项目管理珠江新城某商务办公项目可行性分析研究

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1、（项目管理） 珠江新城某商 务办公项目可行性分析研 究 （项目管理） 珠江新城某商 务办公项目可行性分析研 究 珠江新城某商务办公项目可行性研究.doc珠江新城某商务办公项目可行性研究.doc 珠江新城某商务办公项目珠江新城某商务办公项目 可行性研究可行性研究 目录目录 项目背景3项目背景3 市场分析4市场分析4 项目 SWOT62项目 SWOT62 项目定位64项目定位64 项目技术可行性分析67项目技术可行性分析67 项目财务分析78项目财务分析78 结论89结论89 项目背景项目背景 1.项目名称： 待定广州珠江新城 CBD 内甲级智能化写字楼 2.开发商 拟我司与地块业主方合作开发 3

2、.项目所在地 珠江新城 CBD 珠江公园旁 4.总体规划 珠江新城为广州新的城市中心，总用地为 6.6 平方公里，规划人口 18 万人，将建设成为一个代表未来广州新形象的低密度、高容积率、高 绿化率的中央商务区。区内道路交通系统完善、配套设施齐备、规划 为集国际金融、贸易、商业、文娱、行政和居住等城市一级功能设施于 一体，推动国际文化交流与合作的基地；定位为 21 世纪广州市中央金融 商务区，是集中体现广州国际都市形象的窗口。 5.项目规划 项目总占地 7500M2，用地面积 400M20 平方米，由一幢 26 层塔楼和 4 层 裙楼组成（初规） ，具体为： 地下室车库三层共 17000M2（

3、不包括在总面积内） ，首层商铺 3500M2， 二、三层商场共 7000M2（第四层为转换层，可兼做设备层和休闲会所 功能）写字楼共 42115.57M2。 6.项目目前进展 地块现状：完成土地五通一平，地块开发条件完全成熟； 谈判进展：双方就项目合作模式要约需进一步商讨、确立。 7.合作方式 由于该项目地块目前仍为村属集体用地（开发后产权转移） ，其希望 合作伙伴出资开发，以实物分成方式分配项目股权，本研究报告以村 我双方按 3.5：6.5 之比例分成实物为基础分析计算。 市场分析市场分析 一、市场研究一、市场研究 1.房地产产业政策及产业走势分析1.房地产产业政策及产业走势分析 1) 20

4、06 年 7 月份以来，对房地产市场产生影响的行业政策主要有 三个： 1) 2006 年 7 月份以来，对房地产市场产生影响的行业政策主要有 三个： 一个是一个是于 2006 年 8 月 1 日起施行的招标拍卖挂牌出让国有土地使 用权规范和协议出让国有土地使用权规范 。 招标拍卖挂牌出让国有土地使 用权规范和协议出让国有土地使用权规范 。我国从 1999 年开始 实施国有土地招标拍卖制度，并取得了较大成效，但仍存在招标出让 土地范围过窄、土地出让信息披露不充分、操作不规范等问题。这次 实施的两个规范明确将六类情形纳入招标拍卖挂牌出让国有土地 范围，将五类情形纳入可协议出让国有土地的范围，这些新

5、规定是对 国有土地出让制度的完善，推进了土地资源市场化配置程度。但土地 不完全是经营性资产，土地配置要满足社会公平性的要求。如果土地 出让制度改革不和建立多层次住房供应体系结合起来，不和地方政府 的民生责任结合起来，招、拍、挂制度的推行将进一步强化地方政府 获取“土地垄断溢价”的权力，增加房地产开发成本。所以，在推行 国有土地招标拍卖制度的同时，还必须加强监管：不仅包括对垄断行 为的经济性管制，还应包括促进公平的社会性管制。 二是二是建设部提出的对单套建筑面积在 90 平方米以下的新开工项目进 行限价开发 对单套建筑面积在 90 平方米以下的新开工项目进 行限价开发。这个政策的初衷应该是好的，

6、但其成功实施的前提条件 有三个：有科学统一的限价标准，信息高度公开，主管部门官员能合 理执行。否则，不仅这个政策行不通，还会增加建设主管部门有些官 员的寻租空间。从实际情况来看，三个前提条件一个都不可能具备。 而且，这一政策还与国土资源部的政策不一致，如果要通过招标拍卖 挂牌出让国有土地，又如何限价？因此，这个政策如果实施，其唯一 作用将是增加房地产市场的交易成本。实际上，价格竞争机制是市场 经济的基本运行机制，任何违背这一机制的政策都会阻碍市场运行， 增加交易成本。增加小户型供给，可通过财政政策等来实现，比如按 容积率确定累进的土地使用税率（容积率越低，土地使用税就越高） 。 三是三是建设部

7、等六部门联合发布的关于规范房地产市场外资准入 和管理的意见 ， 关于规范房地产市场外资准入 和管理的意见 ， 意见对外商投资房地产企业、对境外机构和个人 在境内购房，首次做了明确规定。但这一政策的成功实施，有赖于这 些部门的密切协作。 2) 2006 下半年经济走势将产生最大影响的两件大事：2) 2006 下半年经济走势将产生最大影响的两件大事： 一个是一个是 8 月 1 日，国家发改委等五个部门以“特急”文件要求各 地用 1 个月时间，对今年上半年总投资 1 亿元以上的新开工项目逐项 进行清理，核查是否符合国家产业政策，是否符合土地审批、环保审 批以及信贷审批和安全的要求。 二是二是 8 月

8、 16 日，温家宝总理主持召开国务院常务会议，对内蒙古 新丰电厂项目违规建设和发生的重大施工事故做出严肃处理，内蒙古 自治区政府主要领导向国务院做检查。 3 年多来的调控实践和政策辩论已充分表明，地方政府的执政观 念和执行能力是宏观调控成败的关键。可以预见，在这两件事情后， 地方政府的执行力度有望加强，调控政策总体推进将呈积极态势。而 土地督察制度和环保督察制度的全面启动，又将从制度层面巩固这种 态势。 纵观中国房地产业正处于向规模化、品牌化、规范化运作的转 型时期，房地产业的增长方式正在由偏重速度规模向注重效益和市场 细分转变，从主要靠政府政策调控向依靠市场和企业自身调节的方式 转变。200

9、6 年的广州楼市向“扩张型”转变，而且广州房地产行业将 面临前所未有的机遇与挑战。2006 年中国要面对通货紧缩的可能和生 产过剩所带来的影响，所以在“十一五”规划起始年的经济运行中， 扩大消费需求，已经变成经济运行中至关重要的决策点。 3) 广州政策调控的分析广州政策调控的分析 房地产的调控措施和手段主要是金融和土地政策的紧缩，这 些政策目前并没有舒缓和放松的迹象，并有进一步强化的迹象， 房地产企业的土地来源和资金来源仍将受到严格的控制，在建项 目和新开工项目所需的资金和土地，难以得到满足和解决，市场 的竞争压力就会加大。 目前广州楼市下半年楼市的供应量与上半年相比有增无减， 市场竞争的压力

10、有可能导致新一轮价格战的爆发，现在这种迹象 和苗头已经开始出现。如果现行的宏观调控政策没有明显的舒缓 和改变，许多房地产发展商将面临难以为继的困境和局面；只有 宏观调控政策适度舒缓，广州楼市才有可能保持健康稳定的格局。 4) 2006 年 16 月广东房地产开发概况4) 2006 年 16 月广东房地产开发概况 2006 年 16 月广东房地产完成开发投资 757.84 亿元，同比 增长 23.26%，比全国增长低近 1 个百分点；增幅同比上升 12.9 个百分点。房地产开发投资占固定资产投资比重为 23.46%，高出 全国 5.3 个百分点。2006 年上半年广州市批准预售面积为 301.3

11、2 万平方米，同比大幅下降 17.3%。这是广州商品住宅市场多年以 来 的 最 低 供 应 量 。 2006 年 上 半 年 全 市 商 品 住 宅 成 交 均 价 攀 升 至 6067 元/m2，与 2005 年同期 5069 元/m2 相比，大幅上涨了 19.0%。 这是继 2004 年广州商品住宅成交均价同比大涨 18.8%后的第 2 次 大幅上扬，且涨幅高居历年之首。 2. 广州 2005 年至 2006 年商用物业分析2. 广州 2005 年至 2006 年商用物业分析 2005“住禁商”反而刺激商用物业从下半年开始，成交量一 路上扬，中低档写字楼被带旺，乙级写字楼的成交率比 200

12、4 年大 约增加了 40%左右 2005 广州二线路段商铺受关注，部分商铺月租金已达 1000 元/平方米 2005 广州写字楼租金一路飙升，升幅超过 10 2005 地铁新线路的开通给珠江新城继续加温 2005 写字楼出现新产品，群楼创意式写字楼受欢迎 2005 社区铺已经成为市场的重要组成部分 1) “住禁商”大潮下商铺写字楼双双走红1) “住禁商”大潮下商铺写字楼双双走红 2005 年是广州商用物业发展迅速的一年，其中，由于去年年 中广州市政府开始严格实行“住禁商”政策，在某一个角度推动 了商用物业市场的发展。根据合富置业、中立地产及广州几家主 要的地产公司提供的数据，经综合统计显示，2

13、005 年商用物业中， 写字楼和商铺的租赁成交宗数比 2004 年均增长了 3 成，成交面积 也大幅上升。 2005 年 商 用 物 业 租 赁 市 场 呈 现 出 两 大 发 展 趋 势 “热 点 聚集”现象越来越明显的同时，也有朝新兴区域扩散的趋势，2006 年的商用物业租赁市场将会继续延续这个“聚”与“散”的发展态 势。 在 2006 年和 2007 年， 广州将进入一个全新的写字楼供应高峰， 需求方面也将有所提升，广州将进入一个供求两旺的市场阶段。 由于住宅禁商政策的余威仍在，加上去年住宅的投资市场屡受打 压，不少投资者已将注意力放到商用物业上来，尤其是乙级写字 楼，特别受这群中小投资

14、者的喜爱，这方面的投资将会更加受到 追捧。 2) 写字楼市场：租金上升 10%2) 写字楼市场：租金上升 10% 2005 年，对于广州写字楼市场而言是相当特别的一年：虽然 有多个新落成的写字楼交付使用，但广州写字楼市场仍呈现货源 紧缺。加上“住禁商”政策的出台，刺激企业将办公场所迁址到 纯写字楼物业，令 2005 年的广州写字楼租赁市场呈现供需活跃， 广州几家成交量较大的地产代理公司，数据显示，广州去年的写 字楼租金稳健上升，升幅水平超过 10%。 表现一：天河北、环市东持续走强表现一：天河北、环市东持续走强 写字楼市场最看重的是办公氛围， 这方面天河区和原东山区有 着无可替代的优势。统计数

15、据显示，天河区是广州写字楼租赁最 活跃的区域， 成交比例占 41%， 原东山区紧随其后， 所占比例为 33%， 两区成交的租赁写字楼物业共占全市的 3/4。 其中，天河北及环市东是大企业和外资公司进驻的热点板块。 主力成交的写字楼有中信广场、大都会广场和广州国际贸易中心 等，高档写字楼的集中使其租金一直维持在高位平稳增长，中信 广场和大都会广场的租金均价长期在 130 元/平方米/月以上，像 中信广场等优质写字楼物业，其写字楼的租金和售价甚至可以上 升 15%。而环市东一带写字楼楼龄稍长，质素较高的好世界广场、 荣建大厦和宜安广场等租金单价一般在 60 元-80 元/平方米/月， 有许多著名的

16、外资品牌驻穗机构进驻。 表现二：体育中心、珠江新城成新热点表现二：体育中心、珠江新城成新热点 2005 年，广州多个新兴商务区在市政利好下逐渐兴旺起来。 如天河路一带，由于年末有广晟大厦交付使用，天河城东塔和维 多利广场也相继封顶，为体育中心商务圈带来充足的写字楼货量， 该区域将继续成为写字楼租赁重点区域。 而地铁三号线的启动将带动珠江新城的写字楼也活跃起来， 华 普广场、信合大厦、星汇国际等都频频录得租赁成交。 表现三：中低档写字楼空置率下降表现三：中低档写字楼空置率下降 “住禁商”政策实行后，不少公司纷纷寻找合适的写字楼单位 迁址。东风路和中山路、人民路和荔湾路、江南大道和广州大道 一带的中低档写字楼，以其相对实惠的租金受到中小企业的垂青， 空置率处于不断降低的态势。 为适应市场对中低档写字楼的需求激增的状况， 一些商用物业 出现了一些创新产品，而且大部分都散布于一些非传统商圈内， 如位处大型住宅社区内的爱都新天地 SOHO 复式写字楼项目，又如 标榜“复式写字楼”的中新大厦，紧靠海珠区传统的江南大道商 圈，近期租金已高达 75 元/平方米/月以上。 另外，一些闲