宁乡三县和浏阳市， 全市土地总面积1.18万平 方公，市区面积556

10、平 方公，建成区面积170 平方公；总人口664万 人，市区人口241万。 湖南在中国长沙市地图 长沙在湖南 城市定位：湖南政治、经济、文化、科教、信息中心城市定位：湖南政治、经济、文化、科教、信息中心 角色篇：长沙在湖南的发展中承担么样的角色？ Code of this report | 12 Copyright Centaline Group, 2009 2009年全国部分省会城市GDP排名前十城市统计2009年全国部分省会城市GDP排名前十城市统计 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 广州市 杭州市 武汉市 成都市 沈阳市 南京市 长沙市 济南市 郑州市 哈尔滨市 位次 2009长

11、沙市GDP实现3744.76亿元 ，总超过济南、郑州，在全国会 城市中跃居第7位，这是继2008GDP 总超过石家庄、哈尔滨后的又一次 位次大提升。 长沙：GDP位居会城市第七位，成为中部崛起的发动机和我国新的经济增长 极 长沙：GDP位居会城市第七位，成为中部崛起的发动机和我国新的经济增长 极 数据来源：中国统计局 Code of this report | 13 Copyright Centaline Group, 2009 历年人均可支配收入情况历年人均可支配收入情况 12434 13924 16153 18282 20238 12.80% 13.00% 11.60%11.60% 13.

12、10% 0 5000 10000 15000 20000 25000 20052006200720082009 10.50% 11.00% 11.50% 12.00% 12.50% 13.00% 13.50% 历年人均可支配收入（元）增长率 历年人均消费性支出历年人均消费性支出 9660 10680 12288 12960 15020 7.0% 10.6% 15.1% 5.5% 18.8% 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 16000 20052006200720082009 0.0% 5.0% 10.0% 15.0% 20.0% 历年人均消费性支

13、出（元）增长率 人居消费性支出占人居可支配收入的比例人居消费性支出占人居可支配收入的比例 78% 77% 76% 71% 74% 66% 68% 70% 72% 74% 76% 78% 80% 20052006200720082009 历年城乡存款余额（亿元）历年城乡存款余额（亿元） 954.42 1093.04 1177.17 1494.13 1881.32 0.00 200.00 400.00 600.00 800.00 1000.00 1200.00 1400.00 1600.00 1800.00 2000.00 20052006200720082009 09人均可支 配收入达到 202

14、38元，居民 生活水平迅速提 升。 居民 生活水平迅速提 升。 居民储蓄在逐 步增加，未来对 房地产的购买能 在加强。 对 房地产的购买能 在加强。 长沙：消费型城市，近开始重视储蓄，投资意识、购房能逐步增强长沙：消费型城市，近开始重视储蓄，投资意识、购房能逐步增强 资料来源：长沙统计年鉴、中原研究 Code of this report | 14 Copyright Centaline Group, 2009 长沙历年三大产业状况长沙历年三大产业状况 6.3%5.7%4.8% 45.0% 52.2% 50.6% 48.7% 42.1% 44.6% 0% 20% 40% 60% 80% 100

15、% 2007年2008年2009年 第一产业第二产业第三产业 08-09第三产业结构状况对比08-09第三产业结构状况对比 10% 29% 8% 22% 31% 交通运输、仓储和邮政业 消费品市场 金融保险业 房地产业 其他服务业 资来源：中国地区经济发展报告 15% 33% 12% 5% 35% 交通运输、仓储和邮政业 消费品市场 金融保险业 房地产业 其他服务业 09 08 09 08 传统服务业发展的同时，以房地产业、信息 传输业为代表等现代服务业实现快速发展； 传统服务业发展的同时，以房地产业、信息 传输业为代表等现代服务业实现快速发展； 长沙三大产业发展迅速，二三产业 比重为主，标着

16、着长沙城市化水平逐 提高。 长沙三大产业发展迅速，二三产业 比重为主，标着着长沙城市化水平逐 提高。 长沙：二、三产业发达，第三产业近高级服务业增长迅速长沙：二、三产业发达，第三产业近高级服务业增长迅速 Code of this report | 15 Copyright Centaline Group, 2009 城市愿景：区域性现代化中心城市城市愿景：区域性现代化中心城市 随着长沙城市地位提升，将为周边区域的产业发展带来机遇和提供支持，长沙形成区域性 的现代化中心城市 随着长沙城市地位提升，将为周边区域的产业发展带来机遇和提供支持，长沙形成区域性 的现代化中心城市。 在中部崛起战实施的大背景下，“十一五期间，长沙市提出四大战举措： 兴工强市战； 创新先导战； 以城带乡战； 文化推动战。 Code of this report | 16 Copyright Centaline Group, 2009 交通地位：国家交通枢